Решение от 19 февраля 2019 г. по делу № А79-1428/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1428/2018
г. Чебоксары
19 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 12.02.2019.

Арбитражный суд в составе судьи Цветковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в заседании суда дело по иску

Управления имуществе0нных и земельных отношений Администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, Россия, 429951, г. Новочебоксарск, Чувашская Республика, ул. Винокурова, д. 14

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 312212408100018, ИНН <***>,

о взыскании 539 456 руб. 46 коп.

третьи лица – муниципальное бюджетное учреждение "Архитектурно-градостроительное управление города Новочебоксарска Чувашской Республики", государственное унитарное предприятие Чувашской Республики "Биологические очистные сооружения" Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью "Нерудные строительные материалы", открытое акционерное общество "Российские железные дороги",

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 21.09.2018 № 1036,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 20.02.2018,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (далее – Администрация, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель, ответчик) о взыскании 494 500 руб. 00 коп., долга по арендной плате за период с 01.04.2016 по 30.11.2017, 44 956 руб. 46 коп. пени за период с 11.04.2016 по 10.11.2017 и далее по день фактической оплаты долга.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 24.11.2014 № 79, согласно которому ответчику передан земельный участок, расположенный по адресу: <...>, для строительства коммунально-складских объектов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены муниципальное бюджетное учреждение "Архитектурно-градостроительное управление города Новочебоксарска Чувашской Республики", государственное унитарное предприятие Чувашской Республики "Биологические очистные сооружения" Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью "Нерудные строительные материалы", открытое акционерное общество "Российские железные дороги".

Определением от 15.10.2018 по делу назначена судебная экспертиза для определения рыночной величины арендной платы пропорционально фактически используемой площади земельного участка, порученная экспертам ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", производство по делу приостановлено.

21.01.2019 в суд поступило заключение экспертов, производство по делу возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика иск признал в размере определенной экспертом платы за часть участка, фактически используемую под построенным объектом недвижимости, в остальной части просил требования оставить без удовлетворения по мотивам, приведенным в письменном отзыве и дополнениях к нему, ссылаясь на неисполнение арендодателем обязанности по передаче в пользование ответчика земельного участка, пригодного для использования по целевому назначению – для размещения коммунально-складских объектов, ввиду отсутствия возможности обустройства подъездных путей к указанному участку, а также наличия на земельном участке построек, принадлежавших другим лицам.

Третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей не обеспечили, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

24.11.2014 сторонами по результатам аукциона (протокол от 18.11.2014) заключен договор № 79 аренды земельного участка г. Новочебоксарска, согласно которому Администрация (арендодатель) сдает, а Предприниматель (арендатор) принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 0,7913 га из земель населенного пункта города Новочебоксарска с кадастровым номером 21:02:000000:36936, расположенный по ул. Промышленной, 12К, сроком с 24.11.2014 по 23.11.2017 для строительства коммунально-складских объектов (пункты 1.1, 1.2).

Разделом 2 договора предусмотрено, что размер годовой платы за земельный участок составляет 296 700 руб. в год или 24 725 руб. в месяц, при этом в счет арендной платы подлежит зачету задаток в размере 148 350 руб. Арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно равными частями не позднее 10 числа текущего месяца.

В пункте 4.2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Земельный участок передан по акту приема-передачи 24.11.2014.

Государственная регистрация договора аренды произведена 06.12.2014.

Разрешенное использование спорного участка согласно кадастровому паспорту земельного участка (л.д. 14) – для строительства коммунально-складских объектов.

Указывая на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей в предусмотренном договором размере, истец обратился в арбитражный суд с требованием по настоящему делу.

Претензия о погашении задолженности от 16.11.2017 оставлена Предпринимателем без удовлетворения.

В силу раздела 6 договора споры, возникающие по договору, подлежат разрешению в судебных органах Чувашской Республики.

В соответствии с Порядком организации и проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> для строительства коммунально-складских объектов, утвержденным распоряжением администрации города Новочебоксарска от 18.08.2014 № 1425 (далее – Порядок организации и проведения аукциона), предметом аукциона явилось право аренды земельного участка с кадастровым номером 21:02:000000:36936 площадью 0,7913 га, ограниченного с северной стороны земельным участком общего пользования для строительства подъездной автодороги, с восточной и юго-восточной стороны - земельным участком общества с ограниченной ответственностью "Нерудные строительные материалы", по остальному периметру – земельными участками, принадлежащими физическим лицам. Предметом строительства на указанном участке должны были являться объекты капитального строительства складского назначения различного профиля (за исключением складов сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий, продовольственного сырья и пищевых продуктов).

В разделе "Характеристики земельного участка" Порядка организации и проведения аукциона предусмотрено обременение в виде обязанности принять участие в разработке проекта и строительстве подъездной автомобильной дороги. Кроме того, имеется оговорка, что на участке находятся самовольно возведенные строения (садовые домики), подлежащие сносу.

В обязанности победителя аукциона вменено получение разрешения на строительство в течение одного года с момента подписания договора аренды земельного участка.

Согласно градостроительному плану земельного участка (т. 1, л.д. 47—51) к основным видам разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 21:02:000000:36936 явилось размещение объектов складского назначения различного профиля за исключением складов сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий, продовольственного сырья и пищевых продуктов.

Максимальный процент застройки в границах земельного участка установлен в соответствии с градостроительным планом в пределах границ места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, минимальный процент застройки определяется местными нормативами градостроительного проектирования, утвержденными решением Новочебоксарского городского собрания депутатов Чувашской Республики от 17.02.2011 № С 8-3 (пункты 2.2.3, 2.2.4). Установленное обременение – принять участие в разработке проекта и строительстве подъездной автомобильной дороги к земельному участку.

Согласно пояснениям ответчика в ходе судебного разбирательства, заключению о согласовании деятельности Средневолжского ТУ Росрыболовства № 4/5716 от 20.07.2016, проекту организации карты намыва речного песка, разработанному ИП ФИО5, и с учетом назначения участка, предусмотренного договором аренды, арендатором планировалось использование земельного участка для размещения коммунально-складских объектов в целях организации намыва и складирования речного песка, что свидетельствует о необходимости наличия обустроенных подъездных путей для проезда грузовых транспортных средств как условия возможности целевого использования объекта.

11.03.2015 Предприниматель обратился с письмом к смежным землепользователям (т. 1, л.д. 74) об участии в проектировании и строительстве автомобильной дороги с щебневым покрытием от улицы Промышленная до улицы Нижневолжская протяженностью около 4200 м.

Письмом от 20.03.2015 ГУП "БОС" просил при проектировании дороги учесть ограничения, установленные для эксплуатации трубопроводного транспорта (т. 1, л.д. 75).

В последующем письмом от 10.06.2015 ГУП "БОС" отказало в согласовании автодороги согласно представленному Предпринимателем проекту с указанием, что устройство дороги подразумевает использование участков охранной зоны очистных сооружений, что недопустимо (т. 1, л.д. 82).

Об отказе ГУП "БОС" в согласовании устройства подъездного пути арендатор уведомил Администрацию письмо от 08.07.2015 (т. 1, л.д. 83).

В письме от 24.07.2015 (т. 1, л.д. 84) Администрация предложила обустроить дополнительный подъездной путь с проездом через железнодорожные пути по согласованию с их правообладателем.

Письмом от 28.03.2016 Горьковская дирекция инфраструктуры ОАО "РЖД" сообщила, что возражает против открытия нового пересечения в уровне проектируемой автодороги и железнодорожного пути в связи с законодательным запретом открытия новых железнодорожных переездов в случае невозможности обеспечения на новом железнодорожном переезде нормативной видимости, наличием в непосредственной близости двух действующих железнодорожных переездов, а также просила учесть возможность обустройства проезда вне пересечений с железнодорожными путями.

ГУП "БОС" в письме от 07.08.2017 повторно отказало Предпринимателю в согласовании проезда иного устройства - путем укладки бетонных дорожных плит (т. 1, л.д. 88).

ООО "Нерудные строительные материалы" также в письме от 04.12.2017 отказало в предоставлении возможности устройства проезда с использованием принадлежащего ему земельного участка (т. 1, л.д. 90).

В материалы дела арендатором представлено несудебное заключение эксперта, выполненное 15.03.2018 ООО НПП "Гео-Сервис" (кадастровый инженер ФИО6), в соответствии с которым при имеющихся обстоятельствах обустройство подъездных путей к спорному участку не возможно.

31.10.2017 Предприниматель обратился к арендодателю с заявлением об освобождении от арендных платежей, указывая на невозможность полноценного использования земельного участка по целевому назначению в отсутствие оборудованного подъездного пути (т. 1, л.д. 91-93).

Письмом от 17.08.2018 арендодатель уведомил Предпринимателя о расторжении договора аренды земельного участка по истечении 60 дней с момента получения уведомления (т. 4, л.д. 39).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.

Пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления арендодателем в пользование арендатора имущества, пригодного для использования в соответствии целевым назначением, арендатор вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о неисполнении Администрацией обязательства по предоставлению в пользование Предпринимателю земельного участка, соответствующего условиям договора аренды, для размещения коммунально-складских объектов, поскольку их использование предполагает необходимость наличия возможности обустройства подъездных путей для проезда грузовых транспортных средств.

По итогам совещания при заместителе главы администрации г. Новочебоксарска от 19.06.2018 Предпринимателю рекомендовано рассмотреть возможность использования арендуемого земельного участка по иному назначению, не связанному с проездом большегрузного транспорта, что также свидетельствует о доказанности невозможности устройства подъездных путей для такого рода транспорта.

Кроме того, 16.03.2015 Предприниматель обратился к Администрации с письмом об освобождении участка от самовольных построек для организации подъездных путей (т. 1, л.д. 76).

В ответе от 16.04.2015 Администрация сообщила о проводимых плановых проверках соблюдения закона при пользовании земельным участком (т. 1, л.д. 77).

Помимо оговоренных аукционной документацией самовольных построек согласно письму ответчика в адрес арендодателя от 25.12.2014 (т. 1, л.д. 70) на участке обнаружены сооружения из легких конструкций, принадлежащие ООО "Нерудные строительные материалы".

По искам органа местного самоуправления приняты судебные акты: заочное решение Новочебоксарского городского суда от 25.12.2015 по делу № 2-3087/15, определение Новочебоксарского городского суда от 14.06.2016 об утверждении мирового соглашения об освобождении спорного участка от объектов недвижимого и движимого имущества (т. 2, л.д. 34-38).

При этом до настоящего времени доказательств фактического исполнения указанных судебных актов не представлено. Из фототаблицы к несудебному заключению экспертов ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга" по состоянию на 21.08.2018 (т. 3, л.д. 53-74) усматривается нахождение на территории участка построек и ограждений, что является препятствием к использованию земельного участка арендатором.

На основании изложенного обязанность по уплате арендной платы в полном объеме в предусмотренном договором аренды размере у арендатора не возникла.

Из материалов дела следует, что на спорном участке Предпринимателем построен и введен в эксплуатацию объект недвижимости – складское здание (разрешение на ввод в эксплуатацию от 03.08.2016, т. 2, л.д. 3-5) .

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 11.07.2018 за Предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект "1 этап строительства. Складское здание", представляющий собой двухэтажное здание площадью 129,4 кв.м

В силу статьи 35 (пункта 1) Земельного кодекса у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Согласно заключению экспертов "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" от 10.01.2019 площадь земельного участка, занятого принадлежащим Предпринимателю объектом недвижимости, и необходимого для его использования, составляет 237,23 кв.м, рыночная стоимость арендной платы за данный участок в период с 30.03.2016 по 23.11.2017 составляет 77 921 руб.

Исходя из приведенного на страницах 91 и 102-103 заключения экспертов расчета (т. 5, л.д. 48, 53-54) за заявленный истцом период с 01.04.2016 по 30.11.2017 размер рыночной арендной платы согласно затратному методу за соответствующий период 2016 года составит 39 271 руб., 2017 года – 36 478 руб., согласно сравнительному методу – соответственно 35 647 руб. и 46 238 руб., размер рыночной арендной платы, выведенный как среднее арифметическое сумм, определенных по результатам указанных подходов, - 78 817 руб.

На основании изложенного исковое заявление подлежит удовлетворению в указанном размере.

Принимая во внимание, что вследствие неисполнения арендодателем обязательства по передаче в пользование земельного участка, соответствующего условиям договора, размер обязательства арендатора по уплате арендной плате не соответствовал условиям договора аренды и не мог быть определен им самостоятельно, а также учитывая отказ арендодателя в удовлетворении обращения об определении иного размера арендной платы, наличие между сторонами спора относительно размера арендной платы, суд приходит к выводу об отсутствии вины арендатора в нарушении срока внесения арендной платы, в связи с чем основания для его привлечения к ответственности в виде уплаты пени отсутствуют.

В силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Судебные расходы распределяются между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики 78 817 руб. (Семьдесят восемь тысяч восемьсот семнадцать рублей) долга за период с 01.04.2016 по 30.11.2017.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 35 859 руб. (Тридцать пять тысяч восемьсот пятьдесят девять рублей) 60 коп. расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 2 015 руб. (Две тысячи пятнадцать рублей) государственной пошлины в федеральный бюджет.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение одного месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

С.А. Цветкова