Решение от 15 ноября 2017 г. по делу № А56-66378/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-66378/2017
16 ноября 2017 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 16 ноября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "БМЦ ИНВЕСТ" (адрес: 198035, Санкт-Петербург, Межевой канал, д. 5, литер. АХ, пом. 735, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "ФИО2 Судоходная управленческая компания" (адрес: 198035, Санкт-Петербург, Межевой канал, д. 5, литер. АХ, ОГРН: <***>; ИНН: <***>)

о внесении изменений в договор

при участии

- от истца: ФИО3 – доверенность от 02.03.2017,

- от ответчика: ФИО4 – доверенность от 08.11.2017,

ФИО5 – доверенность от 09.10.2017,

ФИО6 – доверенность от 09.10.2017.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "БМЦ ИНВЕСТ" (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФИО2 Судоходная управленческая компания" (далее – Ответчик) о внесении изменений в договор аренды помещений №50/15 от 01.04.2015 (далее - Договор), а именно:

1) пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

2.1. Арендная плата за всю площадь составляет 363 584 рубля, кроме того налог на добавленную стоимость 18%, в месяц. Стоимость отопления, электроснабжения, уборки помещений не включена в арендную плату и оплачивается Арендатором дополнительно в порядке, установленном в настоящем Договоре.

2) дополнить раздел 2. «Арендная плата и порядок расчетов» Договора пунктами следующего содержания:

2.6. Стоимость электроснабжения определяется по данным приборов учета потребления за расчетный период по тарифу, рассчитываемому Арендодателем на основании счетов ежемесячно выставляемых организациями, предоставляющими указанные услуги, без наценок со стороны Арендодателя. При этом Арендатор по требованию Арендодателя обеспечивает установку приборов учета за свой счет в срок, установленный Арендодателем.

2.7. Стоимость отопления определяется на основании счетов, выставляемых Арендодателю теплоснабжающей организацией, пропорционально арендуемой площади, без наценок со стороны Арендодателя.

2.8. Арендатор обязан получить в офисе Арендодателя счета на оплату электроснабжения, отопления, иных услуг и оплатить стоимость услуг на основании выставленных Арендодателем счетов путем перечисления указанных платежей в адрес Арендодателя в срок до 10 числа месяца следующего за месяцем, подлежащим оплате, если иной срок оплаты не указан в счете. Арендатор обязан оплачивать суммы пеней и штрафов, насчитанных поставщиками услуг в связи с просрочкой оплаты оказанных услуг по вине Арендатора.

2.9. Арендодатель вправе в одностороннем порядке повышать размер арендной платы на уровень инфляции, установленный федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, один раз в год по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с 2018 года.

01.11.2017 в суд от Ответчика поступил отзыв с приложением документов для приобщения к материалам дела, согласно которому Ответчик против удовлетворения иска возражал, указывая на необоснованность требований Истца.

В судебном заседании Истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела в целях формирования правовой позиции и ознакомления с отзывом.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, против удовлетворения ходатайства Истца также возражал.

Учитывая то, что Ответчик представил суду доказательства вручения отзыва Истцу, который не был лишён возможности представить суду необходимые доказательства, а также учитывая то, что представитель, уполномоченный действовать от имени Истца на основании доверенности, присутствует в судебном заседании, а ходатайство об отложении рассмотрения дела не обосновано и документально не подтверждено, арбитражный суд не усматривает предусмотренных ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) оснований для отложения рассмотрения дела, ходатайство Истца удовлетворению не подлежит.

Определением суда от 31.08.2017 стороны были извещены, что при наличии условий, указанных в ч. 1 ст. 137 АПК РФ, и отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, 09.11.2017 подготовка дела к судебному разбирательству будет завершена, дело будет рассмотрено в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции. Возражений не поступило, суд признал дело подготовленным, определил завершить подготовку дела к судебному разбирательству, и рассмотрел дело в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Между ЗАО «Балтдрага» (правопредшественник Истца) (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор аренды помещений №50/15 от 01.04.2015 (далее – Договор), по условиям которого Истец предоставил Ответчику во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Межевой канал, д. 5, литер. АХ, части 5-11, 42-47, частично 49 помещения 4-Н, второй этаж, кадастровый номер 78:8109:14:16:17, общей площадью 478,4 кв.м. (далее – помещения), для использования под офис.

Согласно п. 5.1 Договора срок его действия – до 21.02.2050.

Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлен в разделе 2 Договора.

Согласно п. 2.1 Договора арендная плата за всю площадь составляет 50 670 руб. 00 коп., кроме того, налог на добавленную стоимость в размере 18%.

В соответствии с п. 2.2 Договора оплата производится арендатором ежемесячно в течение 5-ти банковских дней месяца, следующего за оплачиваемым.

Пунктом 2.3 Договора установлено, что увеличение арендной платы возможно после предварительного уведомления и подписания двустороннего соглашения.

Дополнительным соглашением от 01.11.2015 № 1 к Договору арендная плата установлена в размере 81 967 руб. 77 коп., кроме того, налог на добавленную стоимость в размере 18%.

01.03.2017 право собственности на помещения перешло к Истцу на основании передаточного акта в результате реорганизации в форме выделения.

В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права арендодателя по Договору перешли к Истцу.

Ссылаясь на убыточность отношений аренды по Договору и запрет согласно п. 5.3 Договора на односторонний отказ от исполнения Договора, Истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В данном случае арбитражный суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных Истцом требований.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, а при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Истцом не указано, в соответствии с какой нормой права надлежит изменить условия Договора. Правовых оснований для изменения Договора судом не установлено.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Все условия Договора сторонами согласованы, подписав Договор, стороны выразили волю на заключение Договора на данных условиях. Доказательств принуждения Истца к заключению Договора в материалы дела не представлено.

Какая-либо неясность в условиях Договора отсутствует.

Размер арендной платы, подлежащей уплате по Договору, Договором установлен.

В обоснование своих требований Истец ссылается на то, что расходы, арендодателя на содержание арендуемых арендатором помещений составляют примерно 200 000 руб. в месяц, что в три раза превышает ежемесячную арендную плату, а сам размер арендной платы почти в пять раз ниже рыночных цен, в связи с чем Истец просит установить арендную плату в размере 429 029 руб. 12 коп. (363 584 руб. - арендная плата, кроме того налог на добавленную стоимость 18% в месяц в размере 65 445 руб. 12 коп.), также просит установить дополнительную оплату отопления, электроснабжения, теплоснабжения, и уборки.

Вместе с тем, Истец вопреки положениям ст. 65 АПК РФ не указывает, какие именно расходы на содержание арендуемых арендатором помещений составляют примерно 200 000 руб. в месяц.

Также, как следует из материалов дела, 12.09.2017 на сайте avito.ru Истцом была размещена реклама офисного блока 536 кв.м., расположенного в том же здании, где находится помещение, арендуемое Ответчиком. Истец предлагает будущим арендаторам помещение по цене 897 руб. за квадратный метр, уже включая в эту сумму НДС, электричество и коммунальные услуги. В то же время Ответчику Истец предлагает ставку арендной платы 897 руб. в месяц за квадратный метр, а также дополнительно оплачивать уборку, электроснабжение и отопление. Арендная плата в таком случае будет составлять для Ответчика примерно 1 000 рублей за квадратный метр.

Истцом в дело представлены договоры аренды с арендодателями. В п. 3.4. договора аренды № 109/16 от 01.12.2016 с ООО «Хеви-Транс» (л.д. 39) указано, что коммунальные, эксплуатационные и иные обязательные платежи за пользование электроэнергией (освещение, использование оргтехники), водой, канализацией, отоплением, проведение дератизации, за обслуживание пожарной сигнализации, за обслуживание лифтов осуществляет Арендодатель. Указанные расходы включены в арендную плату за арендуемые помещения. Аналогичный пункт включен в договор аренды с ООО «Балтик Меркур».

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о намерении Истца установить для Ответчика ставку арендной платы, значительно превышающую ставки для других арендаторов.

Доказательств наличия оснований для такого изменения Договора, в том числе доказательств несения в отношении спорного помещения значительно больших расходов, нежели в отношении иных, Истцом суду не представлено.

Доказательств невыполнения Ответчиком условий Договора, в том числе требований п. 3.2.5 Договора о выполнении капитального и текущего ремонта, в материалы дела также не представлено.

Кроме того, как следует из материалов дела, Ответчик имеет в штате организации уборщицу. Доказательств обратного, как и доказательств несения Истцом расходов на уборку арендованного помещения в материалы дела не представлено.

Истец указывает на то, что арендодатель условиями Договора поставлен в такое положение, что вплоть до 2050 года вынужден нести убытки, так как не имеет возможности ни расторгнуть Договор в одностороннем порядке, ни повысить арендную плату без согласия арендатора, несмотря на инфляционные процессы и повышение тарифов снабжающими организациями.

Арбитражный суд признает обоснованными доводы Ответчика о том, что сами по себе инфляционные процессы не являются обстоятельствами, возникновение которых нельзя было предвидеть. Истец, будучи участником предпринимательской деятельности, не мог исключать вероятность роста цен в период действия Договора; инфляция не является изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, по соглашению сторон арендная плата раз в несколько лет изменялась в сторону увеличения (от 65% до 100%). В июне 2017 года Ответчик также предложил Истцу увеличить размер арендной платы на 100 000 руб.

Также необоснован и довод Истца о невозможности повлиять на условия Договора при его заключении.

Как указано выше, 01.03.2017 арендодатель реорганизован в форме выделения. Право собственности на арендуемые Ответчиком помещения перешли к выделяемому лицу – обществу с ограниченной ответственностью «БМЦ Инвест».

Как отметил Президиум ВАС РФ в п. 24 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой», переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором.

На положения нормы ст. 617 ГК РФ также ссылается Истец в исковом заявлении.

При этом участником ООО «БМЦ «Инвест» является ФИО7, который также является единственным участником ООО «БАЛТДРАГА» (прежний арендодатель по Договору).

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Вместе с тем, в нарушение ст. 65 АПК РФ Истец не доказал наличия одновременно предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ условий для изменения Договора в судебном порядке.

Истец также просит дополнить раздел 2 «Арендная плата и порядок расчетов» Договора пунктами 2.6., 2.7., 2.8., 2.9.

По изложенным выше основаниям арбитражный суд признает данные требования также необоснованными.

Исходя из изложенного, в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.