Решение от 1 апреля 2019 г. по делу № А64-95/2019

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«01» апреля 2019г. Дело № А64- 95/2019


Резолютивная часть решения объявлена 26.03.2019.

Полный текст решения изготовлен 01.04.2019.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи А.В. Захарова

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Е.В. Китаевой

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОАО «Торговый дом «Центральный», г. Мичуринск Тамбовской области,

к ИП ФИО1, г. Мичуринск Тамбовской области,

о расторжении договора аренды и обязании вернуть арендованное имущество

при участии в судебном заседании

от истца – ФИО2, доверенность от 15.01.2019,

от ответчика – ФИО3, доверенность №68АА1081121 от 22.06.2018,

слушатели: ФИО4, по паспорту, ФИО5, по паспорту.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

установил:

ОАО «Торговый дом «Центральный», г. Мичуринск Тамбовской области, обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к ИП ФИО1, г. Мичуринск Тамбовской области, с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения №2-2/58 от 01.11.2012 и обязать вернуть арендованное имущество.

Истец в предварительном судебном заседании 06.03.2019 заявлением в порядке ст. 49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просит обязать ответчика вернуть арендованное имущество.

При рассмотрении ходатайства истец данное ходатайство не поддержал (аудиозапись предварительного судебного заседания от 06.03.2019), в связи с чем судом рассмотрение дела осуществляется по первоначально заявленным требованиям.

Истец исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, указанным в отзыве на иск.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд выяснил, что 01.11.2012 между ОАО «Торговый дом «Центральный» (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор), был заключен Договор аренды нежилого помещения №2-2/58 (далее – Договор №2-2/58 от 01.11.2012), согласно п. 1.1, 1.2 которого Арендодатель предоставлял Арендатору во временное пользование нежилое помещение №58 площадью 49,7 кв.м. в здании второй очереди торгового павильона, указанное в п. 1.2 Договора, без составления акта приема-передачи в день подписания договора, а Арендатор обязался уплачивать арендную плату в размере и в сроки, указанные в п. 2 Договора.

П. 3.1 Договора №2-2/58 от 01.11.2012 стороны устанавливали, что договор аренды заключен на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.03.2013, № регистрации 68-68-07/202/2013-183.

П. 2.1 Договора №2-2/58 от 01.11.2012 арендная плата устанавливалась в денежной форме в размере 16800 руб. в месяц.

Согласно п. 2.2 Договора №2-2/58 от 01.11.2012 арендная плата производится Арендатором ежемесячно до 05 числа каждого месяца авансом за следующий месяц, путем внесения наличных денег в кассу арендодателя, либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет ОАО «Торговый дом «Центральный».

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 05.12.2014 по делу №А64-4639/2014 утверждено мировое соглашение, которым п. 2.1 Договора №2-2/58 от 01.11.2012 утвержден в новой редакции «Арендная плата устанавливается в денежной форме в размере 22365 руб. в месяц из расчета 450 руб. за 1 кв.м.».

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 12.11.2018 по делу №А64-1825/2018 (резолютивная часть решения объявлена 02.11.2018) ОАО «Торговый дом «Центральный» признано банкротом, введено конкурсное производство сроком до 16.04.2019.

Письмом №23 от 19.12.2018 конкурсный управляющий ОАО «ТДЦ» ФИО6 уведомил ИП ФИО1 об отказе от исполнения договора №2-2/58 от 01.11.2012 с момента получения уведомления на основании п. 3 ст. 129 и п. 2 и 3 ст. 102 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и просил возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи в течение 2 рабочих дней с момента получения уведомления.

Ссылаясь на тот факт, что письмо не было получено ответчиком, арендованное помещение не было возвращено в добровольном порядке, конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном ст. 102 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), истец обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении спорного договора и обязании ответчика возвратить арендованное имущество.

Ответчик считает исковые требования не обоснованными, неподлежащими удовлетворению, пояснил, что основании п. 3 ст. 129 и п. 2 ст. 102 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не могут быть применены, поскольку касаются только сделок, препятствующих восстановлению платежеспособности должника, при этом ответчик не имеет задолженности по арендным платежам перед истцом.

Ответчик также пояснил, что письмо №23 от 19.12.2018 им не было получено, поскольку направлялось по иному адресу, при этом, исходя из переписки ответчика с истцом и конкурсным управляющим, следует, что истцу был известен настоящий адрес регистрации и фактического проживания ответчика.

Ответчик также отметил, что торговый павильон в котором расположено нежилое помещение №58 находится в залоге у АО «Мичуринская финансовая компания».

Оценив представленные документы, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

При этом суд руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Обязательства сторон возникают и Договора аренды нежилого помещения №2-2/58 от 01.11.2012.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с абз. 3 п. 3 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (пункт 2 статьи 102 Закона о банкротстве).

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, конкурсный управляющий при отказе от исполнения договора, предусмотренном п. 3 ст. 129, ст. 102 Закона о банкротстве, должен доказать, что исполнение должником такой сделки повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, а также наличие обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Конкурсный управляющий в качестве наличия оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных названной нормой Закона о банкротстве, считает, что договор аренды заключен по заниженной цене, в обоснование чего предоставил отчет об оценке имущества №27-19 от 12.03.2019, составленный ООО «Тамбов-Альянс».

Согласно представленного отчета рыночно-обоснованная величина арендной платы за 1 кв.м. торгового места – помещение №58 в период с 01.01.2012 по 31.12.2012 составляла 480 руб. за 1 кв.м., за период с 01.01.2019 по 01.02.2019 – 939 руб. за 1 кв.м.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) физические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 1 статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Истцом не представлено положительное экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства РФ.

Кроме того, исходя из анализа текста Отчета, судом установлено, что оценщиком не дана оценка при производстве расчетов размера арендной платы наличия залога на спорное имущество, что снижает привлекательность данных объектов для аренды.

Сторонами ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения размера арендной платы спорного павильона не заявлялось.

Таким образом, истец не доказал факт занижения цены арендной платы, а также тот факт, что существующий договор, исполняемый ответчиком в полном объеме, причиняет ущерб истцу и восстановлению его платежеспособности.

Судом также оценены действия истца по заключению договора аренды с иными арендаторами, при этом истец, заключая договор также не принимает во внимание отчет оценщика.

Так, согласно представленного истцом приложением к Письменным пояснениям во исполнение определения суда от 06.03.2019, в материалы дела Договора аренды недвижимого имущества №07 от 01.02.2019, заключенного между ОАО «Торговый дом «Центральный» в лице конкурсного управляющего ФИО6 с арендатором ООО «Авангард», арендная плата на аналогичное имущество, расположенное по тому же адресу (<...>) составляет в среднем 124 руб. за 1 кв.м. в месяц без учета коммунальных платежей, что также не соответствует размеру арендных платежей, установленных отчетом об оценке имущества №27-19 от 12.03.2019.

Таким образом, в период, когда истец просит расторгнуть Договор аренды с ответчиком, обосновывая заниженную аренду (из расчета 450 руб. за 1 кв.м.), истец одновременно заключает с иным арендатором договор аренды по еще более низкой цене (из расчета 124 руб. за 1 кв.м., без учета коммунальных платежей), в связи с чем, действия истца могут быть квалифицированы как злоупотребление правом.

Из положений пунктов 1 и 2 статьи 10 ГК РФ следует, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что ответчик, заключив договор, действовал добросовестно, исполнял договор в полном объеме, истец, оспаривая размер арендных платежей ответчика, заключает новый договор аренды с иным лицом по цене более низкой, чем с ответчиком, а также тот факт, что наличие спорного договора аренды не нарушает платежеспособность должника, а напротив, способствует получению арендной платы, оснований для удовлетворения исковых требований по расторжению договора и обязанию возвратить арендованное имущество, отсутствуют.

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, иск заявлен не обоснованно, материалами дела не доказан, не подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о несоблюдении претензионного порядка судом отклоняется.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Истцом письмо №23 от 19.12.2018 об отказе от исполнения договора №2-2/58 от 01.11.2012 и возврате арендованного имущества по акту приема-передачи в течение 2 рабочих дней с момента получения уведомления, было направлено по адресу, указанному в договоре.

В отсутствие доказательств официального уведомления истца со стороны ответчика об измени адреса, ссылка о том, что истец знал об изменившемся адресе безотносима.

Кроме того, в поведении сторон не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Ссылка истца на прекращение арендных отношений ввиду одностороннего отказа отклоняется.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Письмо №23 от 19.12.2018 об отказе от исполнения договора №2-2/58 от 01.11.2012 и возврате арендованного имущества не было получено ответчиком, возвращено ОАО «Торговый дом «Центральный», что не оспаривается сторонами. Истцом доказательств получения ответчиком или уполномоченным ответчиком лицом данного отказа, в нарушение ст. 65 АПК РФ, суду не представлено.

Судебные расходы по уплате госпошлины на основании ст.110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 49, 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Истцу в удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу 394006, <...> через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья А.В. Захаров