Решение от 10 июля 2023 г. по делу № А40-26137/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-26137/23-11-196
г. Москва
10 июля 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 10 июля 2023 г.


Судья Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

провел судебное заседание по иску

ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.02.2014)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕШЕНИЕ" (127030, <...>, ЭТ. 4 КОМН.9, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.08.2010, ИНН: <***>) в лице к/у ФИО3

третье лицо: КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК "МИЛБАНК" (ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ) (127030, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.02.2003, ИНН: <***>)

о взыскании 2 155 155 руб.,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО4 по доверенности от 11.10.2022, паспорт,

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 30.06.2023, паспорт

от третьего лица: ФИО6 по доверенности от 02.06.2023, паспорт



УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕШЕНИЕ" (далее – ответчик) о взыскании денежных средств в размере 2 155 155 рублей.

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 21.04.2023г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК "МИЛБАНК" (ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ), в порядке ст. 51 АПК РФ.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что определением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2020 года по делу А40-238316/2019 Общество с ограниченной ответственностью «Решение» (ОГРН:<***>, ИНН:<***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

06.10.2021 года между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее - Заявитель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Решение» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице Конкурсного управляющего ФИО3, по результату проведения торгов был заключен договор купли- продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым к истцу в собственность было передано недвижимое имущество со следующими характеристиками: Нежилое помещение общей площадью 257,9 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0004006:2161, расположенное по адресу: 127055, <...>, этаж 4 - комната Г; помещение 1 - комнаты 1, 2; помещение I - комната 1; машино-места м/м1, м/м2, м/мЗ, м/м4, м/м5, м/мб, м/м7, м/м 8 (п. 1.2 Договора купли-продажи).

Цена договора составляла 32 503 777 рублей (п. 3.1 Договора купли-продажи). Обязательство истца было исполнено в полном объеме, что подтверждается копиями платежных поручений, представленными в материалы настоящего дела.

07.11.2022 г. ИП ФИО2 заказал технический паспорт помещения, в рамках которого было обнаружено, что объект недвижимого имущества был подвергнут перепланировке.

Согласно имеющемуся техническому паспорту, фактическая площадь объекта составляет 240,8 кв.м., то есть на 17,1 кв.м. меньше, чем заявлено в договоре.

13.12.2022 г. Истец направил претензию в адрес Арбитражного управляющего с требованием об уменьшении цены и возврате средств, однако, получил отказ.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия с требованием оплатить имеющуюся задолженность, оставлена без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, ссылается на то, что недостатки, которые заявляет ИП ФИО2 не являются скрытыми и могли быть обнаружены при простом визуальном осмотре; у ИП ФИО2 имелась возможность для осмотра нежилого помещения и принятия решения о целесообразности приобретения с учетом его стоимости и площади, однако истец такой осмотр до подачи заявки на участие в торгах не произвел; реализуя нежилое помещение с кадастровым номером: 77:01:0004006:2161 конкурсный управляющий ООО «Решение» действовал добросовестно, полагаясь на достоверность сведений, содержащихся в ЕГРН; цена объекта недвижимости не была установлена на единицу площади или иного показателя ее размера.

Также дополнительно ответчик указывает на то, что ИП ФИО2 было известно о наличии перегородок, в связи с установлением которых площадь помещения была уменьшена на 17,1 м2 согласно представленному Истцом Экспертному заключению № ЭЗ-1403-1-23 от 12.04.2023, а также о том, что в продаваемом помещении могла осуществляться реконструкция.

Третье лицо в своем отзыве на исковое заявление указывает на то, что истец не воспользовался правом на отказ от заключения договора купли-продажи, цену объекта на торгах предложил истец, в связи с чем, довод истца о заблуждении о фактическом состоянии объекта, а также ссылка на недостатки приобретенного имущества являются несостоятельными. Кроме того, ИП ФИО2 не ссылается на то, что документы, которые были представлены для ознакомления претенденту на участие не соответствовали фактическому состоянию имущества, в связи с чем при принятии решения об участии в торгах, ИП ФИО2 мог и должен был заблаговременно ознакомиться с приобретаемым помещением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Конкурсным управляющим ООО «Решение» с помощью привлеченного специалиста ООО «Митра-Групп» была проведена оценка рыночной стоимости указанного нежилого помещения. Согласно отчету № 260820-5-1 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения общей площадью 257,9 кв.м. расположенное по адресу: 127055, Москва, Новослободская ул., д. 20, этаж 4 - комната Г, помещение I - комнаты 1, 2, помещение I -комната 1: машино-места м/м1, м/м2, м/м3, м/м4, м/м5, м/м6, м/м7, м/м8 от 30.09.2020 рыночная стоимость составляла 57 248 200,00 рублей. Указанный отчет об оценке был опубликован конкурсным управляющим на ЕФРСБ № 5545041 от 30.09.2020 в открытом доступе.

Сообщение о проведении торгов по продаже имущества ООО «Решение» было опубликовано в сообщении о проведении торгов, № 2030090938, в газете «Коммерсантъ» № 134 (7096) от 31.07.2021 г. на стр. 189, а также на ЕФРСБ в объявлении о проведении торгов №7071557 опубликовано 29.07.2021.

В сообщениях указывалось на возможность ознакомления с предметом торгов производится по адресу нахождения реализуемого объекта недвижимости по предварительной договоренности в рабочие дни с 09:00 ч. по 18:00 ч., тел.: <***> (ФИО7), а также у организатора торгов: тел.: <***>, с 09.00 ч. до 18.00 ч. по мск времени, в будние дни, informmsk@auction-house.ru. Дата начала приема заявок -10.08.2021 г. с 17 час. 00 мин. (мск).

По результатам электронных торгов посредством публичного предложения проведенных в период с 23.09.2021 по 30.09.2021 на электронной площадке АО «Российский аукционный дом» по адресу в сети интернет: bankruptcy.lot-online.ru (код лота: РАД-266553): по лоту 1 -победитель торгов - Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>), предложенная цена - 32 503 777,00 руб.

По результатам торгов посредством публичного предложения, проведенных в период с 23.09.2021 по 30.09.2021 на электронной площадке АО «Российский аукционный дом» по адресу в сети интернет: bankruptcy.lot-online.ru (код лота: РАД-266553) по лоту 1 заключен Договор купли-продажи № РАД-266553 от 06.10.2021 (далее - договор) с победитель торгов -Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>), по цене - 32 503 777,00 руб.

Согласно договору, в соответствии со статьями 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 138 Федерального Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», протоколом от 01.10.2021 № РАД-266553 «О результатах торгов по продаже имущества ООО «Решение», составляющего Лот № 1, а именно - Нежилое помещение общей площадью 257,9 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0004006:2161, расположенное по адресу: 127055, Москва, Новослободская ул., д. 20, этаж 4 - комната Г; помещение I - комнаты 1, 2; помещение I - комната 1: машино-места м/м1, м/м2, м/м3, м/м4, м/м5, м/м6, м/м7, м/м8, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в установленный срок имущество ООО «Решение», составляющее Лот № 1.

Согласно п. 3.1. договора стоимость имущества составляет 32 503 777 руб., НДС не облагается. Указанная стоимость имущества была определена исходя из цены продажи имущества, установленной для определенного периода проведения торгов и предложения о цене ИП ФИО2

Условиями договора установлена обязанность продавца передать покупателю в его собственность, являющегося предметом настоящей сделки и соответствующее п. 1.1 договора в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи в соответствии с п. 2.2.3. настоящего договора.

Во исполнение принятых на себя обязательств по договору ИП ФИО2 перечислил продавцу денежные средства, предусмотренные пунктом 3.1. договора.

В обоснование иска Истец сослался на то, что спустя более чем 1 год с даты приемки имущества им было обнаружено, что объект был подвергнут перепланировке и фактическая площадь объекта составляет 240,8 кв.м, что на 17,1 кв.м. меньше указанной в договоре.

В связи с выявленными недостатками ИП ФИО2 направил в адрес конкурсного управляющего ООО «Решение» претензию, в которой просил возвратить ему денежные средства в размере 2 155 155 рублей.

Положения абзаца второго пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве не содержат требование о детальном описании каждого объекта, выставленного на торги, а указывают на необходимую степень детализации данных о таком имуществе. Целью публикации в порядке статьи 110 Закона о банкротстве является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество.

Аналогичные выводы содержатся в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.08.2020 N Ф07-9040/2020 по делу N А56-35363/2015, Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 08.10.2018 N Ф09-4801/18 по делу N А60-36556/2017.

Кроме того, абзацем 3 п. 9 ст. 110 Закона о банкротстве установлено, что организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

Из указанного следует, что целью публикации в порядке ст. 110 Закона о банкротстве является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество.

Таким образом, непроведение надлежащего изучения информации, в том числе посредством неосуществления запроса дополнительных сведений, при наличии обозначенных средств для связи с организатором и инициатором торгов, является предпринимательским риском покупателя, ответственность за который не может быть возложена на должника.

Конкурсным управляющим ООО «Решение» были соблюдены все требования к порядку осуществления продажи имущества должника, установленные пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, в том числе: торги проведены в электронной форме (пункт 7 статьи 100 Закона о банкротстве); сообщения о продаже опубликованы в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве; конкурсным управляющим была обеспечена возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов (пункт 9 статьи 100 Закона о банкротстве); сообщение о продаже содержало сведения об имуществе, его составе, характеристиках, описание, порядок ознакомления с имуществом; условия проведения торгов; размер задатка, сроки и порядок внесения задатка (пункт 10 статьи 100 Закона о банкротстве).

Таким образом, не проведение надлежащего изучения информации, в том числе посредством неосуществления запроса дополнительных сведений, при наличии обозначенных средств для связи с организатором и инициатором торгов, является предпринимательским риском покупателя, ответственность за который не может быть возложена на должника.

Об информированности покупателя о состояния помещения свидетельствует также факт того, что покупатель не отказался от заключения и последующей оплаты по договору купли-продажи.

Покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (статья 475 ГК РФ).

Между тем истец не воспользовался правом на отказ от заключения договора купли-продажи, цену объекта на торгах предложил истец, в связи с чем, довод истца о заблуждении о фактическом состоянии объекта, а также ссылка на недостатки приобретенного имущества являются несостоятельными.

Кроме того, ИП ФИО2 не ссылается на то, что документы, которые были представлены для ознакомления претенденту на участие не соответствовали фактическому состоянию имущества.

Как следствие, при принятии решения об участии в торгах, ИП ФИО2 мог и должен был заблаговременно ознакомиться с приобретаемым помещением.

Покупатель, действуя разумно и добросовестно, перед заключением договора купли-продажи должен был осмотреть помещение и, установив, что его фактическое состояние возможно не соответствует имеющейся технической документации, затребовать у продавца разрешительную документацию на перепланировку, привести в соответствие действительности техническую документацию, кадастровый паспорт.

Однако, как следует из акта приема-передачи от 02.11.2021, покупатель подтвердил, что он ознакомлен с имуществом, являющимся предметом договора купли-продажи, претензий к имуществу не имеет.

При этом из искового заявления следует, что недостатки, которые заявляет ИП ФИО2 не являются скрытыми и могли быть обнаружены при простом визуальном осмотре.

Видимые признаки имущества, могли быть установлены покупателем при визуальном осмотре объекта перед заключением договора. Непринятие ИП ФИО2 разумных мер по предварительному осмотру приобретаемой недвижимости, установлению ее визуального состояния является риском покупателя, который несет все неблагоприятные последствия своего бездействия.

Несоответствие нежилого помещения ожиданиям покупателя, не принявшего всех должных и разумных мер к осмотру предмета сделки, в данном случае не может служить основанием удовлетворения заявленных требований.

В своем исковом заявлении ИП ФИО2 указывает на п. 3 ст. 555 ГК РФ, согласно которому, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Однако, согласно договору цена объекта недвижимости не была установлена на единицу площади или иного показателя ее размера.

Из извещения о проведении торгов также не следует, что начальная цена продажи имущества установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера.

Начальная стоимость имущества не оспаривалась, итоговая выкупная стоимость имущества сформирована по результатам торгов.

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ проведение торгов и заключение договора купли-продажи по его результатам представляют собой действия, неразрывно связанные между собой.

Объекты недвижимости являются индивидуально-определенными уникальными вещами. Заблуждение о фактическом техническом и ином состоянии объекта при реальной возможности истца по их установлению не может быть принято во внимание.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание, что спорное имущество приобретено истцом на публичных торгах по реализации имущества должника в процедуре банкротства, до заключения договора купли-продажи истец имел возможность ознакомиться с аукционной документацией, осмотреть имущество, договор и акт приема-передачи подписаны истцом без замечаний относительно качественных характеристик переданного имущества, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного иска.

Исходя из вышеизложенного, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению.

Расходы по госпошлине относятся судом на истца на основании ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 70, 71, 75, 101, 102, 106, 110, 121, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья:

В.Г. Дружинина