Решение от 19 июля 2021 г. по делу № А03-13996/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-13996/2020
г. Барнаул
19 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2021 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 19 июля 2021 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление муниципального образования город Рубцовск в лице Администрации города Рубцовска (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Рубцовск, к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-девелоперская компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью «Расчетно-правовой центр», ООО «Русьинвест», г. Барнаул, об обязании ООО «ИДК» заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 9842 от 22.03.2016, в соответствии с занимаемой площадью 567473,0 кв. м. под объектами недвижимости, принадлежащими ООО «ИДК» на праве собственности, находящимися по адресу: <...> и исключить ООО «ИДК» из числа арендаторов по договору аренды земельного участка № 9842 от 22.03.2016 с множественностью лиц,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ООО «Спецсервис», акционерное общество «Барнаульская Генерация», общество с ограниченной ответственностью «Первая энергетическая компания», ФИО3,

при участии представителей сторон,

от истца – ФИО4, доверенность от 11.01.2021, удостоверение № 965,

от ООО «Расчетно-правовой центр» - ФИО5, доверенность от 07.07.2021, диплом АВС 0576459,

от ООО «Русинвестъ» - ФИО6, выписка из ЕГРЮЛ,



У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Рубцовска Алтайского края (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-девелоперская компания» (далее – ООО "ИДК"), к обществу с ограниченной ответственностью «Расчетно-правовой центр» (ООО "РПЦ"), обществу с ограниченной ответственностью Региональнй центр развития корпоративного бизнеса «Русинвестъ» (далее – ООО «Русинвестъ»), которым просит обязать ООО «ИДК» заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 9842 от 22.03.2016, в соответствии с занимаемой площадью 567473,0 кв.м, под объектами недвижимости, принадлежащими ООО «ИДК» на праве собственности, находящимся по адресу по ул. Тракторной, 17 в городе Рубцовске Алтайского края, исключить ООО «ИДК» из числа арендаторов по договору аренды № 9842 от 22.03.2016 с множественностью лиц.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ООО «Спецсервис», общество с ограниченной ответственностью «Русинвестъ», общество с ограниченной ответственностью «Первая энергетическая компания», акционерное общество «Барнаульская Генерация», ФИО3,

Исковые требования со ссылкой на ст. 309, 310, 330, 446, 450, п.2 ст. 425, п. 1 ст. 453, 610, 614, 619, 620, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы неисполнением ООО «ИДК» обязанностей по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка № 9842 от 22.03.2016г. и внесению определенности в правоотношения сторон. Администрация также указала на ошибочность указания в уточненном исковом заявлении государственной регистрации перехода права собственности на военное недвижимое имущество, спорное имущество военным не является.

ФИО2 представила отзыв, которым указала, что к ФИО2 не перешли права и обязанности по спорному договору аренды земельного участка, т.к. отсутствует информация о приобретении ею объектов недвижимого имущества, истцом не учтена множественность лиц на стороне арендатора, в деле отсутствуют доказательства о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора в отношении всех лиц на стороне арендатора в спорном договоре и разрешение спора не может повлиять на ее законные права и обязанности. Истцом не представлена информация об основаниях расторжения спорного договора аренды, а именно: размер просроченной задолженности, реестровая или текущая задолженность в отношении арендатора ООО «ИДК», находящегося в процедуре конкурсного производства, размер задолженности по арендным платежам лиц, вступивших в договор аренды на стороне арендатора с расчетом объема обязательств, перешедших к ним в связи с приобретением объектов недвижимости, являющихся основанием расторжения Договора аренды земельного участка.

ООО «Расчетно-правовой центр» возражало против удовлетворения требований искового заявления, указав, что с момента перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном участке, ООО «ИДК» выбыл из обязательства и утратил интерес в отношении части земельного участка, которая занята проданными объектами недвижимости, ООО "РПЦ" не имеет задолженности за оплату арендной платы за пользование земельным участком, необходимым и достаточным для эксплуатации здания. ООО "РЦП" настаивал на оставлении искового заявления без рассмотрения, так как в материалах дела отсутствуют доказательства, что истец обращался к ООО "ИДК", иным ответчикам по настоящему делу с предупреждением о необходимости исполнения обязательств из договора аренды в разумный срок.

ООО «РусИнвестъ» представило отзыв, которым указало, что истцом не соблюден обязательный претензионный досудебный порядок, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения. Возражал против удовлетворения иска по доводам, аналогичным ООО «РПЦ».

ООО «Спецсервис» представило отзыв, которым разрешение требований искового заявления оставило на усмотрение суда.

Представитель истца в настоящем судебном заседании поддерживал требования искового заявления.

Представитель ООО "РЦП" возражал против удовлетворения требований искового заявления.

Представитель ООО «РусИнвестъ» возражал против удовлетворения требований искового заявления.

Выслушав представителей истца и ответчиков, исследовав письменные материалы по делу, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

На основании постановления Администрации города Рубцовска Алтайского края от 21.03.2016 № 1283 обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно - девелоперская компания» был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 22:70:010303:104, находящийся по адресу: <...>, площадью 567473 кв.м, для обслуживания промышленных объектов, сроком на 49 лет.

На основании вышеуказанного постановления между Администрацией города Рубцовска Алтайского края и ООО «Инвестиционно - девелоперская компания» в лице генерального директора ФИО7, действующего на основании Устава, был заключен договор аренды земельного участка № 9842 от 22.03.2016.

17.03.2016 общество с ограниченной ответственностью «Первая энергетическая компания», являясь залогодержателем имущества, переданного залогодателем ООО «Инвестиционно-девелоперская компания» по договору ипотеки от 23.12.2015, дает согласие на расторжение ООО «Инвестиционно-девелоперская компания» договора аренды земельного участка № 4293 от 05.05.2006 в связи с истечением срока действия данного договора, а так же дает согласие на заключение ООО «Инвестиционно-девелоперская компания» нового договора аренды земельного участка № 9842 от 22.03.2016.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.10.2017 по делу № А45-12219/2016 ООО «Инвестиционно-девелоперская компания» было признано несостоятельным (банкротом) открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцем, до 18.04.2018.

Конкурсным управляющим ООО «Инвестиционно-девелоперская компания» утвержден член некоммерческого партнерства Ассоциации Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального Федерального округа - ФИО8.

По данным Единого Федерального реестра сведений о банкротстве на электронной площадке «Фабрикант» были проведены открытые торги по реализации имущества должника ООО «Инвестиционно-девелоперская компания», расположенного по адресу: <...>.

Как следует из материалов дела, между ООО «Инвестиционно - девелоперская компания» и ООО «Спецсервис», ФИО2 по результатам торгов были заключены договоры купли-продажи № 232 от 22.11.2019 и № 6 от 23.03.2020.

По договору купли-продажи № 232 от 22.11.2019 ООО «Спецсервис» приобрело в собственность здание тепло - электроцентраль с кадастровым номером: 22:70:010112:453, расположенное по адресу:<...>, общей площадью 31 877, 3 кв.м. Здание тепло - электроцентрали расположено на земельном участке с кадастровым номером: 22:70:010303:104, площадью 567473 кв.м. Далее, по договору купли-продажи от 09.04.2020г. между ООО «Спецсервис», ООО «РПЦ», ООО «РусИнвестъ» был заключен договор купли-продажи указанного здания, по которому здание принадлежит на праве общей долевой собственности ООО «РусИнвестъ» -15/100, ООО «РПЦ»-85/100, о чем 17.04.2020г. Единый государственный реестр недвижимости внесены записи № 22:70:010112:453-22/001/2020-80, № 22:70:010112:453-22/001/2020-79.

23.03.2020 между ООО «Инвестиционно - девелоперская компания» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи от № 6, предметом которого по утверждению ФИО2 является имущество в полуразобранном состоянии и продано как стройматериалы. Из акта обследования земельного участка № 139 от 23.11.2020 следует, что на земельном участке ведутся работы по демонтажу оборудования и зданий, расположенных на земельном участке (л.д. 61 т.1).

Уведомлениями от 02.07.2020 № 2508, от 10.09.2020 №3476, претензией от 22.04.2020 № 1423 Администрация города Рубцовска Алтайского края предложила конкурсному управляющему ООО «Инвестиционно-девелоперская компания» заключить соглашение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 9842 от 22.03.2016, а также погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №9842 от 22.03.2016 и неустойку за просрочку платежей на дату расторжения договора, в случае отказа от заключения соглашения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 9842 от 22.03.2016 Администрация города Рубцовска Алтайского края будет вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав. Неисполнение требований Администрации и явилось причиной обращения в суд с настоящим иском.

На основании выписки из ЕГРН от 26.02.2021 N° КУВИ-002/2021-16888054 за ООО «РусИнвестъ» зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилое здание тепло-электроцентраль, находящееся по адресу: <...> (рег.запись от 17.04.2020, общая долевая собственность 15/100). В связи с чем, Администрацией города Рубцовска, во исполнение досудебного порядка, было направлено уведомление от 01.03.2021 № 908 об обязании вступления в действующий договор аренды земельного участка от 22.03.2016 № 9842, вместе с проектом соглашения о вступлении в вышеуказанный договор аренды. 18.03.2021 было заключено Соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка от 22.03.2016 № 9843.

Аналогичное уведомление от 01.03.2021 № 907 об обязании вступления в действующий договор аренды земельного участка от 22.03.2016 № 9842 было направлено ООО «РПЦ». 15.03.2021 было заключено Соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка от 22.03.2016 № 9842.

В отношении остальных объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 22:70:010303:104 (Единое землепользование), расположенного по адресу: <...>, а именно: здание главный щит, 2 здания мазутонасосная станция, здание материальный склад, здание пожарно-насосная станция, здание служебно-бытовой корпус, здание топливоподачи, 2 здания химводоочистки по результатам торгов посредством публичного предложения с закрытой формой подачи предложений о цене продажи имущества ООО «ИДК» по договору купли-продажи № 61 от 30.12.2020г. продано ФИО3, имущество передано по акту приема-передачи имущества от 19.01.2021г. Между тем, в Едином государственном реестре недвижимости правообладателем по состоянию на 02.07.2021г. указано ООО «ИДК».

В соответствии с актуальной выпиской из ЕГРН от 02.07.2021г. арендаторами земельного участка с кадастровым номером: 22:70:010303:104 (Единое землепользование), расположенного по адресу: <...>, аренда зарегистрирована 18.04.2016, номер государственной регистрации 22-22/003-22- 003/002/2016-1445/1, с 22.03.2016 по 21.03.2065 г. являются ООО «ИДК», ООО «РусИнвестъ», ООО «РПЦ».

Суд соглашается с доводами ответчиков об отсутствии доказательств обращения Администрации к ООО «РусИнвестъ», ООО «РПЦ», ФИО3, между тем суд учитывает, что переход права собственности на объекты недвижимости от ООО «ИДК» произошел в период рассмотрения спора в суде, а требования по последнему уточненному иску заявлены только к одному ответчику –ООО «ИДК».

Как следует из материалов дела, ООО "ИДК" в соответствии со справкой-расчетом от 19.03.2021 имеет задолженность по арендным платежам, в т.ч. включенным в реестр требований и пени, по арендной плате за период с 22.03.2016 по 19.03.2021 в сумме 23 426 601, 11 руб., пеня с 11.04.2016 по 18.03.2021 в сумме 4701264, 88 руб., всего 28 127 865, 99 руб.

Суд соглашается с Администрацией г. Рубцовска о том, что на основании статей 614, 619 ГК РФ несвоевременное внесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является основанием для досрочного расторжения договора аренды. Между тем, Администрацией не учтено, что объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке по результатам торгов проданы ООО «ИДК» и новыми собственниками являются: ООО «РусИнвестъ», ООО «РПЦ», ФИО3 С момента вступления в договор аренды наличие задолженности по внесению арендной платы за землю по спорному договору аренды отсутствует, доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По общему правилу, предусмотренному п. 3 ст. 552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, ООО «РусИнвестъ», ООО «РПЦ», ФИО3 по смыслу названных норм и разъяснений как покупатели объектов недвижимости в силу прямого указания закона приобретают право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимают права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером: 22:70:010303:104, на котором расположены приобретенные ООО «РусИнвестъ», ООО «РПЦ», ФИО3 объекты недвижимости, ООО «ИДК» (продавец) использовало на основании договора аренды № 9842 от 22.03.2016г., следовательно, к ним переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Доводы истца о том, что до момента государственной регистрации перехода права собственности на все объекты недвижимости от ООО «ИДК» стороной по договору остается прежний собственник судом отклоняется, т.к. прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по аренде земельного участка, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендатору переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Также суд учитывает, что истец просит расторгнуть договор аренды в отношении всего земельного участка с кадастровым номером: 22:70:10303:104, площадью 567 473 кв.м., в т.ч. на той части земельного участка, где зарегистрированы права новых собственников объектов недвижимости.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику –ООО «ИДК» -прежнему арендатору земельного участка, который в силу ст. 35 ЗК РФ, ст. 229, 551 ГК РФ выбывает из правоотношений по аренде земельного участка, а истец при наличии оснований для расторжения договора не лишен возможности обратиться в суд с соответствующими требованиями о расторжении договора аренды земельного участка, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора и отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины на истца, который освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения, в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Зверева