Решение от 12 марта 2024 г. по делу № А36-6836/2023

Арбитражный суд Липецкой области

пл.Петра Великого, 7, г.Липецк, 398066

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.ru

Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №А36-6836/2023
г. Липецк
12 марта 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 27.02.2024

Решение в полном объеме изготовлено 12.03.2024


Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Смольяниновой Т.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Толмачевой Л.В.,

рассмотрев в судебном заседании, проведенном посредством использования системы веб-конференции, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТКК» (ОГРН <***>, ИНН <***>, тер. ОЭЗ ППТ Липецк, стр.4, офис 214, г. Грязи, Липецкая область, 398010)

к заинтересованным лицам – Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (ОГРН <***>, ИНН <***>, пл.Победы, д.8, <...>), ФИО1 (г. Санкт-Петербург),

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об отказе в государственной регистрации права от 20.10.2023 №КУВД-001/2023-28804430/5 на объект с кадастровым номером 48:02:1000201:496, расположенный по адресу: Липецкая область, Грязинский район, г. Грязи, территория ОЭЗ ППТ «Липецк»;

о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области зарегистрировать переход права собственности ООО «ТКК» на объект с кадастровым номером 48:02:1000201:496, расположенный по адресу: Липецкая область, Грязинский район, г. Грязи, территория ОЭЗ ППТ «Липецк»,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - ФИО2 (доверенность от 07.08.2023, диплом),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области - ФИО3 (доверенность от 15.12.2022 №106, диплом),

ФИО1 в режиме веб-конференции,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТКК» (далее –общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (далее – управление, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации права от 20.10.2023 №КУВД-001-2023-28804430/5.

В порядке устранения нарушения прав и законных интересов ООО «ТКК» просило обязать управление совершить действия по регистрации перехода права, права собственности общества на объект – наружные тепловые сети с кадастровым номером 48:02:1000201:496, степенью готовности 97%, расположенный по адресу: Липецкая область, Грязинский район, г.Грязи, территория ОЭЗ ППТ «Липецк».

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО1

В судебном заседании представитель общества поддержал заявленные требования.

Представитель управления возражал против удовлетворения требования общества.

ФИО1 просил удовлетворить заявление ООО «ТКК».

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.12.2016 ООО «КАТТИНГ ЭДЖ ТЕХНОЛОДЖИС» выдано разрешение на строительство Липецкого проволочного завода ООО «АВТ» на территории II очереди ОЭЗ ППТ «Липецк», I этап, в том числе производственного корпуса со складом сырья, административно-бытового корпуса, контрольно-пропускного пункта, газораспределительного пункта, водозаборных сооружений технического водоснабжения, насосной станции с градирней, отстойника дождевых стоков.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 21.09.2018 по делу №А36-3194/2018 общество с ограниченной ответственностью «КАТТИНГ ЭДЖ ТЕХНОЛОДЖИС» (Липецкая область, Грязинский район, с.Казинка, ОЭЗ ППТ Липецк, зд.2, оф.214, ОГРН <***>, ИНН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в ООО «КАТТИНГ ЭДЖ ТЕХНОЛОДЖИС» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

По результатам состоявшихся 27 марта 2019 года торгов по реализации имущества ООО «КАТТИНГ ЭДЖ ТЕХНОЛОДЖИС» заключен договор купли – продажи имущества 22.04.2019 № 1 между ООО «КАТТИНГ ЭДЖ ТЕХНОЛОДЖИС» (продавец) и ФИО4 (покупатель).

Согласно договору купли-продажи от 22.04.2019 №1 продавец продал покупателю объект незавершенного строительства – наружные тепловые сети с кадастровым номером 48:02:1000201:496, степенью готовности 97%, стоимость объекта 368516,23 руб.

06.03.2020 между ФИО4 (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества №ИП-0320, по условиям которого покупателем принято имущество – объект незавершенного строительства наружные тепловые сети с кадастровым номером 48:02:1000201:496, степенью готовности 97%, стоимость объекта 181900 руб.

21.07.2020 между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (продавец) и ООО «ТКК» (покупатель) заключен договор купли-продажи №И-3, по условиям которого продавец обязался передать покупателю в собственность наружные тепловые сети с кадастровым номером 48:02:1000201:496, степенью готовности 97%.

Согласно пункту 2.1. договора стоимость имущества по договору составляет 30000000 руб.

Сторонами подписан акт приема-передачи от 21.07.2020 №1 имущества по Договору.

05.07.2023 общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 48:02:1000201:496, протяженностью 292 м, расположенный по адресу: Липецкая область, Грязинский район, г.Грязи, территория ОЭЗ ППТ «Липецк», дата постановки на кадастровый учет 13.10.2015.

Вместе с заявлением общество представило в регистрирующий орган: разрешение на строительство от 20.12.2016, договор купли-продажи имущества от 22.04.2018 №1, договор купли-продажи имущества от 21.07.2020 №И-3, договор купли – продажи имущества от 06.03.2020 №ИП-0320.

В результате проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов государственным регистратором установлено, что Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) не содержит сведений об объекте, за регистрацией права на который обратилось общество, право собственности первоначального правообладателя на спорный объект не зарегистрировано; не представлены оригиналы документов свидетельствующих о возникновении права собственности у ООО «ТКК».

С учетом данных обстоятельств в соответствии с пунктом 1 и пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация приостановлена на срок до 19 октября 2023 года (уведомление управления от 19.07.2023 №КУВД-001/2021-48355269).

В связи с неустранением причин, препятствующих государственной регистрации, управление отказало в государственной регистрации права собственности общества на объект с кадастровым номером 48:02:1000201:496 (уведомление от 20.10.2023 №КУВД-001/2023-28804430).

Не согласившись с отказом регистрирующего органа, ссылаясь на договор купли-продажи имущества от 22.04.2018 №1, договор купли-продажи имущества от 21.07.2020 №И-3, договор купли – продажи имущества от 06.03.2020 №ИП-0320, а также указывая на невозможность осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект ввиду ликвидации первоначального правообладателя ООО «КАТТИНГ ЭДЖ ТЕХНОЛОДЖИС» (09.12.2019 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись 2194827301360 о прекращении деятельности юридического лица), общество обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Право на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 62 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» обязанности продавца по договору купли-продажи на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении таковой.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Как установлено судом, к заявлению общества о государственной регистрации права собственности на объект были приложены: разрешение на строительство от 20.12.2016, договор купли-продажи имущества от 22.04.2018 №1, договор купли-продажи имущества от 21.07.2020 №И-3, договор купли – продажи имущества от 06.03.2020 №ИП-0320, выписка из ЕГРЮЛ в отношении ООО «КАТТИНГ ЭДЖ ТЕХНОЛОДЖИС» от 04.08.2023, содержащая сведения о ликвидации данной организации 09.12.2019.

В соответствии с частью 9 статьи 15 Закона № 218-ФЗ в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости).

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, обязательным условием государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости является государственная регистрация права за продавцом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, индивидуальным предпринимателем ФИО5 во исполнение условий договора купли-продажи от 21.07.2020 №И-3 было передано владение спорным объектом ООО «ТКК»; право владения ИП ФИО5 на тепловые сети возникло на основании договора купли-продажи имущества от 06.03.2020 №ИП-0320, заключенного с продавцом – гражданином Российской Федерации ФИО4, который приобрел спорный объект по результатам торгов на основании договора купли-продажи, заключенного 22.04.2019 с продавцом ООО «КАТТИНГ ЭДЖ ТЕХНОЛОДЖИС» (деятельность юридического лица прекращена 09.12.2019).

Поскольку договор купли-продажи №1, договор купли-продажи имущества №ИП-0320, договор купли-продажи имущества №И-3 заключены 22.04.2019, 06.03.2020, 21.07.2020, на них распространяются действия всех вышеуказанных норм права, регулирующих отношения по отчуждению и приобретению недвижимого имущества.

Судом установлено, что имущество - тепловые сети с кадастровым номером 48:02:1000201:496, являющееся предметом договоров купли-продажи имущества, является недвижимым имуществом, которое поставлено на кадастровый учет 13.10.2015.

Однако, на момент заключения договоров купли-продажи 22.04.2019, 06.03.2020, 21.07.2020, спорное имущество не было зарегистрировано за продавцами - ООО «КАТТИНГ ЭДЖ ТЕХНОЛОДЖИС», ФИО4, ИП ФИО5, тогда как только после соответствующей регистрации недвижимое имущество может стать объектом сделок и иных правовых отношений.

Учитывая положения статей 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Закона №218-ФЗ суд приходит к выводу, что для государственной регистрации перехода права (права) собственности на спорный объект недвижимости, приобретенный по сделке после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является обязательным условие о государственной регистрации права продавца в Едином государственном реестре недвижимости на объект недвижимости.

Добросовестное приобретение спорного объекта недвижимого имущества не имеет правового значения при рассмотрении в порядке главы 24 АПК РФ требования о признании незаконным уведомления управления об отказе в государственной регистрации права.

В силу статьи 71 АПК РФ имеющие в деле доказательства суд оценивает во взаимосвязи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Проверив и оценив представленные лицами, участвующими в деле, в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований, предусмотренных статьей 198 АПК РФ, свидетельствующих о незаконности оспариваемого решения Управления Росреестра по Липецкой области об отказе в государственной регистрации права, не имеется, в связи с чем требование общества удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины арбитражный суд относит на общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Т.Н. Смольянинова