Решение от 25 января 2023 г. по делу № А42-10630/2021

Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, 20, г. Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


город Мурманск Дело № А42-10630/2021

«25» января 2023 года

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 19.01.2023.

Мотивированное решение изготовлено 25.01.2023.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Муратшаева Д.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312510811000020, ИНН <***>)

к администрации муниципального образования городское поселение Ревда Ловозерского района (ОГРН <***>, ИНН <***>) ул. Победы, д. 29, пгт. Ревда Ловозерского района Мурманской области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3, доверенность от 09.01.2023, паспорт, диплом;

ответчика – ФИО4, доверенность от 08.04.2022, паспорт, диплом;



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования городское поселение Ревда Ловозерского района об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: пгт. Ревда, Мурманская область, Ловозерский район, ул. Победы, д. 22 для использования под банный зал 83,44 кв.м. и осуществления физкультурно-оздоровительной деятельности 101,56 кв.м.

В ходе рассмотрения дела, истцом уточнены исковые требования – истец просит урегулировать разногласия в части:

Название договора изложить в следующей редакции: «Договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в рассрочку».

Преамбулу договора изложить в следующей редакции: «Администрация муниципального образования городское поселение Ревда Администрация муниципального образования городское поселение Ревда Ловозерского района ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата государственной регистрации: 31 мая 2006 года, орган, осуществивший регистрацию: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы России №5 по Мурманской области, КПП 510601001, юридический адрес: 184580 <...>, действующая на основании Устава городского поселения Ревда Ловозерского района, утвержденного решением Совета депутатов городского поселения Ревда Ловозерского района от 21Л2.2005г. №32, и зарегистрированного Главным управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Северо-Западному федеральному округу 28.03.2006г., государственный регистрационный № RU 515251012006001, (далее - Продавец) в лице главы администрации муниципального образования городское поселение Ревда Ловозерского района ФИО5, действующего на основании Положения об администрации муниципального, с одной стороны, и

Индивидуальный предприниматель ФИО2, дата рождения 26.07.1982, место рождения: пос. Ревда, Ловозерского р-на Мурманской обл., Российское гражданство, пол женский, паспорт 47 07 146281, выдан 29.02.2008 ТП в пос. Ревда Межрайонного отдела УФМС России по Мурманской обл. в гор. Мончегорске, код подразделения 510-014, зарегистрированная по адресу: Мурманская область, Ловозерский район, пгт. Ревда, улица Кузина, дом 13, квартира 10, СНИЛС: <***>, (далее - Покупатель), с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:»

Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Стоимость Имущества по настоящему Договору составляет 1 147 897,60 (один миллион сто сорок семь тысяч восемьсот девяносто семь) рублей 60 копеек.»

Пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции: «Покупатель производит оплату Имущества путем перечисления денежных средств в сумме 1 147 897 руб. (один миллион сто сорок семь тысяч восемьсот девяносто семь рублей) 60 копеек на счет Продавца». Сумма налога на добавленную стоимость не оплачивается в связи с тем, что данная сделка не признаётся объектом налогообложения согласно пп. 12 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая).»

Пункт 4.1. договора изложить в следующей редакции: «Продавец обязуется передать недвижимое имущество Покупателю по передаточному акту в течение 3 (трёх) календарных дней с момента поступления на расчётный счёт Продавца суммы, определённой в пп. 1 графика платежей (20479,88 руб.), являющегося приложением к настоящему Договору.»

Также истец просит обязать ответчика в течение 30 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда, направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: шт. Ревда, Мурманская область, Ловозерский район, ул. Победы д. 22, со всеми необходимыми приложениями.

Взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и взыскать с ответчика расходы по определению рыночной стоимости объекта оценки по договору № 20/21 ЭО от 11.10.2021 г. в сумме 40 000 (сорок тысяч) руб.

Руководствуясь ст. 49 АПК РФ уточнения судом приняты.

Представитель истца на заявленных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик представил отзыв и дополнения к нему с учетом уточнений исковых требований. В отзыве указал на отсутствие возражений по предложенной редакции истца спорных пунктов договора. Однако выразил возражения относительно взыскания с ответчика расходов по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Материалами дела установлено следующее.

Между Администрацией муниципального образования МО ГП Ревда Ловозерского района (далее - Ответчик, Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее - Истец, Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью № 341 от 06.08.2012 г., по условиям которого Арендодатель сдаёт, а Арендатор принимает в аренду помещения, расположенные по адресу: пгт. Ревда, Мурманская область, Ловозерский район, ул. Победы д. 22 для использования под банный зал 83,44 кв.м. и осуществления физкультурно-оздоровительной деятельности 101,56 кв.м. на срок 10 (десять) лет с 16.08.2012 г. по 15.08.2022 г. включительно. Указанные объекты переданы Арендатору по акту приёма-передачи от 16.08.2012 г.

Изначально истец написал в уполномоченный орган (ответчику) заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 10.04.2018 г., истец ответил отказом, что послужило предметом судебных разбирательств по делу №А42-8151/2018 и по делу № А42-4539/2019. Решением Арбитражного суда Мурманской области от 02.09.2020 года по делу № А42-4539/2019, суд обязал Ответчика в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу провести оценку рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 185 кв. м, расположенного по адресу: <...>, принять решение об условиях приватизации нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить ИП ФИО2 проект договора купли-продажи нежилого помещения в десятидневный срок с даты подписания решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение решения суда, ответчик предложил истцу заключить договор купли-продажи арендуемого имущества (исх. № 624 от 20.04.2021 г., получено истцом 29.04.2021 г), с учетом отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 19.03.2021 № 452/03-21К, согласно которому цена выкупаемого объекта составила 2 499 000 (два миллиона четыреста девяносто девять тысяч) рублей с учётом НДС.

Не согласившись с выкупной ценой объекта, истец заключил договор N 8465 от 11.05.2021 г. с ООО «Мурманская эксперно-оценочная юридическая компания» на проведение оценки рыночной стоимости объекта оценки, в соответствии с которым, была определена ориентировочная стоимость помещения в размере 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей.

В связи с тем, что срок для направления протокола разногласий составляет 30 дней, а составить иной отчёт об оценке не представлялось возможным, 28.05.2021 г. воспользовавшись правом на выбор порядка оплаты, истец возвратил проект договора купли-продажи муниципального имущества от 30.04.2021 г. без подписи и направил подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи в рассрочку от 30.04.2021 г., предложив заключить договор на условиях цены объекта в сумме 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, исходя из ориентировочной рыночной стоимости объекта 1 200 000 рублей, за минусом стоимости неотделимых улучшений (не в полном объёме по соглашению сторон).

Письмом от 01.07.2021 г. № 1132 ответчик вернул протокол разногласий с просьбой подписать договор в исходной редакции, в связи с чем, Истец обратился в суд с настоящим иском.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено п. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда. В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, истец соответствует признакам субъекта, правомочного на приобретение муниципального имущества на основании Закона N 159-ФЗ, в связи с чем, ответчик является лицом, обязанным в силу закона заключить с истцом договор купли-продажи спорного имущества. Из Закона N 159-ФЗ следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Из пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 ГК РФ следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст. 422 ГК РФ).

Как следует из исковых требований, спорным у сторон являются условия договора о стоимости недвижимого имущества.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ), в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В материалы дела истцом представлено заключение оценщика №38/21ЭО, согласно которого рыночная цена объекта недвижимости определена в сумме 174 770 руб. (т. 1 л.д. 84-123).

Ответчиком в материалы дела также представлено заключение оценщика №452/03-21К, согласно которого рыночная цена объекта недвижимости определена в сумме 2 499 000 руб. (т.2 л.д. 5-49).

Определением от 22.07.2022 судом назначена экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту Некоммерческой организации «Частное экспертное учреждение «Научно-исследовательская лаборатория судебной и независимой экспертизы» (ул. Октябрьская, д.40, г. Мурманск) ФИО6.

Перед экспертом поставлен вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения бани, расположенного по адресу: Мурманская область, Ловозерский район, пгт. Ревда, ул. Победы, д. 22, пом. II, общей площадью 185 кв.м., кадастровый номер 51:02:0020402:456 по состоянию на 10.04.2018.

Согласно экспертного заключения №334/03-22 от 15.08.2022 рыночная цена объекта недвижимости определена в сумме 1 322 523 руб. (т.2 л.д. 126-167).

Истец не согласившись с выводами эксперта представил рецензию на заключение эксперта №334/03-22 от 15.08.2022 (т. 3 л.д. 33-56).

Согласно приложения №2 к Рецензии рыночная цена объекта недвижимости определена в сумме 993 711 руб. (т.3 л.д. 68-74).

В судебном заседание 05.12.2022 был опрошен эксперт ФИО6, который дал пояснения относительно сделанных им выводов и относительно замечаний, изложенных в рецензии.

Эксперт ФИО6 представил пояснения к заключению №334/03-22 от 15.08.2022, согласно которых им была допущена техническая ошибка при расчете стоимости объекта недвижимости. Согласно исправленного расчета рыночная стоимость объекта недвижимости определена в сумме 1 192 656 руб. (т.3 л.д. 92).

Далее истцом уточнены исковые требования согласно которых стоимость объекта недвижимости определена 1 147 897,60 руб. как среднеарифметическая между стоимостью, определенной экспертом ФИО6 и Рецензентом с учетом интервала в 11% (п. 26 приказа Минэкономразвития от 20.05.2015 №297).

Возражений ответчик относительно указанной истцом стоимости не заявлено. Кроме того в материалы дела представлен график платежей, рассчитанный исходя из стоимости объекта недвижимости в 1 147 897,60 руб. График подписан истцом и ответчиком.

Следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению в заявленном объеме. Разногласия подлежат урегулированию в судебном порядке.

Название договора принять в редакции истца: «Договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в рассрочку».

Преамбулу договора принять в редакции истца: «Администрация муниципального образования городское поселение Ревда Администрация муниципального образования городское поселение Ревда Ловозерского района ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата государственной регистрации: 31 мая 2006 года, орган, осуществивший регистрацию: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы России №5 по Мурманской области, КПП 510601001, юридический адрес: 184580 <...>, действующая на основании Устава городского поселения Ревда Ловозерского района, утвержденного решением Совета депутатов городского поселения Ревда Ловозерского района от 21Л2.2005г. №32, и зарегистрированного Главным управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Северо-Западному федеральному округу 28.03.2006г., государственный регистрационный № RU 515251012006001, (далее - Продавец) в лице главы администрации муниципального образования городское поселение Ревда Ловозерского района ФИО5, действующего на основании Положения об администрации муниципального, с одной стороны, и

Индивидуальный предприниматель ФИО2, дата рождения 26.07.1982, место рождения: пос. Ревда, Ловозерского р-на Мурманской обл., Российское гражданство, пол женский, паспорт 47 07 146281, выдан 29.02.2008 ТП в пос. Ревда Межрайонного отдела УФМС России по Мурманской обл. в гор. Мончегорске, код подразделения 510-014, зарегистрированная по адресу: Мурманская область, Ловозерский район, пгт. Ревда, улица Кузина, дом 13, квартира 10, СНИЛС: <***>, (далее - Покупатель), с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:»

Пункт 2.1. договора принять в редакции истца: «Стоимость Имущества по настоящему Договору составляет 1 147 897,60 (один миллион сто сорок семь тысяч восемьсот девяносто семь) рублей 60 копеек.»

Пункт 2.2. договора принять в редакции истца: «Покупатель производит оплату Имущества путем перечисления денежных средств в сумме 1 147 897 руб. (один миллион сто сорок семь тысяч восемьсот девяносто семь рублей) 60 копеек на счет Продавца». Сумма налога на добавленную стоимость не оплачивается в связи с тем, что данная сделка не признаётся объектом налогообложения согласно пп. 12 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая).»

Пункт 4.1. договора принять в редакции истца: «Продавец обязуется передать недвижимое имущество Покупателю по передаточному акту в течение 3 (трёх) календарных дней с момента поступления на расчётный счёт Продавца суммы, определённой в пп. 1 графика платежей (20479,88 руб.), являющегося приложением к настоящему Договору.»

Также суд считает обоснованным требование истца об обязании ответчика в течение 30 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда, направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: шт. Ревда, Мурманская область, Ловозерский район, ул. Победы д. 22, со всеми необходимыми приложениями.

При обращении в суд с настоящим исковым заявлением истец платежным поручением № 51 от 28.10.2021 произвел оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В соответствии с пп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных суда, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины. Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Соответствующие разъяснения даны в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Расходы истца по оплате оценки стоимости спорного объекта недвижимости и расходы ответчика по оплате проведенной судебной экспертизы возмещению не подлежат, и остаются за сторонами, поскольку решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против ответчика. Свои требования истец основывал на проведенной им оценке, свои возражения ответчик также основывал на проведенной им оценке. Как результат, стороны при рассмотрении дела приняли судебную оценку и оценку рецензента и определили стоимость как среднеарифметическое значение.


Руководствуясь статьями 110, 112, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 312510811000020, ИНН <***>) и администрацией муниципального образования городское поселение Ревда Ловозерского района (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: пгт. Ревда, Мурманская область, Ловозерский район, ул. Победы, д. 22 для использования под банный зал 83,44 кв.м. и осуществления физкультурно-оздоровительной деятельности 101,56 кв.м.

Название договора и преамбулу договора принять в редакции индивидуального предпринимателя ФИО2

Пункты 2.1, 2.2 и 4.1 принять в редакции индивидуального предпринимателя ФИО2

Обязать администрацию муниципального образования городское поселение Ревда Ловозерского района в течение 30 дней со дня вступления в законную силу настоящего решения суда, направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 подписанный со своей стороны договор.

Взыскать с администрации муниципального образования городское поселение Ревда Ловозерского района (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312510811000020, ИНН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

В удовлетворении оставшейся части заявленных требований о взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Д.В. Муратшаев