Решение от 24 ноября 2017 г. по делу № А51-22492/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-22492/2016
г. Владивосток
24 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2017 года .

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевскеой О.А. в порядке взаимозаменяемости в связи с отпуском судьи Левченко Е.А. до перерыва, судьи Левченко Е.А. после перерыва в судебном заседании, при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва секретарем ФИО2, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН <***>; ОГРН <***>; дата государственной регистрации 21.06.2007, адрес регистрации: 690110, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «ВЛАДСТРОЙГАРАНТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 13.11.2010, адрес регистрации: 690014, <...>), ФИО3 (692481, ПК, <...>); Индивидуальному предпринимателю ФИО4 (690048, ПК, <...>); Индивидуальному предпринимателю ФИО5 (690025, ПК, <...>); ФИО6 (690048, ПК, <...>); ФИО7 Курбан-Исмаиловне (690068, ПК, <...>); Индивидуальному предпринимателю ФИО8 (690002, ПК, <...>); ФИО9 (690048, ПК, <...>); ФИО10 (690048, ПК, <...>); Индивидуальному предпринимателю ФИО11 (690014, ПК, <...>); ФИО12 (692525, ПК, <...>); Индивидуальному предпринимателю ФИО13 (690005, ПК, <...>), о взыскании 14313307 рублей 21 копейки основного долга, пени

при участии

от истца: до и после перерыва представитель ФИО14, доверенность от 19.06.2017 года, паспорт;

от ответчиков: от до и после перерыва ООО «ВЛАДСТРОЙГАРАНТ»: представитель ФИО15, паспорт, доверенность № 1/16 от 20.12.2016;

от до и после перерыва индивидуального предпринимателя ФИО8: представитель ФИО15, паспорт, доверенность от 23.03.2017 года;

от индивидуального предпринимателя ФИО13: до и после перерыва представитель ФИО15, паспорт, доверенность от 23.03.2017 года;

от индивидуального предпринимателя ФИО11: представитель до и после перерыва ФИО15, паспорт, доверенность от 21.03.2017 года;

от ИП ФИО3: до и после перерыва ФИО16, паспорт, доверенность от 31.03.2017;

от Индивидуальному предпринимателю ФИО4: до и после перерыва ФИО16, паспорт, доверенность от 30.04.2017;

от ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО4, ФИО6, ФИО7 Курбан-Исмаиловны, ФИО9, ФИО10, ФИО12: до и после перерыва не явились, извещены;

установил:

истец – Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «ВЛАДСТРОЙГАРАНТ» о взыскании 838 210 рублей 24 копеек основного долга по договору от 10.04.2012 № 01-Ю-15005 за период с 01.12.2015 по 31.03.2016, 66038 рублей 61копеек неустойки за период с 25.12.2015 по 15.04.2016.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 19.01.2017 в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5, ФИО6, ФИО7 Курбан-Исмаиловна, индивидуальный предприниматель ФИО8, ФИО9, ФИО10, индивидуальный предприниматель ФИО11, ФИО12; индивидуальный предприниматель ФИО13.

В судебном заседании 18.10.2017 судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено ходатайство истца об уточнении требований, истец просит взыскать по состоянию на 06.02.2017 с ФИО3 592 587 рублей 49 копеек основного долга, 44 705 рублей 69 копеек пени, индивидуального предпринимателя ФИО4 764 407 рублей 88 копеек основного долга, 58 171 рубль 87 копеек пени, индивидуальный предприниматель ФИО5 1 117 968 рублей 57 копеек основного долга, 84 871 рубль 20 копеек пени, ФИО6 16 996 рублей 01 копейку основного долга, 322 рубля 23 копейки пени, ФИО7 Курбан-Исмаиловны 16 996 рублей 01 копейку основного долга, 322 рубля 23 копейки пени, индивидуальный предприниматель ФИО8 766 210 рублей 51 копейку основного долга, 58 914 рублей 56 копеек пени, ФИО9 720 338 рублей 25 копеек основного долга, 55 605 рублей 87 копеек пени, ФИО10 161 215 рублей 59 копеек основного долга, 11 977 рублей 67 копеек пени, индивидуального предпринимателя ФИО11 318 427 рублей 32 копеек основного долга, 23 163 рубля 31 копейка пени, ФИО12 304 501 рубля 03 копеек основного долга, 25 115 рублей 05 копеек пени, индивидуального предпринимателя ФИО13 7 707 114 рублей 26 копеек основного долга, 586 515 рублей 84 копейки пени, с ООО «Владстройгарант» 6112 рублей 99 копеек основного долга, 914 рублей 13 копеек пени.

В судебное заседание не явились ответчики ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, ФИО6, ФИО7 Курбан-Исмаиловна, ФИО9, ФИО10, ФИО12, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в связи с чем суд, руководствовался статьей 156 АПК РФ, провел судебное заседание в отсутствие указанных лиц.

Истец требования поддержал.

В судебном заседании 14.11.2017 арбитражный суд в порядке статьи 163 АПК РФ определил объявить в судебном заседании перерыв до 14 час. 15 мин21.11.2017. О дате и времени продолжения судебного заседания по настоящему делу арбитражным судом размещено объявление в сети Интернет на официальном сайте арбитражного суда Приморского края.

После окончания перерыва ответчики ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, ФИО6, ФИО7 Курбан-Исмаиловна, ФИО9, ФИО10, ФИО12 в судебное заседание 21.11.2017 не явились, о времени и месте продолжения судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в связи с чем судебное заседание было продолжено 21.11.2017 после окончания перерыва согласно статьи 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Истец поддержал поступившее через канцелярию суда ходатайство об отказе от требований в отношении ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО4, индивидуального предпринимателя ФИО5, ФИО6, ФИО7 Курбан-Исмаиловны, индивидуального предпринимателя ФИО8, ФИО9, ФИО10, индивидуального предпринимателя ФИО11, ФИО12, индивидуального предпринимателя ФИО13 и просит взыскать с ООО «ВЛАДСТРОЙГАРАНТ» 13 326 499 рублей 22 копеек основного долга за период с 01.12.2015 по 01.02.2017, 986 807 рублей 99 копеек пени за период с 01.12.2015 по 06.02.2017.

Суд с учетом мнения сторон, которые против удовлетворения заявления об отказе от требований в отношении указанных ответчиком не возразили, определил удовлетворить заявление истца об отказе от иска в отношении указанных ответчиков и уточнении требований, в связи с чем производство по делу в отношении индивидуального предпринимателя ФИО4, индивидуального предпринимателя ФИО5, ФИО6, ФИО7 Курбан-Исмаиловны, индивидуального предпринимателя ФИО8, ФИО9, ФИО10, индивидуального предпринимателя ФИО11, ФИО12, индивидуального предпринимателя ФИО13 подлежит прекращению.

Истец уточненные требования поддержал, настаивает на их удовлетворении в полном объеме.

Ответчик ООО «ВЛАДСТРОЙГАРАНТ» поддержал доводы отзыва на исковое заявление, возразил против требований, указал, что при расчете арендной платы необходимо применять коэффициент 4 (для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности, или для эксплуатации и обслуживания объектов прочей непроизводственной деятельности), также просит применить коэффициент 2,5 в соответствии с условиями договора аренды, так как полагает, что изменение арендной платы допускается только по дополнительному соглашению сторон. Также ООО «ВЛАДСТРОЙГАРАНТ» полагает себя ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку в здании, расположенном на земельном участке помещения принадлежат на праве собственности иным ответчикам по настоящему делу, в связи с чем, арендная плата подлежит взысканию именно с этих лиц, ссылается на распоряжения Департамента земельных и имущественных Приморского края. Полагает, что с 01.01.2016 должна быть применена новая кадастровая стоимость. Также просит уменьшить неустойку в соответствии со статьей 333 ГК РФ.

Ответчики ФИО11, ФИО13, ФИО8, ФИО4, ФИО3 в письменных отзывах на исковое заявление против требований возразил, указал, что 24.01.2016 внесены сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка, которая составила 16 694 632 рубля 98 копеек вместо 67 056 18 рублей 82 копеек, в связи с чем, за период с 01.01.2016 размер арендной платы должен быть уменьшен. Также указал на необходимость применения коэффициента 2,5.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, судом установлено, что 23.04.2010 между Департаментом земельных отношений, государственного строительного контроля и надзора в области долевого строительства Приморского края (в настоящее время – Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края) (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ВЛАДСТРОЙГАРАНТ» заключен договор аренды № 01-Ю-15005 земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:508 площадью 6618 кв.м из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: <...> (участок находится примерно в 9 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка), для завершения строительства объекта незавершенного строительства (магазин) (лит. А), сроком с 01.01.2012 по 31.12.2014 (пункты 1.1, 1.3 договора).

Пунктами 2.1, 2.3 договора арендная плата установлена сторонами в размере 209 552 рубля 56 копеек с учетом кадастровой стоимости 67 056818 рублей 82 копеек, 1,5 % ставки земельного налога, корректирующего коэффициента 2,5. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

В соответствии с пунктом 2.5 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес арендодателя.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Земельный участок передан по акту приема-передачи 10.04.2012.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

В последующем на основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 24.02.2015 № 578-рз земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:508 площадью 6618 кв.м разделен на три участка: с кадастровым номером 25:28:010020:6307 площадью 4932 кв.м, 25:28:000000:6054 площадью 1246 кв.м, 25:28:010020:6306 площадью 440 кв.м, ответчику прекращено право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:508 и предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 25:28:010020:6307 и 25:28:010020:6306

Согласно сведениям кадастрового паспорта на указанном земельном участке расположено здание – торговый центр 2013 года введения в эксплуатацию (завершения строительства) с кадастровым номером 25:28:000000:60541, расположенное по адресу: <...>. В данном здании также расположены помещения, права собственности на которые зарегистрированы за ФИО3, индивидуальным предпринимателем ФИО4, индивидуальным предпринимателем ФИО5, ФИО6, ФИО7 Курбан-Исмаиловной, индивидуальным предпринимателем ФИО8, ФИО9, ФИО10, индивидуальным предпринимателем ФИО11, ФИО12 индивидуальным предпринимателем ФИО13.

В распоряжение № 578-рз от 24.02.2015 внесены изменения распоряжением № 668-вр от 17.0.2015, в которое также внесены изменения распоряжением № 1072-вр от 14.11.2016. Согласно указанным изменениям указанием указание ответчика из текста распоряжения № 578-рз от 24.02.2015 исключено, текст распоряжения дополнен указанием фамилий собственников помещений в здании с кадастровым номером 25:28:000000:60541.

Решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-28941/2015 от 17.03.2016 удовлетворены Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края исковые требования, с ООО «ВладСтройГарант» в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края взыскано 2 188 134 рубля 89 копеек, в том числе 2 095 525 рублей 60 копеек задолженности по арендной плате, 92 609 рублей 29 копеек пени. Определением Арбитражного суда Приморского края от 12.12.2016 суд исправил допущенную в описательной части (абз. 1 стр. 3) и мотивировочной части (абз. 1 стр. 5) решения от 17.03.2016 по делу №А51- 28941/2015 опечатку, определил читать в тексте решения период задолженности по внесению арендной платы «с 01.03.2015 по 01.12.2015».

22.06.2016 истцом в адрес ответчика направлено предупреждение № 20/04/07-12/19231 от 17.06.2016 с требованием об оплате 838 210 рублей 24 копеек основного долга по договору аренды по состоянию на 15.04.2016, а также 66 038 рублей 61 копейки пени, однако, ответчик на претензию не ответил, задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

После принятии искового заявления к производству истец 22.11.2016 произвел осмотр земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:508, в результате которого установлено, что земельный участок представляет собой спланированную территорию, в южной части земельного участка расположено пятиэтажное здание торгового центра «Велес», в северной части земельного участка расположена парковка для клиентов торгового центра, а также объекты элетросетевого хозяйства высокого напряжения, в северо-восточной части земельного участка расположены металлические сооружения, а также объекты электросетевого хозяйства низкого напряжения, доступ к земельному участку осуществляется с земель общего пользования. Также составлен фотоотчет.

Суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Поскольку после истечения срока аренды по договору №01-Ю-15005 ответчик при отсутствии возражений со стороны истца продолжил владеть и пользоваться спорным земельным участком, этот договор согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок после истечения срока аренды по данному договору.

В силу пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

На территории Приморского края действует Постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», в соответствии с пунктом 4 которого размер арендной платы устанавливается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Изменение величины кадастровой стоимости земельного участка, как и изменение ставки арендной платы за использование земельного участка, является безусловным основанием изменения методики исчисления арендной платы по договору аренды земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту от 23.01.2012 № 25/00-12-5666 земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:508 его кадастровая стоимость составила 67 056 818 рублей 82 копеек.

В соответствии с кадастровым паспортом от 23.12.2016 № 25/00-16-556726 земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:508 его кадастровая стоимость составила 16 694 632 рубля 98 копеек.

Суд критически оценивает доводы ответчика о необходимости применения новой кадастровой стоимости с 01.01.2016 или 22.01.2016 в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

Таким образом, учитывая изложенное, при определении даты изменения размера арендной платы судам следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов.

В случае, если такие акты не содержат порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки, дата изменения кадастровой стоимости определяется в соответствии со положениями статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Поскольку на территории Приморского края действует нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, которым установлен порядок изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки арендная плата за спорный земельный участок подлежит изменению с указанной в нем даты.

Пункт 12 постановления от 11.03.2015 № 75-па устанавливает порядок перерасчета арендной платы по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло внесение очередных результатов кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Аналогичное положение содержал пункт постановления от 11.03.2015 № 75-па в редакции, действующей до 22.08.2016.

При таких обстоятельствах, обоснованным является применения новой кадастровой стоимости с 01.01.2017.

С 01.03.2015 подлежат применения ставки арендной платы, установленные Постановлением Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов».

Согласно пункту 8 Постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» в редакции, действующей до 22.08.2016, размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, не указанных в пунктах 4 - 7, 10, 11 настоящего Порядка, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где: А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка. Ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с разделом 2 Муниципальный правовой акт города Владивостока от 05.03.2008 № 17-МПА «Методика расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Владивостока» расчет арендной платы осуществляется по формуле: Апл = Ас x Скд, где: Апл - арендная плата за год, руб.; Ас - ставка арендной платы, %; Скд - кадастровая стоимость земельного участка, руб. Ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн x Кфи x Ккор, где: Сзн - ставка земельного налога, %; Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

Решением Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» в отношении прочих земельных участков установлен земельный налог в размере 1,5 % (пункт 2).

Решениями Думы города Владивостока от 17 июня 2014 г. № 306 и от 30 июля 2015 г. № 505 установлены корректирующие и функциональные коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке, на 2015 и 2016 годы соответственно.

Суд критически оценивает доводы истца о необходимости применения коэффициента функционального использования 12, установленного для земельных участков, предназначенных для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельный участок предоставлен ответчику для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (магазина). Назначение участка в соответствии со сведениями кадастрового паспорта «для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома и торгового центра. Более того, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельном участке расположено нежилое здание – торговый центр. При осмотре участка представителями КГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края» 22.11.2016 также установлено наличие на земельном участке с кадастровым номером 25:28:000000:508 здания торгового центра «Велес».

Как следует из пояснений ответчика ООО «ВЛАДСТРОЙГАРАНТ» и не оспорено истцом в указанном здании размещены офисные помещения, кафе, складские помещения, различные спортивные детско-юношеские школы, клубы и секции, лишь на первом этаже здания расположены магазины.

Розничная торговля - предпринимательская деятельность, связанная с торговлей товарами (в том числе за наличный расчет, а также с использованием платежных карт) на основе договоров розничной купли-продажи (статья 346.27 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 378.2 НК РФ в целях настоящей статьи торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

В соответствии с пунктом 37 ГОСТ Р51303-2013 «Торговля. Термины и определения», утвержденного Приказом Росстандарта от 28.08.2013 № 582-ст. (далее по тексту - ГОСТ Р51303-2013) тип предприятия розничной торговли: Предприятие розничной торговли определенного вида, классифицированное по площади торгового зала, методам продажи и/или формам торгового обслуживания покупателей.

В пункте 38 ГОСТ Р51303-2013 указано, что магазин - это стационарный торговый объект, предназначенный для продажи товаров и оказания услуг покупателям, в составе которого имеется торговый зал или торговые залы, подсобные, административно-бытовые помещения и складские помещения.

В соответствии с пунктом 53 ГОСТ Р51303-2013 торговый центр представляет собой совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Согласно пункту 62 ГОСТ Р51303-2013 торговый павильон - нестационарный торговый объект, представляющий собой отдельно стоящее строение (часть строения) или сооружение (часть сооружения) с замкнутым пространством, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест продавцов.

Таким образом, торговый центр является отдельным объектом торговли, отличным от магазина и (или) павильона, в связи с чем к расчёту арендной платы за земельный участок, занятый торговым центром, не может быть применен коэффициент для расчёта арендной платы за земельный участок с функциональным использованием для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах, а должен применяться коэффициент для обслуживания и эксплуатации объектов торговли – 4.

При указанных обстоятельствах, размер арендной платы за период с 01.12.2015 по 31.12.2016 должен составлять 335 284 рубля 09 копеек в месяц, с 01.01.2017 по 01.02.201783 473 рубля 16 копеек в месяц.

Таким образом, за спорный период с 01.12.2015 по 01.02.2017 общая сумма задолженности по договору аренды составляет 4 442 166 рублей 33 копеек, которые на основании статей 307, 309, 614 ГК РФ подлежит взысканию с ответчика. В остальной части требований следует отказать.

Суд отклоняет доводы ответчика ООО «ВЛАДСТРОЙГАРАНТ» относительно обязанности по внесению арендной платы всех собственников помещений в здании торгового центра в силу следующего.

При рассмотрении Пятым арбитражным апелляционным апелляционных жалоб ФИО13, ФИО8, общества с ограниченной ответственностью «ВладСтройГарант» на решение Арбитражного суда Приморского края от 17.03.2016 по делу № А51-28941/2015, на определение от 12.12.2016 об исправлении опечатки по этому же делу указал, что арендная плата взыскана судом с ООО «ВладСтройГарант» на основании договора аренды земельного участка №01-Ю-15005 от 10.04.2012. Доказательств того, что апеллянты являлись стороной указанного договора аренды земельного участка, или в указанный договор внесены и зарегистрированы в установленном порядке изменения, касающиеся установления множественности лиц на стороне арендатора в период, предъявленный ко взысканию в рамках настоящего спора, в материалы настоящего дела не предоставлено. Кроме того, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ апеллянты не представили достаточных и допустимых доказательств того, что, после приобретения долей в праве общей долевой собственности на здание за ними было зарегистрировано право долевой собственности на земельный участок.

Указанный вывод суда апелляционной инстанции поддержал Арбитражный суд Дальневосточного округа в постановлении от 05.09.2017 по этому же делу.

При указных обстоятельствах, оснований для возложения обязанности по внесению арендной платы по договору на собственников помещений не имеется.

Также не имеется оснований для расчета арендной платы коэффициента 2,5, поскольку указанный коэффициент применяется при расчете арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным для строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания объектов прочей непроизводственной деятельности на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка, тогда как здание торгового центра введено в эксплуатацию (окончено строительство) в 2013 году.

Истцом также заявлено требование о взыскании 986 807 рублей 99 копеек пени за период с 01.12.2015 по 06.02.2017 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансированияот суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к арендатору подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

Однако, в связи с перерасчетом суммы основного долга, подлежит перерасчету сумма неустойки, которая составляет 328 936 рублей 01 копейка, однако, ответчик ООО «ВЛАДСТРОЙГАРАНТ» заявил о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ.

Спорная сумма пени подтверждается расчетом истца, который составлен с учетом условий договора о сроках внесения арендной платы, ходатайства о снижении пени на основании статьи 333 ГК РФ не заявлено.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). Согласно пункту 77 указанного Постановления от 24.03.2016 №7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 АПК РФ.

Согласно определению Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 №80-О снижение судом неустойки на основании статьи 333 ГК РФ является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Как указано в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Однако ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ таких доказательств не представил.

Кроме того, как указано в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца также подлежит 328936 рублей 01 копейка неустойки на основании статьи 330 ГК РФ. В остальной части требований следует отказать.

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 31522 рубля подлежит взысканию с ответчика, не освобожденного от такой уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 150, 151, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Владстройгарант» в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 4442166 (четыре миллиона четыреста сорок две тысячи сто шестьдесят шесть) рублей 33 копейки основного долга, 328936 (триста двадцать восемь тысяч девятьсот тридцать шесть) рублей 01 копейка пени.

В остальной части исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Владстройгарант» отказать.

Прекратить производство по делу в части требований к ФИО3; Индивидуальному предпринимателю ФИО4; Индивидуальному предпринимателю ФИО5; ФИО6; ФИО7 Курбан-Исмаиловне; Индивидуальному предпринимателю ФИО8; ФИО9; ФИО10; Индивидуальному предпринимателю ФИО11; ФИО12; Индивидуальному предпринимателю ФИО13.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Владстройгарант» в доход федерального бюджета 31522 (тридцать одна тысяча пятьсот двадцать два) рубля государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Левченко Е.А.