Решение от 24 марта 2023 г. по делу № А57-28346/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-28346/2022
24 марта 2023 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 17 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 24 марта 2023 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи А.И. Михайловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Степная Нива», администрации Тепловского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области


заинтересованное лицо:

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области


-о признании незаконным действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по приостановлению государственной регистрации права долевой собственности ООО «Степная Нива» в отношении 131/850 долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 64:20:000000:959, расположенного по адресу: Саратовская область, р-н. Перелюбский, земли АО «Труд», на основании договора купли-продажи недвижимости имущества № 1 от 05.04.2022, заключенного между администрацией Тепловского МО ФИО2 Саратовской области и ООО «Степная Нива», выраженные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации КУВД-001/2022 33837441/1 от 19.08.2022,


-о признании незаконным действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по приостановлению государственной регистрации права в отношении 131/850 долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 64:20:000000:959, расположенного по адресу: Саратовская область, р-н. Перелюбский, земли АО «Труд», на основании договора купли-продажи недвижимости имущества № 1 от 05.04.2022, заключенного между администрацией Тепловского МО ФИО2 Саратовской области и ООО «Степная Нива», выраженные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации КУВД-001/2022 33837441/1 от 19.08.2022,


-об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области устранить допущенные нарушения путем осуществления государственной регистрации права долевой собственности ООО «Степная Нива» в отношении 131/850 долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 64:20:000000:959, расположенного по адресу: Саратовская область, р-н Перелюбский, земли АО «Труд», на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 05.04.2022, заключенного между администрацией Тепловского МО ПерелюбскогоMP Саратовской области и ООО «Степная Нива»,


-об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, картографии по Саратовской области устранить допущенные нарушения путем осуществления государственной регистрации перехода права в отношении 131/850 долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 64:20:000000:959, расположенного по адресу: Саратовская область, р-н Перелюбский, земли АО «Труд», на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 05.04.2022, заключенного между администрацией Тепловского МО ПерелюбскогоMP Саратовской области и ООО «Степная Нива»,


при участии:

от Администрации Тепловского МО ФИО3 Саратовской области – ФИО4 по доверенности от 12.09.2022,

от ООО «Степная Нива» - ФИО4 по доверенности от 10.09.2022,

от Управления Росреестра по Саратовской области – ФИО5 по доверенности от 09.01.2023,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратились общество с ограниченной ответственностью «Степная Нива» и администрация Тепловского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области с заявлением, с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ,

-о признании незаконным действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по отказу в государственной регистрации права долевой собственности ООО «Степная Нива» в отношении 131/850 долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 64:20:000000:959, расположенного по адресу: Саратовская область, р-н. Перелюбский, земли АО «Труд», на основании договора купли-продажи недвижимости имущества № 1 от 05.04.2022, заключенного между администрацией Тепловского МО ФИО2 Саратовской области и ООО «Степная Нива», выраженные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации КУВД-001/2022 33837441/1 от 19.08.2022;

-о признании незаконным действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по отказу в государственной регистрации права в отношении 131/850 долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 64:24:000000:959, расположенного по адресу: Саратовская область, р-н. Перелюбский, земли АО «Труд», на основании договора купли-продажи недвижимости имущества № 1 от 05.04.2022, заключенного между администрацией Тепловского МО ФИО2 Саратовской области и ООО «Степная Нива», выраженные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации КУВД-001/2022 33837441/1 от 19.08.2022;

-об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области устранить допущенные нарушения путем осуществления государственной регистрации права долевой собственности ООО «Степная Нива» в отношении 131/850 долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 64:24:000000:959, расположенного по адресу: Саратовская область, р-н Перелюбский, земли АО «Труд», на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 05.04.2022, заключенного между администрацией Тепловского МО ФИО2 Саратовской области и ООО «Степная Нива»;

-об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, картографии по Саратовской области устранить допущенные нарушения путем осуществления государственной регистрации перехода права в отношении 131/850 долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 64:24:000000:959, расположенного по адресу: Саратовская область, р-н Перелюбский, земли АО «Труд», на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 05.04.2022, заключенного между администрацией Тепловского МО ФИО2 Саратовской области и ООО «Степная Нива».

Представитель заявителей поддержал уточненные заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра по Саратовской области возражает относительно удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Материалами дела установлено, что заявитель - ООО «Степная Нива» направил договор купли-продажи № 1 от 05.04.2022, постановление от 05.04.2022 № 14, извещение о продаже земельных долей в общественно-политической газете «Целинник» № 13(10441), а также документы, подтверждающие использование ООО «Степная Нива» земельного участка с кадастровым номером 64:24:000000:959, через Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), в регистрирующий орган (Управление Росреестра по Саратовской области), в качестве приложения к заявлению от 05.08.2022 о государственной регистрации сделки и права долей собственности 131/850 долей земельного участка с кадастровым номером 64:24:000000:959.

Заявитель - администрация Тепловского МО ФИО2 Саратовской области, в порядке межведомственного взаимодействия, направила в Управление Росреестра по Саратовской области заявление о регистрации перехода права в отношении 131/850 долей земельного участка с кадастровым номером 64:24:000000:959.

Уведомлениями 19.08.2022 заявители были извещены о приостановлении государственной регистрации прав, по изложенным в уведомлении основаниям.

18.11.2022 уведомлениями об отказе государственной регистрации прав заявители были извещены о причинах, препятствующих осуществлению государственной регистрации права на спорный объект недвижимости по изложенным в уведомлении основаниям.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации прав, заявители обратились в арбитражный суд.

Рассмотрев материалы дела, изучив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным решения или действия государственного органа является одновременное несоответствие этого решения или действия закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Согласно статье 1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Федеральный закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с положениями Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ).

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации и государственного кадастрового учета документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие.

В статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ содержится перечень оснований для приостановления в государственной регистрации прав. В частности государственная регистрация прав может быть приостановлена в случаях, в том числе, если:

- лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (часть 1);

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (часть 5);

- представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами (часть 8);

- представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона (часть 14).

Согласно части 2 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В силу статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В данном конкретном случае, фактически основанием для приостановления государственной регистрации с последующим отказом в регистрации права собственности послужило непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно.

Как следует из заявления и не оспаривается сторонами, 05.08.2022 в Управление обратились ООО «Степная Нива» и администрация Тепловского МО ФИО3 Саратовской области с заявлениями о проведении государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:24:000000:959, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, земли АО «Труд».

Для проведения государственной регистрации заявителями представлен договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 05.04.2022 (далее -Договор) по условиям которого: администрация Тепловского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области в лице главы Тепловского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области ФИО6, продает 131/850 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: 64:24:000000:959, а ООО «Степная Нива», в лице директора ФИО7 покупает и принимает указанные доли в праве общей долевой собственности.

Представленный договор заключен во исполнение постановления администрации Тепловского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области № 14 от 05.04.2022, согласно которому продажа земельных долей производится в соответствии с пунктом 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте).

Согласно статье 12.1 Закона об обороте по требованию органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, в судебном порядке может быть признано право муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном данной статьей порядке невостребованными.

Положениями статьи 12 указанного Закона предусмотрен исчерпывающий перечень способов, которыми собственник земельной доли вправе ею распорядиться.

В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона об обороте в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в период с 05.08.2020 по 02.10.2020 было зарегистрировано право общей долевой собственности Тепловского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области в общем размере 131/850 долей.

В Управление Росреестра по Саратовской области для государственной регистрации перехода права, государственной регистрации права общей долевой собственности представлено объявление в газете «Целинник» от 02.04.2022 № 13(10441) Тепловского МО ФИО3 Саратовской области о возможности приобретения вышеуказанных земельных долей, а также документы, подтверждающие пользование землями сельскохозяйственного назначения ООО «Степная Нива»:

-заключение об использовании земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения начальника отдела сельского хозяйства Перелюбского муниципального района Саратовской области от 05.04.2022 № 846, с приложением картограммы использования площадей в сельскохозяйственном производстве;

-заключение об использовании земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения главы Тепловского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области от 05.04.2022 № 49, с приложением картограммы использования площадей в сельскохозяйственном производстве.

Вместе с тем, установлено, что договор заключен позже шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю и объявление в газете «Целинник» от 02.04.2022 № 13(10441) Тепловского МО ФИО3 Саратовской области о возможности приобретения вышеуказанных земельных долей было дано позже, чем в течении одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю (период возникновения права с 05.08.2020 по 02.10.2020).

В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона об обороте, в случае, если никто из указанных данном пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии не нарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

Принимая во внимание, изложенное и особенности правового режима земельной доли, ограниченный законом перечень ситуаций, в которых допускается оборот доли без выделения земельного участка, орган местного самоуправления в установленном законом порядке обязан образовать земельный участок (участки) из земельного участка, находящегося в долевой собственности, права на который (которые) могут быть реализованы в порядке пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Возможность выставления земельной доли на торги в указанном случае законом не предусмотрена.

Указанные требования Закона об обороте не соблюдены.

Аналогичные выводы изложены в пункте 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020.

Закон о регистрации недвижимости с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество, а также государственный кадастровый учет.

Государственная регистрация, как и государственный кадастровый учет носят публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для граждан и юридических лиц.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации и государственного кадастрового учета документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие.

Таким образом, провести государственную регистрацию перехода права, права общей долевой собственности в отношении спорного земельного участка не представляется возможным, в связи с тем, что на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, советующие требованиям закона.

Указанные основания препятствуют проведению государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

18.11.2022 в осуществлении действий по государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права собственности отказано в связи с не устранением причин, препятствующих государственной регистрации.

Судом учтено, что доводы заявителей, указывающие на незаконность принятого государственным регистратором решения, сводятся к попытке доказать, что ООО «Степная Нива» является организацией, использующей спорный земельный участок.

Однако, как указано выше, основанием для приостановления государственной регистрации послужило несоблюдение сторонами договора требований закона, при его заключении. Доводов, опровергающих выводы государственного регистратора прав, заявители не приводят.

Нарушений действующего законодательства государственным регистратором при осуществлении правовой экспертизы представленных документов и подготовки уведомления допущено не было.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителей, что в силу части 3 статьи 201 АПК РФ влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

Доказательств обратного заявителями в материалы дела не представлено.

Судом проверены все доводы заявителей, однако они не опровергают установленные судом обстоятельства и не могут являться основаниям для удовлетворения.

Суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд


Р Е Ш И Л:


В удовлетворении заявленных требований отказать.

Обществу с ограниченной ответственностью «Степная Нива» выдать справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные статьями 257-259, 273-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.



Судья Арбитражного суда

Саратовской области А.И. Михайлова