Решение от 24 августа 2018 г. по делу № А53-11334/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-11334/18
24 августа 2018 года
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 20 августа 2018 года

Полный текст решения изготовлен 24 августа 2018 года


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-11334/18

по исковому заявлению комитета по управлению имуществом Кагальницкого района (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "СамараНефтьСервис" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица - администрация Кировского сельского поселения Кагальницкого района, Администрация Кагальницкого района

об обязании освободить и передать земельные участки,

при участии:

от истца – представители ФИО2 по паспорту, ФИО3 по доверенности от 12.01.2018,

от ответчика – представители ФИО4 по доверенности от 08.10.2016, ФИО5 по доверенности от 23.05.2018.

от Администрации Кировского сельского поселения – представитель ФИО6 по доверенности от 18.09.2017;

от Администрации Кагальницкого района – представитель ФИО7 по доверенности от 06.08.2018.

установил:

комитет по управлению имуществом Кагальницкого района (далее - комитет) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СамараНефтьСервис" (далее - общество) с иском об обязании освободить и передать земельные участки.

Иск мотивирован тем, что при окончании срока действия договоров аренды, заключенных в целях осуществления ответчиком строительства, общество строительство объектов не завершило.

В отзыве на иск общество возражало против удовлетворения иска, указав, что строительство объектов недвижимости осуществлено на 70%. Строительство в срок не завершено по причине осуществления истцом действий, препятствующих деятельности общества.

Определением суда от 23.05.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Кировского сельского поселения Кагальницкого района, Администрация Кагальницкого района.

В отзыве на исковое заявление администрация Кагальницкого района пояснила, что в адрес администрации поступали заявления ответчика о продлении срока предоставления спорных земельных участков в аренду, в указанных заявлениях было отказано ввиду того, что ответчик не является собственником объектов незавершенного строительства расположенных на спорных земельных участках. Поддержала заявленные требования.

Определением от 10.07.2018 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточнённые требования.

Представители истца в судебном заседании настаивали на удовлетворении заявленных требований.

Представители ответчика исковые требования не признали. Указали, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку на земельном участке имеются объекты недвижимости, возведенные легально и принадлежащие ответчику.

Представители третьих лиц в судебном заседании заявленные требования посчитали подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

На основании постановления Главы Кагальницкого района от 12.10.2007 № 47 Муниципальное образование «Кагальнийкий район» между Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СамараНефтьСервис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 41 от 12.10.2007 года, в соответствии с условием которого арендодатель предоставил, арендатор принял в аренду земельный участок площадью 2,3250 га, с к/н № 61:14:0050143:39, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. ФИО8 2 «б», категория земель - земли населенных пунктов, по а строительство автозаправочной станции одностороннего расположения, торгового комплекса, мини-рынка. Срок договора 3 года.

02.12.2009 на основании заявления ООО «СамараНефтьСервис» земельный участок с к/н № 61:14:0050143:39 был разделен на три земельных участка:

- Участок № 1 - площадью 11169 кв.м., разрешенное использование: под строительство торгового комплекса, категория земель - земли населенных пунктов.

- Участок № 2 - площадью 5328 кв.м., разрешенное использование: под строительств торгового комплекса, категория земель-земли населенных пунктов.

- Участок № 3 - площадью 6753 кв.м., разрешенное использование: под строительство универсального рынка, категория земель - земли населенных пунктов.

После произведенных кадастровых работ в результате раздела земельного участка, постановлением Администрации Кагальницкого района № 1279 от 02.12.2009 «О заключении договоров аренды земельных участков с ООО «СамараНефтьСервис» договор аренды № 41 от 12.10.2007 был расторгнут.

Между Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СамараНефтьСервис» (арендатор) заключены договоры аренды № 66, № 67, № 68, по условиям которых арендодателю по актам в аренду предоставлены следующие земельные участки:

- земельный участок с площадью 11169 кв.м., с н/н 61:14:0050143:38, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. ФИО8 2»з», категория земель - земли населенных пунктов, под строительство торгового комплекса;

- земельный участок с площадью 6753 кв.м., с к/н 61:14:0050143:40, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. ФИО8 2»в», категория земель - земли населенных пунктов, под строительство универсального рынка;

- земельный участок площадью 5328 кв.м., с кадастровым №61:14:0050143:39, находящегося по адрес: Ростовская область, Кагальиицкий район, ст. Кировская, ул. ФИО8, 2 «б». Срок аренды 3 года.

31.12.2009 указанные договоры были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, №№ регистрации 61-61-18/033/2009-168, 61-6 18/033/2009-169, 61-61-18/033/2009-167.

На основании заявления ООО «СамараНефтьСервис» в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 земельный участок площадью 5328 кв.м., с к/н 61:14:0050143:39, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, у ФИО8, 2 «б» был предоставлен в собственность ООО «СамараНефтьСервис».

На основании заявления ООО «СамараНефтьСервис» от 03.10.2012 года №1/3, №2/3 вышеуказанные договора были продлены.

11.12.2012, 10.12.2012, на основании постановления Главы Кагальницкого района от 06.12.2012 № 1358, № 1349 между Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СамараНефтьСервис» (арендатор) были заключены договора аренды земельных участков на новый срок № 7, № 8, в соответствии с условиями которых арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки:

- земельный участок с площадью 11169 кв.м., с н/н 61:14:0050143:38, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. ФИО8 2»в», категория земель - земли населенных пунктов, под строительство торгового комплекса;

- земельный участок с площадью 6753 кв.м., с к/н 61:14:0050143:40, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. ФИО8 2»в», категория земель - земли населенных пунктов, под строительство универсального рынка. Срок аренды 5 лет.

17.12.2013 указанные договоры были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, №№ регистрации №61-61-17/024/2013-748, № 61-61 -17/024/2013-746.

Обществу выдано разрешение на строительство торгового комплекса в составе: магазина строительных мтаериалов общей площадью 485, 5 кв.м., проходной, общей площадью 26,3 кв.м., склада строительных материалов, общей площадью 1175,6 кв.м.№ 14-07 на земельном участке, расположенном по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. ФИО8, 2 "з" № 14-07.

Обществу также выдано разрешение на строительство универсального рынка общей площадью 764,8 кв.м. на земельном участке, расположенном по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. ФИО8, 2 "в" № 14-08.

16.08.2017 в адрес Главы Администрации Кагальницкого района поступило обращение от общества с ограниченной ответственностью «СамараНефтьСервис» подписанное директором ООО «СамараНефтьСервис» ФИО9 о продлении разрешения на строительство № 14-08 объекта капитального строительства универсального рынка, расположенного по адресу: Ростовская область, Кагальницю район, ст. Кировская, ул. ФИО8, 2в, которое было выдано 06. 10.2011 года срок действия которого неоднократно продлевался и не был продлен с 06.10.2016 года связи окончанием срока действия технических условий, выданных Министерстве м транспорта Ростовской области на размещение торгового комплекса и рынка автомобильной дороге г. Ростов-на-Дону (от магистрали «Дон») - г. Ставрополь границы Ставропольского края) на км 24+900 (лево) о чем 09.09.2016 директор ООО «СамараНефтьСервис» ФИО9 был письменно оповещен.

08.09.2017 года в адрес администрации Кагальницкого района Ростовской области ООО «СамараНефтьСервис» поступили заявления:

- о продлении договора № 7 от 10.12.2012 аренды земельного участка КН61:14:0050143:40 года предоставленного для строительства универсального рынка целях завершения строительства;

- о продлении договора № 8 от 11.12.2012 аренды земельного участка КН61:14:0050143:38 года предоставленного под строительство торгового комплекса целях завершения строительства.

В связи с тем, что полномочия подписанта не подтверждены (отсутствовал доверенность), заявления были возвращены без рассмотрения.

09.10.2017 года в адрес администрации Кагальницкого района Ростовской области ООО «СамараНефтьСервис» повторно поступили заявления:

- о продлении договора №7 от 10.12.2012 аренды земельного участка КН61:14:0050143:40 года предоставленного для строительства универсального рынка целях завершения строительства;

- о продлении договора №8 от 11.12.2012 аренды земельного участка КН61:14:0050143:38 года предоставленного под строительство торгового комплекса целях завершения строительства.

Со ссылкой на п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. «Об отдельных вопросах практики применение правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» ООО «СамараНефтьСервис» было отказано в предоставлении (продлении срока аренды) в аренду испрашиваемых земельных участков.

Ссылаясь на отсутствие зарегистрированных прав на объекты незавершённого строительства, расположенных на спорных земельных участках истец обратился в суд с требованием (в уточненной редакции) об обязании освободить земельный участок с к/н 61:14:0050143:38, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. ФИО8 2»в», категория земель - земли населенных пунктов, под строительство торгового комплекса, путем демонтажа и вывоза объекта незавершенного строительства, вывоза иного имущества ответчика, и передачи комитету по управлению имуществом Кагальницкого района, земельного участка в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи, в срок установленный судом, об обязании освободить земельный участок с площадью 6753 кв.м., с к/н 61:14:0050143:40, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. ФИО8 2»в», категория земель - земли населенных пунктов, под строительство универсального рынка путем демонтажа и вывоза объекта незавершенного строительства, вывоза иного имущества ответчика, и передачи комитету по управлению имуществом Кагальницкого района, земельного участка в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи, в срок установленный судом,

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения участников процесса, пришел к выводу об отсутствии основания для удовлетворения заявленных требований, ввиду следующего.

В порядке статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

В силу п. 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с нормами ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Предметом спора является требование комитета об освобождении спорных земельных участков, а также демонтаж ( снос) объектов незавершенного строительства расположенных на истребуемых земельных участках и возврате земельных участков комитету.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10 иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды,

В п.21 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)" разъяснено следующее: в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Судом установлено что, земельный участок с к/н 61:14:0050143:38, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. ФИО8 2» предоставлялся обществу под строительство торгового комплекса.

Обществу главным архитектором Кагальницкого района- заведующим сектором архитектуры выдано разрешение на строительство торгового комплекса в составе: магазина строительных мтаериалов общей площадью 485, 5 кв.м., проходной, общей площадью 26,3 кв.м., склада строительных материалов, общей площадью 1175,6 кв.м.№ 14-07 на земельном участке, расположенном по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. ФИО8, 2 "з" № 14-07.

В соответствии с независимым экспертным строительно-техническим исследованием СЭО "Строй эксперт", осуществленным по объекту – торговому комплексу расположенному по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ст. Кировская, ул. ФИО8, 2"з" от 04.06.2018 № 18-18 установлено, что готовность магазина строительных материалов составляет – 7%, готовность проходной – 100 %, готовность склада строительных материалов – 100 %. Суммарная готовность всего торгового комплекса составляет – 74,5%.

Земельный участок с к/н 61:14:0050143:40, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. ФИО8 2»в» предоставлялся обществу под строительство универсального рынка.

Обществу главным архитектором Кагальницкого района- заведующим сектором архитектуры выдано разрешение выдано разрешение на строительство универсального рынка общей площадью 764,8 кв.м. на земельном участке, расположенном по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. ФИО8, 2 "в" № 14-08.

В соответствии с независимым экспертным строительно-техническим исследованием СЭО "Строй эксперт", осуществленным по объекту – торговому комплексу расположенному по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ст. Кировская, ул. ФИО8, 2"в" от 04.06.2018 № 19-18 установлено, что готовность объекта составляет – 18,5 %.

Таким образом, обществом на законных основаниях в соответствии с договорами аренды земельного участка и разрешениями на строительство на спорных земельных участках возведены объекты, которые являются недвижимыми вещами (объектами незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.

Таким образом, поскольку на спорных земельных участках находятся незавершенные строительством объекты недвижимости, в данном случае статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Кодекса, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Кодекса).

Таким образом, законодатель предусмотрел единственно возможный вариант развития событий в случае, когда прекращается действие договора аренды земельного участка, занятого принадлежащим арендатору объектом незавершенного строительства – его изъятие по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2018 по делу №А53- 4869/2018.

С учетом изложенного, заявленные требования комитета не подлежат удовлетворению

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, судебные расходы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца, который освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Золотарёва