Решение от 19 июля 2019 г. по делу № А38-2966/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«19» июля 2019 годаДело № А38-2966/2019г. Йошкар-Ола

Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 19 июля 2019 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Комелиной Т.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

о понуждении заключить дополнительное соглашение

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «СтройИнвест», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», об обязании заключить дополнительное соглашение от 15.11.2018 в редакции истца.

В исковом заявлении и дополнении к нему изложены доводы об уклонении ответчика от подписания направленного истцом протокола разногласий к дополнительному соглашению от 15.11.2018 к договору аренды нежилого помещения от 27.05.2008. Участник спора пояснил, что не возражает против заключения дополнительного соглашения к договору, но при условии изменения пунктов 4, 5, 9 дополнительного соглашения, которыми вносятся изменения в пункт 3.2, 3.3, и 6.5 договора аренды от 27.05.2008. По утверждению истца, изменение размера арендной платы предусмотрено исключительно путем подписания дополнительного соглашения, следовательно, подписание дополнительного соглашения является обязательным. Истец просил определить в его редакции следующие условия дополнительного соглашения: пункты 4, 5, 9.

Требование общества обосновано правовыми ссылками на статьи 432, 435, 445, 446 ГК РФ (л.д. 4-7, 60-61).

До принятия судебного акта истец уточнил наименование ответчика, просил суд считать надлежащим ответчиком по делу - муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (л.д. 77, протокол судебного заседания от 16.07.2019).

Ответчик в отзыве иск и в судебном заседании иск не признал и указал, что письмом от 29.12.2018 № 02-08/9007 уведомил о готовности рассмотрения протокола разногласий после внесения оплаты за пользование помещением, до настоящего времени оплата не произведена. Участник спора отметил, что в настоящее время в адрес общества «СтройИнвест» направлена претензия с требованием об оплате образовавшейся задолженности, в которой арендодатель уведомил арендатора о намерении расторгнуть договор аренды нежилого помещения ввиду неоднократных задержек платежей, невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа по правилам статей 450, 452, 619 ГК РФ.

В судебном заседании ответчик просил в удовлетворении иска отказать, считая, что гражданское законодательство не предусматривает такого способа защиты как обязание заключить дополнительное соглашение к договору аренды, поскольку в данном случае заключение дополнительного соглашения является правом сторон, а не обязанностью (л.д. 70, протокол судебного заседания от 16.07.2019).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 27 мая 2008 года муниципальным предприятием «Жилсервис» (арендодателем) и ООО «СтройИнвест» (арендатором) заключен в письменной форме договор на аренду нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование гараж, помещение II, позиции 1, 2, 3, 3а, литер В, этаж – 1, назначение – прочее, общей площадью 129,5 кв.м., расположенных по адресу: <...> для использования в целях гаража и склада, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату на условиях, предусмотренных договором (л.д. 9-12).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Установленные пунктом 1 статьи 651 ГК РФ требования к форме договора аренды недвижимого имущества соблюдены: договор заключён в письменной форме путём составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ и не оспаривалось сторонами в судебном порядке.

В договоре аренды указаны точные данные об индивидуально-определённых признаках переданного в аренду недвижимого имущества. Договор аренды заключен на срок с 27.05.2008 по 25.05.2033, то есть на срок более года.

Сторонами исполнено требование статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключённого на срок не менее года. Договор аренды считается заключённым, вступил в юридическую силу и стал обязательным для сторон со дня его государственной регистрации (статья 433, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского законодательства о его предмете, форме, государственной регистрации и цене, поэтому его необходимо признать законным. Недействительность или незаключенность договора не оспаривались сторонами в судебном порядке.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в её пользу, и одновременно её кредитором в том, что имеет право от неё требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Письмом от 15.11.2018 № 02-08/7844 Комитет по управлению муниципальным имуществом сообщил, что объект недвижимости - гараж, помещение II, позиции 1, 2, 3, 3а, литер В, этаж – 1, назначение – прочее, общей площадью 129,5 кв.м., расположенный по адресу: <...> в соответствии с распоряжением КУМИ г. Йошкар-Олы от 08.04.2009 № 220 «О приеме-передаче муниципального имущества» передан в казну муниципального образования «Город Йошкар-Ола». С 8 апреля 2009 года стороной по договору арены выступает КУМИ г. Йошкар-Олы (л.д. 17-18).

Кроме того, 15 ноября 2018 года Комитет по управлению муниципальным имуществом направил в адрес общества «СтройИнвест» дополнительное соглашение к договору на аренду нежилого помещения от 27.05.2008 (л.д. 13-16).

Согласно условиям дополнительного соглашения от 15.11.2018 истец предложил внести в договор от 27 мая 2008 года на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, следующие изменения:

1) преамбулу Договора аренды изложить в следующей редакции:

«Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице временно исполняющего обязанности заместителя главы администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (мэра города), председателя комитета по управлению муниципальным имуществом ФИО4, действующей на основании Положения о комитете и распоряжения администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 17 октября 2018 г. № 594-к «О назначении временно исполняющим обязанности», с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест», именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице директора ФИО5, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:»;

2) раздел II. Договора аренды дополнить пунктами 2.2.24. - 2.2.27. следующего содержания:

«2.2.24. Соблюдать требования пожарной безопасности, предусмотренные законодательством Российской Федерации, в том числе Правила противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 г. № 390.

2.2.25. Содержать и эксплуатировать помещение в надлежащем противопожарном состоянии в соответствии с правилами противопожарной безопасности.

Своевременно выполнять требования предписаний (актов проверки) инспекции пожарного надзора по устранению замечаний к использованию объекта Арендатором.

2.2.27. Если на момент передачи Объект не соответствует требованиям пожарной безопасности, то Арендатор обязуется в течение 30 (тридцати) календарных дней привести его в соответствие с действующими нормами и правилами о противопожарной безопасности в Российской Федерации.»;

3) пункт 3.1. Договора аренды изложить в следующей редакции:

«3.1. За пользование указанным в п.1.1. настоящего договора Объектом Арендатор ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата, перечисляет денежные средства платежным поручением с указанием номера договора и периода платежа по следующим реквизитам:

Получатель платежа: УФК РМЭ (КУМИ г. Йошкар-Олы). ИНН <***>. КПП 121501001 на р/с<***> в ОТДЕЛЕНИЕ-НБ РЕСУПБЛИКА МАРИЙ ЭЛ Г.Й0111КАР-ОЛА, БИК 048860001, КБК: 90311105074040000120, ОКТМО: 8870100.

Назначение платежа: Арендная плата за помещение (номер договора и период платежа).

НДС, начисленный на сумму арендной платы, Арендатор самостоятельно перечисляет в УФК по РМЭ (ИФНС по г. Йошкар-Оле). ИНН <***>, КПП 121501001 на р/с <***> в ОТДЕЛЕНИЕ-НБ РЕСПУБЛИКА МАРИЙ ЭЛ Г.ЙОШКАР-OJIA. БИК 04886001. код 18210301000011000110; ОКТМО: 88701000.»;

4) пункт 3.2. Договора аренды изложить к следующей редакции:

«3.2. Начисление арендной платы и НДС производится согласно нижеприведенной таблице:

Период оплаты

Арендная плата за помещение (без НДС), руб.

Налог на добавленную стоимость (НДС), руб.

Арендная плата за помещение (с НДС), ВСЕГО, руб.

ГОД

61 159,32

11 008,68

72 168

МЕСЯЦ

5 096,61

917,39

6 014

За фактическое использование с 08.04.2009 по 14.11.2018

587 299,36

105 713,88

693 013,24

5) пункт 3.3. Договора аренды изложить в следующей редакции:

«3.3. Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, в соответствии с ежегодной оценкой стоимости права аренды (размер годовой арендной платы), определяемой независимым оценщиком. В случае изменения арендной платы Арендодатель извещает Арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью настоящего договора и исполняется Арендатором в бесспорном порядке. В случае, если Арендатор не получает корреспонденцию по адресу, указанному в договоре, либо иным образом уклоняется от получения письма, Арендодатель публикует информационное сообщение об изменении размера арендной платы /порядка определения размера арендной платы/ в официальном печатном издании городского округа «Город Йошкар-Ола» либо размещает его на официальном сайте Арендодателя, Арендатор считается надлежащим образом уведомленным об изменении размера арендной платы /порядка определения размера арендной платы/ с момента публикации либо размещения информационного сообщения об изменении размера арендной платы /порядка определения размера арендной платы»;

6) пункт 3.6. Договора аренды изложить в следующей редакции:

«3.6. Не сдавать Объект, как в целом, так и частично, в субаренду (поднаем), возмездное пользование без письменного разрешения Арендодателя. В случае получения согласия Арендодателя Арендатор обязан представить договоры субаренды для регистрации Арендодателю.

Не передавать свои права и обязанности по договору аренды (полностью или частично) другому липу (поднаем) по договору о совместной деятельности, а также не передавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевою взноса производственный кооператив»;

7) в разделе IV. Договора аренды:

а) пункт 4.1. дополнить абзацем следующего содержания:

«.нарушение пп. 2.2.1., 2.2.3., 2.2.9., 2.2.10., 3.6 »;

б) дополнить пунктами 4.3. и 4.4. следующего содержания:

«4.3. В случае нарушения Арендатором одного или нескольких из пп. 2.2.1., 2.2.5., 2.2.7., 2.2.9., 2.2.10., 2.2.15., 2.2.16., 2.2.17., 2.2.21., 2.2.24., 2.2.25., 2.2.26., 2.2.27., 3.6. настоящего договора, Арендатор обязан в течение 10 дней со дня получения предписания о нарушении уплатить штраф и размере до 20% от толового уровня арендной платы за каждое выявленное нарушение.

Применение штрафных санкций не освобождав виновную сторону от возмещения убытков и выполнения обязательств по настоящему договору.

4.4. Арендатор несет ответственность за нарушение правил пожарной безопасности. Если Арендодатель будет привлечен к административной ответственности за нарушение требований пожарной безопасности, то Арендатор обязан выплатить Арендодателю неустойку в размере суммы штрафа, который был наложен на Арендодателя в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения письменного требования Арендодателя с приложением документов, подтверждающих их уплату.»;

8) пункт 6.1. Договора аренды дополнить абзацем следующего содержания: «- в случаях, предусмотренных в п.6.5. настоящего договора»;

9) раздел VI. Договора аренды дополнить пунктами 6.5.-6.7. следующегосодержания:

«6.5. По требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- пользуется Объектом с существенным нарушением условий договора или назначения Объекта либо его неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает Объект;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью Арендатора;

- в случае необходимости использования Объекта для нужд муниципального образования «Город Йошкар-Ола» и размещения муниципальных органов и учреждений.

В случае одностороннего расторжения договора Арендодатель, извещает Арендатора письменно за два месяца. В случае, если Арендатор не получает корреспонденцию по адресу, указанному в договоре, либо иным образом уклоняется от получения письма, Арендодатель публикует информационное сообщение о расторжении договора аренды в официальном печатном издании городского округа «Город Йошкар-Ола» либо размещает его на официальном сайте Арендодателя, Арендатор считается надлежащим образом уведомленным о расторжении договора с момента публикации либо размещения информационного сообщения о расторжении договора.

6.6. В случае однократного невнесения Арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки и в полном объёме, Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора полностью, уведомив об этом Арендатора письмом.

6.7. Вес споры, возникающие по настоящему договору, разрешаются в Арбитражном суде Республики Марий Эл.»;

10) раздел VII. Договора аренды, изложить в следующей редакции: «АРЕНДОДАТЕЛЬ

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», 424001, <...>, тел. <***>, 41-1170, л.с. 03083А07982 в УФК по Республике Марии Эл. ИНН <***>

МППодпись

(ФИО4)

АРЕНДАТОР

Общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест», 424033, <...>, p.c. 40702810910180001915 Ульяновский филиал ПАО «БИНБАНК», БИК 047308816, ИНН <***>, тел. <***>

МППодпись

(ФИО5.)» (л.д. 13-16).

Не согласившись с предложенным проектом дополнительного соглашения от 15.11.2018, истец 4 декабря 2018 года направил ответчику протокол разногласий от 03.12.2018 по пунктам 4, 5, 9 (л.д. 19-23).

Отказ Комитета от подписания дополнительного соглашения от 15.11.2018 на предложенных обществом «СтройИнвест» условиях послужил основанием для обращения в арбитражный суд с иском о понуждении заключить дополнительное соглашение со ссылкой на положения статьи 445 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Однако заявленное истцом требование противоречит нормам ГК РФ и представленным в материалы дела доказательствам. Действующее гражданское законодательство не предусматривает такого способа защиты прав как понуждение стороны договора подписать дополнительное соглашение к договору в случае, если это прямо не предусмотрено законом либо соглашением сторон.

Соглашение сторон на передачу возникшего спора на рассмотрение суда в материалы дела не представлено. Законодательство также не возлагает в рассматриваемом случае на арендатора обязательства заключить дополнительное соглашение к договору по указанным истцом пунктам.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Между тем истец фактически просит обязать ответчика подписать дополнительное соглашение, то есть совершить определенные действия в отношении уже заключенного сторонами договора аренды.

В настоящее время спорный договор является действующим, более того, Комитет уведомил арендатора о намерении расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 27.05.2008 в связи с неоднократным невнесением платы (л.д. 71-76).

Так, 21 июня 2019 года Комитетом в адрес общества «СтройИнвест» направлена претензия № 03-08/4341 с требованием об оплате задолженности по договору аренды нежилого помещения от 27.05.2008 (л.д. 71-74). Кроме того, Комитет уведомил арендатора о намерении расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 27.05.2008 ввиду неоднократных задержек платежей, невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа по правилам статей 450, 452, 619 ГК РФ (л.д. 75-76).

Передача имущества в казну муниципального образования не препятствовала арендатору исполнять условия действующего договора и вносить предусмотренную договором плату. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество является основанием для изменения договора аренды в части сведений об арендодателе. Между тем в этой части разногласия у сторон в рассматриваемом споре отсутствуют.

С учетом изложенного, арбитражный суд отказывает в удовлетворении требования о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды на предложенных истцом условиях.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 6000 руб., уплаченная истцом при подаче иска в арбитражный суд, относится на него, как на сторону не в чью пользу принят судебный акт.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16 июля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 19 июля 2019 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья Т.И. Комелина