Постановление от 23 декабря 2019 г. по делу № А55-9851/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-55517/2019

Дело № А55-9851/2019
г. Казань
23 декабря 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

заявителя – ФИО1 по доверенности от 07.03.2016 (до и после перерыва),

ответчика – ФИО2 по доверенности от 29.12.2018 (до перерыва),

третьего лица – ФИО3 по доверенности от 19.11.2019 (до перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы акционерного общества «Военторг-Центр», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 16.07.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2019

по делу № А55-9851/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «РуКОМ инжиниринг» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, с участием третьего лица: акционерного общества «Военторг-Центр», о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «РуКОМ инжиниринг» (далее – ООО «РуКОМ инжиниринг») обратилось в суд с заявлением, в котором просит: признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области) по погашению записи с регистрационным номером 63-63/001-63/001/215/2016-3759/1 от 08.04.2016 о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества – нежилых помещений общей площадью 6309,1 кв. м в составе: 1 этаж: комнаты № 1-94; 2 этаж: комнаты № 1-62, в соответствии с планом помещения, расположенные в 2-х этажном нежилом здании (торговый центр) по адресу: Самарская область, Волжский район, пос. г.т. Рощинский, Литера У, кадастровый номер 63:17:0000000:4842 в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости, кроме того, просит обязать Управление Росреестра по Самарской области восстановить вышеуказанную запись в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости в полном объеме.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.07.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2019, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление апелляционной инстанции отменить, кассационную жалобу удовлетворить, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

В кассационной жалобе третье лицо – акционерное общество «Военторг-Центр» (далее – АО «Военторг-Центр») просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление апелляционной инстанции отменить, отказать в удовлетворении требований ООО «РуКОМ инжиниринг», по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа 17.12.2019 объявлен перерыв до 13 часов 25 минут 19.12.2019. Информация размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». После перерыва судебное заседание продолжено 19.12.2019 в 13 часов 25 минут в том же составе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 01.03.2.2016 между ООО «РуКОМ инжиниринг» и АО «Военторг-Центр» был заключен договор аренды объекта недвижимого имущества № 32А/16, в соответствии с которым АО «Военторг-Центр», действующий в качестве арендодателя, принял на себя обязательства по предоставлению истцу, действующему в качестве арендатора, во временное владение и пользование за плату объект недвижимого имущества: нежилые помещения общей площадью 6309,1 кв. м в составе: 1 этаж: комнаты № 1- 94; 2 этаж: комнаты № 1-62, в соответствии с планом помещения, расположенные в 2-х этажном нежилом здании (торговый центр) по адресу: Самарская область, Волжский район, пос.г.т. Рощинский, литера: У, кадастровый номер 63:17:0000000:4842 (пункт 1.1 договора аренды).

Срок аренды был установлен со дня подписания сторонами договора аренды по 28.02.2023.

В день заключения договора аренды между сторонами был подписан акт приема передачи объекта недвижимого имущества, согласно которому ответчик передал истцу арендуемые помещения.

08 апреля 2016 года договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области, номер регистрационной записи 63-63/001-63/001/215/2016-3759/1, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре.

26 марта 2019 года ООО «РуКОМ инжиниринг» стало известно о том, что Управлением Росреестра по Самарской области регистрационная запись о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества заключенному ООО «РуКОМ инжиниринг» с АО «Военторг-Центр» № 63-63/001-63/001/215/2016-3759/1 погашена по неизвестным основаниям, в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» отсутствует указание на какие-либо ограничения, что подтверждается копией выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.03.2019 № 99/2019/252816492.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) закрепляет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав может быть проведена на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона № 122-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со статьями 9, 13 Федерального закона № 122-ФЗ регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов, представленных на регистрацию права, а именно их действительность и наличие соответствующих прав у лица, проверяет законность сделки и устанавливает отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Правовая экспертиза регистрирующего органа сводится к проверке представленных на регистрацию документов на предмет их полноты и соответствия требований Закона о регистрации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Федерального закона № 122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 указанного закона в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Законом для государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно частям 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним

В абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения и мотивировали судебные акты тем, что учитывая, что третьим лицом в орган регистрации прав были представлены документы, подтверждающие как направление заявителю уведомления об отказе от договора, так и документы, подтверждающие неполучение уведомления по обстоятельствам, зависящим от самого заявителя, оснований для отказа в погашении записи об аренде у органа регистрации прав не имелось. При этом, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что третьим лицом были выполнены условия пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ по уведомлению заявителя об одностороннем отказе от договора.

АО «Военторг-Центр» указывает, что учитывая систематическое нарушение ООО «РуКОМ инжиниринг» условий пунктов 7.5, 7.6, 7.2, 7.9, а также условий договора о своевременной оплате предусмотренных договором платежей, Общество 23.01.2019 направило в адрес ООО «РуКОМ инжиниринг» уведомление № 40/19 об одностороннем отказе от договора и прекращении его действия с 05.03.2019.

ООО «РуКОМ инжиниринг» оспаривает направления в его адрес уведомления.

Указанное уведомление было направлено по почте и курьерской службой «Planet PLEX Express» по юридическому адресу заявителя: <...>, а также по адресу указанному в договоре: <...>.

Однако ООО «РуКОМ инжиниринг» отказался принимать письмо, конверты с истекшим сроком хранения вернулись в адрес общества.

Управление Росреестра по Самарской области указывает, что в материалы дела представлена опись принятого 23.01.2019 курьерской службой «Планета Экспресс» отправления, а также уведомление, направленное курьерской службой третьему лицу, об отказе заявителя 24.01.2019 от получения отправления.

В рассматриваемом случае, как следует из уведомления от 23.01.2019 № 40/19, у арендодателя были основания для отказа от договора (во внесудебном порядке) со сроком предупреждения арендатора за 7 дней до даты прекращения договора (арендодателем в уведомлении данный срок был увеличен и датой прекращения договора определено 05.03.2019).

Таким образом, учитывая, что третьим лицом в орган регистрации прав были представлены документы, подтверждающие как направление заявителю уведомления об отказе от договора, так и документы, подтверждающие неполучение уведомления по обстоятельствам, зависящим от самого заявителя, оснований для отказа в погашении записи об аренде у органа регистрации прав не имелось.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что третьим лицом были выполнены условия пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ по уведомлению заявителя об одностороннем отказе от договора.

Однако данное обстоятельство не свидетельствует о соответствии закону оспариваемого ненормативного акта Управления Росреестра по Самарской области. Суд первой инстанции принял во внимание ссылку заявителя на пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

АО «Военторг-Центр», обосновывая свои действия по отказу от исполнения договора, ссылается на систематическое нарушение ООО «РуКом инжиниринг» условий пунктов 7.5, 7.6, 7.2, 7.9, а также условий Договора о своевременной оплате предусмотренных Договором платежей.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В данном случае было одностороннее обращение АО «Военторг-Центр». При таких обстоятельствах заинтересованное лицо в соответствии с указанным выше порядком (пункт 11 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35) обязано было предложить заявителю представить согласие арендатора на прекращение договора. Данное основание должно было быть положено в основу отказа в регистрации прекращения обременения.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28.11.2018 по делу № А55-9894/2018.

Довод кассационной жалобы Управления Росреестра по Самарской области, со ссылкой на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договоров» о необходимости обращения в орган регистрации прав в целях прекращения аренды обеих сторон договора аренды, является несостоятельным, поскольку заявитель не учитывает, что указанное постановление было принято 06.06.2014, в то время как статья 450.1 ГК РФ была введена Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ и, таким образом, Пленум ВАС РФ не мог дать разъяснения относительно порядка применения статьи 450.1 ГК РФ, которая, в свою очередь, данные разъяснения преодолевает.

Кроме того, в случае учета разъяснений Пленума ВАС РФ применительно к статье 450.1 ГК РФ, обесценился бы смысл статьи 450.1 ГК РФ, закрепившей возможность отказа от договора во внесудебном порядке, но, при этом, не в силу соглашения сторон, а в результате одностороннего волеизъявления, доведенного до сведения другой стороны в уведомлении.

Таким образом, интерполяция заявителем разъяснений Пленума ВАС РФ в контексте рассматриваемого дела, когда основания и порядок одностороннего отказа от договора прямо определены в самом договоре, не обоснована.

Данный довод не был принят судами, дана оценка с учетом сложившейся судебной практики.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 № 307-ЭС19-3976 по делу № А56-53371/2018 указывается, что суд округа, сославшись на разъяснения, приведенные в абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договоров», правомерно указал, что поскольку односторонний отказ от исполнения договора связан с нарушениями, допущенными арендатором, которые подлежат проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены либо заявления обеих сторон договора, либо решение суда, которым договор признан прекратившимся.

Отклоняя доводы Управления Росреестра, суды учли разъяснения, изложенные в абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», согласно которым в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора.

В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся.

Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Поскольку АО «Военторг-Центр» обратится в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения договора в одностороннем порядке, не предоставив ни заявления второй стороны договора (арендатора), ни решения суда о признании договора прекратившимся, Управление Росреестра по Самарской области приняло неправомерно решение в осуществлении регистрационных действий по погашению записи об аренде недвижимого имущества.

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что действия Управления Росреестра по Самарской области по погашению записи с регистрационным номером 63-63/001-63/001/215/2016-3759/1 от 08.04.2016 о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества – нежилых помещений общей площадью 6309,1 кв. м в составе: 1 этаж: комнаты № 1-94; 2 этаж: комнаты № 1-62, в соответствии с планом помещения, расположенные в 2-х этажном нежилом здании (торговый центр) по адресу: Самарская область, Волжский район, пос. г.т. Рощинский, Литера У, кадастровый номер 63:17:0000000:4842 в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости, являются незаконными и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции правомерно обязал Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - в двухнедельный срок с момента вступления настоящего решения в силу восстановить вышеуказанную запись с регистрационным номером 63-63/001-63/001/215/2016-3759/1 от 08.04.2016 о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества – нежилых помещений общей площадью 6309,1 кв. м в составе: 1 этаж: комнаты № 1-94; 2 этаж: комнаты № 1-62, в соответствии с планом помещения, расположенные в 2-х этажном нежилом здании (торговый центр) по адресу: Самарская область, Волжский район, пос. г.т. Рощинский, Литера У, кадастровый номер 63:17:0000000:4842 в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости в полном объеме.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 16.07.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2019 по делу № А55-9851/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяВ.А. Карпова

СудьиР.В. Ананьев

В.А. Петрушкин