Решение от 17 ноября 2020 г. по делу № А17-2802/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А17-2802/2020
г. Иваново
17 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Ивановской области в составе

судьи Тимошкина Константина Александровича,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту управления имуществом Ивановской области

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 37:24:020101:801 площадью 339,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 50,50а,51,52,53,54,54а,57,58,59,59а,60,60а,61,62, выраженного в письме от 31.12.2019 г. № ДУИ-4009-19 как не соответствующий Федеральному закону № 159-ФЗ от 22.07.2008,

об обязании Департамента управления имуществом Ивановской области:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке;

- направить ИП ФИО5 проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: - Комитет Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия, Областное государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение «Ивановский промышленно-экономический колледж», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области,

при участии в судебном заседании:

от предпринимателя - ФИО2 на основании доверенности от 08.04.2020 и паспорту, диплом о высшем юридическом образовании и свидетельство о перемене имени,

от Департамента - ФИО3 на основании доверенности №8 от 17.01.2020, паспорту, диплому о высшем юридическом образовании,

от Комитета - председатель ФИО4 на основании распоряжения губернатора от 11.10.2018 №534-рк, диплом о высшем юридическом образовании и служебному удостоверению, до объявления перерыва в судебном заседании

установил:

в Арбитражный суд Ивановской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее ИП ФИО5, заявитель) к Департаменту управления имуществом Ивановской области с заявлением о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 37:24:020101:801 площадью 339,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 50,50а,51,52,53,54,54а,57,58,59,59а,60,60а,61,62, выраженного в письме от 31.12.2019 г. № ДУИ-4009-19 как не соответствующий Федеральному закону № 159-ФЗ от 22.07.2008; об обязании Департамента управления имуществом Ивановской области:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке;

- направить ИП ФИО5 проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Заявленные требования ИП ФИО5 считает обоснованными по основаниям изложенным в заявлении и дополнительных пояснениях к нему (Т. 1 Л.д.4-8, Т.4 Л.д. 57-59). Представителем предпринимателя пояснено, что на основании договора аренды помещений недвижимого памятника истории и культуры № 1 от 30.10.2013 года ИП ФИО5 были переданы в аренду нежилые помещения подвала, инв. №№ 50,51,52,53,54,54а, 57,58,59,60,60а,61,62 общей площадью 361,6 кв.м, находящиеся в здании с кадастровым номером 37:24:020101:405, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 4444,4 кв.м. Общество является субъектом малого предпринимательства - микропредприятие. На основании распоряжения Департамента по управлению имуществом Ивановской области от 14.07.2015 года № 615 «Об изъятии недвижимого имущества, находящегося в собственности Ивановской области», договора от 14.07.2015 года № 09/2015-оу на организацию обслуживания и осуществления услуг по эксплуатации имущества, составляющего казну Ивановской области, 16.10.2015 года к данному договору аренды № 1 от 30.10.2013 года было заключено дополнительное соглашение, согласно которого Арендодателем стал выступать Департамент управления имуществом Ивановской области.

14.11.2019 года, к заключенному договору аренды № 1 от 30.10.2013 года между ИП ФИО5 и Департаментом было заключено еще одно дополнительное соглашение № 16/2019, согласно которого в п. 1.1 предметом договора стало выступать помещение с кадастровым номером 37:24:020101:801, площадью 339,8 кв.м, адрес <...>, пом. №№ 50,51,52,53,54,54а, 57,58,59,60,60а,61,62.

В декабре 2019 года, предприниматель обратилась в Департамент с заявлением о намерении реализовать преимущественное право покупки арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ. Письмом от 31.12.2019 года № ДУИ-4009-19, Департамент сообщил об отказе в выкупе, сославшись на то, что арендуемое помещение находится в здании, отнесенному к объекту культурного наследия регионального значения. Письмом от 03.03.2020 года №ДУИ -4009/19 Департамент повторно отказал предпринимателю в реализации преимущественного права, предусмотренного законом № 159-ФЗ.

Предприниматель считает, что данный отказ является неправомерным по следующим основаниям. В 2015 году проведена государственная историко-культурная экспертиза с целью уточнения сведений об объекте культурного наследия. На основании Приказа Департамента культуры и туризма Ивановской области от 16.11.2015 года № 68 объекту культурного наследие изменено наименование и утверждены границы его территории. Распоряжением Департамента культуры и туризма Ивановской области от 16.11.2015 года № 587 утвержден предмет охраны объекта культурного наследия. В соответствии с Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 18.01.2018 года № 139494-р объект культурного наследия зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и ему присвоен регистрационный номер 371711309320005.

Согласно вышеперечисленных документов объектом культурного наследия является литер А здания № 8 по ул. Жиделева г. Иваново. Арендуемое заявителем нежилое помещение с кадастровым номером 37:24:020101:801 расположено в литере А 2 (пристройка к основным зданиям). Литер А 2 не является самостоятельным объектом культурного наследия, но примыкает к объекту культурного наследия и находится в границах территории этого памятника. Данные обстоятельства подтверждены письмом Комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия № 0623-01-13 от 06.03.2020 года, согласно которого спорное нежилое помещение не имеет статуса объекта культурного наследия.

Дополнительно заявитель считает, что к приватизации спорного помещения положения ст. 29 ФЗ от 21.12.2001 года № 178-ФЗ не применяются, поскольку спорный объект, принадлежащий предпринимателю на праве аренды не является объектом культурного наследия, положения охранного обязательства, утвержденного Распоряжением Комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия № 70-о от 21.04.2016 года на данное помещения не распространяются.

Департамент управления имуществом Ивановской области с требованиями заявителя не согласился по основаниям изложенным в письменном отзыве (Т.1, Л.д. 104-110). Департамент управления имуществом пояснил, что согласно Распоряжения Комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия от 21.04.2016 № 70-о «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения», охранное обязательство утверждено на объект культурного наследия по адресу <...>, литер А. Распоряжение Департамента культуры и туризма Ивановской области от 13.07.2015 года № 393 было признано утратившим силу.

Вместе с тем, здание с кадастровым номером 37:24:020101:405, расположенное по адресу <...> является одним единым неделимым объектом недвижимости, в пределах которого находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами 37:24:020101:801 и 37:24:020101:806. Иных объектов недвижимости, с адресной частью <...>, литер А на земельном участке не имеется. В тоже время, охранное обязательство утверждено на объект культурного наследия с адресной частью <...>, литер А. Согласно ответа Комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия от 03.03.2020 года № вн-0584-01-13 объект недвижимости по адресу <...>, Литер А является частью объекта культурного наследия регионального значения и не является целостным с историко культурной точки зрения. В соответствии с предметом охраны объекта культурного наследия, утвержденного распоряжением Департамента культуры и туризма Ивановской области от 16.11.2015 года № 587западная пристройка советского времени, расположенная по красной линии ул. Жиделева и внутриквартальному проезду не является объектом культурного наследия. Департамент информирован, что требования охранного обязательства, утвержденного распоряжением комитета от 21.04.2016 года № 70-о, распространяются исключительно на часть объекта недвижимости, установленную адресным признаком <...>, Литер А, в соответствии со схемой утвержденной приказом Департамента культуры и туризма Ивановской области от 16.11.2015 года № 68. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 01.04.2019 года, помещение с кадастровым номером 37:24:020101:801 и часть помещения с кадастровым номером 37:24:020101:806 не являются объектами культурного наследия, требования охранного обязательства на них не распространяются. Вместе с тем, Департамент полагает, что адресная часть объекта культурного наследия должна совпадать с адресом объекта недвижимости, зарегистрированным в реестре адресов г. Иваново.

Кроме того, Департамент пояснил, что срок действия договора аренды истек 31.12.2018 года и при отсутствии письменного уведомления арендатора в разумный срок до окончания действия договора о его желании заключить договор аренды на новый срок, отношения сторон считаются прекращенными.

Дополнительно, Департамент, в своих пояснениях от 21.10.2020 года написал Т.4 Л.д. 71-74), что заявление ФИО5 от 12.12.2019 года Департаментом не рассматривалось в рамках реализации положений Федерального закона № 159-ФЗ на предмет соблюдения арендатором условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренных статьей 3 данного закона, а отказ был осуществлен в связи с тем, что помещение расположено в здании объекта культурного наследия.

Дополнительно Департаментом представлены письменные пояснения от 29.10.2020 года (Т.4, Л.д. 103-107, Т.5 Л.д. 54-56).

На основании изложенного, Департамент управления имуществом Ивановской области считает, что заявленные требования Общества не подлежат удовлетворению.

Определением суда от 17.06.2020 года к рассмотрению, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора к рассмотрению дела привлечены Комитет Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия, Областное государственное бюджетное профессиональное учреждение «Ивановский промышленно-экономический колледж» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области.

Комитет представил в суд письменный отзыв на заявленные требования предпринимателя и дополнения к нему (Т. 2 Л.д. 17-19, Т.4 Л.д.65). Объект здание с кадастровым номером 37:24:020101:405, с адресным признаком <...> разделено на несколько помещений с кадастровыми номерами 37:24:020101:801 и 37:24:020101:806.

Комитетом Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия, распоряжением от 21.04.2016 года № 70-о утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия согласно требованиям Федерального закона № 73-ФЗ. Собственники и пользователи объекта культурного наследия уведомлены об утверждении охранного обязательства (уведомления комитета от 21.04.2016 года №№ 0903-01-13, 0904-01-13).

Объект недвижимости по адресу: <...>, Литер А-является частью объекта культурного наследия регионального значения, зарегистрирован под регистрационным номером 371711309320005 в соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 18.06.2018 года № 139494-р с адресным признаком <...>, <...>, литер А. Паспорт объекта от 20.04.2016 года (Т.2 Л.д. 41-42).

Часть объекта недвижимости, расположенная по адресу: <...>, Литер А,- не является целостной с историко-культурной точки зрения. В соответствии с предметом охраны объекта культурного наследия, утвержденного распоряжением Департамента культуры и туризма Ивановской области от 16.11.2015 № 587 «западная пристройка советского времени, расположенная по красной линии ул. Жиделева и внутриквартальному проезду, не является объектом культурного наследия».

Также Комитетом пояснено, что требования охранного обязательства, утвержденного распоряжением комитета от 21.04.2016 года № 70-о, распространяются исключительно на часть объекта недвижимости, установленную адресным признаком <...>, ЛитерА, в соответствии со схемой, утвержденной приказом Департамента культуры и туризма Ивановской области № 68. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 01.04.2019 года помещение с кадастровым номером 37:24:020101:801 и часть помещения с кадастровым номером 37:24:020101:806 не являются объектом культурного наследия, требования охранного обязательства на них не распространяются.

Собственник здания Областное государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение «Ивановский промышленно-экономический колледж» пояснил, что не возражает против любого решения суда и просил рассмотреть дело без участия своего представителя (Т.4 Л.д. 23).

Управление Росреестра по Ивановской области представило письменный отзыв на заявленные требования и дополнения к нему, в которых пояснило следующее (Т.2, Л.д. 58-61 и Т.4 Л.д. 41-42). В ЕГРН содержатся актуальные сведения о здании, назначение: нежилое (техникум), площадью 4444,4 кв.м, количество этажей (в том числе подземных) -3, подземных 1, год завершения строительства – 1917, с кадастровым номером 37:24:020101:405, расположенном по адресу: <...>. Согласно данным ЕГРН, нежилое здание состоит из литеров А, А1, А2. Дата постановки на кадастровый учет нежилого здания – 09.12.2011 года (ранее учтенное).

В ЕГРН имеются сведения о включении нежилого здания по адресу <...> единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, на основании Решения Исполнительного комитета Ивановского областного Совета народных депутатов трудящихся «О мерах улучшения содержания памятников истории и культуры г. Иваново и использования их в коммунистическом воспитании трудящихся» № 18/27 от 11.10.1976 года. Наименование объекта в едином государственном реестре объектов культурного наследия: «Реальное училище и школа колористов: Реальное училище, 1886 год, архитектор ФИО6, 1890 год, архитектор ФИО7; Школа колористов, 1898 год, архитектор ФИО8», 1886 г., 1890 г., 1898г.

Сведения об объекте культурного наследия включены в ЕГРН в порядке ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основании письма Комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия от 17.09.2019 года №2450-01-19.

В ЕГРН имеются актуальные сведения о постановке на учет 05.05.2015 года нежилого помещения с кадастровым номером 37:24:020101:801, расположенного по адресу: <...>, пом. 50,50а,51,52,53,54,54а,57,58,59,59а,60,60а,61,62, площадью 339,8 кв.м (являющееся предметом аренды между ФИО5 и Департаментом управления имуществом Ивановской области). В ЕГРН имеются актуальные сведения о зарегистрированных правах и ограничениях на данный объект недвижимости, в частности:

№ 37-37-01/085/2014-486 от 14.07.2015 г. Запись об ограничении прав и обременениях (аренда) между ФИО5 и Департаментом Управления имуществом Ивановской области, на основании Договора аренды помещений недвижимого памятника истории и культуры от 30.10.2013 №1, дата регистрации 14.07.2015, №37-37-01/085/2014-486;

Дополнительного соглашения от 16.10.2015 к договору аренды №1 от 30.10.2013 помещений недвижимого памятника истории и культуры от 30.10.2013; Дополнительного соглашения № 1 от 29.10.2014 к договору аренды № 1 от 30.10.2013 г. помещений недвижимого памятника истории и культуры; Распоряжения Департамента Управления имуществом Ивановской области «Об изъятии недвижимого имущества, находящегося в собственности Ивановской области» от 14.07.2015 №615; Дополнительного соглашения № 16/2019 к договору аренды помещений недвижимого памятника истории и культуры от 30.10.2013 № 1; Дополнительного соглашения №11/2020 к договору аренды помещений недвижимого памятника истории и культуры №1 от 30.10.2013 г.;

№ 37-37-01/085/2014-486 от 14.07.2015 Запись о сделках с объектами недвижимости, на основании которых возникают ограничения прав и обременения объектов недвижимости (аренда) между ФИО5 и Департаментом Управления имуществом Ивановской области, на основании Договора аренды помещений недвижимого памятника истории и культуры от 30.10.2013 №1, дата регистрации 14.07.2015;

№ 37-37-01/085/2014-487 от 14.07.2015 г. запись об ограничениях и обременениях: Собственник обязуется принимать меры к обеспечению сохранности памятника истории и культуры, содержать территорию памятника в благоустроенном состоянии, не допускать использование ее под новое строительство, не производить пристроек и не вести земляных работ без разрешения Госоргана, допускать представителей Госоргана для контроля, извещать их о всяком повреждении, аварии, своевременно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения памятника. Не использовать памятник под склады и производство огнеопасных материалов, содержать имущество памятника в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке. Использовать памятник исключительно под жилые цели. При нарушении обязательства, собственник несет ответственность в соответствии с действующим законодательством, на основании Договора аренды помещений недвижимого памятника истории и культуры от 30.10.2013№1, дата регистрации 14.07.2015, №37-37-01/085/2014-486 ;

Охранного обязательства собственника объекта культурного наследия от 15.01.2014 №37/14-006

• № 37-37/001-37/011/006/2015-5460/1 от 28.10.2015 г. Запись о сделках с объектами недвижимости, на основании которых возникают ограничения прав и обременения объектов недвижимости: Дополнительное соглашение от 16.10.2015 к договору аренды №1 от 30.10.2013 помещений недвижимого памятника истории и культуры от 30.10.2013

• № 37:24:020101:801-37/073/2019-1 от 21.11.2019, Запись о сделках с объектами недвижимости, на основании которых возникают ограничения прав и обременения объектов недвижимости: Дополнительное соглашение № 16/2019 к договору аренды помещений недвижимого памятника истории и культуры от 30.10.2013 № 1 от 14.11.2019 г.

• № 37:24:020101:801-37/073/2020-2 от 11.06.2020 г., запись о сделках с объектами недвижимости, на основании которых возникают ограничения прав и обременения объектов недвижимости: дополнительное соглашение № 11/2020 от 03.06.2020 года к договору аренды помещений недвижимого памятника истории и культуры № 1 от 30.10.2013 года.

В судебное заседание 10.11.2020 года представитель Комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия, ОГБПОУ «Ивановский промышленно-экономический колледж» и Управление Россреестра по Ивановской области, извещенные надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства, в суд своих представителей не направили.

Согласно ч. 6 ст. 121 АПК РФ, лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

При данных обстоятельствах, дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц по делу, в порядке ч.2 ст. 200 АПК РФ.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив представленные документы, арбитражный суд установил следующее.

Согласно материалам дела, ИП ФИО5 на основании договора аренды №1 от 30.10.2013 года и внесенных последующих изменений и дополнений в него, является арендатором нежилых помещений площадью 339,8 кв.м. кадастровый номер 37:24:020101:801, расположенных по адресу: <...>, пом. инв. №№ 50,50а,51,52,53,54,54а,57,58,59,59а,60,60а,61,62 подвал, согласно договора аренды помещений недвижимого памятника истории и культуры (Памятник истории и культуры регионального значения «Реальное училище и школа колористов: Реальное училище, 1886 год, архитектор ФИО6, 1890 год, архитектор ФИО7 (<...>); Школа колористов, 1898 год, архитектор ФИО8» (<...>, Литер А (вид-памятник). Факт отнесения данного объекта к памятникам культуры федерального значения подтверждается приложением № 5 к Решению Исполнительного комитета Ивановского Совета депутатов трудящихся от 11.10.1976 года № 18/27. Согласно сведений из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации данный объект зарегистрирован за номером 371711309320005.

Согласно Приказа Департамента культуры и туризма Ивановской области от 16.11.2015 года № 68 Об уточнении сведений об объекте культурного наследия регионального значения было изменено наименование объекта культурного наследия регионального значения и утверждены границы территории объекта культурного наследия регионального значения согласно приложения к приказу.

В соответствии с п. 1 Приказа № 68 изменено наименование объекта культурного наследия регионального значения «Здание бывшего Ивановского политехнического института, где проходила преподавательская и научная деятельность видных представителей советской науки, академиков: ФИО9, ФИО10, В.М. Келдыша, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14» (<...>) на «Реальное училище и школа колористов: Реальное училище, 1886 год, архитектор ФИО6, 1890 год, архитектор ФИО7 (<...>); Школа колористов, 1898 год, архитектор ФИО8 (<...>, литер А) (вид – памятник).

Пунктом 2 Приказа № 68, утверждены границы территории объекта культурного наследия регионального значения «Реальное училище и школа колористов: Реальное училище, 1886 год, архитектор ФИО6, 1890 год, архитектор ФИО7 (<...>); Школа колористов, 1898 год, архитектор ФИО8» (<...>, литер А) согласно приложению к настоящему приказу.

Приложением к Приказу № 68 утверждены границы территории памятника регионального значения.

Согласно имеющемуся описанию территории памятника регионального значения, помещения которые, согласно условных обозначений выделены в приложении серым цветом не являются объектами культурного наследия, но входят в границы территории памятника регионального значения (Т.2, Л.д. 37-39). В материалах дела имеется паспорт объекта культурного наследия (Т.2, Л.д. 41-42).

12.12.2019 года Общество обратилось в Департамент управления имуществом Ивановской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

Письмом от 31.12.2019 года № ДУИ-4009-19 Департамент отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку данный объект является объектом культурного наследия регионального значения. Продажа такого имущества возможна только на конкурсе в электронной форме. Несогласившись с полученным ответом от 31.12.2019 года, предприниматель повторно обратилась в Департамент управления имуществом Ивановской области с письмом от 11.02.2020 года. 03.03.2020 года Департамент управления имуществом Ивановской области письмом отказал в удовлетворении заявления предпринимателя, по аналогичным основаниям.

Посчитав, письмо Департамента управления имуществом Ивановской области от 03.03.2020 года необоснованным и не несоответствующим требованиям действующего законодательства, предприниматель обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с данным заявлением.

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО5 рассмотрено арбитражным судом в соответствии с порядком, предусмотренным статьями 153-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Согласно ч.4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В соответствии с ч.3 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 03.07.2018) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

В свою очередь, согласно пункта 5 статьи 3 Закона о приватизации № 178-ФЗ, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В рассматриваемом случае объектом приватизации выступает помещение с кадастровым номером 37:24:020101:801, арендуемое предпринимателем на основании договора аренды №1 от 30.10.2013 года и внесенных последующих изменений и дополнений в него, согласно договора аренды помещений недвижимого памятника истории и культуры (Памятник истории и культуры регионального значения «Реальное училище и школа колористов: Реальное училище, 1886 год, архитектор ФИО6, 1890 год, архитектор ФИО7 (<...>); Школа колористов, 1898 год, архитектор ФИО8» (<...>, Литер А (вид-памятник), расположенное по адресу: <...>, подвал, т.е. по адресу расположения памятника культуры, адресная часть здания не разделена на литеры, согласно свидетельства о государственной регистрации права от 03.07.2015 года (Т.1 Л.д.155). Данное помещение входит в состав памятника культуры регионального значения, с точки зрения самого объекта недвижимости, входит в границы земельного участка памятника культуры регионального значения.

Также, согласно отзыва Управления Росреестра следует, что на момент принятия оспариваемого решения и на момент вынесения решения суда, следует, что в ЕГРН имеются сведения о включении нежилого здания в целом по адресу <...> в единый государственный реестр объектов культурного наследия. Данная запись является актуальной. Также является актуальной запись об ограничениях и обременениях: охранное обязательство собственника объекта культурного наследия от 15.01.2014 года № 37/14-006 (выписка из ЕГРН от 14.02.2020 года, Т.1 Л.д. 148-150).

Частью 1 ст.29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ установлено, что объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Таким образом, ч.1 ст. 29 Закона РФ № 178-ФЗ, установлены способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, а именно:

- могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью;

- путем продажи на конкурсе;

- путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества.

Закон предполагает приватизацию спорного объекта на торгах, проводимых в форме конкурса, следовательно, его реализация без проведения торгов нарушает установленный публичный порядок и интересы лиц, имеющих право на участие в конкурсе.

Отчуждение арендованного Обществом объекта культурного наследия в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, не допускается другими федеральными законами.

Данный вывод согласуется с подходом, указанным в п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).

Согласно п. 14 ст. 48, Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено, что памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется.

Таким образом, в сложившейся ситуации, продажа спорного объекта недвижимости входящего в состав здания, часть которого является объектом культурного наследия, возможна только на основании конкурса, о чем обоснованно было указано предпринимателю в письмах от 11.02.2020 года. 03.03.2020 года. Кроме того, судом принимается во внимание, что помещение, арендуемое предпринимателем входит в состав единого здания, основная часть которого относится к памятнику культуры регионального значения, более того, договор аренды заключен как аренда помещений недвижимого памятника истории и культуры, до сих пор в Росреестре имеется непогашенная запись о наличии ограничений и обременений предпринимателя в отношении арендуемого помещения.

Ссылка предпринимателя на нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 03.07.2018) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», без учета норм Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и от 25.06.2002 года № 73-ФЗ не свидетельствует об обоснованности позиции предпринимателя.

Судом отклоняются доводы представителя предпринимателя о том, что в данном случае предприниматель арендует определенные нежилые помещения которые не входят в состав памятника культуры по следующим основаниям.

Спорный объект, по адресу <...> Литер А, отнесен к памятникам культуры регионального значения, зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации с присвоением регистрационного номера. Согласно материалам дела, как указано в решении выше, помещение входит в границы земельного участка памятника культуры, в Росреестре имеются актуальные записи о наличии соответствующих ограничений на арендуемое предпринимателем помещения, которые до настоящего времени не погашены.

Таким образом, судом установлено, что помещение арендуемое предпринимателем на основании договора аренды входит состав границ памятника культуры регионального значения. При данных обстоятельствах, на основании указанных выше документов, судом установлено, что помещения арендуемые Обществом по договору аренды помещений недвижимого памятника истории и культуры входят в состав памятника культуры и подлежат приватизации с указанным выше порядком.

В связи с чем, судом отклоняется довод предпринимателя о возможности выкупа части помещения, входящего в состав границ памятника культуры.

На основании вышеизложенного требования предпринимателя являются не обоснованными и не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается для физических лиц в размере 300 рублей.

В данном случае, предпринимателем заявлено одно требование о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого, а также о применении последствий.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 199, 200, 201 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

1. Требования Индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к Департаменту управления имуществом Ивановской области о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 37:24:020101:801 площадью 339,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 50,50а,51,52,53,54,54а,57,58,59,59а,60,60а,61,62, выраженного в письме от 31.12.2019 г. № ДУИ-4009-19 как не соответствующий Федеральному закону № 159-ФЗ от 22.07.2008, об обязании Департамента управления имуществом Ивановской области:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке;

- направить ИП ФИО5 проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, оставить без удовлетворения.

2. Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 3300 рублей излишне оплаченной государственной пошлины по делу по п/п от 09.04.2020 года.

3. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (610007, <...>) в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (603082, г. Нижний Новгород, Кремль, кор. 4) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе в электронном виде посредством заполнения формы, размещенной в сети «Интернет» по адресу: https://my.arbitr.ru) подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья

К.А. Тимошкин