Решение от 3 октября 2022 г. по делу № А05-5108/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-5108/2022
г. Архангельск
03 октября 2022 года




Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 03 октября 2022 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации городского округа «Город Архангельск» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163000, <...>)

к ответчикам: 1) обществу с ограниченной ответственностью «ОН-ЛАЙН» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163002, <...>)

2) индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 321290100039071; ИНН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, министерства имущественных отношений Архангельской области (ОГРН <***>, 163004, <...>)

об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 29:22:050407:18

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 – по доверенности от 29.06.2022

от 2-го ответчика – ФИО3

установил:

Администрация городского округа «Город Архангельск» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью «ОН-ЛАЙН» (далее- 1-ый ответчик, Общество) и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее- 2-ой ответчик, Предприниматель) об обязании в течение 1 месяца с момента вступления решения в законную силу освободить от ангара земельный участок с кадастровым номером 29:22:050407:18 и передать данный участок истцу по акту.

Общество с исковыми требованиями не согласилось, в отзыве на иск сослалось, что не является собственником ангара, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050407:18, ангар был продан Предпринимателю по договору купли-продажи от 06.12.2021.

Предприниматель также не согласился с исковыми требованиями, в отзыве и в дополнении к нему сослался, что расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050407:18 ангар является капитальным сооружением (объектом недвижимости), Администрация необоснованно отказывает ему в предоставлении земельного участка в аренду, просит обязать Администрацию предоставить спорный земельный участок в аренду.

Общество, 3-е лицо, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд своих представителей не направили. Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц на основании части 3 статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителя Администрации, Предпринимателя, суд установил.

27.03.2002 между мэрией г. Архангельск (правопредшественник Администрации, арендодатель по договору) и Обществом (арендатор по договору) был заключен договор №1/577л аренды земельного участка (далее - договор аренды).

Как указано в пункте 1.1. договора аренды, арендодатель передал, а арендатор принял в пользование земельные участки в Ломоносовском территориальном округе <...> га и 0, 0200 га для эксплуатации нежилого здания №8 и ангара №8 строение 1.

В пунктах 1.2. и 1.3. договора аренды предусмотрено, что срок аренды составляет 1 год с момента заключения договора. После истечение срока если арендатор продолжает пользоваться земельными участками и ни одна из сторон не заявила об отказе от договора аренды, последний считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях. При этом арендодатель может отказаться от договора, предупредив арендатора об этом не позднее, чем за один месяц.

Поскольку срок аренды истек 27.03.2003, но ни одна из сторон не заявила об отказе от договора, при этом арендатор продолжил пользоваться земельными участками, то с 28.03.2003 договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, 27.03.2002 был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 265 кв.м., местоположением: г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, ул. Чапаева 8, присвоен кадастровый номер 29:22:050407:17 с видом разрешенного использования: для эксплуатации одноэтажного административного здания. В границах земельного участка располагается административное здание с кадастровым номером 29:22:050407:77.

На момент заключения договора аренды от 27.03.2022 административное здание с кадастровым номером 29:22:050407:77 принадлежало Обществу и было приобретено им по результатам аукционных торгов, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.04.2001.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 29:22:050407:17, на котором расположено административное здание, принадлежавшее Обществу, был приобретен Обществом по договору купли- продажи земельного участка от 11.03.2012 №85, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.04.2012, из которого также следует, что была уточнена площадь земельного участка и составила 290 кв.м.

Как указывает Общество, земельный участок с кадастровым номером 29:22:050407:17 был приобретен Обществом по распоряжению министерства имущественных отношений от 02.02.2012 №143-р.

Таким образом, в связи с приобретением земельного участка с кадастровым номером 29:22:050407:17 в собственность Общества и с момента его приобретения (28.04.2012) данный земельный участок выбыл из договора аренды от 27.03.2002.

Второй земельный участок площадью 200 кв.м., которому присвоен кадастровый номер 29:22:050407:18, был сформирован и поставлен на кадастровый учет 22.04.2002.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 03.11.2021 (том 1 л.д. 10-12) земельный участок с кадастровым номером 29:22:050407:18 площадью 200 кв.м. местоположением <...> имел вид разрешенного использования «для эксплуатации ангара».

Распоряжением Администрации от 14.02.2022 №793р (том 1 л.д. 53) уточнены местоположение границ и площадь земельного участка с кадастровым номером 29:22:050407:18 (площадь стала 269 кв.м.).

Администрация направила в адрес Общества предупреждение от 03.12.2021 №03-12/1269 (том 1 л.д. 29) о расторжении (отказе от) договора аренды. Сославшись на пункт 1.3. договора аренды, Администрация уведомила об отказе от договора, сообщила, что договор аренды будет считаться расторгнутым по истечении месяца с момента направлении данного уведомления и предложила передать земельный участок с кадастровым номером 29:22:050407:18 Администрации.

Предупреждение от 03.12.2021 получено Обществом 22.12.2021, что подтверждается почтовым уведомлением.

В ответ на предупреждение Общество в письме от 01.02.2022 (том 1, л.д. 30) сообщило Администрации, что участок с кадастровым номером 29:22:050407:18 и строение на нем не принадлежит Обществу.

В ответе от 01.02.2022 Общество не сообщило, что продало металлический ангар Предпринимателю, ссылаясь в отзыве на то, что такой запрос в адрес Общества не поступал.

В целях установления владельца ангара Администрация обратилась с заявлением в УМВД России по г. Архангельску. В ходе проведения проверки сотрудником полиции был опрошен сторож, который пояснил, что не осведомлен о том, кто является владельцем ангара, однако указал, что заработную плату получает от ФИО3.

Полагая, что лицами, обязанными освободить земельный участок с кадастровым номером 29:22:050407:18, являются Общество и Предприниматель, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела установлено, что Общество по договору купли-продажи металлического ангара от 06.12.2021 (том 1 л.д. 83) передало в собственность Предпринимателю металлический ангар цвет серый площадь 200 кв.м., который расположен по адресу: <...> на участке с кадастровым номером 29:22:050407:18.

Согласно пункту 2 договора купли-продажи металлического ангара стороны оценили его стоимость в сумме 15 000 руб.

22.12.2021 Общество передало ангар Предпринимателю по передаточному акту (том 1 л.д. 84).

Кроме того по договору купли-продажи от 06.12.2021 Общество передало Предпринимателю земельный участок с кадастровым номером 29:22:050407:17 с расположенным на нем административным зданием с кадастровым номером 29:22:050407:77, переход права собственности на которые зарегистрирован за Предпринимателем в ЕГРН 21.12.2021.

Общество, возражая против иска, в отзыве (том 1 л.д. 72) ссылается на то, что ангар, приобретенный у ООО «Электроспецмонтаж», был установлен на участке предыдущим собственником – ООО «Электроспецмонтаж» и по заявлению последнего был возведен согласно разрешительным документам и является объектом капитального строительства.

Предприниматель в отзыве на иск также ссылается на то, что ангар является капитальным сооружением, в подтверждение чего представил технический паспорт, изготовленный 11.07.2022 в отношении здания мастерских по адресу: <...> (том 1 л.д. 112-116), регистрация права собственности не производилась по причине того, что данное строение было возведено до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним» от 21.07.1997.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу №304-ЭС15-11476, при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Как следует из материалов дела, Общество приобрело по договору кули-продажи от 26.02.2021 (том 1 л.д. 61-62) у ЗАО «Аргос» конструкции металлические (каркас) и металлические элементы ограждений ангара арочной конструкции площадью 200 кв.м. Как указано в пункте 1.2. договора, приобретаемое имущество конфисковано у СПМП «Спецмонтаж» и передано по акту от 27.02.2021 ЗАО «Аргос» судебным приставом-исполнителем Ломоносовского ПСП. Имущество приобретено Обществом за 42 000 руб. (пункт 2.1. договора).

Из материалов дела также следует, что примерно в это же время Общество приобрело на торгах по реализации недвижимости, состоявшихся 29.03.2021, здание конторы по адресу: <...>. В свидетельстве о государственной регистрации права в качестве документа-основания приобретения Обществом административного здания по адресу: <...> указан протокол от 29.03.2001 о результатах аукционных торгов по реализации недвижимости.

На основании этих представленных Обществом документов было вынесено распоряжение от 26.11.2001 №692р о предоставлении Обществу в аренду сроком на 1 год земельных участков площадью 0,0265 га и 0, 0200 га в Ломоносовском территориальном округе по ул. Чапаева для эксплуатации нежилого здания №8 и ангара №8 строение 1.

Доводы Общества о том, что ангар был приобретен у ООО «Электроспецмонтаж» и по заявлению последнего был возведен согласно разрешительных документов как объект капитального строительства, противоречат имеющиеся в деле документам, а именно договору купли-продажи от 26.02.2021 (том 1 л.д. 61-62) о приобретении конструкций металлических (каркас) и металлических элементов ограждений ангара арочной конструкции площадью 200 кв.м.

Договор о приобретении ангара, заключенный с ООО «Электроспецмонтаж», Общество не представило.

Доказательств возведения ангара в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства ангара как объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил, ни Общество, ни Предприниматель не представили.

По утверждению Администрации, разрешение на строительство и ввод в эксплуатации металлического ангара как объекта капитального строительства не выдавалось. Разрешение на строительство не выдавалось и не требовалось, поскольку спорный ангар был возведен как сборно-разборное временное сооружение. Данное утверждение Администрации ответчиками документально не опровергнуто, в связи с чем признается судом достоверным.

Из технического паспорта, составленного 11.07.2022, следует, что описываемый как здание мастерских объект установлен на монолитной железобетонной плите, наружные стены представляют собой металлические фермы с деревянной обрешеткой с обшивкой листовым металлом, кровля – металлическая.

Указанное выше техническое описание конструктивных элементов объекта не позволяет сделать вывод о том, что ангар имеет настолько прочную связи с землей, что приобрел признаки объекта недвижимости. Как указал Предприниматель в отзыве, металлические арки ангара соединены с монолитной плитой через анкерные болты соединений. Кроме того железобетонная плита, заглубленная в землю и служащая фундаментом для металлических конструкций ангара, также не обладает недвижимой вещи.

Поскольку по договору аренды от 27.03.2002 земельный участок площадью 200 кв.м. (впоследствии присвоен кадастровый номер 29:22:050407:18) был предоставлен для эксплуатации ангара, не являющегося объектом недвижимого имущества, договор аренды является соглашением о временном пользовании чужим имуществом за плату, то в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды не установлен законом или договором.

Администрация обратилась в адрес Общества с предупреждением от 03.12.2021 о расторжении (отказе от) договора аренды как к стороне, с которой был заключен договор о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 29:22:050407:18 в аренду.

Общество в ответном письме от 01.02.2022 сообщило, что не является собственником строения, расположенного на таком земельном участке.

Предприниматель ссылается на то, что не получал от Администрации уведомления о необходимости освободить земельный участок, о таком требовании Предпринимателю сообщило Общество в письме от 04.03.2022 (письмо в материалы дела не представлено).

Оценивая вышеуказанные возражения ответчиков, суд исходит из того, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Общество, заключившее договор купли-продажи металлического ангара 06.12.2021, очевидно было осведомлено о новом владельце ангара, поэтому в ответе на предупреждение Администрации от 03.12.2021 о возврате земельного участка, действуя добросовестно, т.е. ожидаемо от любого участника гражданского оборота, с учетом прав и законных интересов другой стороны, содействующего, в том числе в получении необходимой информации, Общество могло и должно было сообщить Администрации о том, кто является новым владельцем ангара, при том, что передача ангара по передаточному акту состоялась 22.12.2021, т.е. в день получения Обществом предупреждения от 03.12.2021.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

По мнению суда, довод Общества о том, что Администрация не обращалась к Обществу с запросом о том, кто является новым владельцем металлического ангара, равно как и довод Предпринимателя о том, что он не получал уведомления Администрации, противоречат понятию добросовестного поведения, свидетельствуют об очевидном отклонении участника гражданского оборота от такого поведения.

Учитывая аффилированность Предпринимателя и руководителя Общества и (согласно пояснениям Предпринимателя ФИО3 и ФИО3 являются родственниками (брат и сестра)), суд приходит к выводу, что действия ответчиков была направлены на создание искусственной ситуации не извещения обязанного лица о необходимости освобождения земельного участка и уклонение от освобождения земельного участка.

Поэтому отказ от договора аренды, заявленный Администрацией Обществу, создал правовые последствия, на которые он направлен, то есть повлек прекращение договора аренды от 27.03.2002.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку, как установлено в ходе судебного разбирательства, собственником металлического ангара является Предприниматель, то обязанность по освобождению земельного участка от находящегося на нем металлического ангара следует возложить на Предпринимателя.

Довод Предпринимателя о понуждении Администрации к заключению с ним нового договора аренды спорного земельного участка подлежат отклонению.

В силу пункта 3 статьи 35 ЗК РФ преимущественное право покупки или аренды земельного участка имеет собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, тогда как находящийся на земельном участке металлический ангар не является объектом недвижимого имущества.

Кроме того согласно Протоколу заседания коллегии департамента муниципального имущества от 08.04.2022 №28/5 принято решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для эксплуатации ангара» на «образование и просвещение». Решение коллегии утверждено распоряжением от 13.04.2022 №2058р.

Как пояснил представитель Администрации, решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка было принято в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:050407:18 находится в границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:050407:1276 площадью 23 243 кв.м., переданного в собственность Архангельской области и имеющего вид разрешенного использования «образование и просвещение». Присвоение земельным участкам такого вида разрешенного использования объясняется намерением создания межвузовского кампуса.

В связи с этим предоставление земельного участка с кадастровым номером 29:22:050407:18 для эксплуатации ангара будет противоречить виду его разрешенного использования, на что обоснованно указала Администрация в письме от 22.06.2022 №043/8361/194-15.

На основании изложенного суд удовлетворяет исковые требования за счет Предпринимателя.

Администрация просит обязать освободить земельный участок в течение 1 месяца с момента вступления судебного акта в законную силу.

Суд считает такой срок разумным и достаточным и на основании статьи 174 АПК РФ определяет данный срок для освобождения земельного участка от металлического ангара.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 312290100039071, ИНН <***>) в течение одного месяца с момента вступления судебного акта в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 29:22:050407:18 от находящегося на нем металлического ангара и передать земельный участок по акту администрации городского округа «Город Архангельск» (ОГРН <***>; ИНН <***>).

В удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью «ОН-ЛАЙН» отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 312290100039071, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


Е.Б. Шапран