Решение от 2 марта 2020 г. по делу № А75-778/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-778/2019
02 марта 2020 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 02 марта 2020 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Яшуковой Н.Ю., при ведении протокола заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации городского поселения Барсово (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 11.11.1997, место нахождения: 628450, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, р-он Сургутский, пгт. Барсово, ул. Апрельская, д. 8) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Новострой» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 19.05.2007, место нахождения: 628406, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Быстринская, д. 8) об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2020 № 09,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 09.01.2018,

от третьего лица – не явились,

установил:

администрация городского поселения Барсово (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Новострой» (далее – ответчик, общество, ООО СЗ «Новострой») с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО СЗ «Новострой» на праве собственности, о чем в ЕГРП 17.11.2018 сделана запись регистрации № 86:03:0051604:375-86/056/218-1, кадастровый номер 86:03:0051604:375, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, пгт. Барсово, ул. Обская, кадастровый номер земельного участка 86:03:0051604:133, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования нормативно обоснованы ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 18.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийский автономный округ – Югре (далее – Управление Росреестра).

ООО СЗ «Новострой» представлен отзыв на исковое заявление, а также дополнения к нему, в которых ответчик указывает, что нарушений при использовании земельного участка и обязательств по договору аренды ответчик не допускал, действовал добросовестно и разумно. Обществом соблюдались положения частей 3,4 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Полагает, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов местного самоуправления, а также лиц осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Указывает, что процент готовности объекта составляет не 25%, как на то указывает истец, а 58%, что подтверждается представленным в материалы дела отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 04.09.2019 № 19/1452.

Управление Росреесра предоставило отзыв на исковое заявление, в котором просит принять решение на усмотрение суда и рассмотреть дело без участия представителя.

Администрация представила письменные пояснения к отзыву ответчика, в которых указывает, что ответчиком в адрес Комитета архитектуры и градостроительства администрации Сургутского района 28.03.2017 подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Обская в пгт. Барсово Сургутского района». По итогам проведенной проверки представленных с заявлением документов 04.04.2017 выдано разрешение на строительство вышеуказанного объекта. 17.05.2017 в адрес администрации Сургутского района поступило обращение жителей многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ул. Майская, д. 40 пгт. Барсово по вопросу обеспечения безопасности здоровья, жизни и имущества граждан при проведении строительно-монтажных работ на объекте ответчика, в связи с чем, 18.05.2017 осуществлена выездная проверка, по результатам которой составлен акт и установлено, что в конструкциях жилого дома по ул. Майская, д. 40 наблюдаются значительные деформации, повреждения и дефекты. Здание находится в аварийном состоянии, в наружных стенах жилого дома по ул. Обская, д. 34 пгт. Барсово обнаружены видимые повреждения кирпичной кладки, характеризующиеся расслоением и выветриванием цементного и керамического камня. На строительной площадке ответчика ведутся подготовительные работы. Вместе с тем, представленная ответчиком проектная документация для получения разрешения на строительство не содержит мероприятий по организации мониторинга за состоянием зданий и сооружений, расположенных в непосредственной близости от объекта строительства «Многоквартирный жилой дом по ул. Обская в пгт. Барсово Сургутского района». Учитывая результаты выездной проверки, а также факт аварийного состояния многоквартирного жилого дома по ул. Майская, д. 40, Комитет архитектуры и градостроительства администрации Сургутского района письмом от 24.05.2017 указало на необходимость приостановления работы по строительству вышеуказанного объекта; на необходимость разработать перечень мероприятий по организации мониторинга за состоянием зданий и сооружений, расположенных в непосредственной близости от строящегося объекта, земляные, строительные, монтажные и иные работы которые, могут повлиять на техническое состояние и надёжность таких зданий и сооружений. 15.06.2017 от общества в адрес Комитета архитектуры и градостроительства администрации Сургутского района представлена проектная документация с внесенными изменениями в части мониторинга жилых домов, расположенных в непосредственной близости с рядом стоящими зданиями и сооружениями, а также положительное заключение проектной документации от 07.07.2017 № 86-2-1 -2-0053-17. Истец указывает, что им были предприняты меры по недопущению возникновения чрезвычайной ситуации при строительстве объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Обская в пгт. Барсово Сургутского района», при этом намерений на чинение препятствий к ограничению застройки и деятельности общества не допускалось.

Протокольным определением суда от 17.02.2020 судебное разбирательство по делу отложено на 02.03.2020 в 09 час. 00 мин.

Истец и ответчик явку своих представителей обеспечили. Третье лицо не явилось.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, ссылаясь на отсутствие со стороны органа местного самоуправления каких либо действий (бездействия), которые явились причиной нарушения срока окончания строительства ответчиком.

Представитель ответчика требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска. Поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление и дополнении к нему. Пояснил, что нарушения сроков связаны с длительной невыдачей МУП «ТО УТВиВ №1» МО Сургутский район технических условий. Кроме того, указал, что при заключении договора аренды земельного участка под строительство не было указано на наличие мероприятий, связанных с охраной соседних домов. Помимо прочего указал, что Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» судом устанавливается стоимость объекта, однако, в исковых требованиях отсутствуют как установление стоимости спорного объекта, так и реальная степень готовности объекта.

Неявка или уклонение лиц, участвующих в деле, от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных им Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу.

Судебное заседание проводится в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав с учетом требований статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации городского поселения Барсово от 18.01.2016 №2 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка», а также протокола о результатах аукциона от 26.02.2016 №03 между администрацией и ООО СЗ «Новострой» заключен договор аренды земельного участка от 16.03.2016 №10770 (далее - договор) относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», кадастровый номер 86:03:0051604:133, общей площадью - 0,4169 га., расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, городское поселение Барсово, пгт. Барсово, ул. Обская, в целях использования - под строительство.

Согласно пункту 1.5. раздела 1 договор заключён сроком на 32 месяца, и вступает в силу с момента государственной регистрации Договора.

Договор зарегистрирован в установленном законном порядке 29.03.2016, о чем имеется соответствующая отметка Управления Росреестра.

Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка истек, администрация обратилась в суд с рассматриваемым иском.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Кодекса, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, обеспечивает рациональное и эффективное распоряжение земельными участками, что является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 Кодекса требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Кодекса требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Кодекса начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

К моменту рассмотрения дела срок договора аренды земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект истек (29.09.2018).

Строительство объекта на земельном участке не завершено.

При таких обстоятельствах основания для изъятия спорного объекта в силу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации имеются в рассматриваемом случае.

При этом довод ответчика о том, что истцом не определена стоимость (цена) спорного объекта, так как в случае удовлетворении исковых требований, суд должен указать его стоимость несостоятелен в виду следующего.

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Вместе с тем требование об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства является нарушение срока строительства объекта, обусловленное неправомерными действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей.

Ответчик, ссылаясь в дополнении к отзыву на то, что при заключении договора аренды земельного участка под строительство не было указано на наличие мероприятий, связанных с охраной соседних домов.

Однако ООО СЗ «Новострой» не принял во внимание пункт 1.1 договора, который содержит наличие существенных обременений, ограничений, связанных с тем, что при проведении строительных работ следует обеспечить безопасность рядом стоящих ветхих многоквартирных жилых домов.

Следовательно, ответчик должен был еще на стадии разработки и согласования проектной документации принять к сведению указанные обременения, в результате чего, не потребовалось бы внесение изменений в проектную документацию. На основании чего, нарушение срока окончания строительства, связанное с действиями (бездействием) истца судом не установлено.

Между тем, судом установлено, что нарушение срока строительства объекта, обусловлено неправомерными действиями лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей.

Как следует из материалов дела, а именно, представленных ответчиком документов, общество 26.04.2016 обратилось в МУП «ТО УТВиВ» № 1» МО Сургутский район являющимся собственником газопровода высокого давления от п. Белый Яр до п. Барсово с просьбой о подключении к сетям газоснабжения.

МУП «ТО УТВиВ» № 1» лишь 21.06.2016 дал разрешение на подключение к действующему газопроводу.

Далее, 25.12.2018 ответчик обратился к МУП «ТО УТВиВ» № 1» МО Сургутский район с просьбой о согласовании проектной документации на подключение к инженерным сетям.

При этом, МУП «ТО УТВиВ» № 1» МО Сургутский район в нарушение пункта 8 Правил определения о предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83 предоставила технические условия лишь 31.05.2019.

На основании чего, ответчик более шести месяцев не мог осуществлять строительство спорного объект.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена. В силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая отказ в удовлетворении исковых требований, а так же, что на основании пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о взыскании с истца государственной пошлины не рассматривается.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований администрация городского поселения Барсово отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.Ю. Яшукова