Решение от 11 марта 2020 г. по делу № А14-19382/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело №А14-19382/2019

"11" марта 2020 года.

Резолютивная часть решения объявлена "03" марта 2020 года.

В полном объеме решение изготовлено "11" марта 2020 года.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Т.Н.Максимович

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

ООО "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" (ОГРН <***> ИНН <***>), г. Воронеж

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>)

третьи лица:

1. ООО "ЭкоНиваАгро", Воронежская область, Лискинский район, с.Щучье,

2. Администрация Аннинского муниципального района Воронежской области, Воронежская область, пгт.Анна

о признании незаконным отказа №КУВД-001/2019-5757974/8 от 27.08.2019 в государственной регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) №2-Ц от 25.12.2018,

об обязании Управления Росреестра по Воронежской области осуществить государственную регистрацию прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) №2-Ц от 25.12.2018

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 02.12.2019 №983 сроком по 31.12.2020,

от Управления Росреестра – ФИО3 по доверенности от 25.12.2019 №206-д сроком до 31.12.2020,

от ООО "ЭкоНиваАгро" – ФИО4 по доверенности от 01.02.2019 № 36 АВ 2809009 сроком на 1 год,

от Администрации Аннинского муниципального района - не явился, извещена

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" (далее – ООО "ЦЧ АПК", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра по Воронежской области, ответчик) о признании незаконными отказа №КУВД-001/2019-5757974/8 от 27.08.2019 в государственной регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) №2-Ц от 25.12.2018, и просит обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) №2-Ц от 25.12.2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО "ЭкоНиваАгро", Администрация Аннинского муниципального района Воронежской области.

Дело в порядке ст. 156 АПК РФ рассматривалось в отсутствие Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области, надлежаще извещенной о месте и времени судебного заседания.

Представитель заявителя поддержала требования.

Представитель Управления Росреестра по Воронежской области требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Представитель ООО "ЭкоНиваАгро" поддержал позицию заявителя.

От Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области поступили дополнительные доказательства, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 25.02.2020 объявлялся перерыв по 03.03.2020.

Из материалов дела следует.

16.11.2018 Администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ООО "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" (арендатор) на основании протокола от 02.11.2018 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 031018/00540976/01 от 03.10.2018 заключен договор аренды земельного участка №108/2018/11 А ЗУ в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 147 970 кв. м с кадастровым номером 36:01:0710007:26, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, в границах СХА "Старая Чигла", северная часть кадастрового квартала 36:01:0710007.

Договор заключен на срок с 16.11.2018 года по 15.11.2067 года, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 12.12.2018 года, запись регистрации №36:01:0710007:26-36/071/2018-3.

25.12.2018 между ООО "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" и ООО "ЭкоНиваАгро" заключен договор уступки прав (перенайма аренды земельных участков) №2-Ц, согласно которому ООО "ЭкоНиваАгро" принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка №108/2018/11 А ЗУ от 16.11.2018 года, с кадастровым номером 36:01:0710007:26, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, в границах СХА "Старая Чигла", северная часть кадастрового квартала 36:01:0710007 (далее – спорный земельный участок).

ООО "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" и ООО "ЭкоНиваАгро" обратились в Межмуниципальный отдел по Аннинскому, Панинскому и Эртильскому районам Управления Росреестра по Воронежской области с заявлением о регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) №2-Ц от 25.12.2018 года.

24.05.2019 года территориальный орган Росреестра уведомлением №КУВД-001/2019-5757974/2 приостановил государственную регистрацию прав на том основании, что договор уступки прав (перенайма аренды земельных участков) №2-Ц от 25.12.2018 в отношении земельного участка, переданного в аренду Администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенного на торгах, проводимых в форме аукциона, противоречит п. 4 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем сделка об уступке прав по спорному договору аренды земельного участка в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной.

27.08.2019 уведомлением №КУВД-001/2019-5757974/8 заявителю отказано в государственной регистрации прав по спорному договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) №2-Ц от 25.12.2018.

ООО "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" утверждая, что оспариваемый отказ в государственной регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) №2-Ц от 25.12.2018 противоречит ст. 607, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, пунктам 5, 6, 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Как полагает заявитель, нормы земельного законодательства имеют приоритет перед нормами гражданского законодательства и требование, установленное п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) о том, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, и обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом, не применяется, поскольку иное установлено ст. 615 Гражданского кодекса РФ, ст. 22 Земельного кодекса, предусматривающими право арендатора сдавать земельный участок в аренду.

Управление Росреестра по Воронежской области утверждает, что оспариваемый отказ в государственной регистрации прав соответствует закону, поскольку при проведении правовой экспертизы государственным регистратором было установлено, что сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, обладает признаками ничтожности в силу нормы, установленной п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации, Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п.1 ст.14 Закона о регистрации).

В силу ст. 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрены статьей 26 Закона.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 данного Кодекса).

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Закона N 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом N 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Однако договор аренды и договор перенайма заключены 16.11.2018 и 25.12.2018 соответственно.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ).

Статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает общее правило: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В силу изложенного передача прав и обязанностей арендатора по договору возможна, но с оговоркой: "если иное не установлено федеральными законами". Пункт 7 статьи 448 ГК РФ в данном случае является нормой, закрепляющей исключение из вышеназванного правила.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду преимущественно на торгах, проводимых в форме аукциона. В силу ч. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участки, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Данные нормы позволяют сделать вывод о том, что при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, личность арендатора, заключившего договор аренды на торгах, имеет принципиальное значение.

Аналогичный вывод изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.06.2008 № 3351/08, согласно которому соглашение об уступке права на заключение договора аренды земельного участка направлено на получение этого права вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства, поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным. Данное соглашение не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 36:01:0710007:26 имеет целевое назначение - для сельскохозяйственного использования, предоставлен в аренду по результатам торгов (извещение о проведении торгов №031018/0054097/01 от 03.10.2018, протокол от 02.11.2018) и после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Закона N 42-ФЗ). Таким образом, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Указанный правовой подход подтверждается выводами, изложенными в постановлении ВС РФ от 01.10.2018 №308-ЭС18-15155.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Воронежской области в регистрации прав, изложенный в уведомлении от 27.08.2019 № КУВД-001/2019-5757974/8 соответствует приведенным нормам закона и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, заявленные требования ООО "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб., понесенные по платежному поручению №77675 от 30.10.2019, относятся на заявителя и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 65, 71, 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказать обществу с ограниченной ответственностью "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" (ОГРН <***> ИНН <***>), г. Воронеж в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья Т.Н.Максимович