Решение от 20 апреля 2023 г. по делу № А57-1057/2023

602/2023-107263(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39; http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-1057/2023
город Саратов
20 апреля 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена 19 апреля 2023 года Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2023 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Комаровым А.И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН <***>,

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к победителю торгов - ФИО1 (ИНН <***>) по договору купли-продажи имущества от 02.11.2021 на жилой дом с наружными сооружениями, кадастровый номер № 64:48:010127:1205, литер: А назначение: жилое, площадь: 434,8 кв.м.; земельный участок - единое землепользование (землевладение), назначение: земли населенных пунктов (поселений), кадастровый номер: 64:48:010127:121, площадь 2101 кв.м., расположенные по адресу: г. Саратов, ул. совхоз "Комбайн", д. 49 А, на основании заявлений от 20.10.2022 г. № КУВД-001/2022-46864976, № КУВД-001/2022- 46864977

Заинтересованные лица: Управление Росреестра по Саратовской области, ИНН <***> ФИО2 ФИО3 ФИО4 ФИО5

Финансовый управляющий ФИО2 – ФИО7

ФИО8 ПАО Сбербанк

Сектор по обеспечению исполнения переданных государственных полномочий по опеке и попечительству администрации Волжского района муниципального образования «Город Саратов»

при участии: от ИП ФИО1 – ФИО9, доверенность от 04.05.2022 г.,

от Управления Росреестра по Саратовской области – ФИО10, доверенность от 09.01.2023 г.,

от ПАО Сбербанк – ФИО11, по доверенности от 11.02.2022 г.,


иные участники процесса не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л :

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, ИП ФИО1) обратился в суд с заявлением о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по приостановлению государственной регистрации прав, выразившиеся в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-46864976/1 от 01.11.2022 г., уведомлении о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-46864976/3 от 08.12.2022 г., уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД- 001/2022-46864977/1 от 01.11.2022 г., уведомлении о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-46864977/3 от 08.12.2022 г., об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к победителю торгов - ФИО1 (ИНН <***>) по договору купли-продажи имущества от 02.11.2021 на жилой дом с наружными сооружениями, кадастровый номер № 64:48:010127:1205, литер: А назначение: жилое, площадь: 434,8 кв.м.; земельный участок - единое землепользование (землевладение), назначение: земли населенных пунктов (поселений), кадастровый номер: 64:48:010127:121, площадь 2101 кв.м., расположенные по адресу: г. Саратов, ул. совхоз "Комбайн", д. 49 А, на основании заявлений от 20.10.2022 г. № КУВД-001/2022-46864976, № КУВД-001/2022- 46864977.

В порядке ст. 49 АПК РФ заявитель уточнил требования, просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к победителю торгов - ФИО1 (ИНН <***>) по договору купли-продажи имущества от 02.11.2021 на жилой дом с наружными сооружениями, кадастровый номер № 64:48:010127:1205, литер: А назначение: жилое, площадь: 434,8 кв.м.; земельный участок - единое землепользование (землевладение), назначение: земли населенных пунктов (поселений), кадастровый номер: 64:48:010127:121, площадь 2101 кв.м., расположенные по адресу: г. Саратов, ул. совхоз "Комбайн", д. 49 А, на основании заявлений от 20.10.2022 г. № КУВД-001/2022-46864976, № КУВД-001/2022- 46864977.

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению. В остальной части от заявителя поступил отказ от требований, отказ принят судом.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

В силу части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.


Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Финансовым управляющим ФИО2 - ФИО7 представлен отзыв, в котором данное лицо просит заявленные требования удовлетворить.

ФИО2, действуя за себя и как законный представитель ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.), ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.), а также ФИО5, Орган опеки и попечительства Администрации Волжского района муниципального образования «Город Саратов» представили заявления, в которых просят рассмотреть дело в их отсутствие, против удовлетворения требований не возражают.

Дело рассмотрено судом по существу заявленных требований на основании представленных доказательств, по правилам гл.24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что Решением Арбитражного суда Саратовской области от 31.07.2018 г. по делу А57-16007/2017 ФИО12, являющийся индивидуальным предпринимателем (ДД.ММ.ГГГГ года рождения; место рождения: Украина, Львовская обл., г.Городок, ОГРНИП 304644103500069, ИНН <***>), признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.04.2021 по делу А5716007/2017 финансовым управляющим должника – Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения; место рождения: Украина, Львовская обл., г. Городок, ОГРНИП 304644103500069, ИНН <***>)утвержден ФИО8.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2022 г. по делу А5716007/2017 финансовым управляющим – Индивидуального предпринимателя ФИО2 утверждена ФИО7.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.02.2018 г. по делу А5716007/2017 признаны обоснованными и включены требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» (117997, <...>, ОГРН <***>,ИНН <***>) в реестр требований кредиторов должника – Индивидуального предпринимателя ФИО12 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения; месторождения: Украина, Львовская обл., г. Городок, ОГРНИП 304644103500069, ИНН<***>), для удовлетворения в качестве третьей очереди: по кредитному договору № <***> от 14.09.2007 г. в сумме 5 987 979,04 руб. из которых: просроченный основной долг5 987 963,97 руб., неустойка на просроченную ссудную задолженность - 15,07 руб. как требования обеспеченные залогом следующего имущества:

- жилой дом с наружными сооружениями, инвентарный номер:63:401:002:000089070, литер: А назначение: жилое, площадь: 434,8 кв.м., этажность: 1,расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн», д. 49А, условный номер: 64-64-01/431/2006-210, залоговой стоимостью 9 100 000,00 руб.,

- земельный участок - единое землепользование (землевладение), назначение: земли населенных пунктов (поселений), площадь: 2101 кв.м., расположенный по адресу: г.Саратов, совхоз «Комбайн», № 49А, кадастровый (или условный) номер: 64:48:01 0127:0121, залоговой стоимостью 900 000,00 руб.

Таким образом, судом в реестр требований кредиторов должника ФИО2 было включено требование ПАО Сбербанк по кредитному договору № <***> от 14.09.2007 г. в сумме 5 987 979,04 руб. как обеспеченное залогом целого объекта недвижимости (жилой дом с земельным участком), расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн», № 49А.


Требование кредитора ПАО Сбербанк было основано на том, что 14 сентября 2007 года между Публичным акционерным обществом «СбербанкРоссии» и Заемщиком - ФИО12 заключен кредитный договор № <***> (с учетом дополнительного соглашения от 01.11.2007 г., от 21.01.2008 г., от 23.10.2008 г.).

Согласно п. 1 кредитного договора, кредитор обязался предоставить Заёмщику кредит Ипотечный в сумме 9 000 000 рублей (девять миллионов) рублей на приобретение жилого дома с земельным участком, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн», д. 49А на срок по 14 сентября 2037 года, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях договора. В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов за пользование им в соответствии с п. 2.1 кредитного договора № 1 были заключены: договор поручительства с ФИО13 № <***>/2 от 14.09.2007; договор залога (ипотека) объекта недвижимости: жилой дом площадь: 434,8кв.м. и земельный участок, площадь: 2101 кв.м., расположенные по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн», залоговой стоимостью 900 000,00 руб.

Согласно, предварительному договору купли-продажи жилья от 29.08.2007, договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2007, заключенных с ФИО12 в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору № 1 предоставлены следующие предметы залога: жилой дом площадь: 434,8 кв.м. и земельный участок, площадь: 2101 кв.м., расположенные по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн», залоговой стоимостью 900 000,00 руб.

Залог зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области за регистрационными номерами 64:48:010127:1205-64/001/2019-4 и 64:48:010127:121-64/001/2019-4 от 04.02.2019 г.

Залоговый кредитор ПАО Сбербанк в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве утвердил Положение о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества ФИО2 посредством публичного предложения, являющегося предметом залога ПАО Сбербанк (жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн», № 49А).

Финансовым управляющим были организованы торги по реализации залогового имущества.

По результатам открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества должника ФИО2 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А57-16007/2017 (отражены в Протоколе № 74689-ОТПП/1 от 01.11.2021 г.) между ФИО1 (Покупатель) и ФИО2, в лице финансового управляющего, действующего на основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 14 апреля 2021 г. по делу № А57-16007/2017 (Продавец) 02.11.2021 г. заключен договор купли-продажи лота № 1 по результатам торгов № 74689- ОТПП (далее – Договор), а именно:

- Жилого дома с наружными сооружениями, кадастровый номер № 64:48:010127:1205, литер: А назначение: жилое, площадь: 434,8 кв.м., этажность: 1, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз "Комбайн", д. 49А;

- Земельного участка - единое землепользование (землевладение), назначение: земли населенных пунктов (поселений), кадастровый номер: 64:48:010127:121, площадь 2101 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, ул. совхоз "Комбайн", д. 49 А.

Стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области с заявлениями:

- № MFC-0225/2022-117020-1 от 20.10.2022 г. с приложенными документами согласно описи (опись прилагается) о регистрации права собственности на земельный участок


(64:48:010127:121); заявлению Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии присвоен номер КУВД-001/2022-46864976;

- № MFC-0225/2022-117020-2от 20.10.2022 г. с приложенными документами согласно описи (опись прилагается) о регистрации права собственности на жилой дом (64:48:010127:1205); заявлению Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии присвоен номер КУВД-001/2022-46864977.

Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области совершены действия по приостановлению государственной регистрации прав, выразившиеся в соответствующих уведомлениях, а именно:

- в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД- 001/2022-46864976/1 от 01.11.2022 г., уведомлении о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-46864976/3 от 08.12.2022 г. в отношении земельного участка (64:48:010127:121);

- в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД- 001/2022-46864977/1 от 01.11.2022 г., уведомлении о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-46864977/3 от 08.12.2022 г. в отношении жилого дома (64:48:010127:1205).

В качестве оснований для приостановления государственной регистрации в уведомлениях регистрирующим органом указано на несоблюдение нотариальной формы сделки договора купли-продажи от 02.11.2021 г. в нарушение ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению.

Полагая, что государственная регистрация должна быть произведена, заявитель обратился в Арбитражный суд Саратовской области.

Суд, рассмотрев материалы дела, приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации настоящий Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

Впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации и регулирующих отношения, связанные с банкротством, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные Законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону (пункт 3 статьи 232 Закона о банкротстве).

Согласно статье 2 Закона о банкротстве реализация имущества гражданина - реабилитационная процедура, применяемая в деле о банкротстве к признанному банкротом гражданину в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов и освобождения гражданина от долгов.

В ходе процедуры реализация имущества гражданина формируется конкурсная масса должника - все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное при его проведении, производится оценка данного имущества, осуществляются торги по его продаже в целях удовлетворения требований кредиторов должника.

Порядок продажи имущества должника в ходе процедуры реализации имущества определен в статьях 213.26 и 139 Закона о банкротстве.


В силу пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Согласно пункту 3 статьи 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных названной статьей.

Пунктом 4 статьи 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов за исключением случая наличия в составе предприятия имущества, относящегося в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному имуществу.

Таким образом, из приведенных правовых норм, а также правовой позиции, содержащейся в определениях ВС РФ от 05.12.2016 № 302-ЭС16-15769, определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 23.12.2011 № ВАС14153/11, от 19.08.2013 № ВАС-10180/13, следует, что Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, данные нормы носят специальный характер и подлежат приоритетному применению.

При этом положения Закона о банкротстве, регулирующие продажу имущества должника в процедуре реализации имущества гражданина, не исключают применения норм гражданского законодательства в той мере, в которой эти нормы не вступают в противоречие с целями и задачами законодательства о банкротстве.

Следовательно, реализация имущества должника в ходе процедуры реализации имущества гражданина должна производиться в соответствии с требованиями статей 110, 139 Закона о банкротстве, носящих специальный характер и имеющих приоритетное значение.

В настоящем конкретном случае, реализация имущества ФИО2 являлась принудительной мерой, совершена в интересах залогодержателя (ПАО Сбербанк), проведена путем публичных торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

На основании пункта 1 статьи 50 Закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.


Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Из системного анализа статей 1,2, 110, 111 Закона о банкротстве следует, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов должника за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

При этом сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой (постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 № 6283/13).

Пунктом 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве предусмотрено, что в конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу). Если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств либо предоставлении одним супругом за другого поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам.

В настоящем случае, исходя из условий кредитного договора № <***> от 14.09.2007 г. (с учетом дополнительных соглашений от 01.11.2007 г., от 21.01.2008 г., от 23.10.2008 г.), договора поручительства с ФИО13 № <***>/2 от 14.09.2007, должник ФИО2 и его умершая супруга ФИО13 (а в последующем ее дети, вступившие в права наследования по закону: ФИО3, ФИО4, ФИО5) выступают созаемщиками, то есть их обязательство перед банком по возврату денежных средств является общим (пункт 2 статьи 45 Семейного кодекса Российской Федерации).

Указанное означает, что банк как кредитор по общим обязательствам вправе претендовать на удовлетворение своих требований из совместной собственности в полном объеме за счет средств, вырученных от реализации предмета залога. Более того, ипотека в любом случае предоставляет банку как залоговому кредитору преимущественное удовлетворение из стоимости квартиры перед выплатой доли супругу залогодателя (статья 334 ГК РФ, пункт 1 статьи 1 Закона № 102-ФЗ, пункт 5 статьи 213.27 Закона о банкротстве).

С учетом изложенного, применительно к положениям пунктов 5-7 статьи 213.25, пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве, разъяснениям пунктов 1, 6, 7 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» у финансового управляющего имеются соответствующие полномочия на реализацию объекта недвижимости (жилой дом с земельным участком), расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз "Комбайн", д. 49А, путем проведения торгов и представления интересов продавцов по сделке в отношениях по государственной регистрации прав.

Согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно:1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.


Пунктом 1 статьи 434 ГК РФ определено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Норма статьи 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Гражданский кодекс РФ устанавливает требования к форме сделок, связанных с приобретением жилых помещений. Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статьи160, 434, 550 ГК РФ).

Таким образом, для сделок купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма, на законодательном уровне обязанность нотариального удостоверения сделки купли-продажи недвижимости не предусмотрена.

В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. Закон о банкротстве не содержит указаний на обязанность арбитражного управляющего заключать договоры купли-продажи по результатам торгов при реализации имущества в деле о банкротстве в нотариальной форме (статьи 110 и 111 Закона о банкротстве).

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в вправе общей собственности на недвижимое имущество, за исключением отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Данные требования, изложены в пункте 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При этом разъяснения, изложенные в Обзоре судебной практики ВС РФ № 4 (2020),утвержденном Президиумом ВС РФ 23.12.2020, необходимо трактовать в системной взаимосвязи с вышеприведенными нормами.

В рассматриваемом случае в рамках реализации имущества на торгах в процедуре банкротства производилась продажа жилого дома и земельного участка в целом, а не доли в вправе общей собственности, поскольку жилой дом и земельный участок принадлежали на праве общей собственности, в том числе членам семьи должника, а должник ФИО2 и его умершая супруга ФИО13 (а в последующем ее дети, вступившие в права наследования по закону: ФИО3, ФИО4, ФИО5) являются солидарными должниками перед ПАО Сбербанк.

ПАО Сбербанк как залоговый кредитор вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных от реализации заложенного имущества (объекта в целом).

Соответственно, приданию квалифицированной письменной форме (нотариальному удостоверению) договор, совершенный по итогам торгов, не подлежал; основания для реализации нотариусом правомочий по обеспечению соблюдения законности в настоящей ситуации отсутствуют.

Также для совершения сделки не требуется получение предварительного согласия органа опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости в ходе процедуры банкротства. Статьей 64 СК РФ предусмотрено, что защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и


выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. В соответствии с пунктом 1 статьи 56 СК РФ защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.

Положения подпункта 1 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48- ФЗ«Об опеке и попечительстве» прямо предусматривают, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № 246- Оустановлено, что получать согласие органа опеки в случае, когда жилье приобретается в долевую собственность родителей (созаемщиков по кредиту) и ребенка, не требуется, поскольку залог жилья, обеспечивающий обязательства родителей ребенка по возврату кредита, возникает в силу закона. Упомянутое согласие требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилья, а не приобретаемого на средства по кредиту.

При таких обстоятельствах сделка, совершенная по результатам проведения торгов, не является сделкой, связанной с распоряжением на условиях опеки, что исключает основания для применения положений пункта 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При схожих обстоятельствах суды признают правомерной регистрацию права собственности на недвижимое имущество, реализованное в процедуре банкротства должника за победителем торгов (Определение Верховного суда РФ № 309-ЭС21-10973(4) от02.02.2022, Определение Верховного суда РФ № 309-ЭС21-10973(3) от 02.02.2022, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.10.2021 по делу № А3412454/2016, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2021 по делу № А70-21020/2019, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2021 по делу № А07-25622/2020).

Таким образом, правовых оснований для отказа в удовлетворении требований об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к победителю торгов – ФИО1 (ИНН <***>) по договору купли-продажи имущества от 02.11.2021 на жилой дом с наружными сооружениями, кадастровый номер № 64:48:010127:1205, литер: А назначение: жилое, площадь: 434,8 кв.м.; земельный участок - единое землепользование (землевладение), назначение: земли населенных пунктов (поселений), кадастровый номер: 64:48:010127:121, площадь 2101 кв.м., расположенные по адресу: г. Саратов, ул. совхоз "Комбайн", д. 49 А, на основании заявлений от 20.10.2022 г. № КУВД-001/2022-46864976, № КУВД-001/2022-46864977, в данном случае не имеется.

В связи с вышеизложенным, суд удовлетворяет требования заявителя, в остальной части прекращает производство по делу в связи с отказом от иска.

Руководствуясь статьями 150, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Отказ от части заявленных требований – принять.

Производство по делу в части признания незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по приостановлению государственной регистрации прав, выразившиеся в:

- уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД- 001/2022-46864976/1 от 01.11.2022 г., уведомлении о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-46864976/3 от 08.12.2022 г.

- уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД- 001/2022-46864977/1 от 01.11.2022 г., уведомлении о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-46864977/3 от 08.12.2022 г. – прекратить.

В остальной части требования заявителя – удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к победителю торгов - ФИО1 (ИНН <***>) по договору купли-продажи имущества от 02.11.2021 на жилой дом с наружными сооружениями, кадастровый номер № 64:48:010127:1205, литер: А назначение: жилое, площадь: 434,8 кв.м.; земельный участок - единое землепользование (землевладение), назначение: земли населенных пунктов (поселений), кадастровый номер: 64:48:010127:121, площадь 2101 кв.м., расположенные по адресу: г. Саратов, ул. совхоз "Комбайн", д. 49 А, на основании заявлений от 20.10.2022 г. № КУВД-001/2022-46864976, № КУВД-001/2022- 46864977.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1, ИНН <***> из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Судья Арбитражного суда Саратовской области Т.И. Викленко

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначействоДата 26.01.2022 2:41:02

Кому выдана Викленко Татьяна Ивановна