Решение от 28 апреля 2021 г. по делу № А11-12884/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 19

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-12884/2020
г. Владимир
28 апреля 2021 года
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 22.04.2021. Полный текст решения изготовлен 28.04.2021.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 600005, <...>, дело по иску «Отдела имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района», 601300, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ИНН <***>, ОГРНИП 310334010900052, о расторжении договора аренды от 14.08.2017 № 153, при участии: от истца – ФИО3, по доверенности от 08.12.2020 № 2, представлен диплом о высшем юридическом образовании; от ответчика – ФИО2, лично, представлен паспорт, в заседании суда 22.04.2021 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в течение дня до 17 час. 40 мин., установил следующее:

«Отдел имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района», Владимирская обл., г. Камешково (далее по тексту – Отдел, истец), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту – ИП ФИО2, Предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды от 14.08.2017 № 153.

В обоснование иска истец указал, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 14.08.2017 № 153, тогда как ответчик (арендатор) более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Кроме того Отдел указал, что земельный участок, переданный ответчику в аренду по договору аренды от 14.08.2017 № 153, не используется с даты передачи участка ответчику.

Ответчик против удовлетворения иска возразил.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

14.08.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 153, в соответствии с пунктом 1.1 которого на основании результатов аукциона на право заключения договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 33:06:081601:268, общей площадью 175300 кв.м, расположенного по адресу: Владимирская область, Камешковский район, муниципальное образование Второвское (сельское поселение), в районе деревни Курменево. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 1.2 договора разрешенное использование: КФХ. Цель аренды: ведение крестьянского фермерского хозяйства.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды – с 14.08.2017 до 13.08.2066.

В соответствии с пунктом 3.1 договора ежегодная арендная плата за пользование участком при заключении договора устанавливается в размере 11 359 руб. 44 коп., НДС не облагается. Сумма ежеквартальной арендной платы составляет 2271 руб. 89 коп., НДС не облагается.

Подлежащая оплате сумма арендной платы за пользование участка начисляется с даты передачи участка арендатору по акту приема-передачи участка и оплачивается арендатором в безналичной форме ежеквартально, не позднее пятнадцатого числа последнего месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала.

Арендные платежи за период пользования участка после его передачи арендатору в соответствии с пунктом 2.1 договора до осуществления государственной регистрации договора производится арендатором в течение десяти дней после такой регистрации. Одновременно арендатором уплачиваются арендные платежи за период использования участка до окончания неполного оплачиваемого календарного квартала (пункт 3.3 договора).

Пунктом 4.1.2 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, невнесении арендной платы более чем за два срока подряд, при нарушении условий, предусмотренных пунктами 4.4.4 договора.

Участок передан арендатору по акту от 14.08.2017 и принят без замечаний, в акте указано, что в момент передачи земельный участок находится в состоянии, пригодном для использования его по назначению в соответствии с договором.

30.09.2019 Отдел направил Предпринимателю требование о внесении арендной платы и расторжении договора, в котором возражений о неиспользовании участка не содержалось, указано на то, что ИП ФИО2 не вносит арендную плату, имеется задолженность в сумме 26 655 руб. 85 коп. В предложении Отдел сослался также на подпункт 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрение дела даны пояснения сторон, что задолженность по арендной плате и пени оплачены ИП ФИО2 в полном объеме.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом и соответствовать условиям обязательства и требованиям закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства, а также одностороннее изменение условий обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом, недопустимы.

Согласно статье 606 ГК РФ арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование за плату. При этом арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 ГК РФ).

Статьей 615 ГК РФ установлена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В данном случае истец в качестве оснований для расторжения договора аренды земельного участка указывает два основания: невнесение арендной платы более двух раз подряд, неиспользование земельного участка по назначению.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В договоре аренды от 14.08.2017 № 153 указано, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, невнесении арендной платы более чем за два срока подряд, при нарушении условий, предусмотренных пунктами 4.4.4 договора (пункт 4.1.2 договора).

В пункте 4.4.1 договора указано, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В данном случае истец в качестве основания для расторжения договора приводит не обстоятельство того, что участок с кадастровым номером 33:06:081601:268 использовался не по целевому назначению или использовался способами, которые приводят к его порче, а на то, что участок не использовался ИП ФИО2 в сельскохозяйственных целях, то есть не использовался ни каким образом.

Однако, в пункте 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 30 указанного Информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ, является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сказано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также даны разъяснения, касающиеся применения указанных норм при расторжении договора аренды земельного участка. Согласно данным разъяснениям, Земельный кодекс Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ) устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; наряду с этим аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В пункте 2 статьи 45 ЗК РФ приведены следующие основания для принудительного прекращения права в отношении земельного участка:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель;

2) невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

3) неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

4) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Таким образом, до расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке арендодатель обязан уведомить арендатора о своем намерении расторгнуть договор с указанием оснований расторжения (пункт 2 статьи 452 ГК РФ), предоставить срок для устранения нарушения (статья 619 ГК РФ), и в случае если такое нарушение после получения соответствующего уведомления о необходимости исполнения устранено в разумный срок не будет (часть третья статьи 619 ГК РФ), арендодатель вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из смысла приведенных положений законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции следует, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным для другой стороны.

Т.е. в данном случае до требования о расторжении договора аренды от 14.08.2017 о предоставлении в аренду земельного участка для сельскохозяйственного производства Отдел на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ, а также вышеизложенных норм права и разъяснений, должен был предупредить ИП ФИО2 о необходимости исполнения договорного обязательства, использования земельного участка, предоставить разумный срок для выполнения данного требования.

Как следует из материалов дела, о своем намерении расторгнуть договор со арендодатель уведомил ответчика письмом от 30.08.2019, при этом какой либо срок для устранения нарушений предложен ИП ФИО2 не был.

В данном случае, принимая во внимание специфику взаимоотношений сторон, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства, зависимость данного вида деятельности от различных факторов (природных, экономических и т.п.), принятые истцом меры для предоставления арендатору времени для устранения нарушений не могут быть признаны разумными по смыслу статьи 619 ГК РФ.

В такой ситуации, суд приходит к выводу о несоблюдении истцом предусмотренного законом порядка расторжения договора.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд также установил, что после получения уведомления истца о расторжении договора, задолженность по арендной плате ответчик оплатил в полном объеме. Данный факт истцом не отрицается.

Учитывая, что после получения уведомления о расторжении договора ответчиком в разумный срок приняты меры по устранению нарушения, послужившего основанием для расторжения договора, а также приняв во внимание тот факт, что договор заключен сторонами на 49 лет, суд приходит к выводу, что у ответчика отсутствовала задолженность на дату принятия решения, при этом неуплата арендных платежей за несколько месяцев, при условии последующего погашения долга, не может являться существенным нарушением договора, следовательно, правовые основания для удовлетворения иска о расторжении договора отсутствовали.

При таких обстоятельствах наличие задолженности, не может служить безусловным основанием для расторжения договора в судебном порядке. В данном случае такая мера ответственности, как расторжение договора, несоразмерна степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Кроме того, в случае дальнейшего нарушения ответчиком обязанности по своевременной оплате арендных платежей, нарушению требований к использованию участка сельскохозяйственного назначения, Отдел не лишена возможности вновь обратиться в суд для решения вопроса о расторжении договора аренды.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, учитывая несоразмерность степени существенности допущенных ответчиком применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора нарушений и балансу интересов сторон, суд отказывает в удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора аренды.

Руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 7-0, 71, 110, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья З.В. Попова