Решение от 25 июня 2018 г. по делу № А28-8817/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ



Дело № А28-8817/2017
г. Киров
25 июня 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2018 года

В полном объеме решение изготовлено 25 июня 2018 года


Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Фадеевой С.В.

при ведении протокола судебного заседания c использованием средств аудиозаписи помощником судьи Замятиной Ю.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 125009, <...>)

к акционерному обществу «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 610000, <...>)

о взыскании 1 816 593 рублей 72 копеек


и встречное исковое заявление

акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 610000, <...>)

к акционерному обществу «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 125009, <...>)

об обязании принять по акту приема-передачи объект недвижимого имущества по адресу: <...>, являющийся предметом договора купли-продажи от 21.12.2015, об обязании АО «Агентство финансирования жилищного строительства» осуществить регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество по адресу: <...> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области


при участии в судебном заседании:

от акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» – не явились, уведомлены надлежащим образом,

от акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» – ФИО1, по доверенности от 07.05.2018, ФИО2, по доверенности от 10.01.2017,



установил:

акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (далее – истец, АО «Агентство финансирования жилищного строительства», АО «АФЖС») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением от 18.07.2017 № 03-457-МБ к акционерному обществу «Кировская региональная ипотечная корпорация» (далее – ответчик, АО «Кировская региональная ипотечная корпорация», АО «КРИК») о взыскании 1 816 593 рублей 72 копеек, в том числе задолженности в размере 1 745 046 рублей 80 копеек по договору купли-продажи объекта недвижимости от 21.12.2015, неустойки в размере 71 546 рублей 92 копейки, а также расходов по оплате государственной пошлины.

Исковое заявление основано на положениях статей 309, 310, пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивировано тем, что ответчиком не исполнена обязанность по оплате приобретенной по договору купли-продажи объекта недвижимости от 21.12.2015 квартиры, расположенной по адресу: <...> (кадастровый номер 43:40:000261:159).

Ответчик в отзыве на исковое заявление от 18.09.2017 № 01/1412 указал, что с иском не согласен, поскольку ему пунктом 7.8 договора купли-продажи объекта недвижимости предоставлено право в одностороннем порядке расторгнуть договор с извещением продавца за 30 календарных дней. Указанное уведомление направлено ответчиком истцу 16.01.2017, получено 27.01.2017, о чем имеется отметка на уведомлении о вручении почтового отправления, в связи с чем полагает, что с 26.02.2017 договор купли-продажи объекта недвижимости прекратил свое действие.

Истец в письменных пояснениях, поступивших в суд 18.10.2017, сообщил, что уведомление о расторжении договора купли-продажи в адрес АО «АФЖС» не направлялось и не поступало. Считает, что данное обстоятельство может быть доказано только представлением в суд описи вложения почтового отправления, а представленная суду квитанция подтверждает лишь факт направления какого-либо документа, а не уведомления о расторжении договора. Полагает, что косвенно этот факт подтвержден в ответе АО «КРИК» на претензию истца от 27.03.2017 № 01/435.

Также истцом заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Определением от 20.11.2017 судом принят к рассмотрению встречный иск АО «Кировская региональная ипотечная корпорация» от 10.11.2017 № 01/1719 к АО «Агентство финансирования жилищного строительства» об обязании принять по акту приема-передачи объект недвижимого имущества по адресу: <...>, являющийся предметом договора купли-продажи от 21.12.2015, об обязании АО «Агентство финансирования жилищного строительства» осуществить регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество по адресу: <...> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области.

Встречное исковое заявление основано на положениях пунктов 1, 2 статьи 450.1, пункта 3 статьи 551, пункта 1 статьи 556 ГК РФ и мотивировано тем, что истцом по встречному иску реализовано право на односторонний отказ, предусмотренное пунктом 7.8 договора купли-продажи объекта недвижимости, однако ответчик по встречному иску действия по приемке имущества не производит, от регистрации права собственности уклоняется.

В отзыве на встречное исковое заявление АО «АФЖС» указал, что уведомлений о расторжении договора в одностороннем порядке от ответчика не получало, квитанция об отправке в отсутствие описи вложения данный факт подтвердить не может. Полагает, что отказ АО «КРИК» от договора купли-продажи 18.09.2017 после поступления искового заявления в суд 21.07.2017 следует квалифицировать как злоупотребление правом. В дополнении к отзыву истец указал, что ответ АО «КРИК» на претензию от 27.03.2017 содержит лишь предложение расторгнуть договор купли-продажи с уплатой штрафных санкций 40%, что свидетельствует о том, что ранее договор в одностороннем порядке АО «КРИК» не расторгался.

В период рассмотрения дела сторонами велись переговоры о внесудебном урегулировании возникшего спора в связи с чем представителями сторон неоднократно заявлялись ходатайства об отложении, которые судом удовлетворялись.

Представители истца извещены о рассмотрении дела в установленном порядке, явку представителей не обеспечили. В соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Суд, заслушав представителей ответчика, исследовав материалы дела, установил следующее.

03.07.2015 ОАО «АИЖК» письмом № 26180-КЯ предложило АО «КРИК» выкупить у ОАО «АФЖС» объекты недвижимости, которые находятся в неудовлетворительном состоянии, для снятия ограничений в сотрудничестве между ОАО «АИЖК» и АО «КРИК», 15.12.2015 в адрес АО «КРИК» были направлены документы для регистрации права собственности ответчика на объекты недвижимости, в том числе квартиру по адресу: <...> (кадастровый номер 43:40:000261:159).

21.12.2015 между ОАО «АФЖС» (продавец) и АО «КРИК» (покупатель) подписан договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить на условиях договора квартиру, расположенную по адресу: <...> (кадастровый номер 43:40:000261:159) (пункт 1.1). Стоимость объекта недвижимости определена в размере 1 745 046 рублей 80 копеек (пункт 1.3 договора).

Договором установлено, что расчеты между продавцом и покупателем производятся в срок до 21.12.2016 (пункт 2.1). На случай просрочки исполнения покупателем обязанности по оплате стоимости объекта недвижимости установлены пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора).

Пунктом 7.8 договора покупателю предоставлено право в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно известив продавца за 30 календарных дней до момента расторжения. В этом случае покупатель обязуется совершить все необходимые действия по государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимости.

Стороны также предусмотрели, что в случае перехода права собственности на объект недвижимости к продавцу по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим договором, покупатель обязуется освободить объект недвижимости (в том числе от третьих лиц), в том числе путем осуществления в кратчайшие сроки установленных законом действий по снятию с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в объекте недвижимости (пункт 7.9 договора).

В случае возврата объекта недвижимости покупателем в случае расторжения договора недвижимости по инициативе покупателя согласно пункту 7.8 договора покупатель уплачивает продавцу 40% от стоимости объекта недвижимости (пункт 5.4 договора).

Право собственности АО «КРИК» на объект недвижимости, а также ипотека в силу закона (залогодержатель АО «АФЖС») зарегистрированы 28.12.2015.

В установленные договором сроки ответчик обязанность по оплате полученной квартиры не выполнил.

По состоянию на 26.12.2016 ответчик предлагал к продаже указанную квартиру по цене 1 900 000 рублей 00 копеек с возможной скидкой до 30% в соответствии с прайс-листом, утвержденным генеральным директором АО «КРИК».

16.01.2017 уведомлением № 01/43 о расторжении договора в одностороннем порядке АО «КРИК» сообщил АО «АФЖС», что в процессе реализации квартиры выяснилось, что она требует капитального ремонта, что не дает возможности продать ее по установленной цене. В связи с чем ответчик заявил о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости по истечении тридцати календарных дней с момента получения АО «АФЖС» настоящего уведомления. Этим же уведомлением ответчик предложил истцу принять квартиру, а также зарегистрировать свое право собственности на объект.

В материалы дела представлены уведомление о вручении исходящего письма № 01/44 АО «АФЖС», в котором имеется отметка о получении представителем истца 27.01.2017.

27.03.2017 в ответе на претензию исх. № 03-165-ВШ от 10.03.2017, встречные претензионные требования по исполнению договора (исх. № 01/435) АО «КРИК» сообщил, что 16.01.2017 и 26.01.2017 направил в адрес АО «АФЖС» предложения о расторжении договоров в одностороннем порядке. В отношении квартиры, являющейся предметом спора сформулировано предложение расторгнуть договор по инициативе АО «КРИК» с уплатой штрафных санкций 40% от стоимости объекта, поскольку квартира требует капитального ремонта.

В письменных пояснениях, поступивших в суд 18.10.2017, истец подтвердил получение указанного ответа.

15.09.2017 ответчик вновь направил истцу претензию № 01/1382, в которой предложил совершить действия по приемке квартиры в связи с расторжением договора на основании одностороннего отказа покупателя с 26.02.2017, направить представителя для осуществления регистрации перехода права собственности, а также предложил оплатить штраф в связи с отказом от договора, предусмотренный пунктом 5.4 договора в сумме 698 018 рублей 40 копеек, в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи.

Указанная претензия получена 26.09.2017 представителем истца по доверенности, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.

12.03.2018 начата процедура ликвидации АО «АФЖС».

12.03.2018 принято к производству заявление акционерного общества «Объединенный резервный банк» о признании несостоятельным (банкротом) акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация». Определением от 18.06.2018 судебное заседание по рассмотрению обоснованности требований заявителя к должнику отложено на 05.07.2018.

На момент рассмотрения спора в Росреестр с заявлением о прекращении договора купли-продажи АО «КРИК» не обращалось.

Полагая, что право на получение своевременной оплаты переданного имущества нарушено, истец обратился с иском в суд. Ответчик, полагая, что его права нарушены отказом истца от получения объекта недвижимости в собственность в связи с односторонним отказом ответчика от договора, обратился со встречным иском.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с абзацем 3 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Условиями договора стороны предусмотрели возможность одностороннего отказа от исполнения обязательства покупателя (пункт 7.8), при этом, установив необходимость выплаты штрафа в соответствии с пунктом 5.4 договора. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Право на односторонний отказ от договора было реализовано ответчиком направлением уведомления от 16.01.2017.

При этом суд вопреки доводу АО «АФЖС» считает доказанным факт направления указанного уведомления представленным АО «КРИК» почтовым уведомлением из которого следует, что направленное АО «КРИК» письмо с уведомлением об одностороннем отказе от договора получено представителем АО «АФЖС» 27.01.2017.

АО «АФЖС» в отзыве на встречный иск и дополнениях к нему заявило, что получало иную корреспонденцию от АО «КРИК», а не уведомление об одностороннем отказе от договора, однако вопреки положениям статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательства, подтверждающие, какие документы им получены от ответчика 27.01.2017.

Суд приходит к выводу, что факт получения АО «АФЖС» уведомления АО «КРИК» ответчиком доказан, а истцом не опровергнут.

В последующем письме от 27.03.2017, получение которого истец не оспаривает, АО «КРИК» поддерживает свою позицию о расторжении договора в одностороннем порядке с уплатой 40% штрафа от стоимости имущества. Отсутствие категоричных формулировок об отказе от договора в данном письме вызвано тем, что ответчик ранее уже направлял односторонний отказ от договора, о чем указывает в ответе на претензию от 27.03.2017, а также сделанным в этом письме предложением добровольно урегулировать взаимные претензии сторон.

Сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законодательством или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Поскольку отказ от договора был заявлен письмом от 16.01.2017, получен 27.01.2017, подтвержден ответчиком письмом от 27.03.2017, суд недобросовестности действий ответчика при реализации предусмотренного договором права на односторонний отказ не усматривает.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

По смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.).

Следовательно, расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости вследствие одностороннего отказа покупателя, возвращение права собственности на переданное имущество продавцу исключает сохранение за покупателем обязанности по его оплате.

Суд приходит к выводу об отсутствии оснований в удовлетворении требований истца о взыскании стоимости квартиры.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 22.12.2016 до 31.01.2017 в размере 71 546 рублей 92 копейки.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, именуемую неустойкой (пеней, штрафом) (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

При этом в силу пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, являющейся предметом договора, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Поскольку суд пришел к выводу о прекращении отношений сторон с 26.02.2017, требование истца о взыскании неустойки в заявленном периоде подлежит удовлетворению.

Рассматривая встречный иск, суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ по соглашению сторон участникам договора может быть предоставлено право требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В данном договоре на случай реализации права покупателя на односторонний отказ от исполнения договора стороны предусмотрели переход права собственности на имущество к продавцу с последующей уплатой штрафа в размере 40% от стоимости объекта недвижимости (пункты 7.8, 7.9, 5.4 договора).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

При этом условия договора буквально (статья 431 ГК РФ) не содержат обязанности продавца принять в собственность имущество, в связи с чем суд приходит к выводу, что принятие имущества по акту приема-передачи и регистрация права собственности является правом АО «АФЖС».

Тем более, что в соответствии с абзацем вторым пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Однако ответчик своим правом о внесении в реестр записи о прекращении договора не воспользовался.

Следовательно, применяя положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ, суд приходит к выводу, что после расторжения договора купли-продажи объекта недвижимости у продавца возникло право потребовать передачи объекта недвижимого имущества, зарегистрировать право собственности на него, а также право потребовать оплаты 40% штрафа в соответствии с условиями договора.

В силу пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Таким образом, заявляя встречный иск, АО «КРИК» фактически действует в интересах АО «АФЖС», обращается с иском о принудительной реализации принадлежащего истцу права, что противоречит части 1 статьи 4 АПК РФ.

В связи с этим суд не усматривает оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче искового заявления государственная пошлина оплачена, истцу по встречному иску представлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Поскольку первоначальный иск частично удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано, суд пропорционально распределяет расходы, возникшие в связи с рассмотрением первоначального иска, государственная пошлина за рассмотрение встречного иска подлежит взысканию в бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

исковые требования акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 125009, <...>) удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 610000, <...>) в пользу акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 125009, <...>) неустойку в размере 71 546 (семьдесят одна тысяча пятьсот сорок шесть) рублей 92 копейки, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 228 (одна тысяча двести двадцать восемь) рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 125009, <...>) отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 610000, <...>) отказать.

Взыскать с акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 610000, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.


Судья С.В. Фадеева