Решение от 25 февраля 2022 г. по делу № А05-11177/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-11177/2021
г. Архангельск
25 февраля 2022 года




Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2022 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации городского поселения "Вельское" Вельского муниципального района Архангельской области (ОГРН <***>; адрес: Россия 165150, г.Вельск, Архангельская область, ул.Советская, дом 33)

к обществу с ограниченной ответственностью "Двина-строй проект" (ОГРН <***>; адрес: Россия 163015, <...>, каб. 60, этаж 4)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Вельского муниципального района Архангельской области (ОГРН <***>; адрес:165150, <...>)

об обязании совершить действия,

при участии в судебном заседании представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 01.07.2021,

установил:

администрация городского поселения "Вельское" Вельского муниципального района Архангельской области (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Двина-строй проект" (далее - ответчик, Общество), в котором просит обязать ответчика выполнить особые условия договора аренды от 23.06.2015 № 22, а именно:

- подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

- выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры: сетей водоснабжения, водоотведения, газоснабжения; магистральных инженерных сетей и сооружений (распределительных подстанций, трансформаторных подстанций), автодорог.

- по окончании строительства объекты передать в собственность городского поселения Вельское Вельского муниципального района Архангельской области сети водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, магистральные инженерные сети и сооружения (распределительные подстанции, трансформаторные подстанции, автодороги.

Ответчик в отзыве на иск и дополнении к нему с заявленными требованиями не согласился, заявил о пропуске срока исковой давности по иску.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск.

Истец, третье лицо, извещенные по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили. Дело в отсутствие указанных выше лиц в порядке частей 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела судом установлено, что постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2014 по делу № А05-8211/2013 на Комитет по управлению муниципальным имуществом и работе с муниципальными предприятиями администрации муниципального образования «Вельский муниципальный район» Архангельской области (далее - Комитет) возложена обязанность в 20 - дневный срок с момента вступления в силу решения суда заключить с Обществом договор аренды земельного участка кадастровым номером 29:01:190154:94, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью 20 776 кв.м с размером арендной платы 119 000 руб. в год, на условиях, изложенных в проекте договора аренды земельного участка, являющегося неотъемлемой частью аукционной документации.

Во исполнение указанного судебного акта Комитет и Общество заключили договор от 07.04.2014 № 3796 аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 20 776 кв.м., расположенного по адресу: <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Срок указанного договора установлен с 07.04.2014 по 06.04.2024.

Договор зарегистрирован 20.06.2014.

В период действия договора от 07.04.2014 № 3796 проведены кадастровые работы, в результате которых из земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 20 776 кв.м. образовано 16 земельных участков общей площадью 15 815 кв.м.

Схема расположения 16 образованных земельных участков в территориальной зоне Ж-1 с видом разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства утверждена постановлением Администрации от 27.05.2015 №252.

В результате кадастровых работ вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет 21.05.2015 с кадастровыми номерами с 29:01:190154: 569 по 29:01:190154:584, земельный участок с кадастровым номером 29:01:190154:94 сохранен площадью 4961 кв.м. в измененных границах с исходным видом разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 дополнительным соглашением от 23.06.2015 договор аренды от 07.04.2014 № 3796 расторгнут.

В тоже время в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 4961 кв.м. сторонами заключен договор аренды от 24.09.2015 № 23 сроком действия с 24.09.2015 по 23.09.2020.

Кроме того, 23.06.2015 между Администрацией (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды № 22 в отношении 16-ти вновь образованных земельные участков.

По условиям указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из категории земель: земли населенных пунктов, местоположение: Архангельская область, Вельский район, МО «Вельское» <...> вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства:

- площадью 940 кв. м. с кадастровым номером 29:01:190154:569,

- площадью 1150 кв. м. с кадастровым номером 29:01:190154:570,

- площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером 29:01:190154:571,

- площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером 29:01:190154:572,

- площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером 29:01:190154:573,

- площадью 915 кв. м. с кадастровым номером 29:01:190154:574,

- площадью 920 кв. м. с кадастровым номером 29:01:190154:575,

- площадью 930 кв. м, с кадастровым номером 29:01:190154:576,

- площадью 930 кв. м, с кадастровым номером 29:01:190154:577,

- площадью 900 кв. м, с кадастровым номером 29:01:190154:578,

- площадью 900 кв. м, с кадастровым номером 29:01:190154:579,

- площадью 1000 кв. м, с кадастровым номером 29:01:190154:580,

- площадью 990 кв. м, с кадастровым номером 29:01:190154:581,

- площадью 1060 кв. м, с кадастровым номером 29:01:190154:582,

- площадью 1150 кв. м, с кадастровым номером 29:01:190154:583,

- площадью 1030 кв. м, с кадастровым номером 29:01:190154:584.

В разделе 8 договора от 23.06.2015 № 22 содержатся особые условия.

В частности пунктами 8.1. и 8.2. договора предусмотрено, что максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства - 2 месяца с момента заключения договора; максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в собственность муниципального образования «Вельское» - 36 месяцев с момента заключения договора.

В соответствии с пунктом 8.2.1. договора объекты инженерной инфраструктуры, подлежащие передаче по окончании строительства в собственность МО «Вельский муниципальный район»: сети водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, магистральные инженерные сети и сооружения (распределительные подстанции, трансформаторные подстанции), автодороги.

Согласно пункту 8.3. максимальный срок осуществления малоэтажного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельный участок - 10 лет с момента заключения договора аренды земельного участка от 07.04.2014 № 3796.

Постановлениями Администрации от 26.10.2016 № 444, от 10.01.2017 № 4, от 07.06.2017 № 203 вид разрешенного использования земельных участков, указанных в договоре от 23.06.2015 № 22, изменен с "комплексного освоения в целях жилищного строительства" на индивидуальное жилищное строительство".

Сведения о новом виде разрешенного использования земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), что следует из выписок из ЕГРН от 12.08.2021.

В связи с изменением вида разрешенного использования земельных участков сторонами заключено дополнительное соглашение от 17.07.2017 к договору от 23.06.2015 № 22, которым сведения о новом виде разрешенного использования земельных участков отражены в договоре.

Дополнительными соглашениями от 08.02.2017 и от 03.05.2018 прекращено право аренды Общества в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 29:01:190154:579 и 29:01:190154:580, указанные земельные участки исключены из договора аренды от 23.06.2015 № 22.

Кроме того, в соответствии с уведомлениями Общества от 01.03.2019 № 06, 13, 07, 10, 09, 08, 12, 11, 05, от 01.08.2016 № 34, от 28.10.2015, от 26.09.2016 земельные участки, арендованные по договору аренды от 23.06.2015 № 22, переданы Обществом в субаренду ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7.

Из выписок из ЕГРН от 12.08.2021 в отношении земельных участков следует, что в ЕГРН на указанную дату имеются сведения о зарегистрированных обременениях в виде прав аренды указанных выше и иных физических лиц на основании договоров субаренды земельных участков и договоров о замене стороны в договорах субаренды.

Претензией от 20.07.2021 № 2640 Администрация потребовала от ответчика предоставить документы, подтверждающие выполнение особых условий договора аренды № 22.

Ссылаясь на то, что указанная претензия оставлена без ответа, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Оценив обстоятельства дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

Судом установлено, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 20 776 кв.м. расположенного по адресу: <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства, был проведен 20.03.2013 на основании постановления главы администрации муниципального образования «Вельский муниципальный район» от 18.05.2012 № 851.

На момент проведения аукциона в 2013 году действовали положения Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ, которые предусматривали особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статья 30.2 ЗК РФ), Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (статья 38.1 ЗК РФ), Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (статья 38.2 ЗК РФ).

Так, в силу части 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны содержаться, в частности, следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 6); максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи (пункт 7); максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 8).

Для участия в аукционе заявители в установленный в извещении о проведении аукциона срок должны были представить следующие документы: 1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка; 2) копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц); 3) документы, подтверждающие внесение задатка (пункт 2 статьи 38.1 ЗК РФ). При этом согласно пункту 13 статьи 38.1 ЗК РФ организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 12 настоящей статьи документов. Организатор аукциона в отношении заявителей - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей запрашивает сведения, подтверждающие факт внесения сведений о заявителе в единый государственный реестр юридических лиц (для юридических лиц) или единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей),

Следовательно, на момент проведения аукциона и заключения 07.04.2014 договора № 3796 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 20 776 кв.м. включение особых условий в договор аренды соответствовало требованиями действовавшего земельного законодательства и условиям аукционной документации.

Именно договор от 07.04.2014 №3796 заключался сторонами во исполнение судебного акта по делу №А05-8211/2013 и на основании аукционной документации.

В период действия этого договора была проведена планировка территории, произведен раздел земельного участка, в результате которого образовались 16 новых земельных участков с сохранением в измененных границах исходного земельного участка.

Соглашением от 23.06.2015 стороны расторгли договор аренды от 07.04.2014 № 3796.

С 01.03.2015 статьи 28 – 34, статьи 38-39, в том числе статьи 30.2., 38.1, 38.2, утратили силу на основании Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ.

На момент заключения договора аренды 23.06.2015 № 22 положения законодательства, регулирующие условия предоставления земельных участков, изменились, в том числе вместо предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства введено понятие «предоставление земельного участка для комплексного освоения территории».

При этом предоставление земельного участка для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства предусмотрено некоммерческой организации, созданной гражданами, а предоставление земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса - юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

Соответственно в силу пункта 24 статьи 39.12 ЗК РФ обязательным условием для предоставления земельного участка в аренду для комплексного освоения территории стало заключение одновременно с договором аренды земельного участка договора о комплексном освоении территории, подготовленного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 4 статьи 46.6 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что в договоре о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса должны содержаться, в частности, сведения о земельном участке, предоставляемом лицу, заключившему данный договор, для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (пункт 1); обязательство лица, заключившего данный договор, подготовить документацию по планировке территории (при отсутствии такой документации), максимальный срок ее подготовки (пункт 2); обязательство сторон данного договора обеспечить строительство на земельном участке, в отношении которого заключен данный договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории, и ввод указанных объектов в эксплуатацию, максимальные сроки выполнения этого обязательства (пункт 8); обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, максимальные сроки выполнения этого обязательства (пункт 9); обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство иных, не указанных в пунктах 8 и 9 настоящей части объектов в соответствии с проектом планировки территории, максимальные сроки выполнения этого обязательства (пункт 10); обязательство сторон данного договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, в том числе по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиком осуществления мероприятий в предусмотренные указанным графиком сроки, максимальный срок заключения дополнительного соглашения к данному договору, предусматривающего указанный график (пункт 14).

Таким образом, обязательства застройщика, касающиеся комплексного освоения территории в целях строительства жилья, включая создание инфраструктуры на осваиваемой территории, предусматриваются в договоре о комплексном освоении территории, заключение которого является обязательным при предоставлении в этих целях земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора аренды от 23.06.2015 № 22 как в части предмета, так и в части включения в раздел 8 особых условий (пункты 8.1, 8.2, 8.2.1) не соответствуют нормам земельного законодательства, действовавшим на момент заключения договора. Заключение договора и предоставление земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства возможно только с лицами, с которыми заключен договор о комплексном освоении территории в соответствии с нормами Градостроительного кодекса.

При этом, как следует из пояснений ответчика и подтверждается материалами дела, ответчик не являлся и не является строительной организацией, договор о комплексном освоении территории с ним не заключался.

Кроме того, вид разрешенного использования земельных участков, арендованных по договору от 23.06.2015 № 22, изменен на индивидуальное жилищное строительство, дополнительным соглашением от 17.07.2017 сведения о новом виде разрешенного использования земельный участков внесены в договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Поскольку условия договора от 23.06.2015 № 22 противоречат существу законодательного регулирования аренды земельного участка, предоставляемого в целях комплексного освоения территории (в том числе, заключение такого договора в отсутствие договора о комплексном освоении территории), то договор, на котором Администрация основывает свои требования, суд признает ничтожным.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, исковые требования заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

Кроме того, предметом договора аренды от 23.06.2015 № 22 являются земельные участки для индивидуального жилищного строительства, которые уже сформированы в результате планировки территории земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 20 776 кв.м.

Таким образом, условие о подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков, арендованных по договору аренды от 23.06.2015 № 22, противоречит назначению и виду разрешенного использования этих земельных участков.

Согласно сообщению ПАО «Россети Северо-Запад» на земельном участке с кадастровым номером 29:01:190154:94 хозяйственным способом силами Вельского РЭС в период с 2015 по 2021 годы построена воздушная линия напряжением 0,4 кВ, участки линии, имеющей общую протяженность 132 м, строились в разное время во исполнение договоров технологического присоединения, заключенных с физическими лицами, для подключения к электрической сети. В настоящее время к ВА-0,4 кВ подключено 5 потребителей.

Согласно сообщению ООО «Водоканал» на земельном участке с кадастровым номером 29:01:190154:94 расположены сети канализации (канализационный коллектор), эксплуатируемые ООО «Водоканал» на основании договора аренды. К сетям подключены 5 домов по ул. М. Осташковой и 7 домов по ул. Некрасова.

Согласно сообщению ООО «ВельскГазСервис» последнее обслуживает сети газоснабжения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 29:01:190154:94, к сетям подключено 12 абонентов.

Согласно статье 4 АПК РФ лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Соответственно, при отсутствии нарушенного или оспоренного права истца, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Относительно заявления ответчика об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

Аукционной документацией, на основе которой заключался договор от 07.04.2014 № 3796 предусмотрен максимальный срок осуществления малоэтажного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 10 лет с момента заключения договора аренды земельного участка.

Указанный максимальный срок строительства включен в условия договора от 07.04.2014 № 3796, а также договора от 23.06.2015 № 22.

С учетом указанного максимального строка исполнения обязательства по строительству на арендуемых земельных участках на дату обращения истца в суд с иском срок исковой давности не истек.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных исковых требований расходы по уплате государственной пошлины по делу остаются на истце, который как орган местного самоуправления освобожден от уплаты государственной пошлины в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


А.Б. Филипьева