Постановление от 6 марта 2017 г. по делу № А51-8938/2015

220/2017-2810(4)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-369/2017
06 марта 2017 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой Судей: С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

при участии:

от истца: общества с ограниченной ответственностью «Северная звезда» - ФИО1, представитель по доверенности б/н от 21.06.2016

от ответчика: индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, представитель по доверенности б/н от 10.08.2016 рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Северная звезда»

на решение от 18.08.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016

по делу № А51-8938/2015 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья – А.А. Лошакова, в апелляционном суде – судьи С.М. Синицына, Д.А. Глебов, Н.А. Скрипка

по иску общества с ограниченной ответственностью «Северная звезда» к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании 506 082 руб. 72 коп., расторжении договора, выселении

Общество с ограниченной ответственностью «Северная звезда» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690091,

<...>, далее – ООО «Северная звезда», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304253613500040, ИНН <***>, далее – предприниматель ФИО2, ответчик) о взыскании основного долга по арендной плате в сумме 426 474 руб. 24 коп. за период с февраля 2015 года по апрель 2015 года и пени в размере 79 608 руб. 48 коп. за период с 01.02.2015 по 29.04.2015 по договору аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 № 2/448 (с 2003 года № 02-04-45-002-Н-АР-1079-00), о расторжении указанного договора, о выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>

д. 123 (c учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Северная звезда» просит принятые судебные акты отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что суды ошибочно сочли уведомление ООО «Северная звезда» от 20.01.2015 об увеличении арендной платы, не влекущим юридических последствий.

Полагает, что суд первой инстанции неправомерно указал на то, что увеличение аренды до рыночных показателей выходит за пределы разумности и добросовестности, без ссылки на норму права.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель предпринимателя, возражая относительно изложенных в ней доводов, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 21.02.2017 объявлялся перерыв до 17 часов 00 минут 27.02.2017.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения, приведенные в жалобе и отзыве на неё, дав суду пояснения.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на неё, заслушав пояснения присутствующих в судебном заседании представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края по основаниям, предусмотренным статьей 288 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Владивостока (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 № 2/448 (согласно уведомлению от 11.02.2003 договору присвоен новый номер

02-04045-002-Н-АР-1079-00), по условиям которого арендатор принимает в пользование нежилое помещение общей площадью 262, 2 кв.м, расположенное по адресу: ул. Светланская, д. 123, сроком с 01.10.1999 по 31.12.2003 (пункты 1.1., 1.3. договора).

Согласно пункту 3.1. указанного договора арендная плата за пользование помещением составляет 8 331 руб. 67 коп. в месяц (без учета НДС).

Подпунктом «а» пункта 5.2. договора установлено, что он может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в течение 2-х месяцев.

Помещение передано арендодателем в пользование арендатору по акту приема-передачи от 01.10.1999.

На основании постановления главы администрации города Владивостока от 22.03.2000 № 473 в пункт 1.3. данного договора внесены изменения - срок аренды установлен по 31.12.2049.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 23.12.2004 внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Между муниципальным учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (продавец) и ООО «Северная звезда» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 26.12.2005

№ 165-КП вышеназванного помещения.

По акту приема-передачи от 29.12.2005 объект купли-продажи передан покупателю.

Переход права собственности на спорное помещение к ООО «Северная звезда» зарегистрирован 27.12.2011, о чем в ЕГРП внесена запись

№ 25-25-01/009/2006-156. В связи с произведенным инвентаризационным учетом, сведения об общей площади помещений, содержащиеся в ЕГРП, изменены, площадь составила 243,9 кв.м, выдано повторное свидетельство от 10.07.2014 серии 25-АВ № 283795.

08.11.2013 ООО «Северная звезда» направило в адрес предпринимателя ФИО4 письмо о внесении изменений в договор, приложив дополнительное соглашение к нему, по которому ежемесячный размер арендной платы увеличен до 235 980 руб.

25.11.2013 в адрес общества поступил письменный отказ предпринимателя в подписании дополнительного соглашения.

Между сторонами возник спор по поводу размера арендной платы, который явился предметом судебного разбирательства по делу

№ А51-1763/2014.

ООО «Северная звезда» направило в адрес предпринимателя

письмо от 20.01.2015 с указанием на то обстоятельство, что решение Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2014 по делу

№ А51-1763/2014 по спору между сторонами, которым внесены изменения в спорный договор путем изложения его пункта 3.1. в следующей редакции: «За указанное в пункте 1.1. договора помещение арендатор выплачивает арендную плату в размере 150 489 руб. 75 коп. без учета НДС», вступило в силу, в связи с чем арендодатель уведомляет арендатора, что с 22.12.2014 размер ежемесячной платы по договору аренды недвижимого имущества составляет 150 489 руб. 75 коп. без учета НДС.

Впоследствии 07.03.2015 в адрес предпринимателя ФИО4 обществом направлена претензия с требованием погасить существующую задолженность по арендной плате с учетом указанной суммы аренды в месяц в срок до 27.03.2015 с уведомлением о расторжении договора аренды, если в течение указанного срока арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Поскольку данное требование не было исполнено, 03.04.2015 арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды с 24.04.2015 с предложением освободить нежилое помещение, передать его по акту представителям собственника имущества.

ООО «Северная звезда», считая, что предприниматель ФИО2 ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору в части внесения арендной платы, в результате чего образовалась задолженность, и

это нарушение является существенным, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая настоящий спор, суды установили, что из направленного истцом ответчику уведомления от 20.01.2015 об увеличении арендной платы до 150 489 руб. 75 коп. в месяц следует, что данное изменение основано исключительно на решении суда от 21.11.2014 по делу

№ А51-1763/2014.

Вместе с тем, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.04.2016 указанное решение (оставлено без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015) отменено, в удовлетворении требований ООО «Северная звезда» к предпринимателю ФИО2 о внесении изменений в пункт 3.1. договора аренды отказано.

Таким образом, суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом с учетом этих же обстоятельств, отметил, что в данном случае не имеется правовых оснований считать арендную плату увеличенной и договор аренды от 06.10.1999 в части размера арендной платы измененным в одностороннем порядке арендодателем.

Следовательно, как отмечено судом, указанное соглашение действует на прежних условиях, а поскольку платежными поручениями подтверждено внесение предпринимателем арендной платы в период действия договора своевременно и в полном объеме, то оснований для взыскания спорной задолженности не имеется. Как следствие этому, суд отказал в иске в отношении остальных заявленных требований.

Между тем при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 6.3. спорного договора аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

Таким образом, соглашением сторон предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы при надлежащем уведомлении арендатора.

По смыслу статей 450, 614 ГК РФ в их взаимосвязи и исходя из буквального содержания условий заключенного сторонами договора, арендодатель вправе был изменить арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год, что также согласуется с разъяснениями, приведенными в абзаце 3 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73).

Как установлено по материалам дела, таким правом ООО «Северная звезда» воспользовалось, направив в адрес предпринимателя письмо от 20.01.2015 с указанием на увеличенный размер арендной платы до 150 489 руб. 75 коп. в месяц. с 22.12.2014, которое получено последним 27.01.2015.

Вывод судов относительно того, что данное изменение основано исключительно на решении суда от 21.11.2014 по делу

№ А51-1763/2014, которое впоследствии отменено вышестоящей инстанцией, поэтому не имеется правовых оснований считать арендную плату увеличенной и договор аренды в части размера арендной платы измененным в одностороннем порядке арендодателем, а потому указанное соглашение действует на прежних условиях, нормами права материального права не обоснован.

В данном случае при анализе уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы, право на которое предусмотрено соглашением сторон, имеет значение воля стороны на изменение размера цены аренды, сам размер платы и с какого момента ее необходимо исчислять. В рассматриваемой ситуации закон не обязывает арендодателя в извещении обосновывать изменение размера аренды.

Пунктом 22 постановления от 17.11.2011 № 73 закреплено, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению

средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Следовательно, в самом споре по поводу измененного размера арендной платы истец должен обосновать её размер, а ответчик доказать непропорциональность этой платы.

В результате того, что заявленные требования по существу фактически не рассмотрены ввиду формального толкования названного выше уведомления, то суду при новом разрешении спора надлежит установить обстоятельства относительно обоснования увеличения арендной платы с учетом пропорциональности её размера при существующем возражении ответчика с позиции приведенных рекомендаций и представленных истцом доказательств, в том числе отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы.

В связи с тем, что в силу статьи 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами, а поскольку изложенные выше обстоятельства, имеют значение для правильного исхода спора и необходимы для принятия законного и обоснованного судебного акта, то для устранения приведенного недостатка обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18.08.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016 по делу № А51-8938/2015 Арбитражного суда Приморского края отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова