Решение от 12 октября 2023 г. по делу № А40-154706/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А40-154706/23-149-1263
г. Москва
12 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 октября 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Кузина М.М.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ФГУП «Телевизионный технический центр «Останкино» (127427, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 771701001)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве

третьи лица: ТУ Росимущества в городе Москве, ООО «МАНДАРИН»

о признании незаконным отказа №КУВД-001/2022-31962595/16 от 10.05.2023

с участием:

от заявителя: ФИО2 (дов. от 05.12.2022 №3/8330/07/132)

от ответчика: ФИО3 (дов. от 29.08.2023 №Д-88/2023)

от 3-х лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ФГУП «Телевизионный технический центр «Останкино» (далее – заявитель, ФГУП «ТТЦ «Останкино») обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – ответчик, Управление, регистрирующий орган) в государственной регистрации прав от 10.05.2023 № КУВД-001/2022-31962595/16 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>; об обязании осуществить государственную регистрацию Соглашения от 01.05.2022 №405-С к договору аренды от 04.03.2019 №Д-30/114-1 в отношении нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <...>, кадастровый номер 77:02:0022001:1125.

Заявитель поддержал требования в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, в материалах дела имеются документы, подтверждающие его надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Суд счел возможным рассмотреть дело без участия третьего лица в порядке, предусмотренном ст.156 АПК РФ.

Информация о принятии заявления к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда г. Москвы в информационно -телекоммуникационной сети "Интернет", в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав доводы заявителя и ответчика, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из заявления и материалов дела, 04.03.2019 заявитель ФГУП «ТТЦ «Останкино» и ООО «МАНДАРИН» с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве заключили договор №Д-30/114-1 аренды нежилых помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенный по результатам заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества от 14.01.2019 (далее - договор аренды).

В соответствии с условиями договора аренды ФГУП «ТТЦ «Останкино» передало, а ООО «МАНДАРИН» приняло во временное владение и пользование помещения, расположенные в здании по адресу: Москва, ул. Академика Королева, дом 12, общей площадью 55,5 кв.м, для использования под офис, а именно:

этаж 13 номер помещения 1в номер комнаты 10, 10а, 106, 10г, 10д, 10е.

Согласно пункту 1.3. договора аренды сведения о помещениях, передаваемых в аренду, изложенные в настоящем договоре и приложениях к нему, являются достаточными для их надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1. настоящего договора.

Факт передачи помещений подтверждается актом приема-передачи арендуемых помещений от 07.03.2019, подписанным полномочными представителями ООО «МАНДАРИН» и ФГУП «ТТЦ «Останкино» без замечаний.

Договор аренды действует по 31.01.2022 включительно (пункт 2.1. договора аренды), вступает в силу с момента его подписания Сторонами и считается для третьих лиц заключенным с момента его государственной регистрации (пункт 2.2. договора аренды).

В соответствии с п. 5.1. договора аренды в соответствии с результатами заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, состоявшегося 14.01.2019 (протокол от 14.01.2019 №18/50, приложение №2 к настоящему договору), сумма ежемесячной арендной платы, включая налог на добавленную стоимость 20% в размере 7 222,40 руб. за аренду помещений составляет 43 334,40 руб.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с отсутствием у ООО «МАНДАРИН» задолженности по арендной плате и сохранением порядка распоряжения имуществом путем дальнейшего предоставления его в аренду, ФГУП «ТТЦ «Останкино» и ООО «МАНДАРИН» заключили Соглашение от 01.05.2022 №405-С к договору аренды о продлении срока его действия по 31.01.2025, изменении суммы ежемесячной арендной платы в соответствии с результатами оценки, а также содержащим иные изменения и дополнения.

Согласование сохранения порядка распоряжения имуществом оформлено решением ТУ Росимущества в городе Москве от 01.04.2022 №77-09/9727, которое является неотъемлемой частью Соглашения от 01.05.2022 №405-С к договору аренды. Собственник принял решение согласовать передачу в аренду, сроком на 3 года, закрепленного за ФГУП «ТТЦ «Останкино» на праве хозяйственного ведения, при условии снятия неактуальных записей об обременении в ЕГРН, ООО «МАНДАРИН», часть здания общей площадью 55,5 кв.м. (13 этаж, пом. 1в, ком. №№10, 10а, 106, Юг, 10д, 10е), расположенного по адресу: <...>, РНФИ П12770033170, кадастровый номер 77:02:0022001:1125, под офис. Итоговая стоимость права аренды Объекта составляет - 613 331 руб. в год. Заключение договора аренды вышеуказанного имущества должно осуществляться в соответствии с ч. 9 п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от.26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Согласно заключению (Приложение №1 к Соглашению от 01.05.2022) рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды, выраженная величиной годовой ставки арендной платы нежилыми помещениями (по офис - 13 этаж, пом. 1в, ком. №№10, 10а, 10б, 10г, 10д, 10 е), общей площадью 55,5 кв.м., расположенными по адресу: <...> составляет 613 331 руб./объект/год без учета НДС, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.

В настоящее время в соответствии с п. 5.1 договора аренды в редакции Соглашения от 01.05.2022 №405-С сумма ежемесячной арендной платы, включая налог на добавленную стоимость 20% в размере 10 222,18 руб., за аренду помещений составляет 61 333,10 руб.

Помещения находятся во временном владении и пользовании ООО «МАНДАРИН», договорные отношения продолжились.

Для регистрации Соглашения от 01.05.2022 №405-С ФГУП «ТТЦ «Останкино» обратилось в Управление с заявлением от 26.07.2022 №MFC-0558/2022-1163061-1 о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в порядке, установленном законом, с приложением необходимых документов в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации).

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 09.08.2022 №КУВД-001/2022-31962595/1 Управлением в соответствии с пунктами 5, 7, 9 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации было сообщено о вынесении решения о приостановлении до 07.11.2022 осуществления действий по государственной регистрации прав.

17.11.2022 ФГУП «ТТЦ «Останкино» представило в Управление письмо от 15.11.2022 с дополнительными пояснениями и приложением копий идентичных соглашений (15 шт.), ранее прошедших регистрацию, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Уведомлениями от 27.09.2022, 22.11.2022, 27.01.2023, 20.02.2023 Управление сообщило о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

10.05.2023 Управлением на основании статьи 27 Закона о государственной регистрации уведомлением №КУВД-001/2022-31962595/16 отказало ФГУП «ТТЦ «Останкино» в государственной регистрации прав.

Не согласившись с указанным отказом, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования ФГУП «ТТЦ «Останкино», суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон №218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона №218-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника, представителя собственника или иного лица, указанного в п. 1-3 ст. 15 Федерального закона №218-ФЗ, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 4 ст. 15 Федерального закона №218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно ч. 1 ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

При этом, понятие «правовой экспертизы» представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона №218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом споре отказ регистрирующего органа был мотивирован тем, что не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, а именно:

«предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

По условиям письма Росимущества от 01.04.2022 №77-09/9727, согласовано заключение договора аренды с ООО «МАНДАРИН» при условии снятия неактуальных записей об обременении в ЕГРН.

Вместе с тем, Договор аренды в дело не представлен, в качестве правоустанавливающего документа дело представлено Соглашение №405-С к договору аренды от 04.03.2019 №Д-30/114-1 от 01.05.2022 (далее-Соглашение) между Федеральным государственным унитарным предприятием «Телевизионный технический центр «Останкино» (арендодатель) и ООО «МАНДАРИН» (арендатор), по условиям которого стороны продлевают срок аренды по 31.01.2025 года в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

По данным ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером 77:02:0022001:1125 содержится запись об аренде в пользу ООО «МАНДАРИН» на основании Договора аренды №Д-30/114-1 от 14.03.2019 на срок по 31.01.2022. Запись о прекращении действий указанного договора в ЕГРН отсутствует.

В связи с вышеизложенным, Управлением в порядке п. 9 ст. 29 Закона был направлен повторный запрос в адрес ТУ Росимущества города Москвы.

В соответствии с полученным ответом на запрос от 30.01.2023 №11-591/2023 ТУ Росимущества в городе Москве указало, что решениями от 01.04.2022 №77-09/9727 и от 04.04.2022 №77-09/9886 согласовало передачу в аренду федерального недвижимого имущества ООО «МАНДАРИН» на часть здания 565,50 кв.м.

Таким образом, полученный ответ на запрос не устраняет причины приостановления, сведения о согласии ТУ Росимущества на заключение Соглашения о продлении срока аренды, отсутствуют. До настоящего времени иных доказательств наличия оснований для проведения государственной регистрации Вами представлено не было».

Между тем, отказывая в осуществлении регистрационных действий по вышеуказанному основанию, Управлением не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1)размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2)минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1)принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2)наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно Разъяснениям ФАС России «О продлении договора аренды государственного (муниципального) имущества», опубликованным на сайте https://fas.gov.ru по состоянию на 01.10.2019 договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, установленных данной частью статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Условия представленного ФГУП «ТТЦ «Останкино» на государственную регистрацию Соглашения соответствуют требованиям положений частей 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Согласие собственника включено в состав Соглашения.

Заключая Соглашение, стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно условий договора аренды. Стоимость арендной платы и новый срок аренды определены сторонами без замечаний, согласие собственника имеется. Права ФГУП «ТТЦ «Останкино» на предоставленный в аренду объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке. Таким образом, Соглашение породило для сторон новые правоотношения.

Верховный Суд РФ указал, что при заключении договора на новый срок или продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения у сторон возникают новые правоотношения, которые в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать закону, действующему на момент их возникновения (Определение ВС РФ от 30.06.2017 №305-КГ17-2739, включенное в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2017), утвержденный Президиумом ВС РФ 15 ноября 2017 года).

Таким образом, представленные на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям закона.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в осуществлении регистрационных действий, в связи с чем оспариваемое решение нельзя признать законным и обоснованным.

Следовательно, в настоящем случае имеется совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований.

Судом рассмотрены все доводы Ответчика, однако они не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке и сроки.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, оформленный уведомлением об отказе в государственной регистрации права от 10.05.2023 №КУВД-001/2022-31962595/16.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем регистрации соглашения №405-С от 01.05.2022 к договору аренды от 04.03.2019 №Д-30/114-1 в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:02:0022001:1125 в установленном законом порядке и сроки.

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу ФГУП «Телевизионный технический центр «Останкино» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. (три тысячи рублей).

Проверено на соответствие требованиям действующего законодательства.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: М.М. Кузин