Решение от 27 июля 2018 г. по делу № А59-3768/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-3768/2018
г. Южно-Сахалинск
27 июля 2018 года
Резолютивная часть решения суда объявлена в судебном заседании 26 июля 2018 года, решение суда в полном объеме изготовлено 27 июля 2018 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Дремовой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нестеровой Т.В.., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению заместителя прокурора Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению имуществом Администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (ОРГН 1026501018411, ИНН <***>), Гаражному кооперативу №59 (ОРГН 1046504201260, ИНН <***>) о признании недействительным подпункта 4.3.2 пункта 4.3 раздела 4 в части слов «с согласия Арендодателя», подпункт 4.1.1 пункта 4.1 раздела 4 и пункт 6.2 в части слов «по требованию Арендодателя», «в случаях, указанных 4.1.1, 4.4.8» договора земельного участка от 15.09.2016 № 81, заключенного между Комитетом и Гаражным кооперативом №59,

при участии: от истца - Ю Н.Д. (служебное удостоверение №240190),

от ответчиков – извещены, не явились

У С Т А Н О В И Л:

Заместитель прокурора Сахалинской области (далее – истец) обратился в суд с иском к Администрации муниципального «Холмский городской округ» и Гаражному кооперативу № 59 (далее – ответчики) о признании недействительным подпункт 4.3.2 пункта 4.3 раздела 4 в части слов «с согласия Арендодателя», подпункт 4.1.1 пункта 4.1 раздела 4 и пункт 6.2 в части слов «по требованию Арендодателя», «в случаях, указанных 4.1.1, 4.4.8» договора земельного участка от 15.09.2016 № 81, заключенного между Комитетом и Гаражным кооперативом № 59.

В обоснование исковых требований, со ссылками на статьи 168, 180, 421, 422, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства» указано, что подпункт 4.3.2 пункта 4.3 раздела 4 Договора, предусматривающий, что Арендатор имеет право передавать арендуемый земельный участок в субаренду с согласия Арендодателя, противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчики представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие ответчиков.

Представитель истца в судебном заседании требования просил удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом из материалов дела, 15.09.2016 между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (далее - Арендодатель) и Гаражным кооперативом № 59 (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 81 (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 раздела 1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:09:0000024:664, расположенный по адресу: <...> общей площадью 2870 кв.м.; из категории земель - земли населенных пунктов; для размещения гаражей.

Данный договор заключен на срок по 15.09.2065 (п.2.1 раздела 2 Договора).

На основании подп. 4.1.1 пункта 4.1 раздела 4 Договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании способами, приводящими к его порче; при не внесении арендной платы более чем за 2 (два) месяца; изъятия участка для муниципальных и государственных нужд.

В силу подп. 4.3.2 пункта 4.3 раздела 4 Договора Арендатор имеет право с согласия Арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности но договору аренды третьим липам при заключении договора на срок более 5 лет.

В пункте 6.2 раздела 6 Договора указано, что договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. и 4.4.8. О досрочном прекращении действия договора, либо заключения договора на новый срок инициативная сторона не позднее одного месяца направляет другой стороне письменное уведомление.

Согласно имеющейся на Договоре отметке, 17.11.2016 он прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Оценив изложенные обстоятельства, изучив доводы истца и материалы дела, суд считает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 52 АПК РФ предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статей 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 указанного Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно пункту 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Поскольку в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ имеется указание на пункт 6 данной статьи, регулирующий передачу арендованного земельного участка в субаренду, разъяснения, содержащиеся в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», распространяются и на случаи субаренды земельных участков.

Поскольку спорный договор заключен на срок более пяти лет, то оспариваемый подпункт подпункт 4.3.2 пункта 4.3 раздела 4 в части слов «с согласия Арендодателя», подпункт 4.1.1 пункта 4.1 раздела 4 и пункт 6.2 в части слов «по требованию Арендодателя», «в случаях, указанных 4.1.1, 4.4.8» договора земельного участка от 15.09.2016 № 81, заключенного между Комитетом и Гаражным кооперативом № 59, противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. в связи с чем, по смыслу статей 168, 180 ГК РФ является недействительным.

Данное условие договора, помимо прав арендатора, нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы неопределенного круга третьих лиц, что свидетельствует о ничтожности оспариваемого условия договора.

Кроме того, статьей 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Однако статья 22 ЗК РФ предусматривает особенности реализации прав арендодателя земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных в аренду на срок более пяти лет. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения такого договора аренды только на основании решения суда и лишь при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Существенным нарушением условий договора согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № И «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Следовательно, учитывая положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Вместе с тем, из буквального толкования пунктов 4.1.1 пункта 4.1 раздела 4 и пункта 6.2 Договора следует, что в нем предусмотрено право расторжения настоящею Договора но инициативе арендодателя досрочно минуя судебную инстанцию.

Согласно статье 431.1 ГК РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Оспоримая сделка, в силу статьи 166 ГК РФ, может быть признана недействительной если нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Наличие в Договоре условий, противоречащих законодательству, не соответствует принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и может повлечь нарушение прав неограниченного числа субарендаторов. При заключении оспариваемого договора аренды нарушены обязательные для сторон правила и условия его заключения, что свидетельствует о нарушении публичных интересов посредством исполнения названной сделки.

Кроме того, установление в Договоре права на его расторжение в одностороннем порядке предполагает возможность Арендодателем самостоятельно оценивать существенность, либо несущественность нарушения Арендатором условий Договора, что является исключительной компетенцией суда. Вместе с тем, необоснованное расторжение Договора повлечет прекращение обязательств по нему, в том числе, по перечислению арендных платежей в бюджет муниципального образования, что, в свою очередь, приведет к нарушению экономических интересов последнего.

Признание недействительными оспоренных пунктов гражданско-правового договора не повлияет на исполнение сторонами обязательств по договору и не повлечет ничтожности прочих условий настоящего договора.

При изложенных обстоятельствах, заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, суд отмечает, что подписав 05 июля 2018 года дополнительное соглашение № 1 к договору от 15.09.2016 № 81, ответчики в соответствии со статьей 70 АПК РФ фактически признали исковые требования Прокурора.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина составляет 6 000 рублей.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается в бюджет с ответчика, если он не освобожден от уплаты государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (пункт 4 части 1 статьи 333.22 части второй НК РФ).

Указанная государственная пошлина подлежит уплате ответчиками в равных долях. Поскольку истец и ответчик – Комитет по управлению имуществом Администрация муниципального образования «Холмский городской округ» освобождены от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в сумме 3 000 рублей подлежит взысканию с ответчика - Гаражного кооператива № 59.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.


Признать недействительным подпункт 4.3.2 пункта 4.3 раздела 4 в части слов «с согласия Арендодателя», подпункт 4.1.1 пункта 4.1 раздела 4 и пункт 6.2 в части слов «по требованию Арендодателя», «в случаях, указанных 4.1.1, 4.4.8» договора земельного участка от 15.09.2016 № 81, заключенного между Комитетом и Гаражным кооперативом №59.


Взыскать с Гаражного кооператива № 59 (ОРГН 1046504201260, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.


Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, но может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области.


Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.


Судья Ю.А. Дремова