Решение от 23 марта 2020 г. по делу № А32-26288/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ



г. Краснодар Дело № А32-26288/2018


Резолютивная часть решения объявлена 10.03.2020 года.

Полный текст решения изготовлен 23.03.2020 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев материалы дела в судебном заседании по исковому заявлению

истец: администрация г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО «Югтехинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: ПЖСК «Учитель»,

о расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702…,


при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от ответчика: ФИО2 - по доверенности,

от третьего лица: не явились, извещены,



УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ПЖСК «Учитель» (далее - кооператив) о расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702.

Требования истца мотивированы тем, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Определением от 16.10.2018 суд произвел процессуальную замену ответчика ПЖСК «Учитель» на ООО «Югтехинвест» (заключен договор о переуступке прав по договору аренды от 08.06.2018), а также ПЖСК «Учитель» (далее - кооператив) исключил из числа ответчиков и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.10.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 по делу № А32-26288/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Кассационная инстанция указала на то, что судебные инстанции не дали оценку первому договору аренды от 07.04.2004 № 4900003096, заключенному между администрацией г. Сочи с ОАО «Сочинский морской торговый порт», и всем последующим сделкам.

В судебном заседании представитель истца настаивал на иске, оценил договор аренды от 07.04.2004 № 4900003096, заключенный между администрацией г. Сочи и ОАО «Сочинский морской торговый порт» как ничтожный, и все последующие сделки с участками, образованными из него, тоже.

Представитель ответчика просил в иске отказать, относительно договора аренды от 07.04.2004 № 4900003096 пояснил, что срок исковой давности по требованию о признании ничтожной сделкой данного договора истек, решением Центрального районного суда г. Сочи от 24.10.2019 по делу № 2-4228/2019 в удовлетворении требований о признании ничтожным договора аренды от 07.04.2004 № 4900003096 отказано.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между администрацией (арендодатель) и ОАО «Сочинский морской торговый порт» (арендатор) заключен договор аренды от 07.04.2004 № 4900003096, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 28 253 кв.м. под индивидуальное жилое строительство по ул. Бамбуковой в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен в жилой зоне по генеральному плану г. Сочи во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

27.09.2012 администрацией было издано постановление № 2025 «Об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 с сохранением его в измененных границах, расположенного по улице Бамбуковой в Центральном районе города Сочи» (далее - постановление от 27.09.2012 № 2025), согласно которому путём раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 25 202 кв.м., с видом разрешённого использования – «комплексная застройка МЖД с объектами общественного назначения», с сохранением его в изменённых границах площадью 11 470 кв.м., образованный следующие земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 площадью 4313 кв.м. и 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв.м.

Данным постановлением также предписано заключить с кооперативом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв.м., на департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент) возложена обязанность по государственной регистрации права муниципальной собственности МО г. Сочи на образованные земельные участки.

Из содержания данного постановления следует, что основанием для его вынесения явилось обращение кооператива, который своё право на раздел основывал со ссылкой на следующие обстоятельства.

Первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 28 253 кв.м. на основании договора № 4900003096 от 07.04.2004 на праве аренды сроком до 01.04.2052 был предоставлен ОАО «Сочинский морской торговый порт» (далее – ОАО «СМТП»).

В последующем в результате заключения ряда сделок перенайма в отношении обособленных частей данного земельного участка во владение ПЖСК «Учитель» поступила часть участка площадью 9 440 кв.м., а именно: - по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2007, заключённому с ФИО3, во владение кооператива передана часть участка площадью 700 кв.м.; - по договорам о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2007 и от 21.03.2007, заключённому с ОАО «СМТП», во владение кооператива переданы части участка общей площадью 7 500 кв.м.; - по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключённому с ФИО4, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв.м.; - по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключённому с ФИО5, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв.м.

Таким образом, на дату вынесения администрацией постановления от 27.09.2012 № 2025 кооператив владел частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 общей площадью 9 440 кв.м. В материалы дела не представлены доказательства того, что в последующем кооператив освобождал занимаемую им часть земельного участка либо она у него изымалась в установленном законом порядке.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 15.05.2014 по делу № 2-2056/14 на администрацию возложена обязанность по фактическому исполнению постановления от 27.09.2012 № 2025. Также на кадастровом учёте восстановлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112.

На основании постановления администрации г. Сочи от 27.09.2012 № 2025, между истцом (арендодатель) и ПЖСК «Учитель» был заключён договор аренды от 26.12.2014 № 4900009702 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 общей площадью 9 425 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2015 № 23-23/050-23/050/003/2015-339/2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.12.2017 № 99/2017/47625937.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 01.04.2052.

Согласно п. 5.2.6 договора при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления г. Сочи.

Использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях предусмотренных в п.п. 1.1. и 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

Актом осмотра земельного участка от 15.08.2017, проведенным ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, площадью 9 425 кв.м., расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, расположено удерживающее сооружение (подпорная стена), а также котлован с обустройством арматурного каркаса фундамента. Участок частично огорожен забором, находится в заброшенном состоянии, строительные работы не производятся, межевые знаки отсутствуют, в связи с чем, определить точные границы на местности не представляется возможным.

Согласно ст. 46 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) аренда земельного участка прекращается при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Департамент в адрес ПЖСК «Учитель» направил претензию от 11.09.2017 № 21847/02-05-16 об устранении нарушений в 30-дневный срок, в претензии указано, что в случае не устранения нарушений будут приняты меры по расторжению договора аренды в судебном порядке.

Ввиду того, что данная претензия была оставлена без внимания, департамент письмом от 14.11.2017 № 27000/02-05-16 предложил расторгнуть спорный договор аренды и предложил явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

ПЖСК «Учитель» данное предписание также не исполнил, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Как указано выше, в ходе рассмотрения дела, суд произвел процессуальную замену ПЖСК «Учитель» на ООО «Югтехинвест», поскольку все права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли к последнему на основании договора переуступки от 08.06.2018.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.06.2018 № 23:49:0203005:112-23/050/2018-4, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.09.2018 № 23/241/002/2018-6043.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Поскольку участок предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома, которое не осуществляется, истец полагает, что имеются основания для расторжения договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 по настоящему делу установлено, что предоставление спорного земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома правомерно, конкретные сроки освоения земельного участка, переданного обществу, договором аренды от 26.12.2014 № 4900009702 не предусмотрены. Общество представило доказательства реализации цели, для которой предоставлен земельный участок, с момента получения земельного участка в аренду общество предпринимает все меры для его целевого освоения.

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.10.2019, которым дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, указано, что судебные акты состоялись без учета следующего. В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. На основании абзаца 6 пункта 1 части 2 статьи 45 ЗК РФ обязанность по использованию земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, должна быть исполнена в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований органа местного самоуправления о расторжении договора аренды, не учли, что к новому арендатору переходят не только права, но и обязанности, поэтому арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора или уплаты долга и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором. На момент заключения договора уступки от 08.06.2018 трехлетний срок (статья 45 ЗК РФ) фактически истек.

Учитывая и разделяя вышеуказанные выводы кассационной инстанции, и выполняя ее указания, суд оценивает договор аренды от 07.04.2004 № 4900003096, заключенный между администрацией г. Сочи с ОАО «Сочинский морской торговый порт», и все последующие сделки со спорным земельным участком, как ничтожные на основании следующего.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Согласно статье 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В пункте 2 статьи 95 ЗК РФ указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии со статьей 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона «Об особо охраняемых природных территориях».

Кроме того, в п. 1.1. договора аренды от 07.04.2004 № 4900003096 также указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.

Таким образом, администрация города Сочи не имела права на предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 в аренду.

Кроме того, решением Центрального районного суда г. Сочи от 24.10.2019 по делу № 2-4228/2019 также установлено, что администрация г. Сочи распорядилась земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203005:24 не обладая полномочиями на распоряжение федеральным имуществом, однако в удовлетворении требований о признании ничтожным договора аренды от 07.04.2004 № 4900003096 отказано, так как администрацией пропущен срок исковой давности.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу статей 167, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 07.04.2004 № 4900003096 является недействительной (ничтожной) сделкой.

Суд соглашается с доводом ответчика об истечении срока исковой давности по требованию о признании ничтожным договора аренды от 07.04.2004 № 4900003096 и последующих сделок со спорным земельным участком, о применении последствий недействительности ничтожных сделок, однако отмечает, что в настоящем деле рассматриваются требования о расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 07.04.2004 № 4900003096 является недействительной (ничтожной) сделкой, то и все последующие сделки со спорным земельным участком также являются ничтожными, в том числе и договор аренды от 26.12.2014 № 4900009702.

Поскольку ничтожный договор не может быть расторгнут, оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702 не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.




Судья Р.Ю. Савин