Решение от 4 декабря 2024 г. по делу № А27-4337/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ


Дело №А27-4337/2024



Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации


05 декабря 2024 г.                                                                                                      г. Кемерово

Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2024 г. Решение в полном объеме изготовлено 05 декабря 2024 г.


Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Сапрыкиной А.А.,при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Сариной П.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП <***>)

к комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН <***>)

о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды земельного участка от 03.06.2022 №10-1758-ф/с/т, признании недействительным п.6.5 договора аренды земельного участка от 03.06.2022 №10-1758-ф/с/т, признании договора аренды земельного участка от 03.06.2022 №10-1758-ф/с/т расторгнутым 17.11.2023, признании датой окончания фактического пользования земельным участком 17.11.2023,

по иску комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН <***>)

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.06.2022 № 10-1758-ф/с/т и пени в общем размере 2 505 969,96 рублей

при участии в судебном заседании представителей Комитета – ФИО2 по доверенности, ФИО3 по доверенности

у с т а н о в и л :

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее по тексту – истец, ГКФХ ФИО1) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее по тексту – ответчик, комитет), согласно которого просит:

1. внести изменения в пункт «3.1» договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Кемеровской области – Кузбасса, заключенного на торгах № 10-1758-ф/с/т от 03.06.2022, изложив его в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за 2023 год составляет 774 452,78 (семьсот семьдесят четыре тысячи четыреста пятьдесят два рубля 78 копеек)».

2 признать недействительным пункт «6.5» договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Кемеровской области – Кузбасса, заключенного на торгах № 10-1758-ф/с/т от 03.06.2022;

3. признать договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Кемеровской области – Кузбасса, заключенного на торгах № 10-1758-ф/с/т от 03.06.2022, расторгнутым 17.11.2023;

4. признать датой окончания фактического пользования ГКФХ ФИО1 земельным участком с кадастровым номером: 42:10:0000000:189; площадью 154,588 га, расположенным по адресу (адресный ориентир): Кемеровская область, Прокопьевский район, в границах СПК «Степной», участок фонда перераспределения земель, 17.11.2023;

5. обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса заключить с ИП КФХ ФИО1 дополнительное соглашение №1 от 29.12.2023 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Кемеровской области – Кузбасса, заключенного на торгах № 10- 1758-ф/с/т от 03.06.2022 на следующих условиях:

- внести изменения в пункт «3.1» договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Кемеровской области – Кузбасса, заключенного на торгах № 10- 1758-ф/с/т от 03.06.2022, изложив его в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за 2023 год составляет 927 082 (девятьсот двадцать семь тысяч восемьдесят два рубля 16 копеек)».

- признать недействительным пункт «6.5» договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Кемеровской области – Кузбасса, заключенного на торгах № 10-1758-ф/с/т от 03.06.2022 года (в редакции уточненных исковых требований от 03.09.2024).

Требования ГКФХ ФИО1 со ссылкой на положения ст. 310, 450, 450.1, 452, 453, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы возникновением в 2023 году опасных агрометеорологических явлений на территории Прокопьевского муниципального округа, на земельном участке, являющегося предметом договора аренды; утратой целевых характеристик использования земельного участка в качестве сельско-хозяйственных земель; гибелью первоначально засеянного посевного материала (рапса ярового), в связи с чем он был вынужден приобрести дополнительные объемы посевного материала, а также минеральные удобрения и осуществить повторный засев. С учетом изложенного, истец полагает, что имеются основания для внесения изменений в п. 3.1 договора в части размера арендной платы с 2 826 470 руб. до 774 452,78 рублей за год, поскольку условия договора в данной части являются обременительными для арендатора, а также для признания п. 6.5 договора аренды недействительным и договора расторгнутым с 17.11.2023.

Комитет возражает против удовлетворения заявленных требований, указывает, что цена заключенного по результатам торгов договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения. Комитет полагает, что обстоятельства, на которые ссылается ГКФХ, не являются основанием для внесения соответствующих изменений, а также для расторжения договора, при этом досрочное расторжение договора аренды арендатором в одностороннем порядке не допускается без соблюдения условий, изложенных в пункте 6.5 договора, то есть при наличии имеющейся задолженности по оплате арендной платы и неустойки. Кроме того, комитетом заявлено о пропуске срока исковой давности в части признания недействительным п. 6.5 договора аренды.

В свою очередь в рамках дела №А27-6318/2024 Комитет обратился с иском к ГКФХ ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.06.2022 № 10-1758-ф/с/т за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 в сумме 2326470 руб., пени в сумме 179499,96 руб. за период с 16.11.2023 по 31.03.2024.

Требования Комитета мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы в рамках заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 03.06.2022 №10-1758-ф/с/т.

Ответчик с требованиями истца не согласен, в удовлетворении иска Комитета просит отказать.

Более подробно доводы сторон изложены в исковых заявлениях, отзывах, представленных пояснениях.

Определением от 23.05.2024 дела №А27-4337/2024 и №А27-6318/2024 объедены в одно производство для их совместного рассмотрения.

ГКФХ ФИО1 извещен надлежащим образом о проведении судебного разбирательства по делу, участие уполномоченного представителя не обеспечил. В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представители комитета поддержали ранее изложенные позиции по делу, на исковых требованиях настаивали, в  удовлетворении иска ГКФХ просили отказать.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

03.06.2022 между комитетом (арендодатель) и ГКФХ ФИО1 в соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 28.04.2022 №37 заключен договор аренды земельного участка №10-1758-ф/с/т, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок, относящийся к сельскохозяйственным угодьям, в границах, указанных в выписке из ЕГРН.

В силу п. 1.2 договора земельный участок имеет следующие характеристики: категория земель: из земель сельскохозяйственного назначения; кадастровый номер 42:10:0000000:189; адрес: Прокопьевский район, в границах СПК «Степной», участок фонда, площадь 154,588 га; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора устанавливается с момента его заключения на срок – 5 лет.

В соответствии с п. 3.1 договора размер годовой арендной платы устанавливается на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 28.04.2022 №37 и составляет 2 826 470 рублей.

Арендатор самостоятельно ежегодно до 15 ноября года, за который производится оплата, перечисляет арендную плату в размере 2 826 470 рублей (п. 3.2 договора).

В силу п. 6.3 настоящий договор может быть расторгнут досрочно по взаимному соглашению сторон.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, направив арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за 1 месяц до момента расторжения договора при условии погашения задолженности по арендной плате (до расторжения договора), неустойки (пени и (или) штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами) (п. 6.5 договора).

03.06.2022 указанный земельный участок передан по акту приема-передачи ГКФХ ФИО1

06.10.2023 ГКФХ ФИО1, ссылаясь на возникновение в 2023 году опасных агрометеорологических явлений на территории Прокопьевского муниципального округа, утрату целевых характеристик использования земельного участка в качестве сельско-хозяйственных земель, обратился в комитет с предложением о заключении дополнительного соглашения в части уменьшения размера арендной платы и приостановлении исполнения обязательств по указанному договору аренды. В котором также указано, что в случае отказа арендодателя от подписания дополнительного соглашения просит считать договор аренды  от 03.06.2022  №10-1758-ф/с/т расторгнутым в одностороннем порядке с 11.11.2023.

17.11.2023 в адрес комитета направлен акт приема-передачи земельного участка.

Письмом от 17.11.2023 исх. №9-11-949 комитет отказал арендатору во внесении изменений в договор в части размера арендной платы, а также указал на наличие неоплаченной задолженности по арендной плате и пени, в связи с чем договор не может быть им расторгнут в одностороннем порядке в силу п. 6.5 договора.

Письмом от 28.12.2023 комитет повторно указал, что задолженность арендатором не погашена, в связи с чем договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке, а земельный участок принят по акту приема-передачи.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ГКФХ ФИО1 в суд с настоящим иском к комитету.

Комитет указывает, что КФХ ФИО1 обязательства по оплате арендной платы в установленный срок выполнены не были, в адрес ответчика была направлена письменная претензия с требованием оплатить образовавшийся долг и пени. Поскольку ответчиком обязательства по оплате задолженности и пени в добровольном порядке не были исполнены, Комитет обратился в суд с иском о взыскании задолженности и пени по договору от 03.06.2022  №10-1758-ф/с/т.

Изучив позиции сторон, а также ценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, суд руководствуется следующим.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В силу статьи 65, части 2 статьи 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

1.По требованию ГКФХ ФИО1 о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды земельного участка № 10-1758-ф/с/т от 03.06.2022 в части уменьшения размера арендной платы.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, договор аренды земельного участка № 10-1758-ф/с/т от 03.06.2022 заключен на торгах в соответствии со ст. 39.12 ЗК РФ.

В силу п. 3.1 договора размер годовой арендной платы устанавливается на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 28.04.2022 №37 и составляет 2 826 470 рублей.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По смыслу статьи 447 ГК РФ в случаях, указанных в названном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов; торги представляют собой особый способ заключения договора, при котором договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену или лучшие условия исполнения договора.

Пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона (пункты 13, 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2023 N 303-ЭС22-28346 сформулирован правовой подход, в силу которого изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы является необоснованным, оснований для пересмотра этой платы вследствие последующего изменения кадастровой стоимости арендованного участка не имеется. Не подлежат применению к спорным правоотношениям разъяснения, изложенные в пунктах 6, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", поскольку данные разъяснения касаются пересмотра размера арендной платы в случаях исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Пунктом 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 N 2 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства" установлено, что изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, конкурентных закупок, допускается в пределах, установленных законом (например, пункт 8 статьи 448 ГК РФ, статья 95 Закона о контрактной системе), и само по себе не может являться нарушением требований частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции. Например, о создании для победителя преимущественных условий участия не может свидетельствовать сама по себе вероятность привлечения большего количества участников в случае изначального составления договора на измененных условиях.

Вместе с тем, если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 ГК РФ.

Таким образом, недопустимость произвольного изменения условий договора, заключенного по результатам торгов, помимо прочего, обеспечивает равенство участников таких торгов, создание условий для свободной конкуренции, эффективное использование средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, предотвращает злоупотребления в виде обхода закона - искусственного ограничения конкуренции при проведении торгов и последующего создания для его победителя более выгодных условий исполнения договора.

В данном случае, условия и порядок реализации права аренды земельного участка были известны арендатору заранее, в том числе и на момент его участия в торгах. Действуя добровольно в своем интересе истец подал заявку на участие в торгах.

В силу положений статей 606, 654 ГК РФ условия о предмете  и размере арендной платы относятся к существенным условиям договора аренды недвижимости.

В настоящем случае, заключение договора на условиях, предложенных ГКФХ, повлечет изменение размера арендной платы, т.е. существенных условий договора, что противоречит подпункту 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ.

Принимая решение об участии в торгах и формируя свое предложение, каждый потенциальный участник торгов учитывает условия будущего договора, разрабатываемые и предлагаемые организатором торгов (заказчиком). Изменение таких условий после определения победителя и заключение договора на условиях, например, более удобных, льготных для контрагента – победителя торгов означает, что тем самым нарушаются права иных лиц, участвовавших в торгах и не признанных победителями.

Проведенные торги не оспорены и не признаны недействительными, доказательств тому суду не представлено.

Соответственно, доводы истца со ссылкой на гибель первоначально засеянного рапса ярового, в связи с чем он был вынужден приобрести дополнительные объемы посевного материала, а также минеральных удобрений и осуществить повторный засев участка не могут служить основанием для изменения условий договора аренды земельного участка, заключенного на торгах.

При этом суд отмечет, что гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (абзац 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ).

Возникшие у истца обстоятельства относятся к предпринимательским рискам, которые он должен осознавать и нести как хозяйствующий субъект. Возможность наступления таких последствий по роду деятельности истец мог и должен был разумно предвидеть при заключении договора с комитетом.

При названных обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для внесения изменений в п. 3.1 договора аренды в части уменьшения размера арендной платы.

2.По требованию ГКФХ ФИО1 о признании п. 6.5 договора аренды недействительным, признании договора расторгнутым с 17.11.2023, признании датой фактического пользования земельным участком 17.11.2023. 

Пунктом 6.5 договора аренды арендатору предоставлено право требовать досрочного расторжения договора, направив арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за 1 месяц до момента расторжения договора при условии погашения задолженности по арендной плате (до расторжения договора), неустойки (пени и (или) штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1 ст. 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены в пункте 2 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В обоснование данного требования истец ссылается на то, что положения п. 6.5 договора аренды несут в себе признаки договорных условий, являющихся явно обременительными (несправедливыми) для арендатора.

В соответствии с пунктом 9 Постановления от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

По правилам статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пункт 10 Постановления №16 разъясняет, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Оценив спорное условие договора в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания его недействительным.

Суд не усматривает злоупотребления правом со стороны комитета при заключении договора аренды на оспариваемых истцом условиях. В качестве основания для признания п. 6.5 договора недействительным в силу ст. 169 ГК РФ ГКФХ не заявляет.

Доказательств того, что условие п. 6.5 договора явно обременительно для арендатора либо существенным образом нарушает баланс интересов сторон (несправедливое договорное условие), того, что истец при заключении договора являлся слабой стороной, был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания условий договора в данной части, и был лишен возможности повлиять на какие-либо условия договора, равно доказательств того, что заключение договора аренды с комитетом являлось для него обязательным в силу каких-либо причин, и что он не мог отказаться от заключения такого договора, ГКФХ в материалы дела не представлены (статьи 9, 65 АПК РФ).

При этом суд отмечает, что свобода договора заключается не только в определении сторонами по собственному усмотрению договорных условий, но и, прежде всего, в свободном определении лицом того, вступать ему в договорные отношения с конкретным контрагентом или нет.

Комитетом заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

По правилам пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из материалов дела, договор аренды заключен 03.06.2022, с рассматриваемым иском ГКФХ ФИО1  обратился в суд 07.03.2024 (подано через систему «Мой Арбитр»), то есть за пределами срока исковой давности.

Основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка арендатором в соответствии со ст. 620 ГК РФ судом из имеющихся материалов дела не установлены. 

Также из имеющихся материалов дела следует и не оспаривается ГКФХ ФИО1, что условия одностороннего отказа от договора, предусмотренного п. 6.5 договора аренды не соблюдены, на дату направления соответствующего уведомления в адрес комитета у арендатора имелась задолженность по арендной плате и пени, которая до настоящего времени в полном объеме им не погашена.

Доказательств, свидетельствующих об обратом, истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ  не представлено. Как следствие, считать договор расторгнутым, в силу п. 6.5 договора оснований у суда не имеется.

Требования истца в указанной части удовлетворению не подлежат.

Учитывая вышеизложенное, требование истца об обязании комитета заключить с ГКФХ ФИО1 дополнительное соглашение (п. 5 просительной части уточненного иска) судом также признано необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Таким образом, в удовлетворении требований ГКФХ ФИО1 к Комитету судом отказано в полном объеме.

Разрешая исковые требования Комитета к ГКФХ ФИО1, суд руководствуется следующим.

Нормы статей 309, 310 ГК РФ устанавливают принцип надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, гражданским законодательством не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт использования спорного земельного участка в рассматриваемый период ГКФХ не опровергнут.

На дату рассмотрения настоящего иска сумма задолженности за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 составила 2 326 470 рублей. Доказательств оплаты суммы долга в указанном размере материалы дела не содержат.

За просрочку внесения арендных платежей Комитетом также начислена неустойка в порядке п. 5.1 договора аренды за период с 16.11.2023 по 31.03.2024  в размере 179 499,96 рублей.

Согласно п. 5.1 договора аренды в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы (платы за фактическое использование земельного участка) в установленные договором сроки, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Расчет Комитета за заявленный период проверен судом, признан арифметически верным.  Контррасчет ГКФХ ФИО1 с учетом сделанных выше судом выводов признан необоснованным и подлежащим отклонению.

При названных обстоятельствах, требования Комитета подлежат удовлетворению в полном объеме.

В порядке статьи 110 АПК РФ при удовлетворении требований комитета государственная пошлина по делу относится на ГКФХ ФИО1 Учитывая, что Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с Предпринимателя в доход федерального бюджета.

При отказе в удовлетворении исковых требований главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска к комитету относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 101, 110, 167–170, 180, 181, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 оставить без удовлетворения.

Исковые требования комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса удовлетворить.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП <***>) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН <***>) задолженность по арендной плате за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 в размере 2 326 470 рублей, неустойку за период с 16.11.2023 по 31.03.2024 в размере 179 499,96 рублей.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета 35 530 рублей государственной пошлины по делу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья                                                                                                         А.А. Сапрыкина