Решение от 28 июня 2023 г. по делу № А53-6213/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-6213/23
28 июня 2023 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2023 г. Полный текст решения изготовлен 28 июня 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету по управлению имуществом города Батайска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным аукциона, взыскании задатка, при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, ООО «Гарант-Строй», Управления Жилищно-коммунального хозяйства г. Батайска, Управления федерального казначейства по Ростовской области,

при участии

от истца: ФИО4 – представитель по доверенности от 21.10.2021, от ответчика: представитель не явился,

от третьего лица ФИО3: ФИО5, ФИО6 – представители по доверенности от 14.09.2022,

установил:

индивидуального предпринимателя ФИО2 к Комитету по управлению имуществом города Батайска о признании недействительным аукцион, проведенный 16.03.2022 по информационному сообщению от 11.02.2022 № 110222/0063532/01 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (Лот № 1), площадью 3 192 кв.м, кадастровый номер 61:46:0010601:5782, расположенного по адресу: <...>; обязании Комитет по управлению имуществом города Батайска возвратить задаток в сумме 836 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ООО «Гарант-Строй».

Представитель истца настаивает на требованиях в полном объеме. Ответчик явку представителя не обеспечил.


Представители третьего лица ФИО3 полагают требования необоснованными по изложенным в отзыве основаниям.

ООО «Гарант-Строй», Управление Жилищно-коммунального хозяйства г. Батайска, Управление федерального казначейства по Ростовской области явку представителей не обеспечили.

Управление Жилищно-коммунального хозяйства г. Батайска полагает требования необоснованными по изложенным в отзыве основаниям.

В судебном заседании, назначенном на 21.06.2023 в 15 час. 15 мин., в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 22.06.2023 09 час. 20 мин., после которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Принимая решение, судом установлено соледующее.

Как следует из материалов дела, на официальном сайте www.torgi.gov.ru было размещено информационное сообщение № 110222/0063532/01 от 11.02.2022 гола о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, расположенных на территории г. Батайска (2 лота). Организатор торгов - Комитет по управлению имуществом города Батайска Уполномоченный орган - Администрация г. Батайска. Основание проведения аукциона - постановление Администрации г. Батайска от 09.02.2022 года № 241. Лот: № 1 - земельный участок с КН 61:46:0010601:5782 Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - обслуживание жилой застройки, магазины. Местоположение: <...> земельного участка: 3 192 кв.м.

Начальный размер годовой арендной платы: 836 000 (восемьсот тридцать шесть тысяч) рублей 00 копеек, «шаг аукциона»: 25 080 (двадцать пять тысяч восемьдесят) рублей, сумма задатка для участия в аукционе: 836 000 (восемьсот тридцать шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Согласно Протоколу заседания Аукционной комиссии по приему заявок на участие в аукционе и признанию заявителей участниками аукциона № 1 от 14.03.2022 года на участие в торгах по лоту № 1 поступило 3 заявки - заявка ИП ФИО7, ООО «Гарант-Строй», ФИО3, все участники допущены. Итоги торгов подведены. Согласно Протоколу № 2 от 16.03.2022 года победителем аукциона признан участник ИП ФИО7

Согласно уведомлению 51.5.5/496 от 26.04.2022 года Комитета по управлению имуществом города Батайска (Далее - КУИ г. Батайска или Ответчик), победителю торгов поступила информация, что на основании представления прокуратуры г. Батайска от 15.04.2022 г. № 7-20-2022, Протоколом аукционной комиссии № 3 принято решение об отмене протокола заседания аукционной комиссии по приему заявок па участие в аукционе, и признанию заявителей участниками аукциона от 14.03.2022 № 1 в части, касающейся лота № 1 и протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: РФ, <...> от 16.03.2022 г. и отмене аукциона.

Не согласившись с решением КУИ г. Батайска, выраженным в Протоколе аукционной комиссии № 3, в порядке ст.218 КАС РФ, ФИО3 подано административное исковое заявление о признании незаконным решения аукционной комиссии, согласно протоколу № 3 от 26.04.2022 года.

Решением Батайского городского суда от 04.10.2022 года по делу № 2а-2047/2022 отказано в удовлетворении требований административного искового заявления ФИО3 к Комитету по управлению имуществом г. Батайска, о признании незаконным решения, оформленного протоколом аукционной комиссии № 3 от 26.04.2022 г. об отмене аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок.

Не согласившись с решением Батайского городского суда от 04.10.2022 года, третьим лицом ФИО3 была подана апелляционная жалоба.


11 января 2023 года Судебной коллегией по административным делам Ростовского областного суда была оглашена резолютивная часть апелляционного определения, которым решение Батайского городского суда от 04.10.2022 года отменено, по делу № 2а2047/2022 принято новое решение, которым административный иск ФИО3 к КУИ г. Батайска о признании незаконным решения, оформленного протоколом аукционной комиссии № 3 от 26.04.2022 г. об отмене аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: РФ, <...> с КН 61:46:0010601:5782, отмене протокола заседания аукционной комиссии но приему заявок па участие в аукционе, и признанию заявителей участниками аукциона от 14.03.2022 № 1 в части, касающейся лота № 1; отмене протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с КН 61:46:0010601:5782 удовлетворен, стороны приведены в первоначальное положение.

Вместе с тем, как указывает истец, договор аренды земельного участка по результатам торгов в настоящее время не заключен, поскольку был отозван в связи с решением КУИ г. Батайска, выраженным в Протоколе аукционной комиссии № 3 об отмене аукциона, признанным в последствие незаконным, а новый договор победителю торгов со стороны ответчика не направлен. Истец указывает, что предмет договора, выставленный на торги не соответствует требования законодательства.

Так, при проверке границ земельного участка, выставленного на торги согласно материалам топографической съемки, проведенной по инициативе истца было выявлено, что на земельном участке с КН 61:46:0010601:5782, расположена благоустроенная придомовая территория многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> (газоны, древонасаждения) тротуары, через земельный участок организован проезд к домам, относящийся к землям общего пользования, в границах земельного участка расположен тротуар, примыкающий к проезжей части ул. Половинко, а также на данном земельном участке, размещена асфальтированная парковка и канава. Земельный участок, выставленный на торги, используется гражданами микрорайона и близлежащих домов для организации пешеходного движения и проезда к местам своего проживания.

Как указано в информационном сообщении о проведении аукциона предельные параметры разрешенного строительства, регламентирующие застройку лот № 1 - согласно территориальной зоне Ж.З Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск» утвержденными решением Батайской городской Думы от 16.12.2020 № 91 (в ред. Решения Батайской городской Думы от 27.10.2021 № 158).

Согласно ст.28 главы 6 Правил землепользования и застройки г. Батайска зона ЖЗ установлена для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домов, а также сопутствующей инфраструктуры и объектов обслуживания населения.

Кроме того, 24 августа 2022 года уполномоченным на распоряжение земельным участком органом МО «г. Батайск» был изменен вид разрешенного использования земельного участка на «благоустройство территории».

По мнению истца, вид разрешенного использования выставленного на торги земельного участка, указанный в информационном сообщении на момент проведения торгов, фактически не соответствовал целям, в соответствии с которыми было установлено разрешенное использование, в информационном сообщении о проведении торгов, отсутствовала информация о нахождении на земельном участке иных объектов и сооружений (газоны, древонасаждения, тротуары, проезд к домам, относящийся к землям общего пользования, асфальтированная парковка, канава) что является недопустимым.

Комитет по управлению имуществом города Батайска указал в отзыве на то, что земельный участок площадью 3 192 кв.м. с кадастровым номером 61:46:0010601:5782,


расположенный по адресу: <...> перераспределен согласно Постановлению Администрации горда Батайска от 03.06.2022 № 1478. Прежний земельный участок с кадастровым номером 61:46:00И)601:5782 сформирован в измененных границах с видом раз ре шейного использования «обслуживание жилой застройки, магазины», выделенный земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010601:5964, площадью I 208 кв. м. с видом разрешенного использования «благоустройство территории» 20.12.2022 передан в постоянное бессрочное пользование Управлению жилищно-коммунального хозяйства города Батайска.

Управление жилищно-коммунального хозяйства города Батайска привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Третье лицо, в отзыве указало, что истец при подаче заявления на участие в аукционе имел возможность ознакомиться с предметом торгов, претензий к характеристикам участка не предъявлял, был согласен с аукционной документацией, ее не оспаривал. Кроме того, полагает, что истец не представил доказательств существенности нарушений, допущенных организатором торгов, которые повлияли на результаты публичных торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

ФИО3 полагает заявленные требования необоснованными, указывает, что на основании обращения ИП ФИО7 прокуратура г. Батайска внесла в адрес главы Администрации г. Батайска представление № 7-20-2022 от 15.04.22 г. об устранении нарушений земельного законодательства. Согласно представлению, в результате проверки установлено, что на территории земельного участка площадью 3192 кв.м. по адресу: <...> расположена благоустроенная придомовая территория многоквартирного жилого дома по ул. Половинко, д. 280/3 корп.2 (газоны, древонасаждения), тротуары, через земельный участок организован асфальтированный проезд к домам, размещена автопарковка и проходит дренажный канал.

Ссылаясь на данное представление, КУИ г. Батайска принял решение, оформленное протоколом от 26.04.2022 № 3 об отмене протокола заседания аукционной комиссии по приему заявок на участие в аукционе и признанию заявителей участниками аукциона от 14.03.2022 № 1 в части, касающейся лота № 1, и протокола от 16.03.2022 № 2 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>.

ФИО3 посчитал свои права на заключение договора аренды земельного участка нарушенными и обратился в Батайский городской суд. Апелляционным определением его требования были удовлетворены. Третье лицо указывает, что из апелляционного определения усматривается, что КУИ г. Батайска, самовольно во внесудебном порядке отменив аукцион по продаже права аренды земельного участка, нарушило его права и законные интересы. По мнению ФИО3, факт нарушения его прав, как участника аукциона, действиями КУИ г. Батайска повторному доказыванию в настоящем процессе не подлежит и является преюдициально установленным. Третье лицо указывает, что согласно представленному истцом уведомлению КУИ г. Батайска за исх. № 51.5.5/496 от 26.04.2022 г., новый договор аренды был направлен победителю аукциона, поскольку он уклонился от его подписания ФИО3 приобрел право на заключение договора аренды. Указывает, что 26.01.2023 г. направил в адрес КУИ г. Батайска обращение, в котором просил Комитет привести спорный земельный участок в первоначальное положение, существующее на момент вынесения аукционной комиссией протокола № 2 от 16.03.2022 г. о результатах аукциона, а также выполнить свою обязанность по направлению ФИО3 проекта договора аренды земельного участка, данное письмо получено КУИ г. Батайска 31.01.2023 г., однако ответа получено не было.


При этом отмена аукциона произошла на основании обращения ИП ФИО7 08.04.2022 г. в прокуратуру г. Батайска после получения 07.04.2022 г. проекта договора аренды спорного участка.

По мнению ФИО3, организатор торгов обоснованно принял решение о проведении аукциона на продажу права земельного участка по адресу: <...> площадью 3192 кв.м, с КН 61:46:0010601:5782, поскольку отсутствовали сведения о законном расположении на данном участке зданий и сооружений, а в действиях ИП ФИО2 присутствуют признаки недобросовестного поведения.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам, установленным ст. 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Суд приходит к выводу, что истец обладает надлежащей легитимацией для подачи иска, поскольку согласно Протоколу № 2 от 16.03.2022 года победителем аукциона признан участник ИП ФИО7

В силу статьи 39.11 Земельного кодекса аукциону по продаже земельных участков должно предшествовать извещение или сообщение о его проведении.

Требования к содержанию извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ.

Согласно п. 4 ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного, строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Таким образом, орган местного самоуправления должен получить необходимые сведения о земельном участке и исключить наличие у земельного участка ограничений, поименованных в части 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Так, в силу пп.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона,


если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, при надо ежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаен, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута.

Отсутствие в публикации о предполагаемом предоставлении земельного участка достоверных сведений не позволяет заинтересованным лицам получить права на земельный участок, поскольку отсутствует возможность получить необходимую и достаточную информацию о земельном участке, что следует признать существенным нарушением правил проведения торгов.

Из материалов дела следует, что на территории земельного участка площадью 3192 кв.м. по адресу: <...> расположена благоустроенная придомовая территория многоквартирного жилого дома по ул. Половинко, д. 280/3 корп.2 (газоны, древонасаждения), тротуары, через земельный участок организован асфальтированный проезд к домам, размещена автопарковка и проходит дренажный канал. Такого рода ограничения исключают возможность использования земельного участка, выставленного на торги по его назначению, информация об ограничениях не содержалась в извещении о торгах.

Невозможность использования земельного участка подтверждается также тем обстоятельством, что в настоящее время земельный участок площадью 3 192 кв.м. с кадастровым номером 61:46:0010601:5782, расположенный по адресу: <...> перераспределен согласно Постановлению Администрации горда Батайска от 03.06.2022 № 1478. Прежний земельный участок с кадастровым номером 61:46:00И)601:5782 сформирован в измененных границах с видом раз ре шейного использования «обслуживание жилой застройки, магазины», выделенный земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010601:5964, площадью 1 208 кв. м. с видом разрешенного использования «благоустройство территории» 20.12.2022 передан в постоянное бессрочное пользование Управлению жилищно-коммунального хозяйства города Батайска.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что торги были проведены с нарушением закона, в отношении имущества, которое не может быть предметов торгов и с нарушением процедуры информирования о предмете торгов.

При этом доводы ФИО3 о том, что участок выставлен на торги обоснованно поскольку отсутствовали сведения о законном расположении на данном участке зданий и сооружений, подлежат отклонению, поскольку вне зависимости от оснований размещения объектов информация о них подлежала отражению в извещении о проведении торгов в целях соблюдения публичной процедуры, установленной законом, что не было отражено в извещении.

Доводы ФИО3 о том, что в действиях ИП ФИО2 присутствуют признаки недобросовестного поведения, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу ч. 2 ст. 167 названного Кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Тем самым именно ответчик как сторона сделки обязана возвратить


предпринимателю в порядке реституции задаток в сумме 836 000 руб., уплаченный для участия в аукционе по платежному поручению от 28.02.2022 № 164

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика. Излишне уплаченная государственная пошлины в порядке подп.1 п.1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным аукцион, проведенный 16.03.2022 по информационному сообщению от 11.02.2022 № 110222/0063532/01 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (Лот № 1), площадью 3 192 кв.м, кадастровый номер 61:46:0010601:5782, расположенного по адресу: <...>.

Обязать Комитет по управлению имуществом города Батайска возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 задаток в сумме 836 000 руб., уплаченный для участия в аукционе по платежному поручению от 28.02.2022 № 164.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Батайска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 16 720 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 27.02.2023 № 178.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.П. Захарченко

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 23.03.2023 10:28:00

Кому выдана Захарченко Ольга Петровна