Решение от 27 августа 2025 г. по делу № А41-114695/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-114695/2024
28 августа 2025 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 27 августа 2025

Полный текст решения изготовлен 28 августа 2025

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Попова А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кадыровой Е.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (143904, Московская область, г. Балашиха, ш. Энтузиастов, д. 7, к. 1, ОГРН: 1165001050158, Дата присвоения ОГРН: 11.01.2016, ИНН: 5001106785) к

Общество с ограниченной ответственностью "Планета лингвистики" (143980, Московская область, г.о. Балашиха, г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Пролетарская, д. 7, помещ. 6, ОГРН: 1215000111809, Дата присвоения ОГРН: 02.11.2021, ИНН: 5012106160)

о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества

при участии:

От истца: ФИО1, по дов. от 09.01.2025 г., паспорт РФ, диплом, свидетельство о заключении брака

От ответчика: ФИО2, по дов. от 13.05.2024 г., паспорт РФ, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха обратился в суд с исковым заявлением к ООО "Планета лингвистики" со следующими требованиями:

1. Расторгнуть договор аренды муниципального недвижимого имущества № 2614 от 15.12.2022, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрацией Городского округа Балашиха и Обществом с ограниченной ответственностью «Планета Лингвистики».

2.Обязать ООО «Планета Лингвистики» в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда освободить нежилое здание с кадастровым номером с кадастровым номером 50:15:0000000:80393, площадью 1123,1 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Сокольническая д. 9, и возвратить его по акту приема-передачи.

3.В случае неисполнения решения в установленный срок, взыскать с ООО «Планета Лингвистики» в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха неустойку за неисполнение настоящего решения в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки, со дня, следующего за последним днем установленного десятидневного срока исполнения решения, до дня фактического исполнения настоящего решения.

В судебное заседание явку обеспечил истец и ответчик.

Ответчиком заявлено ходатайство об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Суд признает обоснованным в ходатайстве ответчика отказать.

При рассмотрении вопроса об оставлении иска без рассмотрения суду необходимо учитывать цель досудебного порядка и перспективы досудебного урегулирования спора. Досудебный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия государственных судебных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора. Целью установления досудебного порядка разрешения спора, среди прочего, является экономия средств и времени сторон, сохранение между сторонами партнерских отношений, уменьшение нагрузки судов.

При этом указанный порядок не должен являться препятствием в защите лицом своих прав в судебном порядке.

Таким образом, при рассмотрении вопроса о соблюдении/несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора суд должен исходить из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде (определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.02.2025 по делу № А41-65181/2023).

Суд обращает внимание, что цель введения досудебного порядка урегулирования спора – достижение мирного урегулирования спора до суда, в этой связи учитывая уже состоявшуюся передачу спора на разрешение суда, учитывая позиции сторон в ходе судебного разбирательства, не свидетельствующие о возможности мирного внесудебного урегулирования конфликта, суд полагает, что оставление иска без рассмотрения не будет способствовать скорейшему разрешению возникшего спора и приданию правовой определенности в правоотношениях сторон.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.12.2022 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 2614 в отношении нежилого здания с кадастровым номером с кадастровым номером 50:15:0000000:80393, площадью 1123,1 кв.м,, расположенное по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Сокольническая д. 9, в целях осуществления образовательной деятельности.

Согласно п. 3.1 договора настоящий договор заключен на срок 5 лет с 15.12.2022 по 14.12.2027.

В соответствии с п. 5.2.2 договора арендатор обязан использовать имущество исключительно по прямому назначению, указанному в п. 2.1 договора (в целях осуществления образовательной деятельности).

Между сторонами подписан акт приема-передачи здания, согласно которому техническое состояние здания на момент передачи характеризуется следующим:

Здание требует проведения капитального ремонта.

Необходим ремонт крыши. Требуется замена окон дверей. Имеются дефекты на потолке, стенах, полах. Отделка потолка, стен частично отсутствует.

Коммуникации: требуют восстановления системы водоснабжения, электроснабжения и теплоснабжения.

Согласно п. 5.2.10 договора арендатор обязан производить ремонт имущества, необходимый для использования имущества для осуществления вида деятельности, указанного в пункте 2.1 (в целях осуществления образовательной деятельности).

Как указывает истец, в нарушение принятых обязательств ответчик на протяжении длительного времени не использует арендуемое здание по прямому назначению, капитальный ремонт не производит.

Согласно акту осмотра от 17.06.2024, образовательная деятельность не ведется, в помещении имеется мусор, окна разбиты, осколки не убраны, частично отсутствуют полы, лестничные проемы деформированы. Доступ посторонних лиц не ограничен, отсутствуют дверные замки. Территория, прилегающая к зданию, не окошена, заросшая травой, кустарниками, деревьями. На территории разбросаны монолитные плиты. Территория огорожена забором, вход свободный.

Как указывает истец, в адрес ответчика было направлено предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательств по договору аренды и предложение о расторжении договора аренды.

Поскольку ответа на претензию не последовало, истец обратился с настоящими исковыми требованиями в суд.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик против удовлетворения иска возражает, поясняет, что предпринимает меры по проведению ремонта здания, в частности по подведению газа к участку в целях отопления здания, что занимает длительный период времени.

В обоснование своих доводов ответчиком представлены:

- договор на выполнение топографо-геодезических работ № 36-00007650-00 от 06.09.2023, заключенный между ответчиком и ГБУ МО «БТИ Московской области»,

- договор № 15-09-2024 ДЦ/СОК от 09.09.2024, заключенный между ответчиком и ООО «РичПроджект», на выполнение работ по разработке рабочей документации для обустройства детского развивающего центра,

- проектная документация в отношении обустройства детского развивающего центра,

- договор подряда № 08/3 709-К1797-2023-ПИР от 30.10.2023, заключенный между ответчиком и АО «Мособлгаз», на выполнение проектных работ (проектирование наружного и внутреннего газопроводов),

- договор № К1456-2023-МЧРГ о выполнении расчета планируемого максимального часового расхода газа от 11.08.2023, заключенный между ответчиком и АО «Мособлгаз»,

- договор энергоснабжения № 8015 от 28.08.2023, заключенный между ответчиком и ЗАО «Балашихинская электросеть»,

- договор № К1797-09/23-ТП/2 от 13.10.2023 о подключении (технологическом присоединении) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сети газораспределения, заключенный между ответчиком и АО «Мособлгаз»,

- письмо АО Мособлгаз от 19.05.2025 в ответ на запрос ответчика о ходе выполнения работ по договору от 13.10.2023г. № K1797-09/23-TП/2 0 подключении (технологическом присоединении) газоиспользующего оборудования в отношении нежилого здания с кадастровым номером 50:15:0000000:80393, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Сокольническая, д. 9, согласно которому работы по строительству (монтажу) газопровода по вышеуказанному адресу, а также врезка в существующую сеть газопотребления осуществлены в полном объеме и завершены 24 апреля 2025 года (фотоматериалы прилагаются). Также информируют, что в настоящее время проводятся мероприятия по согласованию исполнительной документации в рамках указанного договора. Планируемый срок согласования документации 11 июня 2025 года;

- разрешение Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха от 09.04.2024 № 3005 в адрес АО Мособлгаз на размещение объекта на землях неразграниченной госсобственности в ответ на обращение подрядной организации АО Мособлгаз о согласовании плана трассы в рамках реализации мероприятий по технологическому присоединению земельного участка и спорного арендованного здания на нем,

- договор № 25/5 от 19.05.2025, заключенный между ответчиком и ООО «Уют», на производство работ по изготовлению 12 окон ПВХ,

- договор поставки № 19799-1 от 23.04.2025, заключенный между ответчиком и ООО «БорКотлоМаш», в отношении дымовая труба утепленная, котел наружного размещения,

- договор поставки № 73-34417 от 12.03.2025, заключенный между ответчиком и ООО «Хайтэм», в отношении котла наружного размещения, претензия в адрес ООО «Хайтэм» о возврате денежных средств за непоставленный товар,

- договор № 13/05/2025 от 13.05.2025 об оказании транспортных услуг по вывозу строительных отходов, заключенный между ИП ФИО3 и ответчиком.

Сторонами представлен акт совместного осмотра от 09.06.2025, согласно которому образовательная деятельность не ведется, территория здания огорожена забором, доступ посторонних лиц ограничен, вывеска организации размещена, земельный участок частично очищен, полностью произведено остекленение здания, и вывезен бытовой мусор. На текущий момент капитальный ремонт не произведен.

Ответчиком также представлено письмо от ООО «НЕОГАЗ», согласно которому в связи с выявлением дополнительного объема работ 25.08.2025г. было заключено дополнительное соглашение № l к Договору об увеличении объема и стоимости выполняемых работ.

На 26.08.2025 выполнены следующие работы:

приобретены материалы для осуществления строительно-монтажных работ, а также коммерческий узел учета газа;

залит фундамент под установку фермы, к которой будет крепиться дымоход

Строительно-монтажные работы по подведению газопровода к БМК в рамках договора будут завершены 29.08.2025. установка фермы под дымоходы и монтаж газоходов будет осуществлен с 2.09 по 6.09, в связи с технологическим процессом застывания бетона. Далее будут выполняться работы по сдаче объекта в рамках заключенного Договора согласно видам работ, указанным в Приложении № 1 к Договору.

Также представлено дополнительное соглашение № 1 от 25.08.2025 к договору №11/12-01-Г от 21.04.2025, согласно которому изменено техническое задание на выполнение комплекса работ на строительство газопровода низкого давления в связи с увеличением объемов работ.

Ответчиком представлены фотоматериалы, подтверждающие установку котла.

Истцом указанные документы иными доказательствами не опровергнуты.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что ответчиком с 2023 года предпринимаются меры по проведению ремонта здания, в том числе по подводке газа к зданию в целях его отопления для последующего ремонта и осуществления в нем образовательной деятельности в соответствии с договором аренды, постольку учитывая волеизъявление ответчика на сохранение арендных правоотношений, суд не усматривает нарушения ответчиком условий договора и, соответственно, не усматривает оснований для расторжения договора, а потому признает обоснованным в иске отказать.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении иска без рассмотрения отказать.

В иске отказать.

Решение может быт обжаловано.

СудьяА.А. Попов