Решение от 17 ноября 2022 г. по делу № А07-15814/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-15814/2022
г. Уфа
17 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 10.11.2022

Полный текст решения изготовлен 17.11.2022


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вафиной Е. Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к 1) Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

2) Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании незаконным отказа выраженный в письме №АМ-06-3/у-06-исх-1044-г от 01.03.2022 г., об обязании устранить допущенное нарушение путем заключения дополнительного соглашения к договору №687-12 аренды земельного участка от 06.09.2012 о внесении изменений в указанный договор в части перемены лиц в обязательстве

при участии в судебном заседании:

от заявителя ФИО3, доверенность от 24.08.2022, паспорт, диплом;

от ответчика (1) – ФИО4, доверенность от22.06.2022, паспорт, диплом.

слушатель – ФИО5, - паспорт.



На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 к 1) Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 2) Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании незаконным отказа, выраженный в письме №АМ-06-3/у-06-исх-1044-г от 01.03.2022 г., об обязании устранить допущенное нарушение путем заключения дополнительного соглашения к договору №687-12 аренды земельного участка от 06.09.2012 о внесении изменений в указанный договор в части перемены лиц в обязательстве.

От истца в судебном заседании поступили дополнительные документы, приобщено.

От ответчика (1) 01.11.2022 посредством системы «Мой арбитр» поступил отзыв на исковое заявление, приобщено.

От заявителя 09.11.2022 посредством системы «Мой арбитр» поступило возражение на отзыв ответчика, приобщено.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Заявитель исковые требования поддерживает, просит удовлетворить в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей, арбитражный суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела,06.09.2012 между Управлением по земельным ресурсам Администрации ГО г.Уфа Республики Башкортостан (далее – Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО6 (далее – Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №687-12,согласно которому на основании постановления Администрации городского округа г.Уфа РБ №2302 от 05.06.2012 г. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020604:273, расположенный по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республика Башкортостан, рядом с домом №42 по проспекту Октября, размещения нестационарного торгового объекта «Цветы» (типа «павильон»), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом в договору, общей площадью 12 кв.м.

Участок обладает всеми свойствами и качествами, необходимыми для его использования по целевому назначению.

Срок аренды устанавливается с 05.06.2012 г. до 05.06.2015 г. (п.3.1).

По истечению срока, указанного в п.3.1., Договор может быть продлен по соглашению сторон (п.3.2).

Арендатору, при намерении продлить Договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока установленного в п.3.1 Договора уведомить об этом Арендодателя в письменной форме (п.3.3).

Пунктом 6.3 предусмотрено, что по истечению срока действия договора, указанного в п.3.1, и неполучения от Арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, Договор прекращает свое действие.

06.08.2015 вх.№М-388 ФИО6 обратился в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о продлении договора аренды.

Письмом №И-388 от 04.09.2015 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан представило ответ, где указал, что договор №687-12 от 06.09.2013 является действующим и после истечения срока аренды возобновлен на тех же условиях на неопределённый срок.

За период с 2019-2022 арендная плата по договору вносилась своевременно, что подтверждается квитанциями об оплате №1881156003 от 20.12.2018, №2138450749 от 12.12.2019, №2408966437 от 21.12.2020, №2724073301 от 21.12.2021.

14.09.2021 индивидуальный предприниматель ФИО6 умер, что подтверждается свидетельством о смерти IV-AP №757083 от 15.09.2021.

Поскольку индивидуальный предприниматель ФИО2 является наследником первой очереди, 25.01.2022 обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору №687-12 аренды земельного участка от 06.09.2012 о внесении изменений в части перемены лиц в обязательстве, указав вместо Арендатора индивидуального предпринимателя ФИО6 на индивидуального предпринимателя ФИО2.

Письмом №АМ-06-3/у-06-исх-1044-г от 01.03.2022 Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан сообщило, договор аренды №687-12 от 06.09.2012 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020604:273, расположенного по адресу: г.Уфа, р-н Советский, пр.Октября (рядом с домом №42 по проспекту Октября), прекращен с 14.09.2021., с 01.01.2021 договора на размещение нестационарного торгового объекта заключается по результатам торгов.

Заявитель не согласен с отказом выраженный в письме №АМ-06-3/у-06-исх-1044-г от 01.03.2022 г. Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, считает его необоснованным и подлежащим отмене.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимых для удовлетворения требований заявителя.

Как следует из материалов дела, 06.09.2012 между Управлением по земельным ресурсам Администрации ГО г.Уфа Республики Башкортостан (далее – Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО6 (далее – Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №687-12.

Срок действия договора аренды был установлен с 05.06.2012 г. до 05.06.2015 г. (п.3.1).

Согласно пункту 3.2 договора аренды земельного участка № 687-12 от 06.09.2012 по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.

Согласно пункту 6.3. договора аренды земельного участка № 687-12 от 06.09.2012 по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пунктов 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Одним из таких случаев является истечение срока договора аренды (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), пунктом 3.1 срок договора установлен с 05.06.2012 г. до 05.06.2015 г.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 43, 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.11.2019 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исключение применения в правоотношениях между сторонами диспозитивной нормы предполагает однозначное, не позволяющее двоякого толкования указание на соответствующее правило, которым руководствуются стороны.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следует отметить, что само по себе установление контрагентами срока договора не означают, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению.


По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является продолжение использования имущества арендатором в совокупности с отсутствием возражений арендодателя по поводу продолжения договорных отношений.

Регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ правило, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Изложенное позволяет сделать вывод, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению к отношениям сторон только при наличии в договоре условия о невозможности его продления на неопределенный срок либо условия о продлении посредством подписания соответствующего соглашения.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

Из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов до 01.03.2015.

Вместе с тем, для применения указанных разъяснений необходимо наличие правовой возможности в силу согласованных условий договора об «автоматической» пролонгации срока действия договора аренды земельного участка, что, как указывалось, в рассматриваемом случае отсутствует.

Из буквального толкования условий договора следует, что при неполучении от Арендатора письменного уведомления о намерении продлить его не позднее чем за три месяца до истечения срока, установленного в п.3.1. Договора (до 05.06.2015г.) договор прекращает свое действие.

Следовательно, условия договора аренды позволяют сделать вывод о том, что стороны исключили применение положения части 2 статьи 621 ГК РФ в связи с установлением порядка пролонгации договора, требующего заключения соглашения сторон на новый срок, действие договора прекратилось 05.06.2015.

Поскольку письменного уведомления от ФИО6 в установленный договором срок не поступило, договор № 687-12 от 06.09.2012г. прекратил свое действие 05.06.2015г.

Соответственно договор аренды земельного участка не может быть признан возобновленным на неопределенный срок.

Учитывая, что срок действия договора аренды от 06.09.2012г.№ 687-12 истек 05.06.2015г., заявитель не вправе требовать от Министерства и Управления заключения дополнительного соглашения к указанному договору об перемене лиц в обязательстве.


Положения статьи 39.6 ЗК РФ о заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона, вступили в силу 01.03.2015.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Кроме того, пунктом 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Кроме того, пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Вместе с тем, пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которая введена Законом № 171-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены исключения из правила, установленного пунктом 15 статьи 39.8 данного Кодекса.

Исходя из вышеприведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Обоснование иного подхода указанием на разъяснения, изложенные в пункте 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», представляется неверным ввиду того, что такие разъяснения имели место до внесения существенных изменений в нормы Земельного кодекса Российской Федерации; а также ввиду того, что они не учитывают специфику отношений, где предметом выступает земельный участок, оборот которых по сравнению с другими объектами, включая иного рода недвижимость, разрешен законодателем в той мере, в которой это не запрещено законом, и регламентируется, в первую очередь, указанием на необходимость соблюдения императивных норм.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 06.09.2012 №687-12 прекращен 05.06.2015 вследствие истечения срока действия.

Кроме того, довод истца о добросовестном соблюдении условий договора аренды земельного участка от 06.09.2012 №687-12,что подтверждается своевременной оплатой арендных платежей, судом подлежит отклонению, поскольку земельное законодательство не допускает возможность оценки добросовестности как основание для продления аренды без торгов.

Для продления договора должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для продления аренды без торгов нужно точно соблюсти условия, предусмотренные ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, добросовестность арендатора не является основанием для продления договора аренды земельного участка.

Письмо №И-388 от 04.09.2015 Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об указании на заключение договора аренды 06.09.2012 №687-12 на неопределенный срок, суд не принимает во внимание, поскольку не имеет правового значения и не порождает правовых последствий, поскольку вынесено в отсутствие правовых оснований, предусмотренных главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

То обстоятельство, что истец продолжал использовать земельный участок на основании договора №687-12 от 06.09.2012, не имеет правового значения, поскольку в силу закона договор прекратил свое действие, а в последующий период истец осуществлял лишь фактическое пользование земельным участком. Факт внесения истцом после окончания срока действия договора платы за пользование земельный участком не свидетельствует ни о продлении договора, ни о возникновении новых договорных отношений, поскольку указывает лишь на оплату стоимости фактического пользования земельного участка.

При изложенных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.


Судья Е.Т. Вафина