Постановление от 4 ноября 2025 г. по делу № А53-26528/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-26528/2023
г. Краснодар
05 ноября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 05 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Малыхиной М.Н. и Анциферова В.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 26.05.2023), ФИО3 (доверенность от 26.05.2023), от общества с ограниченной ответственностью «ПромПлощадкаЮг» (ОГРН <***>) – ФИО4 (доверенность от 02.02.2025), ФИО5 (доверенность от 20.02.2025), в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс "Брик"», индивидуального предпринимателя ФИО6, Комитета по управлению имуществом города Таганрога, общества с ограниченной ответственностью «Крона», закрытого акционерного общества «СК "МеталлИнвестГрупп"», общества с ограниченной ответственностью «Диалог- Импэкс», общества с ограниченной ответственностью «Бриг», муниципального унитарного предприятия «Городское хозяйство», ФИО7, общества с ограниченной ответственностью «Техстроймонтаж», третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: публичного акционерного общества ТКЗ «Красный Котельщик», акционерного общества «Таганрогбанк», публичного акционерного общества «Совкомбанк», общества с ограниченной ответственностью «Азимут», извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО6 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2024, дополнительное решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2025; а также

кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ПромПлощадкаЮг», публичного акционерного общества «Совкомбанк» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2025 по делу № А53-26528/2023, установил следующее.

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО «Стройкомплекс "Брик"», ООО «ПромПлощадкаЮг», ИП ФИО8, Комитету по управлению имуществом города Таганрога (далее – комитет), ООО «Крона», ЗАО «СК "МеталлИнвестГрупп"», ООО «Диалог-Импэкс», ООО «Бриг», МУП «Городское хозяйство», ФИО7, ООО «Техстроймонтаж» о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003477:38 общей площадью 107 317 кв. м, расположенного по адресу: <...>, путем образования земельного участка общей площадью 5789 кв. м, категория земель – «земли поселений», вид разрешенного использования – «для эксплуатации производственной базы» (с сохранением исходного в измененных границах), в координатах согласно схеме расположения земельных участков на кадастровом плане территории (приведены координаты).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО ТКЗ «Красный Котельщик», АО «Таганрогбанк», ПАО «Совкомбанк», ООО «Азимут».

Определением от 12.12.2023 в связи с отчуждением объектов недвижимости судом с согласия истца произведена замена ИП ФИО8 на ИП ФИО6

ФИО6 обратился со встречным иском о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003477:38 общей площадью 107 317 кв. м, расположенного по адресу: <...>, путем образования (выдела) земельного участка площадью 13 602 кв. м, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для эксплуатации производственной базы», с сохранением исходного в измененных границах, в координатах согласно межевому плану (приведены координаты).

Решением от 12.12.2024 производство по иску к ЗАО «СК "МеталлИнвестГрупп"» и ООО «Диалог-Импэкс» прекращено на основании пункта 5 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), ввиду их ликвидации; в удовлетворении исковых требований, заявленных к ООО «Крона», отказано, поскольку данное лицо выбыло из спорных правоотношений вследствие отчуждения имущества. В отношении остальных ответчиков исковые требования удовлетворены: земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003477:38 разделен путем формирования

из его состава земельного участка площадью 3555 кв. м (приведены координаты) и земельного участка, оставшегося от исходного; в удовлетворении встречного иска отказано.

Дополнительным решением от 27.03.2025 в удовлетворении самостоятельных требований ИП ФИО6 о формировании земельного участка для эксплуатации железнодорожного пути необщего пользования отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2025 решение от 12.12.2024 и дополнительное решение от 27.03.2025 оставлены без изменения. Суды установили, что ФИО1 является собственником нежилого здания – производственного цеха (литеры И, И1, И2) общей площадью 1070,7 кв. м, с кадастровым номером 61:58:0003477:201, расположенного по адресу: <...>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003477:38 площадью 107 317 кв. м, находящемся в муниципальной собственности, предоставленном в аренду собственникам недвижимости по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. В целях выкупа участка, на котором расположен производственный цех, ФИО1 подготовлена схема расположения земельного участка, образуемого путем раздела, и техническое заключение от 26.04.2023 № 23, согласно которым к образованию предложен земельный участок площадью 5789 кв. м, необходимый для эксплуатации и обслуживания данного объекта. Однако согласие всех землепользователей предлагаемого к разделу земельного участка отсутствует. Для определения вариантов раздела земельного участка судом назначена судебная землеустроительная экспертиза и дополнительная экспертиза, проведение которых поручено ООО «ГеоКадастр». Согласно экспертным заключениям от 27.04.2024 и 31.07.2024 площадь земельного участка, причитающегося на долю ФИО1, в соответствии с площадями объектов недвижимости с кадастровым номером 61:58:0003477:201 (принадлежащего ФИО1) и кадастровым номером 61:58:0000000:14524 по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) составляет 3555 кв. м, а с учетом части земельного участка, занятой автомобильными дорогами общего пользования, железнодорожными путями и теплотрассой – 3069 кв. м. Также экспертом разработан вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003477:38 площадью 107 317 кв. м, предполагающий формирование из его состава земельного участка площадью 3555 кв. м (приведены координаты). Относительно доводов ответчиков о неправильном определении экспертом при расчете величины площади всех помещений, суды указали, что эксперт руководствовался сведениями площадей, указанных в выписке из ЕГРН. Суды также отметили, что соглашение от 20.01.2017 о порядке пользования

земельным участком, заключенное арендаторами, не препятствует разделу. Возражения, касающиеся отсутствия сообщения с землями общего пользования после формирования земельного участка по варианту эксперта, отклонены с указанием на возможность получения истцом необходимого доступа посредством установления сервитута. В части встречных требований суды указали, что право лица на отдельное помещение в едином объекте капитального строительства не влечет возникновение права на формирование отдельного земельного участка под принадлежащим ему объектом. В рассматриваемом случае раздел земельного участка невозможен, поскольку выдел доли в натуре из земельного участка, сформированного для целей эксплуатации здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, противоречит требованиям действующего законодательства; выдел доли в натуре в идеальных долях собственников невозможен в силу архитектурно-конструктивных особенностей нежилого здания (строение с продольными несущими стенами). Предложенные ФИО9 варианты раздела земельного участка предполагают формирование участка под частью подъездного пути, что также не соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Действующее законодательство не допускает самостоятельной оборотоспособности земельного участка и части находящегося на нем объекта недвижимости. Кроме того, описанное конструктивное единство подъездного пути помещений, в которых размещена его часть, и иных, связанных с ними помещений, дает основание для вывода, что между помещениями и подъездным путем наличествует юридическая связь, квалифицируемая по статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а именно: главная вещь и принадлежность. Поскольку под помещениями, принадлежащими ФИО9, земельный участок сформировать невозможно, недопустимо его формирование под подъездным путем необщего пользования.

ООО «ПромПлощадкаЮг» в кассационной жалобе просит решение от 12.12.2024 и постановление апелляционного суда от 17.06.2025 отменить в части удовлетворения исковых требований ФИО1, направить дело на новое рассмотрение, указывая на неверное определение экспертом площади помещений при расчете части земельного участка, подлежащей выделению ФИО1 На территории заявленного к разделу земельного участка, помимо помещения, принадлежащего истцу (61:58:0003477:201) находится здание с кадастровым номером 61:58:0000000:14524, в котором имеются помещения ООО «ПромПлощадкаЮг» (29 204,5 кв. м), ООО «Стройкомплекс "Брик"»

и ООО «Техстроймонтаж» – 32 391,2 кв. м, ФИО6 – 8330,1 кв. м, что подтверждается сведениями из ЕГРН, являющимися приложением к заключению эксперта. Ответчики многократно обращали внимание судов на то, что эксперт неверно определяет площадь помещений при расчете части земельного участка, подлежащего выделению ФИО1 Однако судебные инстанции не приняли доводы ООО «ПромПлощадкаЮг», указав на отсутствие легализации помещений. При этом доказательствами легализации помещений является договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.04.2015 № 01-К-ППЮ, по которому ООО «ПромПлощадкаЮг» приобрело помещение с кадастровым номером 61:58:003477:832, и выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности (имеются в материалах электронного дела). Аналогичные документы (договор купли-продажи и выписка из ЕГРН) в отношении помещения с кадастровым номером 61:58:0003477:834, принадлежащего ФИО6 Однако при расчете площади земельного участка истца экспертом не приняты во внимание названные документы, расчет площади земельного участка, причитающегося на долю ФИО1, эксперт произвел в соответствии с площадями объектов капитального строительства (с кадастровым номером 61:58:0003477:201 и кадастровым номером 61:58:0000000:14524) по сведениям ЕГРН. При наличии в материалах дела правоустанавливающих документов на помещения общей площадью 69 925,8 кв. м, состоящих из помещений, принадлежащих ООО «ПромПлощадкаЮг», в размере 29 204,5 кв. м, ООО «Стройкомплекс "Брик"» и ООО «Техстроймонтаж» 32 391,2 кв. м, ФИО6 8330,1 кв. м, экспертом приняты к расчету только 32 321,4 кв. м. Подобное необоснованное уменьшение площади в расчете повлияло на результаты, и повлекло необоснованное значительное уменьшение доли земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003477:38, оставшегося в пользовании других арендаторов. Производственный цех ФИО1 с кадастровым номером 61:58:0003477:201 занимает 868 кв. м земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003477:38 площадью 107 317 кв. м. ФИО1 не привел никаких доказательств, подтверждающих необходимость большей площади; поскольку площадь застройки равна 868 кв. м, при этом площадь земельного участка (1473,75 кв. м), используемая прежним собственником, являлась необходимой и достаточной, что подтверждается соглашением о порядке пользования земельным участком от 20.01.2017. Заключения эксперта являются недопустимыми доказательствами, поскольку эксперт не приводит методику, используемую для определения площади земельного участка, подлежащего выделу истцу.

ФИО6 в кассационной жалобе просит отменить решение от 12.12.2024, дополнительное решение от 27.03.2025 и постановление апелляционного суда от 17.06.2025, направить дело на новое рассмотрение, указывая, что его нежилое помещение эксплуатируется как производственная база, а железнодорожный путь предназначен для производственных целей. Испрашиваемый им земельный участок не будет предназначен для другой категории земель, разрешенное использование не изменится. Железнодорожный путь имеет прямое отношение к производственной базе, ввиду чего категория этого участка не будет иной. Здание в целом не является долевой собственностью, никто из участников спора не является собственником доли здания, под которым якобы невозможно разделить земельный участок, в этом здании нет мест общего пользования, по аналогии как бывает с многоквартирными домами. Здание разделено на самостоятельные помещения с отдельными выходами. Все участники спора являются собственниками (или арендаторами) помещений, а не самого здания. Экспертиза относительно объектов недвижимости ФИО6 на предмет возможности раздела земельного участка под его объектами не проводилась. Проведенная по делу экспертиза не содержала вопросов относительно объектов ФИО6, что свидетельствует о нарушении его прав.

ПАО «Совкомбанк» в кассационной жалобе просит отменить решение от 12.12.2024 и постановление апелляционного суда от 17.06.2025, направить дело на новое рассмотрение, указывая, что к образуемому для ФИО1 земельному участку отсутствует доступ (проход/проезд) от участков общего пользования, либо сервитут в отношении какого-либо другого земельного участка, через который истец имел бы легальный доступ на образуемый участок. Выделенный земельный участок образован с нарушением требований, установленных пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Экспертом не исследован вопрос, касающийся фактически сложившегося порядка пользования земельным участком с кадастровым номером 61:58:0003477:38 между всеми собственниками, что привело к формированию раздела, нарушающего права собственников. Первая землеустроительная экспертиза не разрешила вопрос относительно схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003477:38, соответствующей необходимым требованиям закона и прочих технических регламентов, с соблюдением прав арендаторов. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003477:38 площадью 107 317 кв. м находится в залоге ПАО «Совкомбанк», поэтому удовлетворение иска влечет нарушение прав залогодержателя. В настоящее время кредитная задолженность не погашена, необходимость в обеспечении кредита сохраняется.

ФИО1 в отзыве просит оставить судебные акты без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения, отметив, что самовольные постройки и реконструкции зданий, выполненные ООО «ПромПлощадкаЮг», не могли учитываться при проведении экспертизы. Эксперт учел все площади зарегистрированных в законном порядке помещений, сведения о которых внесены в ЕГРН.

В отзыве комитет выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов; просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. По мнению комитета, возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003477:38 площадью 107 317 кв. м подтверждена заключением эксперта, в том числе, с учетом возможности установления сервитута. Раздел земельного участка осуществлен с выделом из него земельного участка площадью 3555 кв. м для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости истца. Податели кассационных жалоб не указали, как произведенный раздел влияет на их права и охраняемые законом интересы.

Согласно статье 153.2 Кодекса судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

В соответствии со статьей 163 Кодекса в судебном заседании от 09.10.2025 объявлялся перерыв до 12 часов 20 минут 21.10.2025; в назначенное время рассмотрение кассационных жалоб продолжено в режиме веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание).

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей, ответили на вопросы коллегии.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационных жалобах и отзыве, выслушав представителей участников спора, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене в части, с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, ИП ФИО1 является собственником нежилого здания – производственного цеха (литеры И, И1, И2) общей площадью 1070,7 кв. м, кадастровый номер 61:58:0003477:201, расположенного по адресу: <...>.

Указанное здание находится на муниципальном земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003477:38 площадью 107 317 кв. м, по адресу: <...>, в отношении которого между комитетом (арендодатель) и собственниками недвижимости заключались договоры аренды от 30.12.2004 № 04-1636, от 24.09.2015 № 15-310 со множественностью лиц на стороне арендатора.

ФИО1 указывает на то, что для выкупа земельного участка, на котором расположен его производственный цех, подготовлена схема расположения земельного участка, образуемого путем раздела, и техническое заключение от 26.04.2023 № 23, согласно которым к образованию предложен земельный участок, общей площадью 5789 кв. м, необходимый для эксплуатации и обслуживания объекта.

Земельный участок площадью 10 190 кв. м предлагался для осуществления совместного проезда. Указанная схема направлена в адрес собственников других объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003477:38 общей площадью 107 317 кв. м, а также в адрес комитета.

Письмом от 12.05.2023 комитет отказал истцу в разделе земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003477:38 общей площадью 107 317 кв. м, мотивируя отсутствием согласия всех землепользователей.

Поскольку соглашение о порядке использования и условиях раздела земельного участка во внесудебном порядке сторонами не достигнуто, ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском.

ФИО6 обратился со встречными требованиями о формировании земельного участка с кадастровым номером 61:58:003477:38 под принадлежащими ему объектами – помещениями в здании и железнодорожным путем необщего пользования.

На основании части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В статье 12 Гражданского кодекса предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Статьей 244 Гражданского кодекса предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (пункт 1). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (пункт 3). Общая собственность

возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (пункт 4).

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2). При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (пункт 3).

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования; выделяемый земельный участок в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

Правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1). По правилу, установленному пунктом 4 статьи 11.2 данного кодекса, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Согласно статье 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

В силу статьи 11.5 Земельного кодекса выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4 статьи 11.9 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 5 статьи 11.9 Земельного кодекса не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения

объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим кодексом, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса).

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1 статьи 87 Кодекса). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Кодекса).

Руководствуясь экспертными заключениями от 27.04.2024 и 31.07.2024, выполненными ООО «ГеоКадастр», суды указали, что площадь земельного участка, причитающегося на долю ФИО1, в соответствии с площадями объектов недвижимости с кадастровым номером 61:58:0003477:201 и кадастровым номером 61:58:0000000:14524 по сведениям ЕГРН составляет 3555 кв. м, а с учетом части земельного участка, занятой автомобильными дорогами общего пользования, железнодорожными путями и теплотрассой – 3069 кв. м. Также экспертом разработан вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003477:38 площадью 107 317 кв. м, предполагающий формирование из его состава земельного участка площадью 3555 кв. м с определенными координатами.

Коллегия кассационного суда полагает, что судебные акты состоялись без учета следующего.

В соответствии со статьей 133 Кодекса на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Лицо, являющееся собственником отдельно стоящего здания вправе приобрести часть земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при

отсутствии препятствий для раздела исходного участка (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и (или) изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность сделки) должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

Основанием обращения ФИО1 в арбитражный суд с требованием о разделе земельного участка явилось наличие возражений арендаторов относительно площади образуемых земельных участков, предмет иска – определение надлежащих площадей. Одной из уникальных характеристик, позволяющих индивидуализировать земельный участок как объект гражданских правоотношений, является описание его границ, которые определяют иную характеристику земельного участка, то есть его площадь. Установление судом оптимального варианта раздела земельного участка, на котором расположены принадлежащие разным лицам объекты недвижимого имущества, позволяет провести окончательную индивидуализацию и поставить земельные участки на соответствующий государственный учет, создает правовую определенность в отношениях по использованию заинтересованными лицами земельных участков.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

На основании статьи 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество определяется как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на

недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Согласно части 5 указанной статьи государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.12.2023 № КУВИ-001/2023-286186010 на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003477:38 имеется нежилое здание с кадастровым номером 61:58:0000000:14524 площадью 31 250,7 кв. м, состоящее из следующих помещений: 61:58:0000000:44980; 61:58:0000000:44981; 61:58:0003477:832; 61:58:0003477:834 (т. 3, л. д. 37).

Согласно выписке из ЕГРН от 21.12.2023 № КУВИ-001/2023-286188170 на земельном участке с кадастровым номером также находится нежилое здание с кадастровым номером 61:58:0003477:201 площадью 1070,7 кв. м, собственником которого является ФИО1, право собственности зарегистрировано 14.10.2022 (т. 3, л. д. 56).

В описательной части дополнительного экспертного заключения от 31.07.2024 эксперт констатирует, что по сведениям из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003477:38 общей площадью 107 317 кв. м находится одноэтажное здание – производственный цех с кадастровым номером 61:58:0003477:201 площадью 1070,7 кв. м; а также производственный цех с кадастровым номером 61:58:0000000:14524 площадью 31 250,7 кв. м. Данное здание согласно выписке из ЕГРН состоит из нескольких помещений 61:58:0000000:44980 площадью 10 595,1 кв. м (снято с кадастрового учета); 61:58:0000000:44981 площадью 21 796,1 кв. м (снято с кадастрового учета); 61:58:0003477:832 площадью 29 204,5 кв. м; 61:58:0003477:834 – 8330,1 кв. м. Сумма площадей помещений, входящих в здание с кадастровым номером 61:58:0000000:14524 площадью 31 250,7 кв. м, составляет 69 334,2 кв. м (т. 5, л. д. 111). При этом при расчете площади земельного участка, подлежащего предоставлению ФИО1, эксперт применяет формулу, исходя из площадей двух нежилых зданий – производственных цехов: с кадастровым номером 61:58:0003477:201 площадью 1070,7 кв. м и 61:58:0000000:14524 площадью 31 250,7 кв. м, которая составляет в сумме 32 321,4 кв. м, то есть без учета площадей помещений, находящихся в собственности иных землепользователей (т. 5, л. д. 117), при том, что площади нежилых помещений с кадастровыми номерами 61:58:0000000:44980; 61:58:0000000:44981; 61:58:0003477:832 и 61:58:0003477:834 приведены в выписке из ЕГРН (приложении к дополнительному экспертному заключению – т. 5, л. д. 147).

Таким образом, подход, использованный экспертом при определении площади выделяемого ФИО1 земельного участка, не может быть признан правомерным по смыслу статей 273 и 552 Гражданского кодекса, статьи 39.20 Земельного кодекса. В рассматриваемом случае справедливым было бы определить площадь земельного участка с кадастровым 61:58:0003477:38, причитающуюся на 1 кв. м помещений (исходя из суммы площадей всех помещений), после чего произвести расчет площади земельного участка, необходимой для использования здания цеха (61:58:0003477:201) площадью 1070,7 кв. м, принадлежащего ФИО1, путем произведения, полученного при расчете, удельного показателя на площадь помещения истца (1070,7 кв. м).

Следует также отметить, что в материалах дела имеется соглашение о порядке пользования земельным участком от 20.01.2017 между ООО «Стройкомплекс "Брик"», ООО «ПромПлощадкаЮг», ФИО10 и ФИО11, которым определены доли в аренде земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003477:38 общей площадью 107 317 кв. м; на долю правопредшественника истца приходится 1473,75 кв. м (т. 5, л. д. 3).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку выводы, содержащиеся в обжалованных судебных актах, основаны на экспертном заключении, которое противоречит имеющимся в деле доказательствам, решение и апелляционное постановление подлежат отмене в части удовлетворения иска, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствующей части (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

Суд кассационной инстанции отмечает, что для правильного разрешения настоящего спора суду следовало определить наиболее оптимальный вариант раздела земельного участка 61:58:0003477:38 общей площадью 107 317 кв. м (при возможности), учитывающий интересы всех собственников недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, с соблюдением действующих градостроительных норм и правил, правильно рассчитать долю ФИО1 в земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003477:38.

Таким образом, при новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, рассмотреть вопрос о проведении по делу дополнительной экспертизы, поставив вопросы, касающиеся раздела земельного участка на основании актуальных сведений ЕГРН либо самостоятельно на основе уже имеющихся данных и заключений произвести правильный расчет площади выделяемого истцу земельного участка; дать оценку всем доводам сторон; вынести законный и обоснованный судебный акт.

В части отказа в удовлетворении исковых требований и прекращения производства по делу судебные акты надлежит оставить без изменения, поскольку кассационный суд поддерживает выводы судов в соответствующей части.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области 12.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2025 в части удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отменить. В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области 12.12.2024, дополнительное решение от 27.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2025 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Сидорова

Судьи В.А. Анциферов М.Н. Малыхина