Решение от 19 апреля 2018 г. по делу № А41-15483/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-15483/17
20 апреля 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 18 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Государственной компании «Российские автомобильные дороги» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 14.08.2009, юридический адрес: 127006, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «ВЭЛКОМ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 15.05.2007, юридический адрес: 143345, Московская область, Наро-Фоминский район, рабочий <...>)

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, <...>); Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра») (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 26.04.2001, юридический адрес: 107078, <...>), в лице филиала по Московской области (адрес: 143026, <...>)

об изъятии для государственных нужд земельного участка и хозблока с кадастровым (условным) номером 50-50/026-50/026/003/2015-2312 с предоставлением возмещения за изымаемые объекты

при участии представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Государственная компания «Российские автомобильные дороги» (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ВЭЛКОМ» (далее – ООО «ВЭЛКОМ», общество, ответчик), в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ, просит суд:

1) изъять у ответчика для государственных нужд:

- земельный участок, площадью 178 кв.м, с кадастровым номером 50:26:0120101:2230, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «для размещения автостоянки с пунктом автомойки, шиномонтажа и кафе», расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Софьино;

- хозблок, общей площадью 720 кв.м, 2 этажа, кадастровый (условный) номер 50-50/026-50/026/003/2015-2312, расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Софьино;

2) за изымаемые для государственных нужд Российской Федерации объекты недвижимости ООО «ВЭКОМ» предоставить возмещение в размере 684 000 рублей, в том числе: рыночная стоимость земельного участка 640 000 рублей; убытки, связанные с регистрацией прав на земельный участок 44 000 рублей.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Московской области.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ФГБУ ««ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представители истца исковые требования просили удовлетворить в полном объеме, по основаниям, содержащимся в исковом заявлении (Т. 1 л.д. 4 – 7), пояснениях истца (Т. 4 л.д. 62 – 64) указывая при этом на то, что истцом не оспариваются результаты судебных экспертиз, проведенных в рамках настоящего дела в части определения рыночной стоимости хозблока (по результатам первой экспертизы) и земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2230, а также земельного участка общей площадью 333 кв.м, являющегося составной частью земельного участка с кадастровым номером 50:26:180101:50, на котором располагается хозблок; определения убытков, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом представители истца просили суд не принимать во внимание выводы экспертов по второй экспертизе по определению упущенной выгоды в размере 5 269 766 рублей и убытков в виде услуг риэлторов в размере 500 000 рублей. Также представители истца признали факт того, что в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка и хозблока у ответчика возникнут убытки, связанные с перекладкой инженерных коммуникаций (наземной тепловой сети), в связи с чем ими не оспаривается расчет размера убытков, вязанных с переносом тепловой сети, предоставленный ответчиком в размере 2 861 264 рублей.

Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований с учетом принятых уточнений в части определения размера возмещения, просили суд установить размер возмещения с учетом результатов второй экспертизы (с учетом стоимости хозблока и упущенной выгоды), а также указывали на то, что в случае изъятия хозблока необходимо изъять и земельный участок, расположенный под ним.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действующей с 1 апреля 2015 г., изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Согласно п.2 ст. 56.2 Земельного кодекса РФ, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения. Исполнительные органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают также решения об изъятии земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения.

Согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практике по гражданским делам связанным с изъятием для государственных и муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 года, статьей 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд не только по инициативе уполномоченных федеральных органов государственной власти, исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, но и по ходатайству организаций, перечисленных в пункте 1 указанной нормы. Перечень таких организаций утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2015 г. № 442.

Кроме того, с ходатайством об изъятии в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 56.4 Земельного кодекса РФ, вправе обратиться орган государственной власти, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также - решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.

Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (пункт 2 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 4 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ, в решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. В случае, если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, поданного лицом, указанным в статье 56.4 настоящего Кодекса, в решении об изъятии указывается это лицо. В решении об изъятии указываются сооружения, изъятие которых в соответствии с гражданским законодательством не осуществляется, а также сервитуты, которые установлены в отношении изымаемых земельных участков и которые сохраняются.

К решению об изъятии прилагается схема расположения земельного участка, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование таких земельных участков. В этом случае решение об изъятии должно содержать указание на утверждение схемы расположения земельного участка (пункт 5 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ).

Исходя из смысла пункта 6 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ, в том случае, если правообладатель земельного участка не согласен со схемой расположения земельного участка, подлежащего изъятию, то орган местного самоуправления или орган исполнительной власти, принявшие решение об изъятии имеют право утвердить иной вариант схемы расположения земельного участка.

Пунктом 7 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ установлено, что решение об изъятии не может быть принято в случае, если:

- земельные участки являются выморочным имуществом и на таких земельных участках отсутствуют объекты недвижимого имущества, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц;

- земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на таких земельных участках отсутствуют объекты недвижимого имущества, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц;

- земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на таких земельных участках расположены объекты недвижимого имущества, которые являются выморочным или бесхозяйным имуществом.

В соответствии с пунктом 10 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, обязаны в том числе, в течение 10 дней со дня принятия решения направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при отсутствии указанных адресов по почтовым адресам правообладателей изымаемой недвижимости, указанным в государственном кадастре недвижимости. В случае, если в связи с изъятием земельных участков изъятию подлежат расположенные на них здания, сооружения, находящиеся в них помещения, копия решения об изъятии направляется также по месту нахождения таких зданий, сооружений, помещений. Если правообладатель изымаемой недвижимости сообщил адрес для связи в виде электронной почты, ему также отправляется копия решения об изъятии в электронной форме. В отсутствие сведений об адресах, указанных в настоящем пункте, копия решения об изъятии по указанным адресам не направляется.

Согласно пункту 13 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.

В пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа (статьи 49, 63 Земельного кодекса РФ и статья 279 Гражданского кодекса РФ), арбитражным судам следует иметь в виду, что принудительное изъятие земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.

В силу положений пункта 2 статьи 55 Земельного кодекса РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В соответствии с пунктом 6 статьи 279 Гражданского кодекса РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Согласно пункту 4 статьи 57 Гражданского кодекса РФ при расчетах размеров возмещения убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.

Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

В соответствии с пунктом 4 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы:

1) кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением об изъятии недвижимости, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства (если сведения о таких зданиях, сооружениях, помещениях в них, объектах незавершенного строительства внесены в государственный кадастр недвижимости);

2) отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

3) отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества.

Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии (пункт 2 статьи 282 Гражданского кодекса РФ, пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.03.2016 года Росавтодором издано распоряжение № 368-р "Об изъятии для нужд Российской Федерации объектов недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта «Строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги (с последующей эксплуатацией на платной основе), Московская область, пусковой комплекс № 5» (Т. 1 л.д. 11 – 13).

В соответствии с приложением к указанному распоряжению изъятию подлежали, в том числе земельный участок с кадастровым номером 50:26:0120101:2230 и хозблок, общей площадью 720 кв.м, принадлежащие на праве собственности ООО «ВЭЛКОМ», что подтверждается выписками из ЕГРН (Т. 1 л.д. 16, 22, Т. 1 л.д. 129 – 134, Т. 6 л.д. 44 - 69).

Земельный участок с кадастровым номером 50:26:0120101:2230 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:50, принадлежащего на праве собственности ответчику, что подтверждается копией дела правоустанавливающих документов и выпиской из ЕГРН (Т. 1 л.д. 142 – 150, Т. 2 л.д. 1 – 150, Т. 3 л.д. 1 – 44).

В соответствии со статьей 63 Земельного кодекса РФ, во исполнение пункта 3 статьи 279 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка был извещен о предстоящем изъятия объектов недвижимого имущества, что подтверждается уведомлением о предстоящем изъятии (Т. 1 л.д. 23 - 26).

Также истцом обществу в связи с предстоящим изъятием объектов недвижимого имущества были представлены следующие документы:

- проект Соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд № 12-М5.ИЗ/2016 (Т. 1 л.д. 29 -32);

- материалы по определению размера возмещения - Отчет об оценке рыночной стоимости №№ 12/Ц-22/О-2/3(54) от 25.09.2016 года, выполненный ООО "Центр по оценке собственности, инвестиционных рисков ЭКСПЕРТИЗА" (Т. 1 л.д. 27).

В связи с тем, что в досудебном порядке ответчик не подписал соглашение об изъятии объектов недвижимого имущества для государственных нужд, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ, предусматривает, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При этом под равноценным возмещением следует понимать выкупную цену земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ и пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (вопрос 7).

Истец, обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, просил установить размер возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и убытков, связанных с осуществлением регистрационных действий. При этом истец указывал на то, что поскольку размещение хозблока на земельном участке с кадастровым номером 50:26:0120101:2230, имеющего вид разрешенного использования: «для размещения автостоянки с пунктом автомойки, шиномонтажа и кафе», противоречит целевому назначению земельного участка, то стоимость изымаемого хозблока не подлежит возмещению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ, в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Действительно, согласно пункту 8 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ при определении размера возмещения не подлежат учету объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов (в том числе в результате реконструкции), произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком;

Земельный участок с кадастровым номером 50:26:0120101:2230, имеет вид разрешенного использования: «для размещения автостоянки с пунктом автомойки, шиномонтажа и кафе».

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Во исполнение указанной нормы Министерством экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 года № 540 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Указанный Классификатор не содержит такого вида разрешенного использования как - «для размещения автостоянки с пунктом автомойки, шиномонтажа и кафе», между тем в данном классификаторе содержится такой вид разрешенного использования как - «Объекты придорожного сервиса» (код 4.9.1), по своему содержанию аналогичный виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:26:0120101:2230.

При этом в соответствии с видом разрешенного использования «Объекты придорожного сервиса» на земельном участке возможно размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса; предоставление гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса; размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса.

В данном случае размещение хозблока на земельном участке, предназначенном для эксплуатации объектов придорожного сервиса, в том числе в целях предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, не противоречит виду разрешенного земельного участка, подлежащего изъятию. Фактическое использование объекта недвижимости на момент его изъятия по смыслу пункта 8 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ, в данном случае не имеет правового значения.

При таких обстоятельствах, учитывая, что хозблок указан в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, подлежащего изъятию для государственных нужд, в распоряжении Росавтодора, суд считает, что в связи с изъятием указанного объекта недвижимого имущества его собственник вправе рассчитывать на получение равноценного возмещения.

Ответчик, возражая против суммы возмещения, указанной в просительной части искового заявления представил в материалы дела Отчет № 11/03-17, подготовленный ООО «ФинансКапитьал», согласно которому стоимость возмещения составляет 60 971 000 рублей (Т. 3 л.д. 45 – 150, Т. 4 л.д. 1 – 31).

Согласно п. 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015), при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Определением Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2017 года по делу № А41-15483/17 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ИОЛА. Объективная оценка» (Т. 4 л.д. 83 – 84).

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить размер возмещения (рыночная стоимость, убытки, причиненные изъятием объектов недвижимости и упущенную выгоду) в связи с изъятием, принадлежащих Обществу с ограниченной ответственностью «ВЭЛКОМ» объектов недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:50 и хозблока с кадастровым (условным) номером 50-50/026-50/026/003/2015-2312 - на основании распоряжения Федерального дорожного агентства от 15.03.2016 года № 368-р с учетом особенностей, предусмотренных статьей 56.8 Земельного кодекса РФ.

05 июня 2017 года в Арбитражный суд Московской области поступило заключение эксперта № СЭ-125/2017 от 01.06.2017 г. (Т. 4 л.д. 102 – 150, Т. 5 л.д. 1 – 45).

При этом в ходе проведения экспертизы, экспертом было установлено, что хозблок, подлежащий изъятию, частично располагается на изымаемом земельном участке с кадастровым номером 50:26:0120101:2230, а частично на земельном участке с кадастровым номером 50:26:0180101:2229 (предыдущий кадастровый номер 50:26:0180101:50).

Согласно заключению эксперта, эксперт пришел к выводу, что размер возмещения (рыночная стоимость, убытки, причиненные изъятием объектов недвижимости и упущенная выгода) в связи с изъятием, принадлежащих Обществу с ограниченной ответственностью «ВЭЛКЛМ» объектов недвижимого имущества, составляет: 11 992 009 рублей, в том числе:

- рыночная стоимость земельного участка, подлежащего изъятию с кадастровым номером 50:26:0120101:2230, 680 789 рублей;

- рыночная стоимость хозблока (с учетом стоимости земельного участка под ним) – 11 267 220 рублей, в том числе рыночная стоимость самого хозблока – 8 419 907 рублей и 2 214 478 – рыночная стоимость земельного участка под ним;

- 44 000 рублей величина убытков, связанных с изъятием земельного участка и упущенная выгода.

Поскольку в ходе проведения судебной экспертизы было установлено, что холзблок расположен на двух земельных участках, а часть границ земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:50, на которой расположен объект недвижимого имущества не была определена, учитывая, что данные обстоятельства существенно повлияют на возмещение, в том числе на стоимость изымаемого имущества, размер убытков и упущенную выгоду, суд определил назначить по делу дополнительную экспертизу.

При этом судом были приняты доводы эксперта по первой экспертизе о том, что рыночная стоимость хозблока, подлежащего изъятию составляет 8 419 907 рублей.

Замечания представителей ООО «ВЭЛКОМ» на экспертное заключение в части определения рыночной стоимости хозблока были направлены на несогласие с выводами эксперта, но не свидетельствовали о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, и наличии противоречий в выводах эксперта.

Определением Арбитражного суда Московской области от 06 сентября 2017 года по делу № А41-15483/17 назначена новая судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Центр инжиниринговых услуг и технической экспертизы» (Т. 6 л.д. 31 – 32).

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

- определить площадь и установить границы с приложением графического материала части земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2229 (предыдущий кадастровый номер 50:26:0180101:50), расположенную под Хозблоком с кадастровым (условным) номером 50-50/026-50/026/003/2015-2312, принадлежащим на праве собственности ООО «ВЭЛКОМ»;

- определить размер возмещения (рыночная стоимость, убытки, причиненные изъятием объектов недвижимости и упущенную) в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2230 и земельного участка, площадь и границы которого будут определены экспертом при ответе на первый вопрос с учетом особенностей, предусмотренных статьей 56.8 Земельного кодекса РФ;

- определить размер упущенной выгоды в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2230 и земельного участка, площадь и границы которого будут определены экспертом при ответе на первый вопрос, и хозблока с кадастровым (условным) номером 50-50/026-50/026/003/2015-2312 с учетом особенностей, предусмотренных статьей 56.8 Земельного кодекса РФ;

- определить возможность использования земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2229 за вычетом площади, установленной при ответе на первый вопрос, в соответствии с целевым назначением земельного участка.

13 февраля 2018 года в Арбитражный суд Московской области поступило заключение эксперта № 013/СТЭ-18 (Т. 6 л.д. 125 – 150, Т. 7 л.д. 1 – 150, Т. 8 л.д. 1 - 77).

При ответе на поставленные судом вопросы, эксперты пришли к следующим выводам.

По первому вопросу, эксперты установили площадь и границы части земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2229 (предыдущий кадастровый номер 50:26:0180101:50), расположенную под Хозблоком с кадастровым (условным) номером 50-50/026-50/026/003/2015-2312, принадлежащим на праве собственности ООО «ВЭЛКОМ». Площадь составила 333 кв.м. Экспертами также определены координаты данного земельного участка:

Каталог координат поворотных точек, длин, дирекционных углов (система координат МСК-50)

Номер точки

Х (м)

Y (м)

Горизонтальное проложение (м)

1
44228,31

2156777,47

10,30

2
442234,99

2156769,63

14,66

3
442246,06

2156779,24

17,54

4
442257,04

2156792,92

4,13

5
442257,25

2156797,04

3,46

6
442258,72

2156800,17

1,74

7
442260,00

2156801,35

2,72

8
442258,23

2156803,42

39,61

1
442228,31

2156777,47

При ответе на второй вопрос эксперты определили, что стоимость возмещения составляет:

- 517 008 рублей рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2230;

- 966 699 рублей рыночная стоимость земельного участка общей площадью 333 кв.м, являющегося составной частью земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2229 (предыдущий кадастровый номер 50:26:0180101:50);

- 44 000 рублей убытки, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- 5 269 766 рублей размер упущенной выгоды;

- 500 000 рублей убытки, связанные с услугами риэлторов.

Также экспертами определена рыночная стоимость хозблока в размере 19 868 485 рублей.

При ответе на четвертый вопрос, эксперты указали, что использование исследуемого земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2229 (предыдущий кадастровый номер 50:26:0180101:50) за вычетом площади, установленной при ответе на первый вопрос, в соответствии с целевым назначением земельного участка, возможно.

Судом заключение эксперта по определению рыночной стоимости хозблока не принимается во внимание, поскольку указанный вопрос перед экспертами не ставился, а рыночная стоимость хозблока была определена при проведении первой экспертизы и принята судом.

Также судом не принимаются во внимание выводы экспертов о том, что размер упущенной выгоды составляет 5 269 766 рублей по следующим основаниям.

Определяя размер упущенной выгоды, эксперты исходили из того, что Между ООО «ВЭЛКОМ» и ИП ФИО2 01.02.2016 года заключен Договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым в аренду предпринимателю предоставлен хозблок площадью 720 кв.м, за плату в размере 720 000 рублей в месяц (Т. 5 л.д. 53 – 58).

При этом срок действия Договора аренды дополнительным соглашением от 30.12.2016 года продлен до 30.11.2017 года (Т. 5 л.д. 60 – 61).

Между тем в материалах дела отсутствуют документы о том, что Договор аренды продлен на новый срок, как и нет документов, свидетельствующих о том, что в течение действия указанного договора аренды предпринимателем вносились указанные платежи в счет арендной платы, в то время как определением Арбитражного суда Московской области от 28.11.2017 года ответчику предлагалось представить документы бухгалтерской отчетности.

В данном случае выводы эксперта о возникновении у ответчика упущенной выгоды в размере 5 269 766 рублей носят предположительный характер и не подтверждаются доказательствами, имеющимися в материалах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Не могут быть также приняты во внимание выводы экспертов о том, что у общества в связи изъятием земельного участка и здания возникнут убытки в связи с необходимостью обращения к услугам риэлторов в размере 500 000 рублей. В данном случае не установлен факт того, что ответчик будет вынужден обратиться к услугам риэлторов, поскольку при ответе на четвертый вопрос эксперты пришли к выводу, что использование земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2229 (предыдущий кадастровый номер 50:26:0180101:50) за вычетом площади, подлежащей изъятию, возможно по целевому назначению.

В остальной части выводы экспертов судом принимаются, сторонами указанные выводы не оспорены

При этом при проведении второй экспертизы, экспертами было установлено, что в связи с изъятием здания, ответчику необходимо будет провести работы по переносу наземной тепловой сети, через которую осуществляется теплоснабжение бытового здания литер «А,А1,а». Однако, поскольку перед экспертами вопрос судом по стоимости переноса теплотрассы не ставился, эксперты не определили стоимость работ, связанную с переносом тепловой трассы.

Ответчик представил в материалы дела документы, в соответствии с которыми работы по проектированию и переносу тепловой трассы составят 2 861 264 рубля (Т. 8 л.д. 109 – 136).

В судебном заседании представители истца, изучив представленные документы и экспертное заключение, согласились с тем, что в случае изъятия хозблока необходимо будет провести работы по проектированию и переносу тепловой трассы, указав, что они не оспаривают стоимость по данным работам, в соответствии с расчетом представленным ответчиком.

При таких обстоятельствах судом принимаются во внимание расчеты представленные ответчиком по стоимости проектирования и переноса инженерных коммуникаций (наземной тепловой сети).

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что изымаемый хозблок располагается частично на земельном участке с кадастровым номером 50:26:0180101:2229, который не указан в качестве объекта недвижимого имущества, подлежащего изъятию в распоряжении Росавтодора от 15.03.2016 года, судом предлагалось истцу уточнить исковые требования в части указания объектов недвижимого имущества, подлежащего изъятию.

Представители истца от уточнения исковых требований отказались и просили суд рассмотреть дело по заявленным требованиям.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

- отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

- отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Следовательно, застроенный земельный участок, либо его часть имеет только одно потребительское и функциональное назначение - места расположения здания или сооружения, в связи с чем, невозможно по-разному определять правовую судьбу здания и земельного участка под ним.

При таких обстоятельствах суд считает, что поскольку истец просит изъять для государственных нужд объект недвижимого имущества – хозблок без земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимого имущества; учитывая, что хозблок указан в качестве объекта, подлежащего изъятию, в распоряжении Росавтодора; принимая во внимание единство судьбы здания и земельного участка, суд считает необходимым изъять для государственных нужд, наряду с земельным участком с кадастровым номером 50:26:0180101:2230 также земельный участок площадью 333 кв.м, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2229 (предыдущий кадастровый номер 50:26:180101:50), на котором расположено здание, в координатах, определенных при проведении экспертизы.

На основании изложенного суд считает необходимым исковые требования в части изъятия объектов недвижимого имущества удовлетворить и изъять для государственных нужд у Общества с ограниченной ответственностью «ВЭЛКОМ» следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 50:26:0180101:2230, площадью 178 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «для размещения автостоянки с пунктом автомойки, шиномонтажа и кафе», местоположение: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Софьино;

- хозблок, нежилое здание, общей площадью 720 кв.м, местоположение: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Софьино;

- земельный участок общей площадью 333 кв.м, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2229 (предыдущий кадастровый номер 50:26:180101:50), в следующих координатах:

Каталог координат поворотных точек, длин, дирекционных углов (система координат МСК-50)

Номер точки

Х (м)

Y (м)

Горизонтальное проложение (м)

1
44228,31

2156777,47

10,30

2
442234,99

2156769,63

14,66

3
442246,06

2156779,24

17,54

4
442257,04

2156792,92

4,13

5
442257,25

2156797,04

3,46

6
442258,72

2156800,17

1,74

7
442260,00

2156801,35

2,72

8
442258,23

2156803,42

39,61

1
442228,31

2156777,47

Исковые требования в части установления стоимости возмещения в размере 684 000 рублей, принимая во внимание выводы, содержащиеся в судебных экспертизах, проведенных при рассмотрении настоящего дела, удовлетворению не подлежат.

При этом суд считает необходимым установить размер возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества в размере 12 808 878 рублей, в том числе:

- 8 419 907 рублей рыночная стоимость хозблока;

- 517 008 рублей рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2230;

- 966 699 рублей рыночная стоимость земельного участка общей площадью 333 кв.м, являющегося составной частью земельного участка с кадастровым номером 50:26:180101:50;

- 44 000 рублей убытки, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- 2 861 264 рублей убытки, связанные с перекладкой инженерных коммуникаций (тепловой сети).

Как указывалось ранее, в рамках настоящего дела было проведено две судебных экспертизы, общей стоимостью 155 000 рублей, из которых 100 000 рублей не депозитный счет Арбитражного суда Московской области были перечислены ответчиком и 55 000 рублей истцом.

Согласно п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 АПК РФ). Вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении (статья 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 106 и 109 АПК РФ услуги экспертов оплачиваются им после выполнения соответствующего задания, а сумма вознаграждения относится к судебным издержкам, распределение которых между сторонами осуществляется по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

Согласно пункту 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении:

- иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда);

- иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения);

- требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ);

- требования, подлежащего рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ, за исключением требований о взыскании обязательных платежей и санкций (часть 1 статьи 111 указанного кодекса).

Вместе с тем правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек применяется по экономическим спорам, возникающим из публичных правоотношений, связанным с оспариванием ненормативных правовых актов налоговых, таможенных и иных органов, если принятие таких актов возлагает имущественную обязанность на заявителя (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

В рамках настоящего дела судебные экспертизы проводились в целях определения размера возмещения; в целях определения границ земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2229 (предыдущий кадастровый номер 50:26:0180101:50), необходимых для использования здания, подлежащего изъятию; а также в целях установления возможности использования земельного участка, оставшегося после изъятия в собственности у общества.

В данном случае, исходя из пропорционального распределения судебных издержек, связанных с проведением экспертизы, учитывая, что судом при вынесении решения были учтены результаты экспертизы по определению границ земельного участка площадью 333 кв.м, а также стоимость возмещения, определенная экспертами, которая на более чем 90% превышает стоимость возмещения, заявленную истцом, суд считает, что расходы по проведению экспертизы в размере равном 85% от общей стоимости экспертиз подлежат возмещению истцом.

При таких обстоятельствах с Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ВЭЛКОМ» подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в размере 77 500 рублей 9с учетом того, что 55 000 рублей ранее истцом были перечислены на депозитный счет Арбитражного суда Московской области).

При подаче иска истец был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, следовательно, в связи с удовлетворением иска, государственная пошлина в размере 6000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Государственной компании «Российские автомобильные дороги» удовлетворить частично.

Изъять для государственных нужд у Общества с ограниченной ответственностью «ВЭЛКОМ» следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 50:26:0180101:2230, площадью 178 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «для размещения автостоянки с пунктом автомойки, шиномонтажа и кафе», местоположение: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Софьино;

- хозблок, нежилое здание, общей площадью 720 кв.м, местоположение: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Софьино;

- земельный участок общей площадью 333 кв.м, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2229 (предыдущий кадастровый номер 50:26:180101:50), в следующих координатах:

Каталог координат поворотных точек, длин, дирекционных углов (система координат МСК-50)

Номер точки

Х (м)

Y (м)

Горизонтальное проложение (м)

1
44228,31

2156777,47

10,30

2
442234,99

2156769,63

14,66

3
442246,06

2156779,24

17,54

4
442257,04

2156792,92

4,13

5
442257,25

2156797,04

3,46

6
442258,72

2156800,17

1,74

7
442260,00

2156801,35

2,72

8
442258,23

2156803,42

39,61

1
442228,31

2156777,47

В удовлетворении требований в части установления стоимости возмещения в размере 684 000 рублей отказать.

Установить возмещение за изымаемые объекты недвижимого имущества в размере 12 808 878 рублей, в том числе:

- 8 419 907 рублей рыночная стоимость хозблока;

- 517 008 рублей рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180101:2230;

- 966 699 рублей рыночная стоимость земельного участка общей площадью 333 кв.м, являющегося составной частью земельного участка с кадастровым номером 50:26:180101:50;

- 44 000 рублей убытки, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- 2 861 264 рублей убытки, связанные с перекладкой инженерных коммуникаций (тепловой сети).

Взыскать с Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ВЭЛКОМ» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 77 500 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВЭЛКОМ» в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш. Бирюков