Решение от 13 февраля 2024 г. по делу № А32-26735/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32

www.krasnodar.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-26735/2023
г. Краснодар
13 февраля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 12.02.2024г.

Полный текст решения изготовлен 13.02.2024г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сербиным С.Н.


рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Самбо2000», г. Геленджик

к АО «Мехколонна», г. Геленджик

о приведении объекта в первоначальное состояние


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности;

от ответчика: не явился, извещен.



установил:

ООО «Самбо2000» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к АО «Мехколонна» (далее – мехколонна), согласно которого просит:

признать незаконным возведенный мансардный этаж на объекте с кадастровым номером 23:40:0411006:172, расположенном по адресу: г. Геленджик, Южная промышленная зона, 3;

обязать ответчика привести нежилое помещение с кадастровым номером 23:40:0411006:172, состоящее из 1 и 2 этажа, общей площадью 1206, 2 кв. м в первоначальное состояние.

Требования мотивированы проведением реконструкции спорного объекта в отсутствие разрешительной документации.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и мете рассмотрения дела надлежащим образом уведомлен.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании объявлен перерыв до 12.02.2024 до 15-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 27.02.2023 мехколонна (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя объекты недвижимости, в том числе помещение, назначение – нежилое, площадью 1206, 2 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0411006:172, тип этажа: Этаж № 1, Этаж № 2 по адресу: <...>, 21-61.

На основании указанного договора купли-продажи 07.03.2023 в ЕГРН внесена запись о праве собственности ООО «Самбо2000» на помещение с кадастровым номером 23:40:0411006:172.

В ходе проведенного сторонами 06.07.2023 совместного осмотра объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 23:40:0411006:172 установлено, что данное помещение не соответствует основным характеристикам, указанным в правоустанавливающих документах – имеет самовольно возведенный мансардный 3-й этаж, на который отсутствует разрешительная документация. В отсутствие разрешительной документации незаконно увеличена площадь нежилого помещения.

Истец, ссылаясь на самовольную реконструкцию ответчиком спорного нежилого помещения, обратился в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

Исходя из правовой природы отношений, к возникшему спору подлежат применению нормы главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

На основании пункта 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2 статьи 469 ГК РФ).

Кроме того, в пунктах 4 и 5 указанной нормы определено, что, если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям. По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В пункте 1 статьи 475 ГК РФ установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

В соответствии со статьями 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В случае, если покупатель предъявляет требования, связанные с качеством товара, то в отношении продавца действует так называемая презумпция невиновности, поскольку при предъявлении таких требований покупатель обязан доказать, что недостатки качества товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до такой передачи. Если недостатки качества не имели место по причинам неправильной эксплуатации, действий самого покупателя, направленных на причинение вреда качеству товара, то необходимо доказать тот факт, что недостатки качества товара возникли по вине продавца и по тем причинам, за которые отвечает продавец.

Учитывая возникший между сторонами спор относительно качества переданного по договору купли-продажи объекта недвижимости, определением суда от 10.07.2023 по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Новотех».

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Каковы технические характеристики спорного объекта – нежилого помещения с кадастровым номером 23:40:0411006:172, расположенного по адресу: <...> км, пом. 1-15; 21-61?

2) Соответствует ли спорный объект технической документации? Если не соответствует, то в чем выражается несоответствие? Если объект не соответствует технической документации, в результате произведения каких работ изменился объект?

3) Являются ли указанные работы реконструкцией, капитальным ремонтом, перепланировкой?

4) Какие работы необходимо произвести для приведения объекта в соответствие с технической документацией?

5) Соответствует ли спорный объект строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки?

6) Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровья граждан?

В комплексном заключении от 13.12.2023 № 132/2023 эксперты пришли к следующим выводам:

1) Установлены следующие технические характеристики исследуемых помещений:

Наименование – нежилые помещения с гибким функциональным назначением – группа общественных помещений в структуре здания без предварительно установленного функционального деления;

Количество этажей – 3/3;

Год постройки 1 и 2 этажей – 1996;

Год постройки мансардного этажа – не указан;

Кадастровый номер земельного участка – 23:40:0411006:32;

Площадь помещений: 1 этаж – 699, 9 кв. м; 2 этаж – 660,1 кв. м; 3 мансардный этаж – 755, 2 кв. м;

Общая площадь помещений по приказу Минэкономразвития от 23.10.2020 № П/0393 – 2299, 7 кв. м;

Высота: 1 этаж – 3,05 м; 2 этаж – 2,85 м; 3 (мансардный) этаж – 2,73 и 2, 36 м;

Высота здания – 11,0 м;

Основание фундаментов – суглинки, мергели;

Фундамент – бутовый;

Стены и перегородки: 1 и 2 этажи – кирпичные; 3 (мансардный) этаж – деревянный каркас, обшит ОСБ панелями с утеплителем; фасад обшит металлопрофилем;

Перекрытие/покрытие – 1, 2 этажи – сборные, ж/б; 3 (мансардный) – деревянные;

Конструкция кровли – металлопрофиль;

Окна, двери – металлопластиковые;

Лестница – внутренняя – сборная ж/б с 1 на 2 этаж – проступь ступени – 0,15 м; длина ступени – 0,29 м; ширина – 1,35 м; высота перил – 1,1 м; 3 этаж – лестница ж/б, пом. 80: 0,19, 0,31, 2,06 – без перил;

Полы – линолеум, плитка;

Наружная отделка – штукатурка, окраска;

Внутренняя отделка – обои, штукатурка, окраска, потолок – плитка из пенопласта, натяжные потолки;

Конструктивная схема – несущие стены из кирпича и деревянного каркаса, опирающиеся на бутовый фундамент глубиной заложения 1 м. Перекрытие – сборное ж/б (в уровне 3 – мансардного этажа). Пространственная жесткость здания обеспечивается совместной работой несущих вертикальных и горизонтальных элементов.

2) Спорный объект не соответствует технической документации (данные о несоответствии приведены в таблице № 3).

Изменения объекта исследования и его несоответствие технической документации произошли в результате проведения следующих работ:

Изменение планировочных и конструктивных решений первого и второго этажей полностью.

Демонтаж лестницы между помещениями 17 и 18 – подъем на второй этаж.

Эксперты отмечают, что в состав объекта исследования не входили помещения 16 – 20 на первом этаже. Однако над указанными помещениями в соответствии с поэтажным планом технического паспорта помещения второго этажа вошли в состав помещений 21 – 61.

Фактически на дату исследования ранее существующая лестница на второй этаж демонтирована, организовано перекрытие, то есть изменено конструктивное решение на первом и втором этаже в правой части объекта исследования.

Взамен внутренней лестницы организована пожарная наружная металлическая лестница.

Дополнительно организован третий мансардный этаж.

Вход на мансардный этаж организован по наружной металлической лестнице.

За счет изменения планировочных решений первого и второго этажей, организации третьего мансардного этажа существенно увеличилась площадь и высота здания в целом.

3) На первом и втором этажах исследуемого объекта выполнена перепланировка.

Организованный мансардный третий этаж изменил параметры объекта в части высоты, количества этажей, площади, что является реконструкцией.

4) Для приведения объекта в соответствие с технической документацией необходимо демонтировать мансардный этаж, восстановить ранее существующую лестницу с правой стороны здания, которая является пожарным входом.

Учитывая, что в помещениях первого и второго этажей в составе объекта исследования выполнена перепланировка, не влияющая на несущие конструкции, приведение планировочных решений в первоначальное состояние (в соответствие с техническим паспортом) не является обязательным.

При выполнении перепланировки разрешение на ее выполнение не оформляется.

5) Спорный объект соответствует градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, правилам землепользования и застройки.

Имеются нарушения правил пожарной безопасности (деревянные конструкции мансардного этажа не обработаны огнезащитными составами для повышения пределов огнейстойкости строительных конструкций).

Имеются нарушения требований при строительстве в сейсмических районах.

В процессе реконструкции мероприятия по усилению объекта, обеспечивающие устойчивость в зоне сейсмической активности – 8 баллов не выполнены.

Необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций.

Указанные нарушения являются устранимыми.

6) Спорный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан на момент проведения экспертного осмотра.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, в предусмотренном законом порядке ответчиком заключение эксперта не оспорено, ходатайство о проведении повторной (дополнительной) экспертизы не заявлено, в связи с чем заключение строительно-технической экспертизы принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Экспертным путем установлено несоответствие спорного объекта технической документации ввиду проведения реконструкции, а также нарушение правил пожарной безопасности, что создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Кроме того, Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее – Закон № 123-ФЗ) определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям и сооружениям, производственным объектам, пожарно-технической продукции и продукции общего назначения (часть 1 статьи 1).

Положения указанного закона обязательны для исполнения при проектировании, строительстве, капитальном ремонте, реконструкции, техническом перевооружении, изменении функционального назначения, техническом обслуживании, эксплуатации и утилизации объектов защиты (пункт 1 части 2 статьи 1 Закона № 123-ФЗ).

В данном случае ответчиком не представлена разрешительная документация на проведение реконструкции спорного объекта, а экспертным путем установлено нарушение пожарных норм и правил, влекущее угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение, суд приходит к выводу о наличии недостатков в приобретенном истцом по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.02.2023 помещении с кадастровым номером 23:40:0411006:172, в связи с чем, ответчика надлежит обязать устранить их в разумный срок путем приведения спорного объекта в соответствие с технической документацией.

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершать определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

В силу пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 АПК РФ). При установлении указанного срока суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Исходя из вышеуказанных разъяснений, с учетом характера заявленного требования, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств того, что исполнение ответчиком обязательств является невозможным в силу каких-либо обстоятельств, суд считает разумным и достаточным установить срок исполнения ответчиком обязательств по приведению спорного помещения в соответствие с технической документацией в течение двух месяцев с момента вступления решения суда по данному делу в законную силу.

На основании статьи 110 АПК РФ уплату госпошлины и расходы на судебную экспертизу следует возложить на ответчика.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Обязать АО «Мехколонна», г. Геленджик (ИНН <***>) в течение 2 (двух) месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести нежилое помещение с кадастровым номером 23:40:0411006:172, состоящее из 1 и 2 этажа, общей площадью 1206, 2 кв. м в первоначальное состояние в соответствие с технической документацией.

Перечислить ООО «НовоТех», г. Новороссийск с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края 50000 руб. (платежное поручение № 3 от 06.07.2023) за проведение судебной экспертизы по следующим реквизитам:

ОКПО/ОГРН <***>/1032309099800

ИНН/КПП 2315102916/231501001

Р/с <***>

в Краснодарском отделении АО «Россельхозбанк», г. Краснодар

БИК 040349536

к/с 30101810700000000536

Взыскать с АО «Мехколонна», г. Геленджик в пользу ООО «Самбо2000», г. Геленджик 6000 руб. расходов по оплате госпошлины и 50000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Всоответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья М.В. Крылова