Решение от 12 февраля 2020 г. по делу № А28-2988/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. ФИО5, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело № А28-2988/2019
г. ФИО5
12 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 12 февраля 2020 года


Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Шмырина С.Ю.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 610000, Россия, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Интегра» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, место нахождения: 610004, Россия, <...>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 20.07.2017; о возложении на ООО «Интегра» обязанности в течение 7 дней со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок и передать его департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова по акту приема-передачи


при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2, по доверенности от 27.12.2019, диплом о высшем юридическом образовании;

ответчика – ФИО3, по доверенности от 09.01.2020,



установил:

департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Интегра» (далее – ответчик, общество, ООО «Интегра») о расторжении договора аренды земельного участка от 20.07.2017; о возложении на ООО «Интегра» обязанности в течение 7 дней со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок и передать его департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова по акту приема-передачи.

В обоснование заявленного требования истец указывает, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который не является объектом капитального строительства, полагает, что у ООО «Интегра» при заключении договора аренды отсутствовало намерение завершить строительство подземного торгового комплекса.

ООО «Интегра» в письменном отзыве на заявление и дополнениях к нему возражает против удовлетворения заявленного требования, указывает на отсутствие оснований для расторжения договора аренды; полагает, что истцом совершены действия, направленные на установление препятствий в завершении строительства, а также неоднократные отказы в выдаче разрешения на строительство подземного торгового комплекса. Ссылается на то, что истец в период действия договора аренды принимал в свою пользу арендную плату от ответчика. Решением Арбитражного суда Кировской области по делу № А28-1111/2019 отказ администрации муниципального образования «Город ФИО5» в выдаче разрешения на строительство, выраженный в письме от 27.12.2018 № 9617-19-11 признан незаконным, на администрацию муниципального образования «Город ФИО5» возложена обязанность выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства по заявлению ООО «Интегра» от 18.12.2018.

Представить истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, настаивает на их удовлетворении.

Представитель ответчика в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям отзыва.

30.03.2016 администрацией муниципального образования «Города ФИО5» взамен разрешения на строительство № RU43306000-355 от 25.12.2013 ФИО4 выдано разрешение на строительство №43-RU43306000-060-2016 подземного торгового комплекса (завершение строительства), расположенного по адресу: г. ФИО5, Ленинский район, ул. Воровского, д. 94а (кадастровый номер земельного участка 43:40:000142:124). Срок действия разрешения до 30.06.2017.

Письмом от 15.02.2017 ООО «Интегра» обратилось в департамент с просьбой заключить договор аренды земельного участка в связи со сменой собственника объекта незавершенного строительства н основании договора купли-продажи от 07.02.2017.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 10.02.2017 на основании договора купли-продажи от 07.02.2017 за ООО «Интегра» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 43:40:000142:7534), расположенный по адресу: г. ФИО5, Ленинский район, ул. Воровского, д. 94а.

13.03.2017 ООО «Интегра» и ООО «Участок Капитального Ремонта-1» заключен договор подряда на выполнение комплекса работ по строительству (по завершению строительства и достройки объекта незавершенного строительства).

Письмом от 19.04.2017 общество сообщило департаменту о проведении работ по установке забора; по выносу из пятна застройки линии газопровода; по перекладке линии электрокабеля, по согласованию и получению ТУ на подключение к сетям электро-, водо-, теплоснабжения; по заключению договора с МУП «Горэлектросеть» на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям.

05.05.2017 обществом и ООО «Прогресс» заключен договор № 1/05 на поставку продукции.

14.06.2017 обществом и ООО «Участок Капитального Ремонта-1» заключен договор подряда на выполнение работ по монтажу фундаментов на объекте капитального строительства. Составлена локальная смета № 1 на работы нулевого цикла, справка о стоимости выполненных работ и затрат от 26.06.2017 № 1, акт о приемке выполненных работ от 26.06.2017 № 1.

По заказу ООО «Интегра» в 2018 оду ООО «Тайм-Проект» подготовило проектную документацию по объекту: «Завершение незавершенного строительства подземного торгового комплекса по адресу: <...>».

Между департаментом и ООО «Интегра» заключен договор аренды земельного участка от 20.07.2017 № 69922, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 43:40:000142:124, расположенный по адресу: <...> предоставляется для завершения строительства (подземного торгового комплекса) (пункт 1.4 договора аренды от 20.07.2017 № 69922).

Согласно пункту 6.2 договора аренды от 20.07.2017 № 69922 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных законом, а также в случаях изъятия арендуемого земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 04.08.2017 (номер регистрации 43:40:000142:124-43/000/2017-4).

22.06.2018 департамент направил в адрес ООО «Интегра» соглашение о расторжении договора аренды в связи с неисполнением условий договора, а именно: на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства и ответчиком не получено разрешение на строительство.

ООО «Интегра» обращалось с заявлениями о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: подземный торговый комплекс; кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект капитального строительства - 43:40:000142:124, кадастровый номер реконструируемого объекта капитального строительства - 43:40:000142:7534; адрес объекта: <...>.

Администрация муниципального образования «Город ФИО5» письмами от 07.09.2018, 03.12.2018, 27.12.2018 отказала заявителю в выдаче разрешения на строительство объекта «Завершение незавершенного строительства подземного торгового комплекс» на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000142:124 по адресу: <...>.

ООО «Интегра» обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования «Город ФИО5» о признании незаконным решения от 27.12.2018 №9617-19-11 об отказе в выдаче разрешения на строительство и обязании администрации муниципального образования «Город ФИО5» выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства на основании заявления общества с ограниченной ответственностью «Интегра» от 18.12.2018 и представленных документов.

Решением от 26.08.2019 по делу № А28-1111/2019 арбитражный суд требование ООО «Интегра» удовлетворил; признал незаконным отказ администрации муниципального образования «Город ФИО5» в выдаче разрешения на строительство, выраженный в письме от 27.12.2018 № 9617-19-11, и обязал администрацию муниципального образования «Город ФИО5» выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства по заявлению ООО «Интегра» от 18.12.2018.

29.10.2019 обществу на основании решения от 26.08.2019 № А28-1111/2019 выдано разрешение на строительство №43-RU43306000-161-2019 подземного торгового комплекса (завершение строительства), расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер земельного участка 43:40:000142:124). Срок действия разрешения до 27.06.2020.

Департамент обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 20.07.2017 № 69922 и освобождении земельного участка.

Изложенные обстоятельства дела позволяют суду прийти к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из содержания статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из статьи 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 23.12.2008 № 8985/08 разъяснено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 ЗК РФ.

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В силу статей 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.

Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как следует из материалов дела, между департаментом и ООО «Интегра» заключен договор аренды земельного участка от 20.07.2017 № 69922, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 43:40:000142:124, расположенный по адресу: <...> предоставляется для завершения строительства (подземного торгового комплекса).

Земельный участок предоставлен для завершения строительства (подземного торгового комплекса) (пункт 1.4 договора аренды от 20.07.2017 № 69922).

Согласно пункту 6.2 договора аренды от 20.07.2017 № 69922 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных законом, а также в случаях изъятия арендуемого земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

В пункте 1.2 договора аренды от 20.07.2017 № 69922 указано, что общество фактически занимает земельный участок с 10.02.2017.

Пунктом 4.1 договора аренды от 20.07.2017 № 69922 согласован срок аренды с 28.06.2017 по 27.06.2020.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 04.08.2017 (номер регистрации 43:40:000142:124-43/000/2017-4).

13.03.2017 ООО «Интегра» и ООО «Участок Капитального Ремонта-1» заключен договор подряда на выполнение комплекса работ по строительству (по завершению строительства и достройки объекта незавершенного строительства).

Письмом от 19.04.2017 общество сообщило департаменту о проведении работ по установке забора; по выносу из пятна застройки линии газопровода; по перекладке линии электрокабеля, по согласованию и получению ТУ на подключение к сетям электро-, водо-, теплоснабжения; по заключению договора с МУП «Горэлектросеть» на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям.

05.05.2017 обществом и ООО «Прогресс» заключен договор № 1/05 на поставку продукции.

14.06.2017 обществом и ООО «Участок Капитального Ремонта-1» заключен договор подряда на выполнение работ по монтажу фундаментов на объекте капитального строительства. Составлена локальная смета № 1 на работы нулевого цикла, справка о стоимости выполненных работ и затрат от 26.06.2017 № 1, акт о приемке выполненных работ от 26.06.2017 № 1.

По заказу ООО «Интегра» в 2018 году ООО «Тайм-Проект» подготовило проектную документацию по объекту: «Завершение незавершенного строительства подземного торгового комплекса по адресу: <...>».

Материалы дела свидетельствуют, что ООО «Интегра» обращалось с заявлениями о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: подземный торговый комплекс; кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект капитального строительства - 43:40:000142:124, кадастровый номер реконструируемого объекта капитального строительства - 43:40:000142:7534; адрес объекта: <...>.

Администрация муниципального образования «Город ФИО5» письмами от 07.09.2018, 03.12.2018, 27.12.2018 отказала заявителю в выдаче разрешения на строительство объекта «Завершение незавершенного строительства подземного торгового комплекс» на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000142:124 по адресу: <...>.

ООО «Интегра» обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования «Город ФИО5» о признании незаконным решения от 27.12.2018 № 9617-19-11 об отказе в выдаче разрешения на строительство и обязании администрации муниципального образования «Город ФИО5» выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства на основании заявления общества с ограниченной ответственностью «Интегра» от 18.12.2018 и представленных документов.

Решением от 26.08.2019 по делу № А28-1111/2019 арбитражный суд требование ООО «Интегра» удовлетворил; признал незаконным отказ администрации муниципального образования «Город ФИО5» в выдаче разрешения на строительство, выраженный в письме от 27.12.2018 № 9617-19-11, и обязал администрацию муниципального образования «Город ФИО5» выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства по заявлению ООО «Интегра» от 18.12.2018.

29.10.2019 обществу на основании решения от 26.08.2019 № А28-1111/2019 выдано разрешение на строительство №43-RU43306000-161-2019 подземного торгового комплекса (завершение строительства), расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер земельного участка 43:40:000142:124). Срок действия разрешения до 27.06.2020.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Поскольку разрешение на строительство №43-RU43306000-161-2019 подземного торгового комплекса (завершение строительства), расположенного по адресу: <...>, выдано ООО «Интегра» 29.10.2019, общество не могло приступить к завершению незавершенного строительства подземного торгового комплекса.

При названных обстоятельствах довод истца о неиспользовании обществом земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях подлежит отклонению ввиду наличия обстоятельств, исключающих такое использование.

Учитывая изложенное, арбитражный суд полагает, что на момент направления департаментом ответчику уведомления о расторжении договора аренды, а также на момент обращения в суд с настоящим исковым заявлением, срок использования обществом земельного участка с кадастровым номером 43:40:000142:124 не истек.

Материалы дела свидетельствуют, что на момент рассмотрения арбитражным судом вышеназванных требований ООО «Интегра» не отказалось от намерений по достижению цели, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО «Интегра». Подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 43:40:000142:124. Задолженность по арендной плате у общества отсутствует.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения требований департамента о расторжении договора от 20.07.2017 № 69922 аренды земельного участка и о возложении на ООО «Интегра» обязанности освободить занимаемый земельный участок и передать его департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова по акту приема-передачи.

Госпошлина при подаче искового заявления в суд истцом в силу указаний пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не уплачивалась.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 610000, Россия, <...>) отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.



Судья С.Ю. Шмырин