Решение от 7 ноября 2022 г. по делу № А60-24259/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-24259/2022
07 ноября 2022 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2022 года. Полный текст решения изготовлен 07 ноября 2022 года.


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю. Григорьевой, при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи О.А. Мкртичян и после перерыва секретарем ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-24259/2022 по иску Заместителя прокурора Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), АО "АМОС-ГРУПП" (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительными сделок,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего требования относительно предмета спора: ФИО3, ФИО47 ГорАраикович, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ЧигаковЕвгений Викторович, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ООО СК «Луч», ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ООО «База Девелопмент»

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО39, доверенность от 06.06.2022г.;

от истца: ФИО40, доверенность от 04.10.2021г.

от ответчика: ФИО41, доверенность от 26.05.2022г. (ИП ФИО2);

от ответчика: ФИО42, доверенность от 20.01.2018г., ФИО43, доверенность от 05.10.2022г., ФИО44, доверенность от 05.10.2022г. (АО «Амос-Групп»);

от ответчика: ФИО45, доверенность от 26.11.2021г. (ТУ Росимущества СО)

от третьего лица: ФИО46, паспорт, ФИО47, паспорт

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № АЗФ-233/1022 от 26.04.2014г., договора купли-продажи земельного участка № 66-09/254 от 24.03.2021г., договора купли-продажи от 28.07.2021г., а также об истребовании из незаконного владения земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235.

Ответчики представили отзывы.

Ответчик - ТУ Росимущества в Свердловской области иск признал.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

24.06.2014г. между Территориальным управлением Росимущества в Свердловской области и АО «Амос-Групп» заключен договор аренды земельного участка №АЗФ-233/1022, согласно которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235.

Указанный земельный участок выкуплен АО «Амос-Групп» по договору от 24.03.2021г. №66-09/254 на основании пп.9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, соответствующее решение принято Территориальным управлением Росимущества в Свердловской области от 12.03.2021г. №66-196-р.

28.07.2021г. заключен договор купли-продажи земельного участка между АО «Амос-Групп», выступающим в качестве продавца, и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Прокуратурой свердловской области проведена проверка соблюдения земельного законодательства при распоряжении территориальным управлением Росимущества в Свердловской области земельным участком с кадастровым номером 66:41:0614022:235, результатом проверки стало исковое заявление о признании совершенных с земельным участков сделок недействительными и истребовании земельного участка из незаконного владения.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и (или) применении последствий недействительности сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", следует, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Интересы Российской Федерации, как собственника земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235, отчужденного из государственной собственности по одной из оспариваемых сделок, представляет ФАУГИ.

Основанием для признания сделки недействительной названо отсутствие у арендатора, выкупившего земельный участок - АО «Амос-Групп» признаков сельхозпроизводителя, что исключает возможность временного пользования в целях сельскохозяйственного использования спорного земельного участка и последующий его выкуп.

Недействительность договоров аренды от 24.06.2014г. №АЗФ-233/1022 и купли-продажи от 24.03.2021г. №66-09/254 земельного участка влечет, по мнению истца, недействительность договора купли-продажи от 28.07.2021г., заключенного АО «Амос-Групп» с индивидуальным предпринимателем ФИО2 и возврат земельного участка.

Истцом учтено, что в настоящее время спорный земельный участок разделен и требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения заявлено в отношении всех образованных в результате раздела земельных участков.

Ответчики - АО «Амос-Групп», индивидуальный предприниматель ФИО2 с предъявленными требованиями не согласились. АО «Амос-Групп» представлен отзыв, в котором указаны основания приобретения права аренды и права собственности на земельный участок, в отношении требования о признании договора аренды недействительным заявлен срок исковой давности; индивидуальным предпринимателем ФИО2 представлен отзыв и пояснения относительно добросовестности приобретения земельного участка в собственность.

Как следует из материалов дела и подтверждается представленными документами, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235 относится к категории земель населенного пункта и предоставлен по договору аренды от 24.06.2014г. №АЗФ-233/1022 в аренду АО «Амос-Групп» с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.

Спорный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:19, который 18.10.2007г. предоставлен ГУП ОПХ «Исток» в аренду по договору №АЗФ-106/1022 сроком на 15 лет.

Земельный участок в результате изменения границ населенного пункта город Екатеринбург изменил категорию - земли сельскохозяйственного назначения на земли населенного пункта (постановление Правительства Свердловской области от 16.04.2007г. №305-ПП).

Земельный участок согласно кадастровой выписке от 08.11.2011г. имел учетные записи, в том числе с кадастровым номером 66:41:0614022:26.

26.09.2010г. АО «Амос-Групп» в порядке переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 18.10.2007г. №АЗФ-106/1022 приобрел право аренды на земельный участок с учетной записью 66:41:0614022:26 (регистрация от 14.04.2011г.).

Из земельного участка с учетной записью 66:41:0614022:26 был образован спорный земельный участок, что подтверждается распоряжением Территориального управления Росимущества в Свердловской области от 12.12.2013г. №389-р (соотношение по площади и схеме в кадастровом плане от 19.11.2007г.), в отношении которого и заключен 24.06.2014г. договор аренды земельного участка №АЗФ-233/1022.

Основанием к заключению оспариваемого в рамках настоящего дела договора аренды № АЗФ-233/1022 от 24.06.2014г. явился раздел исходного земельного участка и формирование из него спорного земельного участка, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.12.2017 года по делу № А60-47121/2017.

Таким образом, права аренды в отношении спорного земельного участка приобретены ответчиком - АО «Амос-Групп» в порядке переуступки прав и обязанностей, а не в порядке ст. 34 ЗК РФ и ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции на момент заключения).

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как указано в связи с этим в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (п. 22 Обзора судебной практики N 4 (2021), утвержденного Президиумом ВС РФ от 16.02.2022г.).

Поскольку согласие арендодателя на уступку прав и обязанностей по договору не требуется, следовательно, АО «Амос-Групп» правомерно приобретены права на земельный участок.

Доводы истца о несоблюдении процедуры предоставления земельного участка судом отклоняются, поскольку как указано выше права по договору приобретались в ином, не запрещенном законом порядке, не предусматривающем наличие у приобретателя права аренды статуса сельхозпроизводителя.

Заявление ответчика - АО «Амос-Групп» о применении срока исковой давности суд оставляет без удовлетворения, поскольку истец не знал и не должен был знать до поступления материалов проверки, инициированной генеральной прокуратурой Российской Федерации, о договоре аренды.

В то же время, у ответчика - АО «Амос-Групп» отсутствовало прав на выкуп земельного участка на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, вследствие чего, суд соглашается с требованием истца о наличии оснований для недействительности договора купли-продажи земельного участка № 66-09/254 от 24.03.2021г.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Закон N 101-ФЗ) (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса).

Закон N 101-ФЗ определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 1). Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 10 указанного Закона земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Пунктом 1 статьи 78 Земельного кодекса предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.

В статье 78 Земельного кодекса названы практически все субъекты права, использующие земли сельскохозяйственного назначения, что обусловлено особым назначением таких земель.

Согласно статье 3 Федерального закона «О развитии сельского хозяйства» сельскохозяйственными товаропроизводителями являются организация, индивидуальный предприниматель, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлен перечень исключений из общего правила, когда возможна продажа земельных участков без проведения торгов.

Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3, подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предоставляют возможность арендатору публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, в отношении которого отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды этого участка без торгов.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.09.2021 N 1907-О, такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства - о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Таким образом, из приведенных норм права, разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ правом на приобретение без торгов в собственность или новую аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Из имеющихся материалов дела следует, что земельный участок выкуплен по правилам пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ заявителем, который не имеет статуса сельхозпроизводителя.

Согласно данным ЕГРЮЛ основным видом деятельности ответчика является строительство, а передача земельного участка в безвозмездное пользование иным лицам свидетельствует о том, что к сельхозпроизводству ответчик не имеет никакого отношения.

Доводы ответчика - АО «Амос-Групп» об осуществлении деятельности, соответствующей назначению земельного участка, судом не принимаются, поскольку договоры безвозмездного пользования, заключаемые с иными лицами (2017-2020 годы), данный факт не подтверждают, и за счет такого использования у ответчика статус сельхозпроизводителя не возникает.

Таким образом, заявитель спорные земельные участки не использовал по прямому назначению, что препятствует выкупу земельных участков по правилам пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Возможность получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения по льготной цене без торгов для лиц, непосредственно не осуществляющих сельскохозяйственную деятельность, отсутствует.

Такой подход препятствует приобретению земельного участка сельскохозяйственного назначения по льготной цене без торгов лицом, непосредственно не осуществлявшим сельскохозяйственную деятельность (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 N 301-ЭС21-27876).

Доводы ответчика - АО «Амос-Групп» о том, что судебным актом по делу №А60-47121/2017 признано право на выкуп земельного участка на общих основаниях судом не принимается, поскольку пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ - это исключение из общего правила, т.е. льготное основание приобретения земельного участка; общее основание - это торги.

В этой связи все доводы АО «Амос-групп» о том, что заявление о выкупе земельного участка от 02.08.2019г. рассмотрено 12.03.2021г. после проведения проверок, получения информации из Управления Росреестра по Свердловской области, не имеют своего правового значения.

В любом случае проведение всех проверок должно было выявить, что условия предоставления земельного участка по основанию пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ отсутствуют.

Длительный период рассмотрения заявления АО «Амос-Групп» о выкупе земельного участка свидетельствует о нарушении Территориальным управлением Росимущества в Свердловской области и ФАУГИ сроков рассмотрения такого заявления, фактически оба органа уклонились от принятия решения.

При этом суд отмечает, что территориальное управление не принимало соответствующего решения о предоставлении земельного участка в собственность до 12.03.2021г., поскольку полагало, как, впрочем, и ФАУГИ, отсутствие права на распоряжение земельным участком площадью более 10 га (подпункт 4.1.20 Положения о Территориальном управлении, утвержденным приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278).

18.03.2020г. ФАУГИ направило в ТУ Росимущества в Свердловской области поручение № ЕТ-10/8959 в котором предписывалось сотрудникам ТУ Росимущества в Свердловской области провести внеплановую проверку земельного участка.

После чего данная проверка была проведена и информация была направлена в центральный аппарат ФАУГИ.

20.11.2020г. заместитель руководителя ФАУГИ ФИО48 направил поручение в ТУ Росимущества в Свердловской области № АШ-10/36983 в котором говорится дословно следующее «.., согласно письму Управления Росреестра по Свердловской области от 01.04.2020 № 28-31/09004. за период 2017-2019 гг. в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235 мероприятия по государственному земельному надзору не проводились. В целях установления признаков нарушения законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235, данный земельный участок, в рамках государственного земельного надзора, включен в план административных обследований объектов земельных отношений на 3 квартал 2020 года; ТУ Росимущества в Свердловской области поручается направить запрос в адрес Управления Росреестра по Свердловской области о предоставлении актуальной информации о проведенных контрольно-надзорных мероприятий в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235 и, в случае отсутствия нарушений законодательства Российской Федерации при использовании данного земельного участка, в том числе надлежащего использования земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235 в соответствии с видом разрешенного использования и отсутствия нарушенных прав Российской Федерации в отношении указанного земельного участка, а также при условии соответствия представленных материалов требованиям действующего законодательства Российской Федерации и наличии законных оснований, рассмотреть и принять решение по Обращению Общества».

Согласно опубликованной на официальном сайте Росреестра информации о проведенных проверках указано что административное обследование проведено, о чем составлено заключение об отсутствии нарушений требований земельного законодательства от 30.06.2020г. № 123.

Таким образом, суд признает, что ТУ Росимущества в Свердловской области действовало в соответствии с поручением ФАУГИ - после получения информации и проведения контрольно-надзорных мероприятий рассмотрело и приняло решение по заявлению АО «Амос-Групп» от 02.08.2019г. ФАУГИ принятое территориальным управлением решение от 12.03.2021г. отменило.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Указанное право принадлежит также лицу, владеющему имуществом на ином основании, предусмотренном законом (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Согласно пункту 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В соответствии с пунктом 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 35 постановления Пленума N 10/22).

Таким образом, несоответствие договора купли-продажи земельного участка от 24.03.2021г. №66-09/254 и признание его недействительным не влечет автоматически признание недействительным договора купли-продажи от 28.07.2021г., заключенного индивидуальным предпринимателем ФИО2 с АО «Амос-Групп», которое не могло выступать продавцом земельного участка.

Как следует из материалов дела, предприниматель в полном объеме исполнил свои обязательство по договору купли-продажи земельного участка от 28.07.2021г.

Перед совершением сделки предпринимателем учтена длительности арендных отношений АО «АМОС-Групп», отсутствие задолженности у АО «АМОС-Групп» по арендной плате, наличие распоряжения ТУ Росимущества в Свердловской области № 66-196-р от 12.03.2021 о предоставления земельного участка в собственность АО «АМОС-Групп», исполнение АО «АМОС-Групп» обязательств по договору купли-продажи земельного участка № 66-09/254 от 24.03.2021 в части оплаты.

Предпринимателем для получения информации направлены запросы АО «АМОС-Групп» от 21.07.2021 о предоставлении документов, Управление Росреестра по Свердловской области (через подачу запроса).

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 22.07.2021 подтвердила наличие регистрации перехода права собственности АО «Амос-Групп» на земельный участок. В размещенной на официальном сайте (rosreestr.ru) в региональном сегменте Управления в подразделе «Открытая служба» раздела «Проведение проверок» рубрики «Государственный земельный надзор» в блоке «Результаты административных обследований» информации не содержатся сведения о нарушений земельного законодательства Российской Федерации в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235 (строка 1825, дата проведенной проверки - 30.06.2020).

Доводы истца о том, что при проверке права АО «Амос-Групп» на земельный участок предприниматель должен был подвергнуть сомнению действительность договора купли-продажи от 24.03.2021г. №66-09/254, судом отклоняются, поскольку такая проверка избыточна. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке, в чем убедился предприниматель перед совершением сделки. Проверка права АО «Амос-Групп» на приобретение земельного участка относится к компетенции государственного органа, который не только заключил договор, но и передал документы на регистрацию, после чего информация о собственнике земельного участка стала доступна для всех третьих лиц.

Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество преследует своей целью сузить круг источников, на которые приобретатель недвижимости должен ориентироваться при установлении правомочий собственника недвижимости. Именно поэтому в Гражданском кодексе РФ установлены принцип публичной достоверности ЕГРН: «Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином» (абз. 1 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ), следствием чего является то, что «приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него» (абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Именно государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абз. 2 п. 1 статьи 8.1 ГК РФ), подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости (Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П).

Риск ошибки и просчетов в регистрации права со стороны публично-правового образования и государственных органов не может быть возложен на частное лицо – приобретателя зарегистрированной недвижимости (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.05.2019 № 66-КГ19-2).

Следует также отметить, что предприниматель не мог усомниться в праве ответчика - АО «Амос-Групп» на земельный участок, поскольку с 2017 года обществом осуществлялась деятельность, направленная на освоение земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования.

В соответствии с абз.2 п. 2 ст. 85 ЗК РФ Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

По состоянию на 2010 года на данной территории действовал градостроительный регламент - СХ-1, утвержденный, решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 (ред. от 23.06.2009) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург".

Согласно ст. 52-7 вышеуказанного решения в данной зоне основными видами использования земельных участков в зоне сельскохозяйственного назначения и использования являлись: поля и земельные участки для выращивания сельхозпродукции, луга, пастбища, лесозащитные полосы.

Спорный земельный участок имеет расположение ограниченное ориентирами - железная дорога Екатеринбург-Каменск-Уральский-ст. Авиатор 2, ранее являлся лесозащитной полосой между железной дорогой и сельскохозяйственными угодьями. В связи с чем нахождение деревьев на земельном участке соответствует его основному виду использования.

В конце 2017 года приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области № 1303-П от 07.12.2017г. утвержден проект планировки и проект межевания данной территории, согласно которому на данном земельном участке вместо лесозащитной полосы запланировано развитее садоводства и огородничества в рамках зоны сельскохозяйственного использования.

Наличие пастбищ, угодий, полей, сенокосов и других видов сельскохозяйственного использования приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области № 1303-П от 07.12.2017 не предусмотрено на всей данной территории.

После утверждения проекта планировки на данную территорию, соседние участки, на которых разрешили строительство (зона садоводство разрешает строительство) начали активно застраивается, большие земельные участки делятся на индивидуальные в соответствии с утвержденным проектом межевания.

АО «Амос-Групп» после утверждения проекта планировки подготовил межевой план по выделению из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235 земельного участки под проезды и дороги, которому присвоен кадастровый номер 66:41:0614022:1062, разрешенное использование - земельные участки (территории) общего пользования, площадь 56 384 кв. м, в связи с чем 30.06.2020г. к договору АЗФ-233/1022 от 24.06.2014г. заключено дополнительное соглашение об уменьшении площади земельного участка до 248 672 кв.м.

Иными словами, земельный участок представлял собой территорию, в пределах которой выделен земельный участок, конфигурация которого позволяет сделать вывод, что это дороги, территория спорного земельного участка - это большие прямоугольники, фактически предназначенные на дальнейшее разделение на земельные участки с доступом к дорогам.

После приобретения земельного участка предприниматель продолжил реализацию проекта планировки, начатую АО «Амос-Групп».

В пункте 56 Перечня инвестиционных проектов, имеющих стратегическое значение для социально-экономического развития Свердловской области на 2021-2022 года, являющегося Приложением к протоколу заседания Совета по улучшению инвестиционного климата в Свердловской области при Губернаторе Свердловской области от 25.08.2021 от 30.09.2021 № 44, содержится указание на проект «ИСТОК», входящий в приведенный перечень. Куратором данного проекта является Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области.

Реализация проекта «ИСТОК» осуществлялась до принятия судом обеспечительных мер. В отношении всех спорных земельных участков, образованных из спорного земельного участка, установлен вид разрешенного использования: ведение садоводства, выбранный в соответствии с существующей территориальной зоной СХ-3; с ОАО «МРСК Урала» заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям в целях электроснабжения земельных участков; с ООО «ПСК «Вира» заключен договор подряда № 5 от 16.03.2022 и дополнительные соглашения № 01 от 16.03.2022, № 02 от 19.04.2022, № 03 от 19.04.2022 для выполнения работ по валке деревьев, корчеванию пней и вывозу образовавшихся порубочных отходов на участке под строительство проездов к земельным участкам; а также договор поставки № 6 от 04.2022 на поставку товара: скального грунта; с ООО ЧОО «Протек» заключен договор № 01-04/2022 от 01.04.2022 в целях установки поста охраны с круглосуточным графиком работы для охраны общественного порядка, осуществления внутриобъектового и пропускного режима, охраны имущества, материальных ценностей, товарных остатков на спорных земельных участках; с МСАУ «Екатеринбургское лесничество» заключен договор подряда № П-11/22 от 10.03.2022 на посадку лесных культур и № договор на оказание услуг № 06 от 12.04.2022 на выполнение лесохозяйственных работ; с ООО «ЭнергоАудит» заключен договор подряда № 2-СМР/22 от 11.03.2022 на выполнение работ для электроснабжения земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:1062.

Таким образом, предприниматель с момента приобретения права собственности на земельный участок открыто его осваивает, что добросовестному приобретателю не свойственно.

Доводы предпринимателя о том, что истцом не заявлено требование о признании договора от 28.07.2021г. недействительным и уточнение истцом требований свидетельствует об изменении предмета и основания иска противоречат фактическим обстоятельствам дела, т.к. в предварительном судебном заседании истец указал, что им оспариваются три договора, на сто имеется ссылка в тексте искового заявления. Уточнения иска устранили техническую ошибку истца. В любом случае при рассмотрении требования о виндикации суд обязан рассмотреть все основания отчуждения/приобретения имущества.

Нормативное обоснование истцом требований о признании сделки недействительной не препятствует суду дать иную квалификацию правоотношений сторон при раскрытии истцом фактических обстоятельств совершения сделки.

Доводы истца, ФАУГИ о заинтересованности ответчиком - АО «Амос-Групп» и предпринимателя ФИО2 не нашли своего подтверждения: юридическая аффилированность отсутствует, фактическая не доказана.

Доводы истца о том, что программа развития - проект «ИСТОК» утверждена после приобретения предпринимателем земельного участка, судом не принимаются, т.к. недобросовестность предпринимателя не подтверждают. Как уже указывалось ответчиком - АО «Амос-Групп» освоение земельных участков, в том числе соседних, началось в 2017 году, поэтому утверждение проекта «ИСТОК» в качестве инвестиционного и стратегического является закономерным в плане развития муниципального образования. Программа развития не утверждается под хозяйствующий субъект, того требует развитие муниципального образования.

Доводы ФАУГИ о том, что ответчиком - АО «Амос-Групп» не осваивался земельный участок по назначению судом отклоняются, поскольку контроль за использованием земельного участка вправе осуществлять собственник. Договором аренды и Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения договора в связи с нецелевым использованием земельного участка, правом на расторжение договора собственник не воспользовался.

Доводы ФАУГИ о том, что цена земельного участка, уплаченная АО «Амос-Групп» при выкупе, не соответствует стоимости земельных участков, образованных из спорного земельного участка, и выставленных на продажу предпринимателем, судом отклоняются. Увеличение цены земельного участка произошло в связи с тем, что предпринимателем приняты меры для реализации проекта в части обеспечения инфраструктурой вновь образованных участков. Так, в судебном заседании третье лицо ФИО46 пояснил, что им приобретен земельный участок для личного/семейного пользования, при этом предполагалось, что к земельному участку будет обеспечен проезд, электричество и иные инженерные коммуникации; соответствующие работы велись, но были приостановлены в связи инициацией настоящего процесса. Третье лицо не считает, что цена земельного участка, обеспеченного всей необходимой инфраструктурой, является завышенной; отсутствие инфраструктуры делает земельный участок малопривлекательным.

Если ФАУГИ полагает, что стоимость спорного земельного участка превышает уплаченную АО «Амос-Групп» выкупную стоимость, то оно вправе обратиться за защитой своего права с соответствующим иском.

Как уже указывалось ранее, из спорного земельного участка образованы земельные участки, часть которых находится в собственности третьих лиц, что фактически в настоящее время препятствует возврату земельного участка собственнику. Собственнику ничего не останется, как продолжить освоение земельного участка в соответствии с его целевым использованием и Правилами землепользования и застройки муниципального образования.

Более того, поскольку спорный земельный участок разделен и часть образованных земельных участков (70 из 135) принадлежат на праве собственности третьим лицам, то иск об истребовании имущества в отношении 70 земельных участков не может быть удовлетворен.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок выбыл из владения собственника по воле собственника (право распоряжения делегировано ФАУГИ территориальному управлению), а единственным пороком сделки предпринимателя является отсутствие у продавца - АО «Амос-Групп» права собственности на земельный участок, суд требование истца об истребовании имущества у предпринимателя оставляет без удовлетворения, поскольку признает добросовестность приобретения земельного участка и последующую открытую реализацию прав собственника с учетом существующей граддокументации.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 66-09/254 от 24.03.2021г.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с АО "АМОС-ГРУПП" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


СудьяС.Ю. Григорьева