Решение от 8 мая 2019 г. по делу № А19-5558/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-5558/2019

08.05.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07.05.2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 08.05.2019 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Дягилевой И.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СИБИРСКИЙ МОЛЛ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664003, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ 7А)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТАФ-РЕСУРС» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664017, <...>),

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «ГрандСервис»

о расторжении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 доверенность от 19.01.2019, паспорт,

от ответчика: не явились, извещены,

от третьего лица: не явились, извещены,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СИБИРСКИЙ МОЛЛ» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТАФ-РЕСУРС» с требованием о расторжении договора аренды имущества от 01.10.2015г., заключенного с ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТАФ-РЕСУРС».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды имущества от 01.10.2015г., предметом которого являются нежилые помещения №19, 20, 21, 24, 25, площадью 130,3 кв.м., расположенные по адресу: <...>, находящиеся в нежилом помещении, общей площадью 192,4 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 38:36:000024:9370.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил, исковые требования ответчиком не оспорены. Согласно заказным письмам, направленным в адрес ответчика, почтовые отправления возвращены органом почтовой связи с отметкой «истек срок хранения». Между тем, суд считает ответчика надлежащим образом извещенным о рассмотрении дела и назначении судебного заседания по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

В силу пункта 2 части 4 данной статьи лица, участвующие в деле, также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

На основании пункта 33 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 №221, почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи.

В соответствии с пунктом 35 названных Правил при неявке адресата за почтовым отправлением в течение пяти рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.

Пунктом 36 Правил предусмотрено, что почтовое отправление возвращается по обратному адресу: по заявлению отправителя; при отказе адресата (его законного представителя) от его получения; при отсутствии адресата по указанному адресу; при невозможности прочтения адреса адресата; при иных обстоятельствах, исключающих возможность выполнения оператором почтовой связи обязательств по договору об оказании услуг почтовой связи.

В соответствии с особыми условиями приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда «Судебное», утвержденными и введенными в действие приказом Федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» от 31.08.2005г. №343, не врученные адресатам заказные письма разряда «Судебное» возвращаются по обратному адресу по истечении 7 дней со дня их поступления на объект почтовой связи.

Как следует из материалов дела, ответчик, несмотря на почтовые извещения дважды – 24.04.2019 и 27.04.2019 не явился за получением копии определения о назначении судебного заседания, в связи с чем, корреспонденция возвращена почтовым отделением связи ввиду истечения срока хранения с учетом требований пунктов 33, 35 Правил оказания услуг почтовой связи.

Таким образом, в силу части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик является надлежащим образом извещенным о рассмотрении дела и о назначении судебного заседания.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, ходатайств и заявлений не направило. Определение суда о назначении судебного заседания получило 29.04.2019, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 66402534890649.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело по правилам статей 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия представителя ответчика и третьего лица по имеющимся в материалах дела документам.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Иркутской области установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ООО «ГрандСервис» (арендодателем) и ООО «СФЕРА» (арендатором) 01.10.2015 заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение, назначение – нежилое, общая площадь 192,4 кв.м., этаж цокольный, этаж №1, номера на поэтажном плане 17-21,23а, 24-26, кадастровый (или условный номер) 38:36:000024:9370, передаваемая площадь составляет 130,3 кв.м., цокольный этаж, номера на поэтажном плане 19, 20, 21, 24, 25, помещения расположены по адресу: <...>.

В силу пункта договора 1.4 арендодатель гарантирует, что недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора находится в технически исправном состоянии, под арестом или запретом не состоит, в отношении него отсутствуют притязания (в том числе судебные) третьих лиц, не является предметом какого-либо действующего договора (сделки), в том числе предварительного, заключенного между Арендодателем и третьим лицом (лицами), не обременено правами третьих лиц, в том числе сервитутами, не заложено, за исключением прав Открытого акционерного общества Банк ВТБ (далее - «Залогодержатель»), которому помещения заложены по Кредитному соглашению № ДИ2-ЦУ-703710/2015/00059 от 14.08.2015г. В случае обращения взыскания Залогодержателем на недвижимое имущество, являющегося предметом ипотеки по Договору № ДИ2-ЦУ-703710/2015/00059 от 14.08.2015г. Арендодатель имеет право на досрочное расторжение настоящего Договора.

Срок аренды составляет 3 года с момента государственной регистрации настоящего договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (пункт 1.5 договора).

В силу пункта 2.3.11 договора арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и иные платежи в порядке и на условиях, предусмотренных разделом 3 настоящего договора.

В пункте договора 3.1 указано, что размер арендной платы за аренду нежилых помещений, указанных в п. 1.1. настоящего договора составляет 600 руб. за 1 (Один) кв.м. в месяц. Коммунальные услуги в стоимость арендной платы не входят и оплачиваются Арендатором дополнительно на основании выставленных счетов.

Пунктом договора 3.3. определено, что расчеты по договору производятся ежемесячно до 5-го числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в соответствии с выставленным счетом. Счет-фактура и акт выполненных работ выписываются после оплаты счета. Оплата коммунальных услуг производится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 7.2 договора настоящий договор может быть расторгнут сторонами досрочно только в судебном порядке либо во внесудебном порядке, по соглашению сторон.

В ходе исполнения договора сторонами были заключены дополнительные соглашения № 1 от 13.11.2015 и №2 от 13.11.2015, изменяющие размер арендной платы и пени за ее несвоевременную уплату.

Договор аренды, а также дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области.

В соответствии с представленным в материалы дела соглашением о переводе прав и обязанностей от 28.12.2016 по договору аренды недвижимого имущества от 01.10.2015, заключенному между ООО «ГрандСервис» (арендодателем), ООО «СФЕРА» (арендатором) и ООО «СТАФ-РЕСУРС» (новым арендатором) Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает на себя права и обязанности по Договору аренды недвижимого имущества от 01 октября 2015 года, заключенному между Арендатором и Арендодателем на следующее недвижимое имущество - нежилое помещение, площадь 130,3 кв.м., номера на поэтажном плане 19, 20, 21, 24, 25 , находящиеся в нежилом объекте – нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 192,4 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер: 38:36:000024:9370, расположенном по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 2 соглашения арендодатель, подписывая настоящее Соглашение, выражает свое согласие на перевод прав и обязанностей по Договору аренды недвижимого имущества от 01 октября 2015 года, ознакомлен и согласен с его условиями.

Права и обязанности Арендатора по Договору аренды переходят к Новому Арендатору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода прав и обязанностей (пункт 4 соглашения).

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области, о чем 13.02.2017 внесена соответствующая запись в единой государственный реестр недвижимости.

Согласно протоколу №4041-ОТПП/1/2 от 30.11.2018 результатов открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «ГрандСервис» победителем по продаже имущества должника признано ООО «Сибирский молл».

Как следует из перечня имущества, указанного в лоте 1 и по которому проводились открытые торги, одним из объектов, подлежащих передаче в собственность по договору купли-продажи является помещение с кадастровым номером 38:36:000024:9370, назначение объекта недвижимости - нежилое, общей площадью 192,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области 25.12.2018 произведена государственная регистрация права собственности ООО «Сибирский молл» на нежилое помещение с кадастровым номером 38:36:000024:9370, общей площадью 192,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №2 от 03.12.2018.

В связи с вышеизложенным истцом в адрес ответчика 26.12.2018 было направлено уведомление о смене собственника арендуемых помещений.

Претензией от 19.02.2019 ООО «Сибирский молл» обратилось к ООО «СТАФ-РЕСУРС» с требованием об уплате арендных платежей по договору аренды от 01.10.2015 в сумме 23 201 руб. 81 коп. за период с декабря 2018 года по февраль 2019 года, а так же с требованием о расторжении договора аренды от 01.10.2015 по соглашению сторон, однако данная претензия оставлена ответчиком без ответа.

Оценив доводы истца, арбитражный суд считает их обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 140 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "О несостоятельности (банкротстве)" после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 ГК РФ).

Как указывалось выше, согласно протоколу №4041-ОТПП/1/2 от 30.11.2018 результатов открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества и выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.12.2018 от ООО «ГрандСервис» к ООО «Сибирский молл» перешло право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 38:36:000024:9370, общей площадью 192,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области 25.12.2018 произведена государственная регистрация права собственности ООО «Сибирский молл» на указанное помещение.

Нежилые помещения, являющиеся объектом аренды по договору аренды недвижимого имущества от 01.10.2015, заключенного между ООО «ГрандСервис» и ООО СТАФ-РЕСУРС», находятся в указанном нежилом помещении с кадастровым номером 38:36:000024:9370.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) установлено, что в силу статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно пункту 24 Информационного письма N 66 переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах с 25.12.2018 истец приобрел права арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 01.10.2015, а соответственно приобрел и право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В пункте договора 3.1 указано, что размер арендной платы за аренду нежилых помещений, указанных в п. 1.1. настоящего договора составляет 600 рублей за 1 кв.м. в месяц, в т.ч. НДС. Коммунальные услуги в стоимость арендной платы не входят и оплачиваются Арендатором дополнительно на основании выставленных счетов.

Согласно пункту 1.2 дополнительного соглашения № 1 абзац первый указанного пункта изменен и изложен в следующей редакции: «С 01.01.2015 размер арендной платы за аренду нежилых помещений, указанных в пункте 1.1. настоящего договора составляет 10424 рубля в месяц».

Пунктом договора 3.3. определено, что расчеты по договору производятся ежемесячно до 5-го числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в соответствии с выставленным счетом. Счет-фактура и акт выполненных работ выписываются после оплаты счета.

Как следует из искового заявления, истец неоднократно направлял ответчику счета на оплату арендной платы. Из претензии истца от 19.02.2019 также следует, что задолженность ООО «СТАФ-РЕСУРС» по арендным платежам по договору аренды от 01.10.2015 составляет 23 201 руб. 81 коп. за период с декабря 2018 года по февраль 2019 года. В связи с неудовлетворением требований истца, последний предложил ответчику расторгнуть договор.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В качестве одного из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает невнесении более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа.

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно рекомендациям, изложенным ВАС РФ в п. 30 информационного письма от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В направленном в адрес ООО «СТАФ-РЕСУРС» претензии от 19.02.2019 истец обратился к ООО «СТАФ-РЕСУРС» с требованием об уплате арендных платежей по договору аренды от 01.10.2015 в сумме 23 201 руб. 81 коп. за период с декабря 2018 года по февраль 2019 года, а так же с требованием о расторжении договора аренды от 01.10.2015 по соглашению сторон.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлено доказательств внесения арендных платежей по договору, в том числе за период с декабря 2018 года по февраль 2019 года, факт неисполнения обязанности по внесению арендных платежей ответчиком не оспорен.

Кроме того, в силу пункта 1.4 договора аренды от 01.10.2015 в случае обращения взыскания Залогодержателем на недвижимое имущество, являющегося предметом ипотеки по Договору ДИ2-ЦУ-703710/2015/00059 от 14.08.2015г. Арендодатель имеет право на досрочное расторжение настоящего Договора.

Согласно сообщению о результатах торгов №3276488 от 04.12.2018 имущество в составе 1 лота является предметом залога Банка «ВТБ» (ПАО).

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 1 статьи 138 ГК РФ из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов.

Поскольку истец приобрел право собственности на нежилое помещение, в котором находятся нежилые помещения, переданные в аренду по договору аренды от 01.10.2015, в ходе осуществления процедуры реализации предмета залога в рамках процедуры конкурсного производства по делу № А19-11332/2016, истец в силу пункта 1.4 договора от 01.10.2015 также приобрел право на досрочное расторжение договора, о чем известил ответчика уведомлением, направленным 26.12.2018.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, в нарушение требования статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил в материалы дела доказательства отсутствия задолженности по арендным платежам по договору аренды от 01.10.2015.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Учитывая неисполнение ответчиком обязанности по уплате арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также предусмотренное договором право арендодателя на досрочное расторжение договора в связи с обращением взыскания залогодержателем на недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды, суд приходит к выводу о том, что указанные нарушения ответчиком условий договора являются существенными, поскольку другая сторона по договору (истец по настоящему делу) в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно: своевременного и в полном объеме поступления арендных платежей, в связи с чем суд находит требования истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.10.2015, заключенного между ООО «Гранд Сервис» и ООО «Сфера», с учетом соглашения о переводе прав и обязанностей от 28.12.2016 на Общество с ограниченной ответственностью "Стаф-Ресурс", обоснованными и подлежащими удовлетворению по основаниям, предусмотренным статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная пошлина по иску составляет 6 000 руб.

Учитывая, что истец при подаче иска оплатил государственную пошлину в сумме 6 000 руб., судебные расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 01.10.2015, заключенный между ООО «Гранд Сервис» и ООО «Сфера», с учетом соглашения о переводе прав и обязанностей от 28.12.2016 на Общество с ограниченной ответственностью "Стаф-Ресурс".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Стаф-Ресурс" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Сибирский Молл" расходы по госпошлине в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

СудьяИ.ФИО3