Решение от 21 августа 2020 г. по делу № А74-84/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


21 августа 2020 года Дело № А74-84/2020

Резолютивная часть решения объявлена 17 августа 2020 года.

Решение в полном объёме изготовлено 21 августа 2020 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.В. Лиходиенко, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - специалиста-оценщика ИП ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

истца – ФИО4 на основании доверенности от 16.09.2019;

ответчика – ФИО5 на основании доверенности от 09.01.2020 №1.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (далее администрация, ответчик) о признании недостоверной величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - специалиста-оценщика ИП ФИО3.

Определением арбитражного суда от 23.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3.

Представитель истца до рассмотрения дела по существу уточнил исковые требования и просил суд: признать недостоверной величину рыночной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 19:10:030302:0002, установленной с 01.01.2018 на основании отчёта об оценке величины рыночной арендной платы №01-НИ/18, подготовленного ИП ФИО3; установить рыночную стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 19:10:030302:0002, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, 400 км автодороги «Енисей» по состоянию на 01.01.2018 в размере 74 500 рублей.

Суд, в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточненные требования истца.

Представитель ответчика поддержал свою позицию по делу.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте извещён надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Оценив доводы искового заявления, а также представленные доказательства и доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

28.08.2006 года между Муниципальным образованием Усть-Абаканского района (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно п. 1.1. данного договора арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок общей площадью 6 783, из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, с кадастровым номером 19:10:030302:0002, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, 400 км автодороги «Енисей», для строительства автомойки и шиномонтаж грузовых автомобилей.

Согласно п.2.1. договора срок действия аренды участка установлен с 28.08.2006 по 27.08.2055

13.09.2019 ИП ФИО2 обратилась в администрацию Усть-Абаканского района с заявлением о предоставлении расчета арендной платы за 2017, 2018 и 2019 годы.

Как пояснил истец, в устном порядке он был уведомлен о том, что с 2018 года произошли изменения в расчете арендной платы и с указанного периода арендная плата начисляется в соответствии с рыночной стоимостью аренды за земельный участок.

В связи с изложенным, указал истец, им 19.09.2019 дополнительно было подано заявление о выдаче выписки из рыночной оценки на земельный участок.

01.10.2019 истец получил отчет № 01-НИ/18, подготовленный ИП ФИО3 по заказу Управления имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района, в соответствии с которым годовая арендная плата за спорный земельный участок составила 211 187,53 рублей.

10.10.2019, пояснил истец, им было направлено письмо, содержащее расчет арендной платы за земельный участок на 2018, 2019 годы, в котором отражено, что расчет основан на рыночной стоимости аренды, определенной в отчете № 01-НИ/18 ИП ФИО3

Как пояснил истец, пункт 3.4. договора аренды от 28.08.2006, предусматривает, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке путем внесения изменений и дополнений в расчет к настоящему договору в случае принятия законодательных актов Правительства Российской Федерации или Республики Хакасия, органа местного самоуправления об увеличении (уменьшении) ставки земельного налога, коэффициентов зонирования и категорий арендаторов, но не чаще одного раза в год.

Действующая до 31.12.2017 года методика исчисления арендной платы за земельные участки Республики Хакасия, утвержденная постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 №05 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия», предусматривала следующую формулу определения арендной платы - произведение кадастровой стоимости на коэффициент инфляции и коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, утвержденный органом местного самоуправления. Постановлением Правительства Республики Хакасия от №678 от 27.12.2017 «О внесении изменений в некоторые нормативные правовые акты Правительства Республики Хакасия» в постановление № 05 внесены изменения: арендная плата за земли промышленности установлена в размере рыночной арендной платы. В части определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Усть-Абаканского, Бейского и Алтайского районов Республики Хакасия изменения вступили в силу с 1 января 2018 года. В части определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Орджоникидзевского, Ширинского, Таштыпского, Аскизского, Боградского районов и городских округов Республики Хакасия изменения вступают в силу с 1 января 2021 года.

Пунктом 2.2.1. постановления Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 г. № 05 (в новой редакции) предусмотрено, что по ранее заключенным договорам аренды арендодатель обеспечивает проведение оценки рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, относящиеся к категории земель промышленности, расположенные на территории Усть-Абаканского, Бейского и Алтайского районов Республики Хакасия, до 01 апреля 2018 года. Арендная плата за 1 квартал 2018 года в указанных случаях вносится в течение 15 дней с момента получения от арендодателя уведомления об установленном размере арендной платы.

Таким образом, указал истец, 27.12.2017г. были внесены изменения в постановление Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008г. № 05, об изменении порядка расчета арендной платы, о том, что при расчете с 01.01.2018 будет применяться рыночная стоимость.

Между тем, пояснил истец, он не согласен с определенным ИП ФИО3 размером рыночной стоимости аренды земельного участка, так как определенная им стоимость арендной платы является недостоверной и чрезмерно завышенной.

Основанием, для данных утверждений, пояснил истец, служит отчет №314-19/2Г, выполненный оценщиком ИП ФИО6, согласно которого рыночная стоимость годовой арендной платы земельным участком с кадастровым № 19:10:030302:0002 на 01.01.2018 составляет 131 115 рублей.

Не согласившись с размером установленной ответчиком арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устные пояснения сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Из пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что плата за пользование переданными обществу в аренду земельными участками является регулируемой.

Как следует из материалов дела, с 01.01.2018 в отношении земель промышленности арендная плата на основании нормативного правового акта Республики Хакасия установлена в размере рыночной арендной платы.

Размер рыночной арендной платы определен ответчиком на основании отчёта оценщика ФИО3

Истец считает определенную рыночную стоимость недостоверной и завышенной, в доказательство чего представил отчёт №314-19/2Г, выполненный оценщиком ИП ФИО6, на основании которого просил установить рыночную стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым № 19:10:030302:0002 в размере 131 115 рублей.

Ответчик с отчётом истца не согласился, представив свои возражения о его несоответствии Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приказам Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» и от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

Истец, для разрешения спорной ситуации в отношении отчёта ФИО3 и отчета, составленного ИП ФИО6 заявил о проведении судебной экспертизы.

Ответчик возражал против проведения судебной экспертизы по делу, в частности против заявленной истцом кандидатуры эксперта ФИО7, просил в случае удовлетворения ходатайства об экспертизе, поручить ее проведение эксперту общества с ограниченной «Эксперт - Оценка» ФИО8, а в случае несогласия с указанной кандидатурой поручить проведение экспертизы ИП ФИО9

По обоюдному согласию стороны в судебном заседании 26 июня 2020 просили суд поручить проведение экспертизы эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Центр Оценка» ФИО10.

Определением суда от 26.06.2020 судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Центр Оценка» ФИО10. На разрешение эксперта был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость годовой арендной платы по состоянию на 01.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 19:10:030302:0002, расположенным по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, 400 км автодороги «Енисей», для строительства автомойки и шиномонтажа грузовых автомобилей.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно представленному экспертному заключению №60 от 16.07.2020, итоговая величина рыночной стоимости годового размера арендной платы по состоянию на 01.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 19:10:030302:0002, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, 400 км автодороги «Енисей», для строительства автомойки и шиномонтажа грузовых автомобилей, с учетом округления составит 74 500 рублей.

Заключение эксперта ФИО10 отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Указанное экспертное заключение является ясным, выводы носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Ответчик мотивированных возражений относительно выводов эксперта ФИО10 не заявил.

Учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования о признании недостоверной величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 19:10:030302:0002, установленной с 01.01.2018 на основании отчёта об оценке величины рыночной арендной платы №01-НИ/18, подготовленного ИП ФИО3 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом, размер рыночной годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 19:10:030302:0002, подлежит установлению в соответствии с судебной экспертизой №60 от 16.07.2020 эксперта ООО «Бизнес Центр Оценка» ФИО10

Государственная пошлина по делу составила 6 000 рублей, в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по её уплате относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Судебные расходы на проведение экспертизы составили 20 000 рублей и в соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с удовлетворением иска, относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 169-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить иск.

Признать недостоверной величину рыночной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 19:10:030302:0002, расположенным по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, 400 км автодороги «Енисей», для строительства автомойки и шиномонтажа грузовых автомобилей, установленной с 01.01.2018 на основании отчета об оценке величины рыночной арендной платы №01-НИ/18.

Установить рыночную стоимость годовой арендной платы по состоянию на 01.01.2018 земельным участком 19:10:030302:0002, расположенным по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, 400 км автодороги «Енисей», для строительства автомойки и шиномонтажа грузовых автомобилей, в размере 74 500 рублей.

2. Взыскать с администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 (шесть тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлине и 20 000 (двадцать тысяч) рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья А.В. Лиходиенко