Решение от 20 июня 2019 г. по делу № А45-20907/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-20907/2019
г. Новосибирск
20 июня 2019 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ямполец О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волховстрой", г. Новосибирск (ИНН <***>) к Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) о взыскании неосновательного обогащения в размере 577 771,96 рублей,

с участием представителей:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО1, по доверенности от 24.12.2018, паспорт,



установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Волховстрой (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Мэрии города Новосибирска (далее – ответчик) с требованием о взыскании неосновательного обогащения в размере 577 771,96 рублей, возникшего в связи с переплатой арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.06.2006 № 55761т.

Ответчик отзыва на исковое заявление не представил, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на правомерное увеличение размера арендной платы на коэффициент инфляции.

Истец представителя в судебное заседание не направил, возражений относительно рассмотрения дела по существу в свое отсутствие не заявлял, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

На основании ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, завершив рассмотрение всех вынесенных в предварительное судебное заседание вопросов, учитывая поступление мотивированного отзыва ответчика и его присутствие в судебном заседании, определил завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание суда первой инстанции.

Согласно доводам истца, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.06.2006 № 55761т (далее – договор аренды), в соответствии с которым ответчик передал истцу в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:34, расположенный в пределах Ленинского района г. Новосибирска, площадью 22172 кв.м., с разрешенным использованием: многоквартирные 14-18-этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; автостоянки; открытые площадки для стоянки транспортных средств; комплектные трансформаторные подстанции наружной установки; трансформаторные подстанции; котельные; распределительные пункты; автономные источники теплоснабжения; насосные станции; объекты инженерно-технического назначения; гостиницы; общественные здания административного назначения; здания и помещения финансово-кредитных организаций; здания общественного назначения; магазины; торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры. После заключения договора стороны меняли размер арендной платы. Также размер арендной платы был определением решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.01.2017 по делу № А45-3408/2016, на основании которого было заключено дополнительное соглашение № 5 к договору. Всего за период действия договора истцом были оплачены арендные платежи в размере 16 268 654,78 рублей. По расчету истца подлежала уплате арендная плата в размере 15 690 888,82. Полагая, что разница в сумме 577 771,96 рублей является для мэрии неосновательным обогащением, истец обратился в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.06.2006 № 55761т, в силу которого ответчик передал истцу в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:0034 площадью 22 172 кв.м., разрешенное использование – строительство жилых домов.

Срок договора был определен сторонами с 30.06.2006 по 30.06.2009 (п. 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора аренды установлен размер арендной платы, который составляет 3 417 253 рубля в год.

Дополнительным соглашением № 1 от 03.08.2009 срок действия договора был продлен до 30.06.2012.

Дополнительным соглашением № 3 от 28.06.2012 срок действия договора был продлен до 30.06.2015, размер арендной платы с 30.06.2012 был установлен в размере 4 028 000 рублей в год, или 335 666,66 рублей в месяц.

Согласно пункту 2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 28.06.2012) арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 28.06.2012) в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Пунктом 2.5 договора (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 28.06.2012) предусмотрено, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции – ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

Пунктом 3 указанного дополнительного соглашения стороны установили, что в соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса РФ, в связи с обнаружением недостатков, препятствующих пользованию арендатором земельным участком по не зависящим от него обстоятельствам, стороны решили установить по договору годовой размер арендной платы 1 рубль 00 копеек в год за период с 30.06.2009 до 30.06.2012.

Сумма, внесенная арендатором за период с 30.06.2006 до 30.06.2012 в размере 10 251 753,00 рублей засчитывается в счет уплаты арендной платы: 6,00 рублей – за период с 30.06.2006 по 30.06.2012, 10 251 747,00 рублей – за период с 30.06.2012 (п. 4 дополнительного соглашения № 3 от 28.06.2012).

Дополнительным соглашением № 4 от 20.06.2015 исключен п. 6.5 договора, согласно которому истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Дополнительным соглашением № 5 от 13.06.2017 пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции: «Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:34 площадью 22172 кв.м. С 02.12.2014 размер земельного участка изменяется до 15850 кв.м.».

Указанным дополнительным соглашением разрешенное использование земельного участка изложено следующим образом: «Многоквартирные 14-18-этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; автостоянки; открытые площадки для стоянки транспортных средств; комплектные трансформаторные подстанции наружной установки; трансформаторные подстанции; котельные; распределительные пункты; автономные источники теплоснабжения; насосные станции; объекты инженерно-технического назначения; гостиницы; общественные здания административного назначения; здания и помещения финансово-кредитных организаций; здания общественного назначения; магазины; торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры»; срок действия договора установлен с 30.06.2006 по 30.06.2018.

Пункт 2.1 договора указанным дополнительным соглашением изложен в следующей редакции: «2.1. размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет:

с 30.06.2012 года 4 028 000 рублей в год или 335 666,66 рублей в месяц;

с 05.12.2014 года 2 153 658 рублей в год или 179 471,50 рублей в месяц;

с 29.06.2015 года 1 644 992 рубля в год или 137 082,67 рублей в месяц».

Указанные условия соответствуют содержанию резолютивной части решения Арбитражного суда Новосибирской области от 25.01.2017 по делу № А45-3408/2016.

Согласно п. 4.2.5 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Из представленных истцом платежных документов следует, что за весь период действия договора им была оплачена арендная плата в размере 16 268 654,78 рублей. Ответчиком данный факт не оспаривался.

Согласно расчету истца размер подлежащей уплате арендной платы составил за весь период действия договора 15 690 888,82 рублей.

Проверив указанный расчет, суд находит его ошибочным в силу следующего.

Как следует из расчета истца, за период с 29.06.2015 по 05.05.2018 им начислена арендная плата исходя из размера 137 082,67 рублей в месяц (в соответствии с условиями дополнительного соглашения № 5 от 13.06.2017). При этом истцом не учтено, что арендная плата подлежит увеличению на коэффициент инфляции, что предусмотрено п. 2.5 договора аренды.

Согласно п. 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Пунктом 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения № 5 от 13.06.2017) стороны согласовали, что с 29.06.2015 размер арендной платы составляет 1 644 992 рубля в год или 137 082,67 рублей в месяц.

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Ранее аналогичное определение содержалось в ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из указанных положений вытекает, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Кроме того, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное имущество в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе использовать переданное ему имущество, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Данные разъяснения корреспондируют разъяснениям, содержащимся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Следовательно, государственная регистрация договора аренды земельного участка, равно как и дополнительных соглашений к нему, установлена законодателем в первую очередь для охраны интересов третьих лиц, предоставления им возможности знать о долгосрочной аренде недвижимого имущества. Для сторон договора, подлежащего государственной регистрации, правовые последствия наступают даже в случае отсутствия такой регистрации, поскольку наличествует соглашение сторон, тогда как регистрация – это акт признания и подтверждения наличия обременения в виде аренды со стороны государства.

Именно с этим связано изменение Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ редакции п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Для сторон же такого договора он будет являться заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, поскольку именно с этого момента возникает гражданско-правовое обязательство, связывающее сторон добровольно принятыми на себя правами и обязанностями.

На основании изложенного суд полагает, что дата государственной регистрации дополнительного соглашения № 5 от 13.06.2017 в данном случае не имеет значения для определения момента, с которого подлежит увеличению размер арендной платы.

Согласно п. 8 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-П, при заключении договора аренды земельного участка арендодатель предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В данном случае, поскольку стороны согласовали, что с 29.06.2015 размер арендной платы составил 137 082,67 рублей в месяц, мэрия правомерно с 29.06.2016 (то есть ровно через год, как указано в договоре и вышеназванном постановлении Правительства Новосибирской области) увеличила размер арендной платы на соответствующий коэффициент инфляции 2016 года (6,4%), что составило 145 855,96 рублей месяц. С января 2017 года размер арендной платы был увеличен на 4% (151 690,20 рублей в месяц), с января 2018 года – еще на 4% (157 757,81 рублей в месяц), что полностью соответствует установленным законами о федеральном бюджете значениям данного показателя. Соответствующие разъяснения были направлены мэрией истцу письмом от 03.10.2018 № 31/20/11531.

Кроме того, как следует из расчета ответчика, арендная плата истцом оплачена по договору в полном объеме, что также свидетельствует о признании истцом правильности начисления мэрией арендных платежей.

Государственная пошлина по иску в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Е.И. Бутенко