Решение от 29 марта 2022 г. по делу № А58-181/2022

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-181/2022
29 марта 2022 года
город Якутск




Резолютивная часть решения объявлена 21.03.2022.

Мотивированное решение изготовлено 29.03.2022.


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Устиновой А.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Прокуратуры Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации муниципального образования "Город Удачный" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>), муниципальному унитарному предприятию "Удачнинское производственное предприятие муниципального хозяйства" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительными пункта 2.11, абзаца 2 пункта 3.1, абзаца 2 пункта 4.1 договора аренды земельного участка от 26.09.2019 № 130у, прокуратуры – ФИО2 по доверенности от 25.02.2022 № Ви-8-1103-22; ответчики – не явились, извещены, установил:


Прокуратура Республики Саха (Якутия) – далее прокуратура, прокурор, истец обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Администрации муниципального образования "Город Удачный" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) – далее Администрация, муниципальному унитарному предприятию "Удачнинское производственное предприятие муниципального хозяйства" – далее Предприятие, МУП о признании недействительными пункта 2.11, абзаца 2 пункта 3.1, абзаца 2 пункта 4.1 договора аренды земельного участка от 26.09.2019 № 130у.

Исковые требования прокурора нормативно обоснованы в части требования о признании недействительными пункта 2.11, абзаца 2 пункта 3.1 договора ссылками на положения статей 168, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 22 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением условиями оспариваемой сделки публичных интересов, а именно содержание указанных пунктов договора аренды земельного участка от 26.09.2019 № 130у противоречит статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в части условия, предусматривающего то, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и условиями договора, невнесение арендной платы по договору в полном объеме в течение двух сроков платежа подряд является основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка; в части требования о признании недействительным абзаца 2 пункта 4.1 договора - ссылками на положения статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 3, 4 статьи 39.6, пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ и мотивированы нарушением условиями оспариваемой сделки публичных интересов, а именно содержание указанных пунктов договора аренды земельного участка от 26.09.2019 № 130у противоречит указанным положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в части условия, предусматривающего право арендатора по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 1 месяц до истечения срока действия договора; поскольку оспариваемый договор является типовым, разработанным в интересах муниципального образования, применение типового договора аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, может повлечь нарушение прав неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка, неограниченного числа арендаторов.

Администрацией представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано о том, что нарушения, указанные прокурором учтены и устранены путем заключения дополнительного соглашения от 11.01.2022 № 3.

Предприятием отзыв на исковое заявление не представлен.

Прокурор в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, считает, что устранение нарушений путем заключения дополнительного соглашения к договору не влияет на недействительность оспариваемых положений договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует.

26.09.2019 между Администрацией МО «Город Удачный» (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием «Удачнинское производственное предприятие муниципального хозяйства» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 130у, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:16:010503:183, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, г. Удачный, <...> площадью 1 056 кв.м. по эксплуатацию объекта «Стоянка» с кадастровым номером 14:16:010402:248, вид разрешенного использования: служебные гаражи. Срок действия договора 49 лет, с 24.05.2019 по 23.05.2068 (пункты 1.1, 1.2, 2.1 договора).

Согласно абзацу 2 пункта 3.1 Договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством и условиями настоящего договора, пункту 2.11 – не внесение арендной платы по договору в полном объеме в течение 2 сроков платежа подряд является основанием для досрочного расторжения Договора аренды земельного участка.

Согласно абзацу 2 пункта 4.1 Договора арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия).

Ссылаясь на недействительность (ничтожность) пункта 2.11, абзаца 2 пункта 3.1, абзаца 2 пункта 4.1 договора аренды земельного участка от 26.09.2019 № 130у и полагая, что договор в оспариваемой части нарушает публичные интересы, интересы неопределенного круга лиц, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202- 1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Обращение в арбитражный суд с настоящим иском обусловлено необходимостью обеспечения соблюдения законности при осуществлении местного самоуправления и является формой реализации функции прокурора по надзору за исполнением требований действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Право прокурора требовать признания недействительной сделки не полностью, а в части, не исключается, однако, предполагается, что и в этом случае обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.

Пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Исходя из названных норм права, при заключении и исполнении оспариваемого договора стороны спора обязаны соблюдать требования существовавших на день заключения договора императивных норм.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В соответствии с пунктами 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Оспариваемый договор заключен на срок 49 лет, следовательно, правоотношения стороне регулируются частью 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, которая является императивной.

Арендные отношения могут быть прекращены принудительно только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора аренды, степень существенности которых оценивается судом. Стороны не могут изменить требование части 9 статьи 22 ЗК РФ своим волеизъявлением.


В части исковых требований прокурора о признании недействительным абзаца 2 статьи 4.1 договора в части условия, предусматривающего право арендатора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 1 месяц до истечения срока действия договора, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 1 письма Минэкономразвития России от 29.01.2018 № Д23и-389 «О разъяснении законодательства» в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 вышеуказанного постановления № 73 в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

К числу таких случаев относится и предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Включение в договор оспариваемых пунктов в нарушение земельного и гражданского законодательства нарушает принцип добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Нарушение ответчиками императивного запрета, установленного п. 9 ст. 22 ЗК РФ, является достаточным основанием для квалификации такого условия договора ничтожным исходя из смысла разъяснений пунктов 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ».

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления Пленума N 25).

Статьей 180 ГК РФ предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, условия пункта 2.11, абзаца 2 пункта 3.1 договора, предусматривающие расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, абзаца 2 пункта 4.1 договора в части права арендатора на преимущественное заключение на новый срок договора аренды земельного участка являются недействительными в силу статьи 168 ГК РФ, как противоречащие вышеуказанным нормам действующего законодательства.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования прокурора подлежат удовлетворению полностью .

Прокурор, Администрация освобождены от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

За рассмотрение иска о признании сделки недействительной подлежит уплате государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Учитывая, что требования предъявлены к двум ответчикам (сторонам сделки), с каждого ответчика по иску подлежит уплате в доход федерального бюджета половина подлежащей уплате государственной пошлины, что составляет 3 000 рублей.

В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с изложенным с муниципального унитарного предприятия «Удачнинское производственное предприятие муниципального хозяйства» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 рублей за рассмотрение настоящего иска.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными пункт 2.11, абзац 2 пункта 3.1, абзац 2 пункта 4.1 договора аренды земельного участка от 26.06.2019 № 130у, заключенного между Администрацией муниципального образования «Город Удачный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия) и муниципальным унитарным предприятием «Удачнинское производственное предприятие муниципального хозяйства».

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Удачнинское производственное предприятие муниципального хозяйства» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.



Судья

А.Н. Устинова