Решение от 5 марта 2019 г. по делу № А67-6758/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А67-6758/2017
г. Томск
06 марта 2019 г.
– дата объявления резолютивной части решения

06 марта 2019 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.А. Шестеровой,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Федерального государственного казенного учреждения «9 центр заказчика-застройщика войск национальной гвардии Российской Федерации (войсковая часть 6903, г. Новосибирск)» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания ТРАСТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании зарегистрировать право собственности и обращении взыскания на предмет залога,

при участии:

от истца – В.А. Войта, представителя по доверенности от 11.02.2019 № 1,

от ответчика – ФИО1, представителя по доверенности от 18.06.2018,

установил:

Федеральное государственное казенное учреждение «9 центр заказчика-застройщика войск национальной гвардии Российской Федерации (войсковая часть 6903, г. Новосибирск)» (далее – ФГКУ «9 ЦЗЗ войск национальной гвардии) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания ТРАСТ» (далее – ООО «Инвестиционно-строительная компания ТРАСТ») об обязании зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке по адресу: <...>, кадастровый номер 70:22:0010110:122 и об обращении взыскания и оставлении за истцом предмета залога (объекты долевого строительства по государственному контракту) – в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: <...>, кадастровый номер 70:22:0010110:122, а именно: 1.1 Однокомнатные квартиры – 84 шт.: №№ 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 46, 48, 49, 50, 51, 52, 54, 55, 56, 57, 58, 60, 61, 62, 63, 64, 66, 67, 68, 69, 70, 72, 73, 77, 78, 82, 83, 87, 88, 92, 93, 97, 98, 102, 103, 107, 108, 112, 113, 117, 118, 122, 123, 127, 128, 132 общей площадью 3010,8 кв.м. (с учетом балконов 3243,6 кв.м), 1.2 Двухкомнатные квартиры – 24 шт.: №№ 75, 76, 80, 81, 85, 86, 90, 91, 95, 96, 100, 101, 105, 106, 110, 111, 115, 116, 120, 121, 125, 126, 130, 131 общей площадью 1296 кв.м. (с учетом балконов 1240,8 кв.м.), 1.3 Трехкомнатные квартиры – 22 шт.: №№ 5, 11, 17, 23, 29, 35, 41, 47, 53, 59, 65, 71, 74, 79, 84, 89, 94, 99, 104, 109, 114 ,119, 131 общей площадью 1582 кв.м. (с учетом балконов 1672 кв.м.).

В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что ООО «Инвестиционно-строительная компания ТРАСТ» обязательства по государственному контракту участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в объеме 130 квартир в г. Северск Томской области от 09.08.2012 № 035110001681200000-45127 не исполнены. Поскольку ответчик не принимает мер к завершению строительства жилого дома, истец обратился с требованием об обязании ответчика зарегистрировать право собственности объект незавершенного строительства и обращении взыскания на предмет залога (л.д. 6-11 т. 1).

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сославшись на то, что право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, <...>, кадастровый номер 70:22:0010110:122 в настоящее время зарегистрировано за ответчиком; в отношении требования об обращении взыскания на предмет залога указал, что квартиры как объект права собственности не существуют, соответственно обратить взыскание на них невозможно (л.д. 84-86).

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, поддержав доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.05.2018 по делу № А45-24542/2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 (л.д. 56-64), имеющим преюдициальное значение при разрешении настоящего спора (пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), установлены следующие обстоятельства.

09.08.2012 между 9 Центром заказчика-застройщика внутренних войск МВД России по Сибирскому региону (войсковая часть 6903) (в настоящее время – ФГКУ «9 ЦЗЗ войск национальной гвардии») (участник долевого строительства) и ООО «Инвестиционно-строительная компания ТРАСТ» (застройщик), на основании протокола открытого аукциона в электронной форме от 26.06.2012, заключен государственный контракт № 035110001681200000-45127 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в объеме 130 квартир в г. Северске, Томской области, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом общей жилой площадью квартир (по проекту) 5977,2 кв. м на земельном участке по адресу: <...>, кадастровый номер 70:22:0010110:122 в срок не позднее 20 декабря 2013 года и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 10 февраля 2014 года передать участнику долевого строительства квартиры (количество квартир 130) общей площадью 5833,6 кв. м (пункты 1.1., 1.8 договора, л.д. 50-68 т. 1).

Цена контракта составляет 185 800 160 рублей 00 копеек и перечисляется участником долевого строительства на расчетный счет застройщика в соответствии со следующим графиком (пункты 2.1, 2.2): в течение 10 банковских дней со дня заключения контракта аванс в размере 30% от годового лимита финансирования по контракту (пункт 2.2.1); денежная сумма в размере 95% от суммы контракта, а именно 176 510 152 рубля перечисляется (за вычетом суммы авансового платежа) по результатам выполненных работ на основании представленных застройщиком актов по форме КС-2, КС-3 и наличии необходимых лимитов бюджетных обязательств (пункт 2.2.2 в редакции дополнительного соглашения от 23.10.2014), отсутствие необходимых бюджетных обязательств освобождает участника долевого строительства от ответственности за невыполнение условий государственного контракта и настоящего дополнительного соглашения; оставшаяся сумма контракта в размере 5%, а именно 9 290 008,00 рубля выплачивается участником долевого строительства в течение 10 банковских дней с даты передачи квартир по акту приема (пункт 2.2.3 в редакции дополнительного соглашения от 23.10.2014).

Учитывая условия рассматриваемого контракта, правоотношения сторон подлежат регулированию Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», а также Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Как усматривается из материалов дела, в согласованный государственным контрактом от 09.08.2012 № 035110001681200000-45127 срок квартиры истцу – участнику долевого строительства переданы не были, претензии от 19.05.2017 № 940/22-575, от 04.02.2013 № 24/111, от 07.10.2015 № 25/1511, от 17.12.2015 № 25/1883, от 02.09.2016 № 25/1006 (л.д. 40-46 т. 1) оставлены без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Пунктом 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ установлено, что обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (пункт 2 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога (пункт 5 статьи 13 (пункт 2 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

Из материалов дела следует, что за ООО «Инвестиционно-строительная компания ТРАСТ» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <...>, кадастровый номер 70:22:0010110:122, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.03.2019 (л.д. 96-98 т. 2).

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 4 статьи 8 названного закона степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах является одним из основных сведений об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости.

Согласно пункту 6 части 5 статьи 14 Закона № 218-ФЗ изменение основных характеристик объекта недвижимости является основанием для государственного кадастрового учета без одновременной регистрации права.

Таким образом, при изменении степени готовности объекта незавершенного строительства, права на которые ранее зарегистрированы, регистрация права не проводится. В данном случае на основании заявления правообладателя вносятся изменения в государственный кадастровый учет.

При таких обстоятельствах, учитывая, что объект незавершенного строительства уже зарегистрирован за ответчиком, требование истца об обязании ответчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке по адресу: <...>, кадастровый номер 70:22:0010110:122 удовлетворению не подлежит.

В части требования ФГКУ «9 ЦЗЗ войск национальной гвардии» об обращении взыскания и оставлении за собой предмета залога (объекта долевого строительства по государственному контракту) суд приходит к следующему выводу.

Согласно пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу пункта 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Пунктом 2 статьи 13 Закона № 214-ФЗ установлено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

В соответствии с п. 1 ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно пункту 3 статьи 13 Закона № 214-ФЗ с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Поскольку в данном случае разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости – многоквартирного дома застройщиком не получено, строительство объекта не завершено, то конкретные квартиры, указанные в государственном контракте от 09.08.2012 № 035110001681200000-45127, отсутствуют и до ввода объекта в эксплуатацию предметом залога является объект незавершенного строительства, но не квартиры. Соответственно обратить взыскание возможно только на объект незавершенного строительства.

Порядок обращения взыскания на названное имущество подразумевает его реализацию с публичных торгов, а не оставление за собой (статьи 14-15 Закона № 214-ФЗ).

При таких обстоятельствах требования истца удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на истца, однако последний освобожден от ее уплаты в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и, руководствуясь частью 1 статьи 110, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья М.О. Попилов