Решение от 26 июня 2023 г. по делу № А40-250742/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-250742/22-127-1945
г. Москва
26 июня 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2023 года. Полный текст решения изготовлен 26 июня 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рожковой А.А. рассматривает

дело по иску

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РИАЛРЕН" (628406, ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ АВТОНОМНЫЙ ОКРУГ - ЮГРА, СУРГУТ ГОРОД, НЕФТЕЮГАНСКОЕ ШОССЕ, 1, ОГРН: 1088602000233, Дата присвоения ОГРН: 21.01.2008, ИНН: 8602069325),

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОЕКТПЛАНСЕРВИС" (620027, СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЕКАТЕРИНБУРГ ГОРОД, СВЕРДЛОВА УЛИЦА, 56, ОГРН: 1026605245842, Дата присвоения ОГРН: 22.11.2002, ИНН: 6671124781),

О взыскании суммы основного долга в размере 2 057 351 руб. 49 коп.; суммы неустойки в размере 1 136 320 руб. 53 коп.; неустойки за просрочку оплаты за период с 12.11.2022 в размере 0,5% от суммы непогашенного основного долга по день фактического погашения задолженности; и приложенные к исковому заявлению документы,

По встречному исковому заявлению: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОЕКТПЛАНСЕРВИС" К АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РИАЛРЕН" при участии: от истца – Морозов М.Ю. . по дов. От 24.09.2022 г. № 173-РР от ответчика – Губайдуллина И.Ф. по дов. От 11.01.2022 г. № б/н

УСТАНОВИЛ:

Первоначальный иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен о взыскании задолженности в размере 2 774 905 руб. 32 коп. и неустойки по состоянию на 11.11.2022 в размере 1 362 349 руб. 99 коп.

Определением от 10 января 2023 г. к производству принято встречное исковое заявление ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОЕКТПЛАНСЕРВИС" к АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РИАЛРЕН" о расторжении договора аренды от 17.06.2019 № RR-245-LLF/2019 и взыскании с АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РИАЛРЕН" в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОЕКТПЛАНСЕРВИС" 2 109 296 руб. 02 коп. обеспечительного платежа, 197 892 руб. 53 коп. переплаты по эксплуатационным платежам (с чечетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).


Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

В обоснование встречного иска истец ссылается на то, что АО «Риалрен» принадлежит на праве собственности здание ТРЦ «Аура» по адресу ХМАО-Югра, г. Сургут, Нефтеюганское ш., д.1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 86-86-03/021/2013-137 от 30.04.2015 г., и что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 86-АБ 537920 от 18.02.2013 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре (приложение 1).

В соответствии с условиями Долгосрочного договора аренды от 17.06.2019 № RR-245- ДДА/2019 (далее - «Договор», приложение 2) за аренду помещения арх. № 1066 в ТРЦ «Аура» (далее - «Помещение»), ООО «ПроектПланСервис» (далее - «Ответчик», «Арендатор») как арендатор Помещения обязался уплачивать арендную плату и иные платежи в пользу АО «Риалрен» (далее - «Арендодатель», «Истец») так, как это установлено в разд. 5 Договора и в дополнительных соглашениях к Договору.

Как указывает истец, в силу неисполнения Ответчиком обязательства по внесению арендной платы, на стороне Ответчика за период июль - август 2022 года возникла задолженность.

Как указывает истец, в силу просрочки оплаты ответчиком, а также в отсутствие ведения коммерческой деятельности ответчиком в помещении, Истец был вынужден расторгнуть договор в одностороннем порядке, предусмотренном п. 11.2 Договора, направив соответствующее уведомление исх. № 90 от 30.08.2022 (далее - «Уведомление»).

Согласно п. 2.3. Договора, для расчета предусмотренных Договором платежей применяется Расчетная площадь Помещения, составляющая 407,2 кв.м.

Арендная плата за весь спорный период пользования Помещением, не оплаченная Ответчиком, согласно разделу 5 Договора и Дополнительному соглашению от 20.05.2021 № 4 к Договору (далее - «ДС4», приложение 4) состоит из:

Базовой арендной платы (БАЛ). Срок оплаты: до 5 числа оплачиваемого месяца (п. 5.2.2 Договора). Период: 01.07.2022-31.08.2022

Согласно п. 5.2.1 Договора, ставка базовой арендной платы составляет 443, 23 евро за 1 кв.м. Помещения в год начиная с третьего года с Даты Открытия Помещения (т.е. с 01.09.2021 по 01.09.2022).

Согласно разделу 1 Договора, Датой Открытия Помещения является 01.09.2019. Курс евро - 55 руб. за евро (п.2 ДС4);

Расчетная площадь Помещения - 407,2 кв.м. (п.2.3 Договора); Расчет: ((443,23 Евро * 407,2 кв.м. /12 месяцев) * 55 рублей) + 20%

Итого месячный размер БАП за спорный период июль - август 2022 г. составляет 992 657,60 руб.

Как следует из текста Уведомления, Договор был расторгнут Истцом в одностороннем порядке и прекратил свое действие с 16.09.2022.

Как указывает истец, общая сумма задолженности за БАП составляет 1 819 872,45 рублей.

Период: август 2022 года. Ставка - 5 000 руб. за 1 кв.м. Помещения в год, кроме того НДС (п. 5.3 Договора).

При этом, согласно п. 5.3.2 Договора, начиная со второго года с Даты Открытия Помещения (т.е. с 01.09.2020) ставка Эксплуатационных расходов подлежит индексации на Индекс Потребительских Цен, но не менее 8%.

Таким образом, в июле-августе 2022 года действовала ставка Эксплуатационных расходов 5 832 руб., кроме того НДС, за 1 кв.м. площади Помещения в год:

5 000 + 8% + 8% = 5 832 руб., а размер Эксплуатационных расходов за август 2022 года составил 237 479,04 руб. в месяц: (5 832 * 407,2 / 12) + 20%.


Требование об уплате задолженности и неустойки было изложено в тексте Уведомления, однако ответчиком задолженность не погашена, что явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В обоснование встречного иска истец ссылается на то, что «05» апреля 2022 года в помещении № 1069 магазина «Incanto», находящегося по адресу: г. Сургут, Нефтеюганское шоссе, д. 1, в 22 ч. 14 мин., произошло возгорание с последующим распространением горения на соседнее помещение № 1066 магазина «Laplandia», в результате чего были уничтожены либо приведены в состояние полностью непригодное к эксплуатации: внутренняя отделка помещения, системы электроснабжения, вентиляции, пожарной сигнализации и аварийного оповещении как в помещении № 1066, так и в запотолочном пространстве над ним.

Факт пожара и то, что ООО «ПроектПланСервис» не является виновной стороной в произошедшем пожаре, подтверждается Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 05.05.2022 года, Заключением эксперта № 42/2022 от 05.05.2022 года ФГБУ судебно-экспертного учреждения Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по ХМАО-Югре.

«06» апреля 2022 года ООО «ПроектПланСервис» официально уведомило Арендодателя о факте возгорания, уничтожении инженерных систем, включая отсутствие электроснабжение, о невозможности использования Помещения в соответствии с Целевым назначением, и о вынужденной приостановке коммерческой деятельности. Также было заявлено требование о неначислении арендной платы на период, пока обстоятельства, препятствующие ведению таковой, не будут устранены (копия уведомления приложена к настоящему заявлению).

Указанные последствия пожара отражены в Акте от «06» апреля 2022 года, составленным по месту происшествия, и подписанным уполномоченными представителями Истца и Ответчика. При этом представитель Ответчика отказался внести в акт упоминание о непригодности помещения к ведению коммерческой деятельности. Кроме того, ввиду отсутствия электроснабжения Арендатор лишился возможности самостоятельного доступа в помещения, вход мог быть предоставлен лишь через пожарный выход с сопровождением представителя Арендодателя.

Ответа на Уведомление от Арендодателя не последовало, восстановление электроснабжения и работоспособности инженерных систем произведено не было.

«06» мая 2022 года Арендодателем в адрес арендатора было направлено письмо за исх. № 0353, в котором была озвучена необходимость восстановления силами Арендатора систем пожарной безопасности СОУЭ, АПС, ВПТ (копия приложена к заявлению).

«12» мая 2022 года, принимая во внимание, что Арендодатель не предпринимает действий по ликвидации последствий пожара, препятствующих использованию Помещения в соответствии с Целевым назначением, деятельно не реализует право, предусмотренное п. 7.6. Договора (Пунктом 7.6. Договора, регламентирующим порядок восстановления Помещения и/или Здания после пожара, прямо предусматривает, что «Сторона, в результате действий которых наступило данное событие, а также причинён ущерб Помещению или иным частям Здания, обязана, с учётом исключений, предусмотренных Договором, незамедлительно начать и провести ремонтные работы в срок, согласованный Сторонами». Этот же пункт закрепляет за Арендодателем право произвести таковые работы самостоятельно с возмещением расходов за счёт виновной стороны), и возлагает обязанность по ликвидации последствий пожара в полном объёме на Арендатора, не являющегося виновной стороной, арендатором было направлено официальное предложение о расторжении Договора аренды по соглашению сторон в порядке, предусмотренном п. 11.4. Договора

Официального ответа от Арендодателя не последовало, действий по устранению обстоятельств, препятствующих ведению коммерческой деятельности, не произведено.

23 июня 2022 года ООО «ПроектПланСервис» было направлено письмо, в котором аргументировано указано на отсутствие обязательства Арендатора по проведению восстановительных работ и предложено осуществить их силами Арендодателя на основании права, предусмотренного пунктом 7.6. Договора (копия приложена к заявлению).

«27» июня 2022 года Арендодателем в адрес ООО «ПроектПланСервис» было направлено ответное письмо с просьбой выполнить указанные работы силами Арендатора. Прямого ответа на наше предложение о реализации права Арендодателя, предусмотренного п. 7.6. Договора, в данном письме не содержалось (копия прилагается).


«12» июля 2022 года нами был отправлен повторный запрос с просьбой дать ответ на вопрос, планирует ли Арендодатель выполнить работы своими силами. Ответа от Арендодателя не последовало, восстановительные работы не проводились (копия прилагается).

20.07.2022 года за исх.номером 0542 АО «Риалрен» направляет в адрес ООО «ПроектПланСервис» уведомление о наличии задолженности со стороны Арендатора с ограничением доступа в арендуемое помещение. При этом Арендатор не пользовался помещением с 06.04.2022 года и неоднократно обращался к Арендодателю о невозможности ведения предпринимательской деятельности в виду отказа Собственника помещения привести его в состояние, пригодное для использования в целях, предусмотренных заключенным Договором.

Ответным письмом (исх. № 5 от 21.07.2022 года) ООО «ПроектПланСервис» запросил у Арендодателя Акт взаимных расчетов по Договору, в связи с тем, что по учетным данным Арендатора задолженности перед Арендодателем нет.

Арендодатель на запрос не отреагировал.

22.07.2022 года Арендатор вновь направляет уведомление (исх. № 6) Арендодателю с требованием устранить последствия пожара, чтобы Арендатор смог воспользоваться свои правом вести коммерческую деятельность на территории ТЦ Аура.

Арендодатель в письме № 89 от 27.07.2022 года вновь отказывается от восстановления помещения от пожара в связи с тем, что он не является виновником возгорания, и приложил бланк (проект) Дополнительного соглашения № 5 от 24.06.2022 года о временном приостановлении коммерческой деятельности Арендатора и неначислении Базовой Арендной Платы и Эксплуатационных расходов с 01.04.2022 года по 30.06.2022 год.

30.08.2022 года (исх. № 90) Арендодатель направил Уведомление о существующей задолженности и об одностороннем расторжении Договора с 16.09.2022 года с намерением начислить неустойку.

Как указывает истец по встречному иску, ООО «ПроектПланСервис» не согласен с односторонним расторжением договора и основаниями такого расторжения и направил заказным письмом с описью вложения Оферту (исх. № 7 от 01.09.2022 года) об обоюдном расторжении договора с приложением 4 (четырех) экземпляров Соглашений о расторжении от 12.09.2022 года с оригинальной подписью и печатью Арендатора. В соглашении закреплены пункты об обоюдном расторжении договора с 12.09.2022 года, возврата суммы обеспечительного платежа в размере 2 109 296,02 рублей в течение 15 рабочих дней с даты подписания соглашения, а также не начислении Арендной платы с 06.04.2022 года.

30.09.2022 года был подписан Акт возврата ключей от помещения 1066 в ТРЦ Аура.

Как следует из расчета истца по встречному иску, со стороны ООО «ПроектПланСервис» задолженности перед АО «Риалрен» отсутствует. Все оплаты, согласно условиям заключенного договора аренды (базовая арендная плата, эксплуатационные расходы, сервисное обслуживание) были оплачены до 05.04.2022 года включительно в полном объеме.

При этом, со стороны АО «Риалрен» существует задолженность перед ООО «ПроектПланСервис» в сумме 2 307 188,55 рублей, которая состоит из:

1. Обеспечительный платеж Истца в сумме 2 109 296,02 рублей (платежное поручение № 181 от 02.07.2019г.) находится у АО «Риалрен»

2. Переплата по эксплуатационным расходам в размере 197 892,53 рублей (Платежным поручением № 101 от 05.04.2022 года был произведен платеж в сумме 237 479,04 рублей за эксплуатационные расходы за весь апрель 2022 года).

Платежным поручение № 3 от 14.04.2022 года базовая арендная плата была оплачена с 01.04.2022 по 05.04.2022 (включительно) в сумме 165 442,92 рублей

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.


Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска наличии оснований для удовлетворения встречного иска.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 2.4. договора стороны согласовали, что Помещение передается Арендатору для организации торговой точки под наименованием «Laplandia» («Лапландия») по продаже женской и мужской одежды, аксессуаров в соответствии с Ассортиментным перечнем товаров (Приложение № 6 к Договору Аренды) и связанных с этим целей (далее но тексту «Разрешенное Использование»). Использование части Помещения в подсобных, вспомогательных и административных целях допускается только при согласовании Арендодателем, при условии, что такое использование непосредственно обеспечивает соблюдение Разрешенного использования. Использование Помещения в иных целях не допускается

Судом установлено, что 05 апреля 2022 года в помещении № 1069 магазина «Incanto», находящегося по адресу: г. Сургут, Нефтеюганское шоссе, д. 1, в 22 ч. 14 мин., произошло возгорание с последующим распространением горения на соседнее помещение № 1066 магазина «Laplandia».

Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 05.05.2022 года и Заключением эксперта № 42/2022 от 05.05.2022 года ФГБУ судебно-экспертного учреждения Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по ХМАО- Югре подтверждается, что пожар возник по вине третьего лица.

Вместе с тем, в результате пожара ответчик (арендатор) не имел возможности использовать помещение по назначению.

Пунктом 7.6. договора стороны согласовали, что Ответственность за наличие и поддержание в надлежащем состоянии с учетом требуемых норм и правил специальных систем пожаротушения для Помещения, серверных комнат, технических помещений Арендатора в период Аренды, несет Арендатор. В случае пожара, иного чрезвычайного происшествия в Помещении или прилегающих к Помещению Местах общего пользования Арендатор обязан немедленно уведомить о нем Арендодателя. Арендодатель имеет право беспрепятственного доступа в Помещение в любое время суток без предварительного уведомления Арендатора, с тем, чтобы ликвидировать чрезвычайные происшествия, но при условии уведомления Арендатора о факте такого доступа в Помещение в связи с указанными чрезвычайными обстоятельствами.

Сторона, в результате действий которых наступило данное событие, а также причинен ущерб Помещению или иным частям Здания, обязана, с учетом исключений, предусмотренных настоящим Договором, незамедлительно начать и провести ремонтные работы в срок, согласованный Сторонами. Если чрезвычайное происшествие вызвано действиями (бездействиями) Арендатора, Арендодатель в праве, но не обязан, самостоятельно провести ремонтные работы с возложением обязанности по оплате выполненных работ на Арендатора. Арендатор возмещает расходы Арендодателя по проведению ремонтных работ в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента выставления соответствующего счета.

В силу буквального толкования условий договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ возложение ремонта как на арендатора, так и на арендодателя возможно только при наличии вины указанного лица.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского


кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора, в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование).

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ (часть 4) условия договора определяются по усмотрению сторон.

Поскольку стороны при заключении договора не предусмотрели обязанность арендатора вне зависимости от его вины проводить ремонт и восстанавливать помещение после пожара, суд приходит к выводу, что в арендных отношениях такая обязанность лежит на арендодателе в силу закона.

Согласно положениям ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не установлено законом или договором.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Суд также указывает, что арендодатель в данном случае является сильной стороной договора и извлекая прибыль от сдачи в аренду торговых площадей имеет возможность осуществить ремонт своего имущества.

Арендатор же не может быть поставлен в положение зависимости от отношений арендодателя с третьими лицами, в том числе по вопросу возмещения ущерба.

Ссылка истца по первоначальному иску на право арендатора самостоятельно осуществить ремонт помещения судом не принимается, поскольку соответствующая договорённость между сторонами достигнута не была. Такая обязанность у арендатора отсутствует.

Возражая против удовлетворения встречного иска, арендодатель указывает на то, что арендатор должны был использовать полученные от страховой организации денежные средства на восстановление помещения.

Судом указанный довод отклоняется, поскольку договор разграничивает зоны ответственности арендатора и арендодателя (приложение № 8 к договору аренды).

Договор также определяет понятие отделочные работы (раздел 1 договора).

Пунктом 7.11.1. на арендатора возложена обязанность застраховать свое имущество, находящееся в Помещении, а также результаты ремонтных и Отделочных работ на полную стоимость от повреждений и/или уничтожения в результате непредвиденного или внезапного воздействия на него следующих событий: пожара, удара молнии, взрыва газа, стихийных бедствий, повреждения водой, взрыва, кражи с незаконным проникновением и грабежа, злоумышленных действий третьих лиц, боя стекол без суброгации на Арендодателя Помещения. Страховая сумма не должна быть меньше полной восстановительной стоимости вышеуказанного имущества.

Таким образом, буквально толкуя термин "отделочные работы", приложение № 8 к договору аренды во взаимосвязи с положениями п. 7.11.1. и 7.11.3. договора, суд приходит к выводу, что страхованию подлежат только работы, выполненные самим арендатором, то есть отделочные работы.

Вместе с тем, такие работы не могут быть выполнены без предварительного проведения восстановительных работ, в том числе работ по восстановлению работоспособности инженерных систем, находящихся в зоне ответственности арендодателя.

Доказательств того, что полученной страховой суммы достаточно для восстановления помещения арендодателем в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено.

Более того, страховая выплата, в том числе ее размер не является предметом спора.

При этом в материалы дела представлено выплатное дело, согласно калькуляции которого стоимость восстановления инженерных систем не входит в сумму выплаты.

Таким образом, материалами дела подтверждён и судом установлен факт невозможности использования арендатором помещения начиная с 05.05.2022 г.

Суд указывает, что в связи с наличием недостатков в помещении арендатор не имел возможности использовать такое помещение по назначению (для осуществления торговой деятельности), в связи с чем оснований для внесения арендной платы не имелось в силу положений ст. 328 ГК РФ.


В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится следующее разъяснение. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за все время пользования имуществом.

Ссылка арендодателя на льготы и возможность использовать иное помещение на время ремонта помещения арендатора судом отклоняется, поскольку арендатор обязан вносить арендную плату только при предоставлении ему помещения в соответствии с условиями договора, а также арендатор имеет безусловное право требовать расторжения договора в судебном порядке в случае невозможности использовать помещение.

При этом суд учитывает добросовестность арендатора, выраженную в попытках урегулировать вопрос в досудебном порядке.

Так, арендатор неоднократно обращался к арендодателю с вопросом о возможности проведения ремонта помещения после пожара.

Истец по встречному иску также предлагал арендодателю расторгнуть договор по соглашению сторон (исх. № 7 от 01.09.2022 г.).

Учитывая изложенное, установив отсутствие обязанности арендатора вносить арендные платежи в период невозможности использования помещения, суд приходит к выводу об отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате в спорный период, что исключает удовлетворение первоначального иска в полном объеме.

Суд также признает односторонний отказ арендодателя от договора ничтожным как противоречащий положениям ст. 619 ГК РФ.

При этом суд усматривает основания для расторжения договора в судебном порядке.

Статья 620 ГК РФ устанавливает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд признает состояние помещение в результате пожара обстоятельством, пропитывающим его дальнейшее использование, в связи с чем суд удовлетворяет требование о расторжении договора аренды на основании п. п. 4 ст. 620 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1


настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Поскольку договор аренды расторгнут, оснований для удержания обеспечительного платежа ответчиком по встречному иску не указано, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного требования.

Суд также удовлетворяет встречное требование о взыскании переплаты по эксплуатационным платежам, поскольку арендатор платежным поручением от 05.04.2022 № 101 внесена плата за весь апрель 2022 г., в то время как помещение не использовалось с 05.04.2022 г.

Суд учитывает, что истец по встречному иску произвел расчет суммы, подлежащей возврату, пропорционально дням аренды помещения.

Расходы по госпошлине относятся судом на ответчика встречному иску в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Возвратить АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РИАЛРЕН" из дохода Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 314 руб. 00 коп., уплаченную по платёжному поручению от 10.11.2022 № 103459.

Встречный иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 17.06.2019 № RR-245-LLF/2019

Взыскать с АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РИАЛРЕН" в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОЕКТПЛАНСЕРВИС" 2 109 296 руб. 02 коп. обеспечительного платежа, 197 892 руб. 53 коп. переплату по эксплуатационным платежам и государственную пошлину в размере 40 536 руб. 00 коп.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья К.А. Кантор