Решение от 11 января 2021 г. по делу № А59-3884/2020

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-3884/2020
г. Южно-Сахалинск
11 января 2021 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 29 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кублицкой Н.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 308650410800030, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Рыболовецкий колхоз им. Кирова» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости и земельного участка от 23.12.2016 в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях части земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество «Российской сельскохозяйственный банк», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области,

при участии: от истца – ФИО2 (паспорт), представитель ФИО3 по доверенности от 30.07.2020; от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 24.10.2019, в отсутствие третьих лиц,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Рыболовецкий колхоз им. Кирова» (далее – ответчик) о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости и земельного участка от 23.12.2016 в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях части земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Иск нормативно обоснован ссылками на положения пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Определением суда от 03.08.2020 исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 26.08.2020.

Определением суда от 26.08.2020 дело назначено к судебному разбирательству на 21.09.2020, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество «Российской сельскохозяйственный банк» (АО «Россельхозбанк»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (Управление Росреестра по Сахалинской области) (далее – третьи лица).

Определением суда от 21.09.2020 судебное разбирательство по делу отложено, судебное заседание назначено на 09.11.2020, в порядке статьи 66 АПК РФ в Управлении Росреестра по Сахалинской области истребованы регистрационные дела в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 65:04:0000004:28, 65:04:0000004:29.

16.10.2020 в материалы дела поступили копии реестровых дел земельных участков с кадастровыми номерами 65:04:0000004:28, 65:04:0000004:29, истребованных определением суда от 21.09.2020 в Управлении Росреестра по Сахалинской области.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) был объявлен перерыв до 13.11.2020 в целях ознакомления сторон с поступившими в материалы дела документами, истребованными судом в Управлении Росреестра по Сахалинской области.

В судебном заседании в порядке статьи 159 АПК РФ суд определил отказать в удовлетворении ходатайства ответчика об исключении из доказательств по делу ранее представленного истцом в материалы дела проекта договора купли-продажи земельного участка от 22.04.2020. Определением суда от 13.11.2020 судебное разбирательство по делу отложено на 09.12.2020.

Определением суда от 09.12.2020 судебное разбирательство по делу отложено в связи с отсутствием доказательств извещения третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора – АО «Россельхозбанк» о дате, времени и месте судебного разбирательства, судебное заседание назначено на 29.12.2020.

В судебное заседание лица третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела по существу в порядке статьи 156 (далее – АПК РФ).

Согласно сведениям сайта Почты России почтовое отправление с почтовым идентификатором 69302452093146, получатель – акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (г. Москва) (копия определения суда от 13.11.2020) находится в статусе «вручение адресату» 23.11.2020.

Из материалов дела следует и судом установлено следующее.

Между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости и земельного участка от 23.12.2016, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил объекты недвижимости: рыбоперерабатывающий комплекс, санитарно-бытовое здание, проходная, хозяйственный блок, цех, очистные и земельный участок, расположенные по адресу: <...>; а также земельный участок, кадастровый номер: 65:04:0000004:29, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующим рыбоперерабатывающим заводом, общей площадью 13012 кв. м, адрес: Сахалинская обл., <...>.

Согласно пункту 3 договора цена указанных объектов недвижимого имущества составляет 10 980 024 руб. 19 коп.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что до момента подписания договора покупатель произвел предоплату в размере 5 000 000 руб.; оставшуюся сумму в размере 5 980 024 руб. 19 коп. покупатель обязуется оплатить до 31 декабря 2017 года; окончательный расчет может быть произведен досрочно.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

16.06.2020 в адрес ответчика истцом направлено требование (претензия) о расторжении указанного договора от 23.12.2016, в котором указано, что на момент заключения указанной сделки истцу должен был быть передан в собственность соседний земельный участок с кадастровым номером 65:04:0000004:28 «под существующим зданием холодильника», но в связи с тем, что этот участок был в залоге у АО «Российской сельскохозяйственный банк», сделку перенесли до снятия обременения с объекта; после снятия обременения со спорного земельного участка продавец поменял условия передачи земельного участка, то есть завысил номинальную (рыночную) стоимость земельного участка; на основании изложенного покупатель предлагает провести независимую экспертизу (оценку) рыночной стоимости спорного земельного участка либо расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости от 23.12.2016; в случае полного или частичного отказа в удовлетворении настоящего требования будет подано исковое заявление.

Поскольку требование истца в добровольном порядке удовлетворено не было, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Ответчик представил в материалы дела отзыв на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении требований отказать в полном объеме. В отзыве полагал, что исполнение спорного договора купли-продажи подтверждается записью о регистрации права собственности на объекты недвижимости и земельный участок; обстоятельства, вытекающие из сделки, прекращены надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 ГК РФ). Оснований для применения положений пункта 1 статьи 460 ГК РФ и пункта 3 статьи 37 ЗК РФ, на которые ссылается истец, не имеется. Истец, проявляя разумную заботу при заключении спорного договора, не был лишен возможности получить полную информацию о приобретаемом им земельном участке и объектах недвижимости, равно как и информацию об иных участках. Доказательств того, что ответчик представил истцу ложную информацию относительно предмета спорного договора, либо доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 65:04:0000004:29 имел какие-либо обременения, в материалы дела не представлено. Наличие условий, с которыми закон связывает возможность расторжения договора спорного договора, истцом не доказано.

В судебном заседании истец, представитель истца требования поддержали. Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал.

Третьи лица отзывы по существу спора в материалы дела не представили. От Управления Росреестра по Сахалинской области в материалы дела поступили доказательства, истребованные в порядке статьи 66 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, выслушав истца, представителей сторон, суд приходит к следующему.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменений его условий не допускается (статья 310 ГК РФ).

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Согласно статье 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3).

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на предоставление ответчиком ложной информации относительно предмета спорного договора - земельного участка с кадастровым номером 65:04:0000004:29 и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 3 статьи 9 АПК РФ арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каких-либо надлежащих доказательств в обоснование заявленного требования истцом не представлено.

Правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора купли-продажи от 23.12.2016, который сторонами исполнен в полном объеме: объекты по договору переданы истцу, истцом приняты, произведена оплата по договору в адрес ответчика.

Доказательства нарушения сторонами договора в материалы дела не представлены.

В материалы дела при подаче иска помимо спорного договора от 23.12.2016 истцом представлен проект договора купли-продажи земельного участка от 22.04.2020, предметом которого является передача продавцом (ответчиком) в собственность покупателя (истца) земельного участка с кадастровым номером 65:04:0000004:28, адрес: г. ФИО5, ул. Нагорная, д. 57-г, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующим зданием холодильника, площадь 2 136 кв. м; цена земельного участка составляет 870 975 руб. 36 коп., НДС не облагается (пункт 3.1).

По сути указанный примерный проект договора представляет собой текст, предполагающий внесение в него сведений (условий договора) (пункты 2.3, 3.3), не подписанный сторонами, в нем поименованными (истец как покупатель и ответчик как продавец), следовательно, не является надлежащей офертой.

С учетом содержания и оформления представленный текст проекта договора от 22.04.2020 как не порождающий права и обязанности для указанных в нем лиц суд не рассматривает в качестве документа, наличие или отсутствие которого в материалах дела способно повлиять на выводы суда и результаты рассмотрения данного дела.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В ходе рассмотрения дела в судебных заседаниях истец, его представитель дали устные пояснения, суть которых сводится к наличию препятствий в пользовании истцом земельным участком с кадастровым номером 65:04:0000004:29 (объект по спорному договору), а именно невозможностью переместить транспортные средства для организации стоянки.

Из материалов дела судом установлено и сторонами не оспаривается, что земельные участки с кадастровыми номерами 65:04:0000004:29 и 65:04:0000004:28 являются самостоятельными.

Предмет (объект) спорного договора определен четко и исключает неоднозначное толкование.

В рамках настоящего дела документального подтверждения в обоснование доводов о наличии каких-либо договоренностей между сторонами спора относительно передачи ответчиком истцу соседнего земельного участка (с кадастровым номером 65:04:0000004:28) и изменении ответчиком условий передачи указанного земельного участка (завышении номинальной (рыночной) стоимости земельного участка) в материалы дела не представлено, равно как и не представлено доказательств того, каким образом обстоятельства, связанные с передачей (непередачей) в собственность истцу земельного участка с кадастровым номером 65:04:0000004:28, влияют на правоотношения сторон в рамках спорного договора, предметом которого передача земельного участка с кадастровым номером 65:04:0000004:28 не является.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В силу статьи 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения спора, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья Н.В. Кублицкая