Решение от 2 мая 2017 г. по делу № А63-14967/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-14967/2016
г. Ставрополь
02 мая 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена11 апреля 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме02 мая 2017 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В. (до перерыва) и секретарем ФИО1 (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

к администрации города Ставрополя, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

третьи лица:-комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

-ФИО3, г. Ставрополь,

о признании недействительным отказа от 02.09.2016 № 8/14/6339с и обязании предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:030403:35,

при участии заявителя ФИО2 (лично), представителя администрации г. Ставрополя ФИО4 по доверенности от 25.01.2017 и представителя КУМИг. Ставрополя ФИО5 по доверенности от 12.01.2017, представителя ФИО3 ФИО6 по доверенности от 13.07.2015,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее – администрация) о признании недействительным отказа от 02.09.2016 № 8/14/6339с и обязании предоставить в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 26:12:030403:35 площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для завершения строительства незавершенного объекта.

Администрация в отзыве просила в удовлетворении требований отказать, указав, что заявителем не приведены нормы, которым не соответствует оспариваемый отказ.

КУМИ г. Ставрополя (далее – комитет) требование не признал, полагал доводы оспариваемого отказа законными, а также указал, что у заявителя отсутствуют основания для приобретения земельного участка в аренду без торгов ввиду того, что на испрашиваемом земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, расположенный на участке объект нельзя отнести к числу объектов недвижимого имущества в понимании статьи 130 ГК РФ.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Постановлением главы города Ставрополя от 29.12.2006 № 4458 утвержден акт выбора земельного участка под размещение кафе по улице Объездной, в квартале 503, и земельный участок, площадью 800 кв.м, предоставлен ФИО7 в аренду на 3 года. Земельному участку присвоен адрес: ул. Объездная, 34.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 05.04.2007 с присвоением кадастрового номера 26:12:030403:35.

03 апреля 2007 года комитетом с ФИО7 заключен договор аренды № 5654 земельного участка площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: ул. Объездная, 34 в квартале 503, для проектирования и строительства кафе, сроком по 28.12.2009.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 04.06.2008 за номером 26-26-12/006/2007-611.

04 декабря 2009 года ФИО7 выдано разрешение на строительство на спорном земельном участке кафе площадью 269,09 кв.м.

15 декабря 2009 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО7 на кафе – объект незавершенного строительства, лит. «А», степенью готовности – 6 %.

Согласно выписке из ЕГРП о переходе прав в дальнейшем объект незавершенного строительства передан по договору купли-продажи ФИО8, который впоследствии продал его по договору купли-продажи от 02.02.2010 ФИО3, право собственности которого на объект незавершенного строительства зарегистрировано 08.02.2010 (свидетельство о праве собственности от 08.02.2010 серии 26-АЖ № 191514).

На основании постановления администрации города Ставрополя от 28.05.2010 № 1391 комитетом с ФИО3 заключен договор аренды № 8327 от 21.07.2010 земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403:35, расположенного по адресу:ул. Объездная, 34 в квартале 503, для продолжения строительства кафе сроком по 27.05.2013.

Договор зарегистрирован в ЕГРП 18.08.2010 за номером 26-26-01/141/2010-124.

Впоследствии по обращениям ФИО3 произведено изменение вида разрешенного использования земельного участка и незавершенного строительством объекта, о чем администрацией выносились постановления: от 27.07.2012 № 2213 с изменением разрешенного использования «под объект складского назначения», в которое вносилось изменение постановлением от 28.01.2013 № 142 в части наименования разрешенного использования на «использование под коммунально-складское здание»; от 05.08.2013 № 2578, которым вид разрешенного использования земельного участка и незавершенного строительством объекта (литер «А» - кафе) изменен на использование под складское здание, этим же постановлением земельный участок предоставлен ФИО3 в аренду на 3 года.

На основании постановления от 05.08.2013 № 2578 комитетом с ФИО3 заключен договор аренды спорного земельного участка, под складское здание, сроком по 04.08.2016. Договор зарегистрирован в ЕГРП 06.05.2014 за номером 26-26-01/011/2014-386.

Указанные изменения в отношении разрешенного использования земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) и ЕГРП. С учетом того, что на момент указанных изменений не предусматривалось внесение сведений о виде разрешенного использования в отношении объектов капитального строительства в ГКН и ЕГРП новое разрешенное использование вышеуказанного объекта незавершенного строительства в ГКН и ЕГРП не вносилось.

По договору купли-продажи 27.02.2015 ФИО3 передал ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства (литер А), площадью 121 кв.м, 6% готовности, расположенный по адресу: <...>.

Право собственности ФИО2 зарегистрировано в ЕГРП 16.03.2015 за номером 26-26/001-26/001/202/2015-3242/2, при этом в свидетельстве о праве собственности от 16.03.2015 серии 26АК № 169366 указано наименование объекта незавершенного строительства – «кафе» - степенью готовности 6%, расположенный по адресу <...>. Вид разрешенного использования на тот момент в ГКН и ЕГРП также еще не указывался.

03 августа 2016 года предприниматель обратился в администрацию (через МКУ «МФЦ в г. Ставрополе») с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403:35 для завершения строительства объекта с указанием в заявлении цели использования земельного участка «под складское здание».

02 сентября 2016 года комитетом направлено уведомление № 08/14-6339с о принятом администрацией решении об отказе в предоставлении земельного участка, мотивированный тем, что на испрашиваемом земельном участке расположены железобетонные блоки, связанные между собой бетонной стяжкой, перемещение которых возможно без нанесения им значительного ущерба, что не позволяет отнести указанное сооружения к объектам недвижимого имущества в соответствии со статьей 130 ГК РФ и, соответственно, не предоставляет заявителю право приобретения земельного участка в аренду без торгов. Кроме того, назначение объекта незавершенного строительства – «кафе» не соответствует виду разрешенного использования земельного участка – «под складское помещение».

Не согласившим с отказом, предприниматель обратился в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, в частности, предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 3 статьи 21 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

На основании договора купли-продажи от 27.02.2015 заявителем 16.03.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 121 кв. м, степенью готовности 6%, с кадастровым номером 26:12:030403:53, по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.03.2015 серии 26 АК № 169366.

То обстоятельство, что предпринимателем право собственности на незавершенный строительством объект фактически зарегистрировано только 16.03.2015, т.е. после 01.03.2015, в данном случае не свидетельствует о невозможности применения вышеуказанных норм права, поскольку объект незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке зарегистрирован за предыдущим собственником в установленном законом порядке до 01.03.2015 (запись о регистрации от 08.02.2010 № 26-26-01/004/2010-217), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2010 серии 26-АЖ № 191514.

Доводы отказа о том, что объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, нельзя отнести к объекту недвижимого имущества, не нашел подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Так, согласно материалам дела, разрешение на строительство на спорном земельном участке кафе, площадью 269,09 кв.м, было выдано в декабре 2009 года первоначальному арендатору земельного участка, 11.12.2009 изготовлен кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, инвентарный номер 37895, степенью готовности 6%. Согласно заключению специалиста от 03.04.2017 № 12/17 объект незавершенного строительства представляет собой монолитный железобетонный фундамент размерами 12,74 м* 9,5 м, глубиной заложения 0,95 м, поверх которого устроен цоколь из сборных железобетонных блоков, «утопленных» в монолитный фундамент с заделкой стыков между блоками. Фундамент незавершенного строительством объекта является капитальным, прочно связан с землей и не может быть разобран (демонтирован) с целью переноса на новое место.

Наличие фундамента также подтвердилось в ходе совместного осмотра объекта с участием представителя комитета (акт обследования от 30.03.2017).

С учетом того, что вид разрешенного использования земельного участка произведен с одновременным изменением разрешенного использования расположенного на нем вышеуказанного объекта незавершенного строительства, то данный объект является объектом незавершенного строительства с видом разрешенного использования «складское здание».

Невнесение сведений о виде разрешенного использования в действующий в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости (согласно выписке из ЕГРН строка «разрешенное использование» не заполнена) не влияет на состоявшийся ранее юридический факт изменения вида разрешенного использования объекта.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для вывода о несоответствии цели предоставления участка виду разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Судом также отклоняется заявленный в судебном заседании довод комитета о несоответствии испрашиваемой площади участка и площади, необходимой для завершения строительства, ввиду того, что какого-либо конкретного обоснования и доказательств такого утверждения не представлено, а расположение объекта на земельном участке и самого земельного участка относительно улицы Объездной (с которой осуществляется доступ на участок) таковы, что очевидных признаков превышения площади не усматривается. При этом суд учитывает и то, что земельный участок ранее уже предоставлялся для тех же целей той же площадью.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы заявителя по уплате госпошлины подлежат взысканию в его пользу с заинтересованного лица.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Признать незаконным как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации отказ администрации города Ставрополя от 02.09.2016 № 8/14/6339с в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403:35 площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: г. Ставрополь,ул. Объездная, 34, для завершения строительства незавершенного объекта.

Обязать администрацию города Ставрополя в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403:35 в трех экземплярах, подписать их и направить (выдать) для подписания индивидуальному предпринимателю ФИО2.

Взыскать с администрации города Ставрополя в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 300 рублей судебных расходов.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский