Решение от 21 сентября 2022 г. по делу № А76-9164/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-9164/2020
г. Челябинск
21 сентября 2022 г.
Резолютивная часть решения вынесена 14.09.2022 г.

Полный текст решения изготовлен 21.09.2022 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

г. Челябинск

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 306745329700011, г. Челябинск,

к Администрации города Магнитогорска, ОГРН <***>, г. Магнитогорск Челябинской области

при участии в деле третьего лица – ФИО3, Оренбургская область,

об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании истца – представитель ФИО4 по доверенности № 74 АА 2685897 от 24.09.2015 года, личность удостоверена паспортом, представлен диплом об образовании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2,), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации города Магнитогорска (далее – ответчик, Администрация), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 408,9 м2, расположенного на первом, втором, третьем этаже в доме № 66/1, с отдельным входом, по адресу: <...>, кадастровый номер: 74:33:0129007:1477, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

-«2.1.Рыночная стоимость муниципального имущества составляет 7 950 000 (семь миллионов девятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек (в том числе НДС 20% 1 325 000 рублей 00 копеек), согласно отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества №319/19 от 17 апреля 2019 года, №382/19 от 17 апреля 2019 года, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Прайд.

В счет оплаты имущества зачесть стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных покупателем в сумме 3 420 000 (три миллиона четыреста двадцать тысяч) рублей 00 копеек (в том числе НДС 20% 570 000 рублей 00 копеек).

С учетом произведенного зачета в счет оплаты стоимости имущества стоимости произведенных неотделимых, подлежащая оплате по настоящему договору стоимость Имущества составляет 4 530 000 (четыре миллиона пятьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек (в том числе НДС 20% 755 000 рублей 000 копеек)».

-«3.1.Покупатель обязуется оплатить стоимость Имущества, указанную в пункте 2.1. в рассрочку сроком на 7 лет. График платежей установлен в приложении №1, являющемся неотъемлемой частью договора, и скорректирован, исходя из суммы денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, осуществляется покупателем ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца, следующего за платежным».

-«3.4.Обязательства покупателя по оплате имущества считаются исполненными с даты поступления в полном объеме суммы денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, на корреспондентский счет банка продавца».

-«4.1.Имущество предоставляется продавцом покупателю по акту приема-передачи в день подписания сторонами настоящего договора».

-«5.6.В случае расторжения настоящего договора по вине покупателя возврат внесенных покупателем денежных сумм будет произведен после реализации заложенного имущества в порядке, установленном Федеральным Законом №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Истец в судебном заседании поддерживал исковые требования в полном объеме с учетом уточнений, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со ссылкой на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" (далее по тексту также - Закон N 159-ФЗ) он имеет преимущественное право на приобретение арендуемого им помещения, при этом по предложенной ответчиком редакции договора купли-продажи возникли разногласия, которые в процессе совместного рассмотрения возникших разногласий не были урегулированы. Истец не согласен со стоимостью имущества, зафиксированной в договоре купли-продажи, а также с тем, что ответчиком не учтена стоимость неотделимых улучшений, осуществленных истцом. Просит зафиксировать в договоре рассрочку на оплату стоимости имущества, а также изложить пункты 3.4., 4.1., 5.6. в редакции, предложенной истцом.

В ходе рассмотрения дела Истец уточнил предмет исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ по результатам проведенной по его ходатайству судебной экспертизы, затем – дополнительной судебной экспертизы, в связи с чем в окончательной редакции заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Администрацией города Магнитогорска при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 408,9 кв.м., расположенного на первом, втором, третьем этаже, в доме №66/1, с отдельным входом, по адресу: <...>, кадастровый номер: 74:33:0129007:1477, путем изложения пункта 2.1. договора в следующей редакции:

- Рыночная стоимость муниципального имущества составляет 9 008 000 (девять миллионов восемь тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки" ФИО5 от 26 апреля 2022 года №151/2022.

В счет оплаты имущества зачесть стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных покупателем в сумме 2 270 000 (два миллиона двести семьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

С учетом произведенного зачета в счет оплаты стоимости имущества стоимости произведенных неотделимых улучшений, подлежащая оплате по настоящему договору стоимость Имущества составляет 6 738 000 (шесть миллионов семьсот тридцать восемь тысяч) рублей 00 копеек».

Указанное уточнение принято судом к рассмотрению в порядке ст.49 АПК РФ.

Также истец в судебном заседании 14.09.2022 заявил отказ от требования об урегулировании разногласий по следующим пунктам договора:

-п.3.1.Покупатель обязуется оплатить стоимость Имущества, указанную в пункте 2.1. в рассрочку сроком на 7 лет. График платежей установлен в приложении №1, являющемся неотъемлемой частью договора, и скорректирован, исходя из суммы денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, осуществляется покупателем ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца, следующего за платежным.

-п.3.4.Обязательства покупателя по оплате имущества считаются исполненными с даты поступления в полном объеме суммы денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, на корреспондентский счет банка продавца.

-п.4.1.Имущество предоставляется продавцом покупателю по акту приема-передачи в день подписания сторонами настоящего договора.

-п.5.6. В случае расторжения настоящего договора по вине покупателя возврат внесенных покупателем денежных сумм будет произведен после реализации заложенного имущества в порядке, установленном Федеральным Законом №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела, отказаться от иска полностью или частично.

Учитывая, что частичный отказ от заявленных требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, совершен уполномоченным представителем истца, арбитражный суд полагает возможным принять отказ от заявленных требований в указанной истцом части. Последствия отказа от иска, предусмотренные ч.3 ст.151 АПК РФ, истцу разъяснены, понятны.

Производство по делу в части заявленного отказа от требования подлежит прекращению на основании п. 4 ч.1 ст.150 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства, как указано выше, истцом было заявлено ходатайство о проведении экспертизы по установлению величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения, а также назначении дополнительной экспертизы.

Истец просил проведение экспертизы и дополнительной экспертизы поручить ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки».

На разрешение эксперта просил поставить следующие вопросы:

1. «Определить рыночную стоимость недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 408,9 кв.м., расположенного на первом, втором, третьем этаже в доме № 66/1, с отдельным входом, по адресу: <...>, кадастровый номер: 74:33:0129007:1477, с учетом его фактического состояния на дату подачи ИП ФИО2 заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендованного нежилого помещения, то есть по состоянию на 26.04.2019 (рыночную стоимость определить без учета НДС)»;

2. «Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 74:33:0129007:1477 – с учетом произведенных неотделимых улучшений и без учета произведенных неотделимых улучшений по состоянию на дату подачи ИП ФИО2 заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендованного нежилого помещения, то есть по состоянию на 26.04.2019».

Требования уточнены истцом по результатам проведенной дополнительной экспертизы.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 21.02.2022 по 01.03.2022. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

В судебное заседание представители ответчика явку не обеспечили, о месте и времени заседания извещены в соответствии со ст.121 АПК РФ, в том числе путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» , Администрация г.Магнитогорска представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве, со ссылкой на то, что ответчиком для подписания истцу был передан проект договора купли-продажи, отвечающий требованиям законодательства, и включающий в себя обязательные условия о предмете договора и его стоимости с учетом проведенного на основании запроса ответчика в соответствии с ч. 5 ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту также - Закон N 135-ФЗ) исследования. Указывает, что неотделимые улучшения произведены истцом без согласования с ответчиком. Считает, что остальные требования истца нормативно не обоснованы ( т.1 л.д. 65)..

Третье лицо представило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие ( т.3 л.д. 53), указав, что сведения отчета утратили актуальность, отсчет не оспорен в установленном порядке.

Неявка извещенных лиц не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Учитывая изложенное, судебное заседание проведено в отсутствие представителя ответчика и третьего лица в силу положений ч.3, 5 ст. 156 АПК РФ.

В порядке ст. 163 АПК РФ в заседании был объявлен перерыв с 07.09.2022 до 14.09.2022. Информация о перерыве в виде публичного объявления размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Дело рассмотрено по имеющимся в деле доказательствам по правилам ч. 3 ст. 156, ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что истец на основании договора аренды нежилого помещения от 17.02.2010 арендует нежилое помещение общей площадью 408,9 кв. м. с кадастровым номером 74:33:0129007:1477, расположенное на первом, втором, третьем этаже в доме №66/1 по адресу: <...>.

Истец, полагая, что в соответствии с нормами Закона №159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 10 063 847 (десять миллионов шестьдесят три тысячи восемьсот сорок семь) рублей 00 копеек согласно отчету об определении рыночной стоимости от 01.03.2019 года №36/19, выполненному индивидуальным предпринимателем ФИО3

Истец, не согласившись с ценой выкупаемого имущества, обратился в ООО «Прайд» с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения, по результатам чего ООО «Прайд» были подготовлены отчеты об определении рыночной стоимости недвижимого имущества №319/19 от 17 апреля 2019 года, №382/19 от 17 апреля 2019 года.

После получения отчета Истец направил в адрес ответчика 26.04.2019 г. письмо о согласии на реализацию своего права на выкуп арендованного муниципального имущества, указав размер рыночной стоимости 7 950 000 (семь миллионов девятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек (в том числе НДС 20% 1 325 000 рублей 00 копеек), а также на зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений в размере 3 420 000 (три миллиона четыреста двадцать тысяч рублей 00 копеек (в том числе НДС 20; 570 000 рублей 00 копеек), определенные на основании отчетов об определении рыночной стоимости недвижимого имущества №319/19 от 17 апреля 2019 года, №382/19 от 17 апреля 2019 года ( л.д. 55 т.1).

Ответчик отклонил заявленные покупателем разногласия письмом №АГ-02/3271 от 27.05.2019 года, что послужило основанием о передаче разногласий на рассмотрение Арбитражного суда Челябинской области.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В силу положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ч. 1 ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Действующее законодательство (ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения.

Возможность оспаривания достоверности величины оценки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, не только сторонами договора об оценке, но и любыми заинтересованными лицами предусмотрена положениями ст. 6, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Истец по настоящему делу является заинтересованным лицом, поскольку является покупателем муниципального имущества и обязан уплатить цену выкупаемого недвижимого имущества, равную рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком.

Как указано в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, суду следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В рассматриваемом случае, до обращения предпринимателя с иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о предоставлении соответствующему субъекту предпринимательства преимущественного права с указанием стоимости отчуждаемого объекта и направлен проект договора купли-продажи, подписанный предпринимателем с разногласиями. Исходя из названного, надлежащим способом защиты в данной ситуации является оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта в специальном порядке, установленном статьей 13 Закона об оценочной деятельности, то есть путем урегулирования преддоговорного спора (статьи 445 - 446 ГК РФ).

Ввиду того, что между истцом и ответчиком возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, истцом заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы, впоследствии - дополнительной экспертизы, которые судом удовлетворены, проведение экспертизы поручено эксперту ООО Бюро независимых экспертиз и оценки» ФИО5 В материалы дела поступило заключение эксперта по итогам дополнительной судебной экспертизы (т.4 л.д.2-104), в котором эксперт пришел к выводу о том, что

рыночная стоимость недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 408,9 кв.м., расположенного на первом, втором, третьем этаже в доме № 66/1, с отдельным входом, по адресу: <...>, кадастровый номер: 74:33:0129007:1477, с учетом его фактического состояния на дату подачи ИП ФИО2 заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендованного нежилого помещения, то есть по состоянию на 26.04.2019 (рыночную стоимость определить без учета НДС) составляет 9 008 000 руб.;

рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 74:33:0129007:1477 – с учетом его фактического состояния и без учета произведенных неотделимых улучшений по состоянию на дату подачи ИП ФИО2 заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендованного нежилого помещения, то есть по состоянию на 26.04.2019 без учета НДС, составляет 6 738 000 руб.

Суд, исследовав представленные в дело доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, приходит к выводу об отсутствии оснований ставить под сомнение результат экспертного исследования.

Так, судебный эксперт предупреждался об уголовной ответственности за заведомо ложное экспертное заключение , выводы экспертизы последовательны и соотносятся с иными представленными в дело доказательствами, заключение по форме и содержанию соответствует Федеральным стандартам оценки и требованиям Федерального закона № 135-ФЗ.

Экспертом приведены необходимые обоснования примененных при оценке рыночной стоимости объекта подходов, применены как сравнительный, так и доходный подходы, экспертом произведены необходимые корректировки применяемых аналогов и их показателей, обоснован отказ от использования затратного подхода. В определении итоговой стоимости при согласовании полученных результатов применен метод экспертной средневзвешенной оценки.

Выводы эксперта являются полными, обоснованными, не содержат противоречий.

Как указано выше, на основании положений ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159?ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 и Комментариях ФАС Уральского округа по вопросам применения ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 6 Закона об оценочной деятельности).

Согласно заключению эксперта ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки" ФИО5 от 26 апреля 2022 года №151/2022 рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендованного нежилого помещения, то есть по состоянию на 26.04.2019 г., с учетом его фактического состояния (с учетом произведенных улучшений) составляет 9 008 000 (девять миллионов восемь тысяч) рублей 00 копеек, рыночная стоимость нежилого помещения без учета произведенных улучшений на эту же дату составляет 6 738 000 (шесть миллионов семьсот тридцать восемь тысяч) рублей. Таким образом, в результате произведенных неотделимых улучшений изменение (увеличение) рыночной стоимости объекта исследования составило 2 270 000 (два миллиона двести семьдесят тысяч) рублей.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п. 5 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд считает, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, подлежит удовлетворению, путем изложения п. 2.1 договора, исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом его фактического состояния (с учетом произведенных улучшений) составляет 9 008 000 (девять миллионов восемь тысяч) рублей 00 копеек,

При этом судом отклоняются доводы истца о том, что при выкупе арендованных нежилых помещений истцом должна быть исключена из стоимости имущества стоимость неотделимых улучшений.

Действительно, арендаторы в соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) имеют право зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, но только в случае, если указанные улучшения произведены с согласия арендодателей.

Ответчик в своем отзыве указывает, что согласия на осуществление конкретных произведенных истцом улучшений истцу не давал, стоимость работ не согласовывал. Доказательств обратного истцом суду не представлено.

Ссылка на положения пункта 3.2.5. Договора аренды от 17.02.2010 г. которым предусмотрено, что арендатор обязан производить улучшение или реконструкцию, связанные с деятельностью Арендатора, с оформлением соответствующей проектно-сметной документации и нести все расходы на содержание имущества, судом отклоняется, поскольку указанным условием предусмотрен только порядок проведения истцом улучшений, сами они не поименованы, их перечень и стоимость не указаны. Доказательств согласования проектно-сметной документации реконструкции (улучшений) спорного помещения в установленном порядке истцом не представлено.

Толкование истцом пункта договора как согласие на осуществление любых улучшений или реконструкций, связанных с деятельностью Арендатора, противоречит его прямому смыслу и условию о том, что все расходы на содержание имущества несет арендатор. Какого –либо согласия арендодателя на зачет стоимости любых неотделимых улучшений данным пунктом договора не выражено.

Преддоговорные споры подразумевают изложение соответствующего пункта договора в редакции, определенной судом, а не обязании изложить соответствующий пункт в том или ином виде.

С учетом изложенного суд полагает, что требование ИП ФИО2 урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 306745329700011) и Администрацией города Магнитогорска (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 408,9 кв.м., расположенного на первом, втором, третьем этаже, в доме №66/1, с отдельным входом, по адресу: <...>, кадастровый номер: 74:33:0129007:1477, подлежит удовлетворению путем изложения пункта 2.1 в следующей редакции:

Рыночная стоимость муниципального имущества составляет 9 008 000 (девять миллионов восемь тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки" ФИО5 от 26 апреля 2022 года №151/2022», в остальной части требования подлежат отклонению.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в соответствии со ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Истцом при подаче иска понесены расходы на уплату государственной пошлины в сумме 6000 руб., а также расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 70 000 руб. , которые истец полагает подлежащими возмещению ответчиком.

Как определено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, суду следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Передача преддоговорного спора на разрешение суда по смыслу статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом сторон договора. Соответственно, вина Администрации г.Магнитогорска в возникновении преддоговорного спора отсутствует.

Указанные положения свидетельствуют о том, что определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи помещения, отличной от изначально указанной в проекте договора рыночной цены объекта, определенной по результатам отчета независимого оценщика, не свидетельствует в данном случае о незаконности действий органа местного самоуправления.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", по смыслу статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статей 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные издержки возмещаются при разрешении судами материально-правовых споров.

В данном случае рассмотрение дела направлено не на разрешение материально-правового спора, Администрацией г.Магнитогорска не допущено неправомерных действий по отношению к истцу , не нарушены права истца, поскольку от заключения договора купли-продажи помещения Администрация не уклонялась, заключение договора по цене, указанной в отчете независимого оценщика, являлось для ответчика обязательным.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что издержки, понесенные в связи с рассмотрением дела, относятся на лиц, участвующих в деле, которые их понесли, и не подлежат распределению по правилам главы 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главы 10 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 110, 156, 150, 151, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Производство по требованию урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 306745329700011) и Администрацией города Магнитогорска (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 408,9 кв.м., расположенного на первом, втором, третьем этаже, в доме №66/1, с отдельным входом, по адресу: <...>, кадастровый номер: 74:33:0129007:1477, по пунктам 3.1, 3.4, 4.1, 5.6 договора, прекратить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 306745329700011) и Администрацией города Магнитогорска (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 408,9 кв.м., расположенного на первом, втором, третьем этаже, в доме №66/1, с отдельным входом, по адресу: <...>, кадастровый номер: 74:33:0129007:1477, путем изложения пункта 2.1 в следующей редакции:

«Рыночная стоимость муниципального имущества составляет 9 008 000 (девять миллионов восемь тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки" ФИО5 от 26 апреля 2022 года №151/2022».

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья И.К. Катульская


Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.