Решение от 8 апреля 2024 г. по делу № А57-17329/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-17329/2023
08 апреля 2024 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 25 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 08 апреля 2024 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В., при ведении протокола судебного заседания ФИО1,, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: г. Саратов, адрес регистрации: <...>, к ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: ст-ца Новоминская Каневского района Краснодарского края, адрес регистрации: <...>, кв. 57 о взыскании задолженности по арендной плате, по встречному исковому заявлению ФИО3, г. Саратов, к ФИО2, г. Саратов, о признании недействительным договора аренды нежилого здания от 24.06.2022г., заключенного между ФИО2 и ФИО3, применении последствий недействительности сделки, отказав ФИО2 во взыскании задолженности по арендной плате в сумме 100 000 руб. с ФИО3,

при участии: от истца – ФИО4 представитель по доверенности, от ответчика – ФИО5 представитель по доверенности, иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом



УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области по подсудности передано дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности арендной платы в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей, ущерба в сумме 679 733,99 (шестьсот семьдесят девять тысяч семьсот тридцать три рубля 99 копеек) рублей, по встречному исковому заявлению ФИО3, г. Саратов, к ФИО2, г. Саратов, о признании недействительным договора аренды нежилого здания от 24.06.2022г., заключенного между ФИО2 и ФИО3, применении последствий недействительности сделки, отказав ФИО2 во взыскании задолженности по арендной плате в сумме 100 000 руб. с ФИО3 Поступили письменный возражения на встречное исковое заявление.

Отводов суду не заявлено.

После перерывов судебное заседание объявлено продолженным.

Судом приняты уточнения встречных исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ по пункту 2 первоначально заявленных требований.


Как ссылается Истец по первоначальным исковым требованиям, 24.06.2022 г. между истцом, ФИО2 и ответчиком ФИО6, был заключен письменный договор аренды нежилого здания, по условиям которого истец передала в аренду ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Саратов ул. имени Н.Г. Чернышевского, д. 135 с кадастровым номером 64:48:050371:1140, а также оборудование согласно приложению к договору аренды. В свою очередь ответчик обязался оплачивать арендную плату в размере 50 000 рублей ежемесячно в соответствии п. 5.1. Договора

Ответчик Вишницкий, С.С.., как считает Истец, существенно нарушил условия договора аренды нежилого здания от 24 июля 2022 г., заключенного между ним и ответчиком ФИО2, положения Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ и п. 3.4.2. договора, арендатор (ответчик) обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Кроме того, ответчик обязался оплачивать все коммунальные услуги (п.5.1. Договора).

Однако арендатор (ответчик) перестал исполнять обязанность по уплате арендной платы с августа 2022 г. Как указывает Истец, задолженность по арендной плате за весь период действия договора, в соответствии п. 5 Договора составляет 100 000 рублей: (50 000 рублей (август) + 50000 рублей (сентябрь) = 100 000 рублей).

В нарушение условий заключенного договора аренды (п.3.4.2. договора), ст. 314, 614 ГК РФ, ответчик за вышеуказанный период свои обязательства по внесению арендных платежей не выполнял. На претензию, направленную ответчику от 07.10.2022г, ответчик не ответил.

С целью защиты своих нарушенных прав, истец обратился с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании требуемой суммы. Ответчик обратился с заявлением об отмене судебного приказа.

Кроме того, Истец указывает, что арендатор в нарушение ст. 615 ГК РФ, п. 4.1 договора от 24. 06.2022 г. ответчик без согласования с арендодателем произвел частичный демонтаж, что привело к ухудшению арендованного помещения. По мнению Истца, Ответчик ФИО3, в нарушение ст. 622 ГК РФ не исполнил обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, п. 6.3 условия договора, согласно которому арендатор обязан за свой счет подготовить нежилое здание с оборудованием к возврату Арендодателю.

Помимо того, ответчик действовал в нарушение п. 2 ст. 616 ГК РФ, согласно которому Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 2 ст. 629 ГК РФ ответчик должен оплатить истцу стоимость ремонта и транспортировки имущества,. так как недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения ответчиком правил эксплуатации и содержания имущества:

Для определения стоимости восстановительного ремонта истец обратился к Индивидуальному предпринимателю ФИО7.

На основании локального сметного расчета (смета) №1 для устранений причиненных ответчиком действий стоимость восстановительного ремонта нежилого здания с кадастровым номером 64:48:050371:1140, расположенного по адресу <...> составила 679 733,99 руб.

Согласно пункту 2.1. Договор от 24.06.2022 заключен на срок 11 месяцев с даты подписания настоящего договора. Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами. По пункту 2.2. договора По истечении срока Договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Согласно пункту 1.3. договора Арендодатель гарантирует, что на момент заключения Договора нежилое здание и оборудование в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога и не обременены другими правами третьих лиц.

В соответствии с п.3.4.1. договора Перед подписанием Акта приема-передачи, осмотреть нежилое здание и оборудование и проверить их состояние. Подписывая настоящий договор, Арендатор подтверждает, что нежилое здание находится в нормальном состоянии, соответствует фотографиям, изображенным в Приложении № 2, коммуникации и оборудование находятся в исправном состоянии, насколько это можно определить путём наружного осмотра.

Согласно п.3.4.2. договора Арендатор обязан Вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные Договором.

Помимо арендной платы Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость коммунальных услуг, потребленных Арендатором за этот период. Соответствующая сумма определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций согласно показаниям индивидуальных приборов учёта. Коммунальные платежи оплачиваются Арендатором в течение десяти дней после получения им счетов поставщиков коммунальных услуг от Арендодателя путём наличного расчёта с Арендодателем непосредственно либо через ее представителя, ФИО8.

В соответствии с п. 6.2. договора в случае несвоевременного возврата нежилого здания Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно условиям Договора, 7.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне, причиненные такими нарушениями убытки.

Пунктом 7.2. Договора предусмотрено, что За несвоевременную передачу нежилого здания с оборудованием Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере 10 000 руб.

В соответствии с п. 7.3. Договора, Если Арендодатель не предоставил Арендатору нежилое здание с оборудованием в указанный в договоре аренды срок, Арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, помимо уплаты штрафа, предусмотренного п. 7.2 Договора, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением, а также выплаты штрафа, предусмотренного п. 7.2 Договора.

В материалы дела Истцом представлен Акт приема-передачи, Подписанием настоящего Акта Стороны подтверждают, что Арендодатель передал, а Арендатор принял здание с оборудованием, указанное в п. 1.2 договора.

Здание и оборудование находятся в состоянии, которое соответствует нижерасположенным фотографиям. Однако фотографии, о которых идет речь, относимые к спорному периоду, в указанном Акте, суду не представлены.

Актом приёма-передачи от 24.06.2022 г. арендатору передано оборудование для автомойки: аппараты Kerher 5 шт., пылесосы Pandax - 2 шт., компрессоры — 2 шт., столы - 5 шт., стулья 20 шт., кресло - 1 шт., сейф — 1 шт., водонагреватель - 4 шт., кондиционеры Hitachi - 2 шт., TV «Samsung» -1 шт.

Согласно п. 7.4 договора аренды в случае запрета арендатору на осуществление деятельности автомойки в арендуемом нежилом здании уполномоченными органами настоящий договор аренды по этому основанию подлежит прекращению с момента прекращения деятельности автомойки и направления соответствующего уведомления арендодателю.

С момента заключения договора аренды, как указывает Ответчик, он начал оформлять необходимую разрешительную документацию в уполномоченных органах на деятельность автомойки в арендуемом нежилом здании и уже спустя 2 дня с момента заключения договора аренды выяснилось, что земельный участок под вышеуказанным нежилым зданием с кадастровым номером № 64:48:050371:904, общей площадью 687 кв.м., принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГБОУ ВО «СПОА» и его разрешенное использование - учебные корпуса.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется. В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о виде разрешенного использования земельного участка и (или) о таком земельном участке, выбранным считается вид разрешенного использования, указанный в правоустанавливающем и (или) правоудостоверяющем документе на данный земельный участок, выданном до 31 января 1998 г.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утверждённого Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412, для автомобильных моек вид разрешённого использования земельного участка «Предпринимательство», а именно «Автомобильные мойки» размещение автомобильных моек, а также размещение магазинов сопутствующей торговли, код вида разрешенного использования земельного участка 4.9.1.3.

Соответственно, как считает Ответчик, использование вышеуказанного нежилого здания для организации автомойки было невозможно на стадии заключении договора аренды.

11.08.2022 г. в Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью «Струер-2», Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Саратовская государственная юридическая академия» о признании недействительным договора мены от 01.04.2002 г.; признании самовольной постройкой - нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:050371:1140, площадью 252,1 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050371:904, по адресу: <...>; обязании ФИО2 в 30-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда снести самовольную постройку с кадастровым номером 64:48:050371:1140.

Одновременно с исковым заявлением подано ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Саратовской области осуществлять регистрационные действия с нежилым зданием с кадастровым номером 64:48:050371:1140.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 12 августа 2022 года по делу № А57-20748/2022 ходатайство Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области -удовлетворено. Запрещено Управлению Росреестра по Саратовской области осуществлять регистрационные действия с нежилым зданием с кадастровым номером 64:48:050371:1140. Таким образом, со стороны арендодателя обязательства о предоставлении во временное владение и пользование (аренду) нежилого здания с оборудованием для организации автомойки выполнены не были.

Спустя три дня после заключения договора аренды нежилое здание стало предметом спора, а спустя полтора месяца после заключения договора аренды нежилое здание было арестовано и является арестованным.

Ответчик ссылается на то, что он нёс убытки, оплачивая аренду нежилого здания, которым фактически невозможно пользоваться в соответствии с условиями договора аренды в силу вышеизложенных обстоятельств, в силу п. 7.4 договора аренды ввиду запрета арендатору на осуществление деятельности автомойки в арендуемом нежилом здании уполномоченными органами договор аренды был прекращён путём достижения соглашения с истцом и 29.09.2022 г. вышеуказанное нежилое здание с оборудованием было возвращено истцу.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 07 ноября 2022 года (резолютивная часть решения оглашена 02 ноября 2022 года) по делу № А57-15726/2022 -по заявлению ИП ФИО2 о признании незаконным отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области от 15.09.2021 г. № 64- ЕМ-02/4754 в прекращении права постоянного бессрочного пользования ФГБОУ ВО «СГЮА», г. Саратов в отношении земельного участка с кадастровым номером № 64:48:050371:904, обязании Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области прекратить право постоянного бессрочного пользования ФГБОУ ВО «СПОА» в отношении земельного участка с кадастровым номером № 64:48:050371:904, в удовлетворении заявленных ИП ФИО2 требований отказано.

Вышеуказанное решение суда вступило в законную силу 08.12.2022 г.

Вышеуказанным вступившем в законную силу решением суда установлено, что Территориальное управление Росимущества в Саратовской области, рассмотрев обращение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования Учреждения, письмом от 15.09.2021 г. № 64-ЕМ-02/4754 сообщило следующее. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области по вопросу прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 64:48:050371:904, расположенный по адресу: <...> д. б/н, сообщило следующее. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 64:48:050371:904 принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования Федеральному государственному бюджетному образовательному упреждению высшего образования «Саратовская государственная юридическая академия» с 09.08.2016 г. (запись регистрации 64-64/001 /354/2016-116/1 от 09.08.2016). ЕГРН не содержит сведений о расположенных в пределах вышеуказанного земельного участка объектах недвижимости, согласно выписке от 09.06.2021 № КУВИ002/2021 -69006024, приложенной к заявлению. Заявления об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования на вышеуказанный земельный участок от правообладателя - Федерального государственного бюджетного образовательного упреждения высшего образования «Саратовская государственная юридическая академия»

в адрес Территориального управления не поступало. С учетом вышеизложенного, основания для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 64:48:050371:904 по заявлению, отсутствуют.

07.10.2022 г. ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа от 27.07.2022 г. № 64ББ-02/4550 в прекращении права постоянного бессрочного пользования ФГБОУ ВО «СГЮА» в отношении земельного участка с кадастровым номером № 64:48:050371:904 об обязании Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области прекратить право постоянного бессрочного пользования ФГБОУ ВО «СПОА» в отношении земельного участка с кадастровым номером № 64:48:050371:90.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.03.2023 г. (резолютивная часть решения оглашена 16 марта 2023 года) по делу № А57-26242/2022 по вышеуказанному заявлению ИП ФИО2 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Вышеуказанное решение суда вступило в законную силу 07.07.2023 г. Вышеуказанным вступившем в законную силу решением суда установлено, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 64:48:050371:904 принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования Федеральному государственному бюджетному образовательному упреждению высшего образования «Саратовская государственная юридическая академия» с 09.08.2016 г. (запись регистрации 64-64/001 -64/001 /354/2016-116/1 от 09.08.2016). Правообладатель - Федеральное государственное бюджетное образовательное упреждение высшего образования «Саратовская государственная юридическая академия» с заявлением в ТУ Росимущества в Саратовской области об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок не обращалось. Материалы дела не содержат доказательств наличия оснований для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ФГБОУ ВО «СПОА» земельным участком. Таким образом, ответчик на основании изложенного полагает, что у него имелось право не оплачивать арендную плату.

С момента заключения договора аренды 24.06.2022 г. и до 29.08.2022 г. ответчик своевременно и в полном объёме оплачивал арендную плату в размере 50 000 руб. в месяц и коммунальные платежи (п. 5.1).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из положений п. 2 ст. 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

Арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он ве отвечает (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021 г.).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1ст.406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные п. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 г. № 305-ЭС17-17952.

Со стороны истца доказательства состояния вышеуказанного здания на момент его передачи в аренду 24.06.2022 г. и доказательства состояния на момент его возврата 29.09.2022 г. не представлены.

Суд приходит к следующим выводам.

Истцом по первоначальным исковым требованиям не представлены доказательства, подтверждающие причинение ответчиком убытков в размере указанных выше сумм. Ходатайств о назначении судебной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ не заявлено.

Доказательства (фотоматериалы) относимые и допустимые, указанные в Акте приема-передачи суду также не представлены.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11, в соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 3.1 статьи 70.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Как указано Президиумом ВАС РФ в Информационном письме от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", при наличии спора о заключенности договора, суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если оно вызвано обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В соответствии с п. 1 ст. 611 и п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом.

Арендодателем по спорному договору передано ответчику в аренду нежилое здание с оборудованием для организации автомойки.

Таким образом, спорный договор аренды носит взаимный характер, в связи с чем, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В удовлетворении первоначальных исковых требований следует отказать.

Рассматривая встречные исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1.ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2. ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Невозможность организации автомойки в арендованном нежилом здании на земельном участке с несоответствующем видом разрешённого использования исключает как использование арендатором нежилого здания в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы.

Ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения,

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Во время заключения договора аренды ответчик (истец по встречному иску) не располагал сведениями об особенностях объекта недвижимости, которые явились препятствием для эксплуатации этого объекта в целях договора аренды.

Со стороны истца доказательств, что арендатор пользовался имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, не представлено, т. к. пользование вышеуказанным нежилым зданием в качестве автомойки в силу вышеизложенных обстоятельств было невозможно.

При таких условиях договор аренды земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, требование истца о признании недействительным договора аренды подлежит удовлетворению.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

В соответствии с ч. 1 ст. 1107 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Указанные правила подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Встречные исковые требования подлежат удовлетворению: Признать недействительным договор аренды. Применить последствия недействительности сделки путем возврата ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО3 денежных средств в размере 50 000 руб.

Судебные расходы распределяются судом в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении первоначальных исковых требований - отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить. Признать недействительным договор аренды. Применить последствия недействительности сделки путем возврата ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО3 денежных средств в размере 50 000 руб.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО3 госпошлину в размере 6000 руб.

Решение Арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в течение месяца после принятия решения через арбитражный суд первой инстанции в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области http://www.saratov.arbitr.ru.


Судья Арбитражного суда

Саратовской области Е.В.Михайлова