Решение от 18 марта 2020 г. по делу № А32-52149/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-52149/2019
г. Краснодар
18 марта 2020 года
Резолютивная часть решения от 12.03.2020

Полный текст решения изготовлен 18.03.2020

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН <***>), 354000, <...> (далее – истец, администрация) к обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Сервис» (ОГРН <***>), 354000, <...> (далее – ответчик, ОО «Агро-Сервис», общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 05.02.2004 № 4900003033

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – управление Росреестра)

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности, диплом

от ответчика: ФИО3 – по доверенности, адвокат, удостоверение

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 05.02.2004 № 4900003033 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 480 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0303008:12, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхэма, 8/1, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права ООО «Агро-Сервис» по договору аренды от 05.02.2004 № 4900003033.

Ответчик пояснил, что спорный земельный участок не эксплуатируется под СТО.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 12.03.2020 объявлен перерыв до 17 часов 00 минут 12.03.2020. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию город – курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок, с кадастровым номером 23:49:0303008:12, плоащдью 480 кв. м, адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, аллея Челтенхема, 8/1, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации первой очереди и реконструкции существующих бытовых ремонтных мастерских под цех по производству хлебобулочных изделий, запись государственной регистрации права от 28.05.2010 № 23-23-19/115/2009-357.

Ранее, между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ООО «Агро-Сервис» (арендатор) заключен договор от 05.02.2004 № 4900003033, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок плоащдью 480 кв. м для эксплуатации первой очереди и реконструкции существующих бытовых ремонтных мастерских под цех по производству хлебобулочных изделий по ул. Аллея Челтенхема, 8/1 в Хостинском районе г. Сочи. Земельный участок находится во второй зоне санитарной охраны курорта, категория земель – земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0303008:0012.

Договор зарегистрирован в Едином государственно реестре недвижимости 18.03.2004.

Актом визуального осмотра объекта земельных отношений от 28 февраля 2019 года, составленным сотрудниками истца, установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:0012 расположено СТО и магазины.

В связи с тем, что земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению («цех по производству хлебобулочных изделий (пекарня)»), а в целях размещения СТО и магазинов, истец в адрес ответчика направил претензию от 19.03.2019 № 4633/02-05-16 с требованием устранить нарушения.

В связи с тем, что нарушения условий договора не устранены, администрация в адрес общества направила претензию от 20.06.2019 № 13771/02-05-16 о расторжении договора аренды от 05.02.2004 № 4900003033.

Истец, указывая на существенные нарушения условий договора аренды от 05.02.2004 № 4900003033, обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил, что при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, необходимо оценивать обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил заключения договора, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Как указано выше, между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ООО «Агро-Сервис» (арендатор) заключен договор от 05.02.2004 № 4900003033, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок плоащдью 480 кв. м для эксплуатации первой очереди и реконструкции существующих бытовых ремонтных мастерских под цех по производству хлебобулочных изделий по ул. Аллея Челтенхема, 8/1 в Хостинском районе г. Сочи. Земельный участок находится во второй зоне санитарной охраны курорта, категория земель – земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0303008:0012.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения № 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

В силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и статьи 1 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Согласно статье 96 Земельного кодекса Российской Федерации земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым природным территориям и предназначены для лечения и отдыха граждан.

В силу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По основаниям, предусмотренным статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» часть земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, отнесена к муниципальной собственности. Из содержания закона не следует, что его положения имеют обратную силу (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На момент подписания договора аренды администрация муниципального образования города-курорта Сочи не обладала полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, находившимся в федеральной собственности.

Полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0303008:0012 администрация города Сочи обладает лишь с 20.12.2008.

На момент заключения договора аренды от 05.02.2004 № 4900003033 правом на распоряжение земельным участком, расположенным во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи органы местного самоуправления наделены не были.

Таким образом, спорный договор аренды от 05.02.2004 № 4900003033 ничтожен.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ничтожная сделка (договор аренды земельного участка) не может быть расторгнута в судебном порядке или прекращена в одностороннем порядке по истечении срока ее действия (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.02.2006 по делу № А40-40433/05-91-319, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2009 по делу № А42-5308/2008, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2009 по делу № А32-4015/2008-28/80).

Таким образом, в удовлетворении исковых требований о расторжении указанного договора надлежит отказать.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.

В статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303008:12 в соответствии с генеральным планом городского округа города Сочи, утвержденном решением Городского Собрания Сочи от 14.07.2009 № 89 (в редакции решения Городского Собрания Сочи от 20.03.2012 № 21) расположен в границах городской черты. В соответствии с Правилами землепользования и застройки города – курорта Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 (с изменениями, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от 12.12.2011 № 210) земельный участок расположен в территориальной зоне «Ж5» - многоэтажная жилая застройка высотой до 56 метров.

В основные виды разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства включены, в том числе объекты торговли – магазины, объекты обслуживания и хранения автотранспорта – мастерская автосервиса.

Согласно техническому паспорту, объект литер А – цех, по производству хлебобулочных изделий» (инв. № 8596 от 29.08.2011), находящегося в собственности ООО «Агро-Сервис» состоит: Лит. А Цех по производству хлебобулочных изделий со вспомогательными помещениями и магазином: лит. А1 пристройка, лит. Г гараж.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что объект недвижимости подвергался реконструктивным изменениям.

Так, в материалы дела представлено заключение специалиста № 0.33 от 04.02.2020. специалист по итогам исследования объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:12 пришел к следующим выводам: в границах спорного земельного участка расположено 2 нежилых здания литер А, А1, общей плоащдью 200,3 кв. м, которые состоят из цеха по изготовлению хлебо-булочных изделий и магазина по реализации готовой продукции хлебо – булочных изделий; объемно – планировочные характеристики объекта недвижимости соответствуют описанию, указанному в Техническом паспорте инв. № 8596 от 29.08.2011.

Истец выводы специалиста не опроверг, соответствующие доказательства не представил.

На основании изложенного суда приходит к выводу, что истцом не доказано ненадлежащее использование ответчиком спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:12.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 21.06.2018 по делу №А32-46544/2017.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действующей на момент заключения договора от 05.02.2004) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В данном случае такой публичный интерес усматривается, поскольку в результате аннулирования регистрационной записи об аренде земельного участка будут восстановлены права его надлежащего публичного собственника – муниципального образования город – курорт Сочи.

Однако, как указано выше, в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:12 расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности.

В силу того, что спорный участок находится в фактическом владении ответчика, исковые требования в части аннулирования записи об обременении в виде аренды не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 159, 163, 170- 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко