Решение № 2-1452/2023 2-53/2024 2-53/2024(2-1452/2023;)~М-423/2023 М-423/2023 от 25 января 2024 г. по делу № 2-1452/2023

Дело № 2-53/2024 (2-1452/2023)

УИД 23RS0011-01-2023-000547-31


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Геленджик 26 января 2024 г.

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - судьи Чурсиной Галины Викторовны

при секретаре судебного заседания Долуда Елизавете Анатольевне,

с участием:

ФИО8 истца: ФИО9 – ФИО4, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

ФИО8 третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента по надзору в строительной сфере <адрес> – ФИО5, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

ФИО8 третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования город-курорт Геленджик – ФИО6, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к ФИО7 о признании предварительного договора купли – продажи договором долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании заключенного с ней предварительного договора купли-продажи однокомнатной <адрес> на 7 этаже общей площадью 39,48 кв.м в литере Б многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес> от 12.10.20211, договором долевого участия.

В обоснование исковых требований истец указала, что между ней (покупателем) и ООО «ТПК «АРКОМ-Центр» (продавцом) ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ продавец обязался заключить основной договор купли-продажи однокомнатной <адрес>, общей площадью 39,48 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, и передать ей квартиру с обусловленной проектной площадью, а она оплатить объект по цене, установленной договором.

Стоимость объекта недвижимости ею полностью оплачена в сумме 1 776 600 руб. В дальнейшем обязательства продавца по договору перешли к ФИО7 на основании соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного трехстороннего соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. Сроки ввода дома в эксплуатацию неоднократно переносились, окончательно определены до ДД.ММ.ГГГГ, однако свои обязательства ответчик не выполнил. Поскольку между ней и продавцами фактически сложились отношения по привлечению денежных средств для строительства, регулируемые Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ, просит признать заключенный с ФИО7 договор купли-продажи, договором участия в долевом строительстве.

ФИО8 истца в судебном заседании поддержала исковые требования и просила удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик и его ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФИО8 третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора – департамента по надзору в строительной сфере <адрес> и администрации муниципального образования город – курорт Геленджик в судебном заседании исковые требования не признали и просили отказать в иске, считая, что между ответчиками не возникли правоотношения по договору участия в долевом строительстве.

ФИО8 по <адрес> в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Неявка лиц, участвующих в деле, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

Выслушав ФИО8 истца, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из Свидетельства о государственной регистрации юридического лица от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТПК «АРКОМ-ЦЕНТР» включено в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером <***>.

На основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «ТПК «АРКОМ-ЦЕНТР» на праве аренды предоставлен земельный участок площадью 3873 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения многоквартирного жилого дома, кадастровый №, по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТПК «АРКОМ-Центр» (продавцом) (ОГРН <***>, ИНН <***>) и ФИО9 (покупателем) заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи, согласно которому в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ продавец обязался заключить основной договор купли-продажи однокомнатной <адрес>, общей площадью 39,48 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, и передать покупателю квартиру с обусловленной проектной площадью, а она оплатить объект по цене, установленной договором.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТПК «АРКОМ-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и ФИО7 заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора земельного участка площадью 3873 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения многоквартирного жилого дома, кадастровый №, по адресу: <адрес>, зарегистрированное в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТПК «АРКОМ-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и ФИО9 при участии ФИО7 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому все права и обязанности продавца по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «ТПК «АРКОМ-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и ФИО9, в полном объеме принимает на себя новый продавец – ФИО7.

Срок окончания строительства определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость договора, определенная как сумма денежных средств, на момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, выплачена покупателем продавцу полностью.

Таким образом, принятые на себя обязательства по оплате стоимости договора истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается также представленными расписками ФИО10, действующего от имени и в интересах ООО «ТПК «АРКОМ-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), и чеками подтверждения взноса наличными Сбербанка России.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок окончания строительства дома, а также срок заключения основного договора продлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако до настоящего времени свои обязательства по заключению основного договора купли-продажи и передаче жилого помещения в собственность истца ФИО7 не исполнены.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, из вышеприведенной нормы права следует, что предметом предварительного договора может быть только заключение в будущем основного договора.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В данном случае предметом заключенного договора является строительство многоквартирного жилого дома и передача истцу за обусловленную договором цену квартиры в будущем.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу положений части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Исходя из указанных положений, разрешая заявленные требования необходимо установить наличие у сторон заключенного договора намерение вступить в отношения по передаче истцом денежных средств ответчику в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме ей в собственность.

Из буквального толкования спорного договора следует, что целью заключения сторонами предварительного договора купли-продажи являлось выполнение ООО «ТПК «АРКОМ-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), а в дальнейшем ФИО7, работ по строительству объекта недвижимости, завершающихся передачей истцу созданного результата - квартиры в многоквартирном доме, приобретаемой ею для личных нужд.

Из содержания предварительного договора купли-продажи следует, что предоставление истцу квартиры поставлено в зависимость от наличия акта приемки законченного строительством объекта, что подтверждает использование ответчиком полученных по договору денежных средств на оплату строительства многоквартирного дома.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что фактически между сторонами имели место правоотношения по участию в долевом строительстве.

Отсутствие у ООО «ТПК «АРКОМ-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), и в дальнейшем у ФИО7 на момент заключения спорного договора разрешительной документации, проектной декларации, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации не свидетельствует о необоснованности заявленных требований.

В соответствии с Законом № 214-ФЗ обязательным условием приобретения застройщиком права привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им как требований, указанных в части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), так и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 указанного Федерального закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации).

В судебном заседании установлено, что ответчик привлекал денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Вместе с тем, нормы настоящего Федерального закона направлены, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе и путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, противоречит цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Учитывая надлежащее исполнение ФИО9 своих обязательств, суд полагает требования истца о признании заключенного ею с ООО «ТПК «АРКОМ-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), и в дальнейшем с ФИО7 предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статьи 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 1 ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

При признании договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве его государственная регистрация осуществляется на основании решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО9 к ФИО7 о признании предварительного договора купли – продажи договором долевого участия в строительстве удовлетворить.

Признать заключенный между ФИО9 и ФИО7 договор от ДД.ММ.ГГГГ (дополнительное соглашение к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ), поименованный как предварительный договор о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры (дополнительное соглашение к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ о намерении заключить основной договор купли-продажи <адрес><адрес><адрес>), договором долевого участия в строительстве.

Решение суда является для ФИО8 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> основанием для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Геленджикский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

В окончательной форме решение суда

принято ДД.ММ.ГГГГ.