Решение № 2-3712/2025 от 13 августа 2025 г. по делу № 2-3712/2025

66RS0001-01-2025-000169-70 мотивированное
решение изготовлено 14.08.2025

Дело № 2-3712/2025(26)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 августа 2025 года г. Екатеринбург

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Мосягиной Е.В., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации города Екатеринбурга о признании торгов и сделки недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику Администрации города Екатеринбурга о признании торгов, а также договора, заключенного по их итогам, недействительными. Постановлением № от «О комплексном развитии территории жилой застройки в районе улиц Московской и Гурзуфской» Администрация города Екатеринбурга приняла решение о комплексном развитии территории жилой застройки площадью 4150 кв.м, расположенной в районе улиц Московской и Гурзуфской в городе Екатеринбурге в границах земельного участка с кадастровым номером №. На указанном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, который в соответствии с приложением № к Постановлению № от , соответствует критериям, установленным Постановлением Правительства Свердловской области от 29.04.2021 № 261-ПП, в связи с чем, подлежит сносу. Истец ФИО2 является собственником жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 утверждены Правила заключения договора о комплексном развитии территории посредством проведения торгов в электронной форме. В соответствии с подп. 1 п. 3 Постановления № 2272 от 17.09.2024, реализация решения о комплексном развитии территории жилой застройки в районе улиц Московской и Гурзуфской осуществляется по результатам аукциона в целях заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки. 23.10.2024 на сайте https://torgi.gov.ru и на сайте https://utp.sberbank-ast.ru были размещены извещения № и № о проведении Администрацией города Екатеринбурга электронного аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки площадью 4150 кв.м, расположенной в районе улиц Московской и Гурзуфской в городе Екатеринбурге в границах земельного участка с кадастровым номером №. Истец полагает, что торги были проведены с существенными нарушениями Правил № 701, поскольку в извещении о проведении торгов отсутствовала информация о запрете на отчуждение и проведение регистрационных действий в отношении нежилого помещения (подвал многоквартирного дома), расположенного по адресу: <адрес>, не содержится указанное ограничение и в проекте договора о комплексном развитии территории жилой застройки. Данный запрет был наложен определением суда от в качестве обеспечительных мер по гражданскому делу. Нарушение процедуры проведения торгов установлено антимонопольным органом по жалобе истца. По мнению истца, данное нарушение является существенным нарушением процедуры проведения торгов и является основанием для признания торгов недействительными. Согласно сведениям сайта https://torgi.gov.ru победителем оспариваемого аукциона признано ООО «Третья столица Екатеринбург. Специализированный застройщик», с которым должен быть заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки. Поэтому истец просила суд признать недействительными торги в виде электронного аукциона (извещения № на сайте https://torgi.gov.ru и № на сайте https://utp.sberbank-ast.ru) на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки площадью 4150 кв.м, расположенной в районе улиц Московской и Гурзуфской, границы которой установлены в соответствии с планом (схемой) границ территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, утвержденным Постановлением Администрации города Екатеринбурга № от ; признать недействительным договор о комплексном развитии территории жилой застройки, заключенный между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Третья столица Екатеринбург. Специализированный застройщик» по результатам указанных торгов.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности от , заявленные исковые требования поддержала по доводам и основаниям, указанным в иске и дополнениях к нему, и просила их в полном объеме удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации города Екатеринбурга ФИО4, действующая на основании доверенности от , возражала против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений по тем основаниям, что отсутствие информации о наличии обеспечительных мер в отношении нежилого помещения многоквартирного жилого дома в извещении о проведении торгов не является основанием для признания торгов недействительными.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Третья столица Екатеринбург. Специализированный застройщик» ФИО5, действующая на основании доверенности от , заявленные исковые требования истца просила оставить без удовлетворения, поскольку отсутствие информации о наличии обеспечительных мер в отношении нежилого помещения многоквартирного жилого дома в извещении о проведении торгов не является основанием для признания торгов недействительными, кроме того, полагала, что у истца отсутствует право на оспаривание торгов в виде электронного аукциона.

Заслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав письменные материалы дела, сопоставив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определение основания и предмета иска является исключительно правом истца.

В соответствии с п. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, суд может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом необходимо учитывать, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.). В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

В соответствии со ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

В силу ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве). Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 65 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Комплексное развитие территории осуществляется самостоятельно Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридическим лицом, определенным Российской Федерацией, юридическим лицом, определенным субъектом РФ (далее - юридические лица, определенные Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации), или лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории. Решение о комплексном развитии территории принимается главой местной администрации (ч.ч. 1, 2 ст. 66 ГрК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 68 ГрК РФ договор о комплексном развитии территории заключается в целях реализации решения о комплексном развитии территории с победителем торгов, проведенных в соответствии со ст. 69 ГрК РФ.

Согласно ч. 1, п. 3 ч. 3 ст. 69 ГрК РФ заключение договора о комплексном развитии территории осуществляется по результатам торгов (конкурса или аукциона). Решение о проведении торгов принимается уполномоченным органом местного самоуправления в случае, если решение о комплексном развитии территории принято главой местной администрации.

В качестве организатора торгов в силу ч. 4 ст. 69 ГрК РФ выступает орган местного самоуправления.

Правила проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории утверждены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 (далее - Правила № 701).

Постановлением № 2272 от 17.09.2024 «О комплексном развитии территории жилой застройки в районе улиц Московской и Гурзуфской» Администрация города Екатеринбурга приняла решение о комплексном развитии территории жилой застройки площадью 4150 кв.м, расположенной в районе улиц Московской и Гурзуфской в городе Екатеринбурге в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно Постановлению Администрации г. Екатеринбурга 17.09.2024 № 2272, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> (с кадастровым №) входит в перечень объектов капитального строительства, расположенных в границах территории жилой застройки, подлежащих комплексному развитию.

Определением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от по гражданскому делу № были приняты меры по обеспечению иска в виде наложения запрета на отчуждение и проведение регистрационных действий в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 333, 5 кв. м (кадастровый №), являющегося подвалом многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (кадастровый №).

Постановления Администрации г. Екатеринбурга от 17.09.2024 № 2272 «О комплексном развитии территории жилой застройки в районе улиц Московской и Гурзуфской» (далее - Постановление Администрации г. Екатеринбурга от 17.09.2024 № 2272), от 15.10.2024 № 2489 «О проведении в электронной форме аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки в районе улиц Московской и Гурзуфской» явились основанием для проведения аукциона.

Согласно Извещению о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров о комплексном развитии территории жилой застройки, расположенной в районе улиц Московской и Гурзуфской в городе Екатеринбурге (далее - Извещение о проведении аукциона), организатором торгов выступает Администрация города Екатеринбурга.

Организатором торгов было опубликовано извещение о проведении аукциона на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru (извещение № на сайте https://torgi.gov.ru), на сайте электронной торговой площадке https://utp.sberbank-ast.ru (№), а также на официальном сайте муниципального образования «город Екатеринбург» (https://екатеринбург.рф/официально/земторги/извещения/44621).

По итогам аукциона между Администрацией города Екатеринбурга и победителем аукциона ООО «Третья столица Екатеринбург. Специализированный застройщик» был заключен договор № о комплексном развитии территории жилой застройки.

В вышеуказанном извещении о проведении аукциона имеется Приложение № 4 «Перечень и содержание ограничений прав и обременений недвижимого имущества, реестре сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий Единого государственного реестра недвижимости, на земельные участки, объекты недвижимого имущества, расположенные в границах территории в районе улиц московская и Гурзуфская, в отношении которой заключается договор о КРТ».

Вместе с тем, в обозначенном перечне отсутствует информация о запрете на отчуждение и проведение регистрационных действий в отношении вышеуказанного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 333, 5 кв. м (кадастровый №). Кроме того, не содержится указанное ограничение и в проекте договора о комплексном развитии территории жилой застройки, который является приложением к извещению о проведении аукциона.

Между тем, согласно пп. «г» п. 9 Правил № 701 извещение о проведении торгов, размещаемое на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» в соответствии с пунктом 6 настоящих Правил, помимо указанных в пункте 8 настоящих Правил сведений, должно содержать перечень и содержание ограничений использования, обременений прав, содержащихся в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, реестре сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий Единого государственного реестра недвижимости, на земельные участки, объекты недвижимого имущества, расположенные в границах территории, в отношении которой заключается договор о комплексном развитии территории.

Таким образом, ответчиком Администрацией города Екатеринбурга в нарушение пп. «г» п. 9 Правил № 701 в извещении о проведении торгов не были указаны сведения об ограничении прав и обременении недвижимого имущества.

Между тем, допущенное Администрацией города Екатеринбурга вышеуказанное нарушение проведения торгов в части неуказания в извещении о проведении торгов сведений об ограничении прав и обременении недвижимого имущества, не является тем существенным нарушением проведения торгов, которое по смыслу закона, в частности, ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием для признания торгов недействительными.

Существенным нарушением порядка проведения торгов, в частности, в силу абз. 3 п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, признается необоснованное недопущение к участию в торгах. Однако, согласно представленной организатором торгов информации, истец ФИО2 не подавала заявку на участие в аукционе, а является только собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помимо этого, заявила в судебном порядке правопритязания на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Доказательств наличия каких-либо существенных нарушений при приеме заявок, ходе аукциона, определении победителя, которые бы повлияли на итоги торгов, истцом ФИО2, вопреки положениям ст.ст. 56 и 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Поскольку существенных нарушений проведения торгов, которые бы повлияли на результаты торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов истца ФИО2, организатором торгов в лице Администрации города Екатеринбурга допущено не было, то и оснований для признания торгов недействительными, указанных в ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом не установлено.

Кроме того, суд отмечает, что истец ФИО2 не доказала наличие у нее законного интереса для заявления требований о признании торгов недействительными. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При изложенных обстоятельствах и в пределах заявленного иска (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ), оснований для признания недействительными торгов в виде электронного аукциона (извещения № на сайте https://torgi.gov.ru и № SBR012-2410230032 на сайте https://utp.sberbank-ast.ru) на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки площадью 4150 кв.м, расположенной в районе улиц Московской и Гурзуфской, границы которой установлены в соответствии с планом (схемой) границ территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, утвержденным Постановлением Администрации города Екатеринбурга № от , и, соответственно, для признания недействительным договора № № от о комплексном развитии территории жилой застройки, заключенного между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Третья столица Екатеринбург. Специализированный застройщик» по результатам указанных торгов, судом не установлено.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание судебных расходов производится только той стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Принимая во внимание, что в удовлетворении иска истцу отказано в полном объеме, судебные расходы по оплате государственной пошлины взысканию с ответчика в пользу истца также не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Администрации города Екатеринбурга о признании торгов и сделки недействительными, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через суд, вынесший решение.

Судья (подпись) Мосягина Е.В.

копия верна

судья