Апелляционное определение № 33-494/2026 от 2 марта 2026 г.

Судья Холонина Т.П. УИД 39RS0002-01-2025-000479-53

дело № 2-2222/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33-494/2026
03 марта 2026 года
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Мариной С.В.,

судей Стариковой А.А., Жестковой А.Э.,

при секретаре судебного заседания Полежаевой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ИП ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 26 августа 2025 года по иску ФИО2 к ИП ФИО1 о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Стариковой А.А., объяснения представителя ответчика ФИО11 поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия,-

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ИП ФИО1, в обоснование которого указал, что 27.05.2021 между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В процессе эксплуатации жилого дома были выявлены недостатки, вызванные некачественным выполнением строительных работ при его возведении. Претензия истца о возмещении стоимости устранения дефектов ответчиком оставлена без удовлетворения, в связи с чем просит взыскать с ответчика стоимость устранения дефектов в сумме <данные изъяты> рублей, неустойку в сумме <данные изъяты> рублей, моральный вред в сумме <данные изъяты> рублей, расходы на оплату технического заключения в сумме <данные изъяты> рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 26.08.2025 исковые требования удовлетворены частично.

С ИП ФИО1 в пользу ФИО2 взыскана стоимость ремонтных работ и материалов, необходимых для устранения недостатков сумме <данные изъяты> рублей, неустойку в сумме <данные изъяты> рубля, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей, штраф в сумме <данные изъяты> рублей, расходы на представителя в сумме <данные изъяты>.

В остальной части исковых требований отказано.

Одновременно с ИП ФИО1 в доход местного бюджета взысканы расходы по госпошлине в сумме <данные изъяты> рублей.

С судебным актом не согласилась ответчик ИП ФИО1, обратилась с апелляционной жалобой, в которой, полагая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просила его отменить, отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 Выразила несогласие с выводом суда первой инстанции о применении к сложившимся между сторонами правоотношениям норм о строительном подряде, поскольку стороны заключили между собой именно договор купли-продажи, которым не установлен гарантийный срок на приобретённый жилой дом. Суд первой инстанции не выяснил, самостоятельно ли ответчик осуществлял строительство дома. Обратила внимание на то, что более двух лет покупатели не обращались к ФИО1 с претензиями, делали ремонт в доме, в том числе фактически реконструировали его. При этом, фактически проживающая в указанном доме ФИО3 указала, что протечки начались после выполнения ремонтных работ в доме в декабре 2023 года.

В судебном заседании представитель ответчика ИП ФИО1 – ФИО4 апелляционную жалобу поддержал по доводам, изложенным в ней. Пояснил, что строительством домов занималась в 2016 году подрядная организация, с которой у ответчика был заключён договор подряда. Строительство было окончено в сентябре 2016 года, после чего, объект был оформлен в собственность ФИО1 как физического лица. Подтвердил, что одновременно было построено несколько домов, предназначавшихся для её семьи, родственников, данный дом был продан спустя несколько лет. Договор купли-продажи был заключён между ФИО2 и ФИО1 как с индивидуальным предпринимателем в целях снижения налогового бремени.

Истец ФИО2, ответчик ИП ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Такому требованию решение суда первой инстанции не отвечает, поскольку судом при рассмотрении иска неправильно определены существенные обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно применены нормы материального права.

Из материалов дела следует, что 27.05.2021 между ИП ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома с КН №, общей площадью 144 кв.м., и земельного участка с КН №, площадью 331 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для объектов жилой застройки, блокированная жилая застройка, расположенных по адресу: <...>. Цена объектов недвижимости по договору составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно п. 4.1 договора, продавец гарантирует покупателю, что на дату заключения настоящего договора жилое здание и земельный участок находятся в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым их целевому использованию.

В связи с появлением протечек в доме, 22.04.2024 истец ФИО2 обратился к ответчику с претензией о выплате стоимости устранения дефектов в размере <данные изъяты> рублей, стоимости проведения независимой экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей в 10-дневный срок. Претензия оставлена без удовлетворения.

Обосновывая свои исковые требования, сторона истца представила в материалы дела техническое заключение № № от 22.02.2024, выполненное ООО «Независимая экспертиза», согласно выводам которого, причиной залития помещений жилого дома № <адрес> является проникновение воды через совмещенное покрытие второго этажа жилого дома из-за некачественного выполнения кровли здания и навеса пристроенной террасы, имеющих дефекты, не соответствующие требованиям СП.17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76 (С Изменениями № 1,2,3). Для определения рыночной стоимости ущерба по объективным причинам применялся только затратный подход. Полученный результат принят в качестве итогового, рыночная стоимость права требования возмещения убытков (реального ущерба), возникшего в результате повреждения отделки помещения и кровли жилого <адрес> и навеса террасы на 22.02.2024 с учетом округления составляет <данные изъяты> рублей.

Судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр судебных экспертиз».

Согласно заключению № 312/ЗЭ-25 от 17.06.2025, причиной залития помещений жилого дома является разгерметизация примыканий на кровле: у парапета вдоль кровельного ската с главного фасада, у мансардного окна с главного фасада, у стояков сверх кровли. Устранение дефектов производится ремонтом примыканий. В помещениях жилого дома имеются дефекты из-за протечек с кровли, возникновение которых связано как с естественной разгерметизацией примыканий на кровле, так и некачественным выполнением строительных работ при возведении жилого дома. В объеме ремонтных работ необходимо произвести ремонт примыканий на кровле: у парапета вдоль кровельного ската с главного фасада и у мансардного окна, а также ремонт примыканий у стояков сверх кровли. В связи с тем, что из-за протечек с кровли образовались дефекты во внутренних помещениях второго этажа жилого дома: в помещении № 1 – гардероб и помещении № 2 – коридор, требуется выполнить ремонтные работы по восстановлению косметической отделки данных помещений. Стоимость ремонтных работ и материалов, необходимых для устранения последствий залития с кровли по причине некачественного выполнения строительных работ при возведении жилого дома, составляет 28 818 рублей.

Поскольку ФИО1 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 02.12.2011 (ОГРНИП №), и имеет основной вид деятельности (ОКВЭД ОК 029-2014 КДСМ.ред 2) 45.20 –техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств, а в сведениях о дополнительных видах деятельности указано 41.20 – строительство жилых и нежилых зданий и др., суд первой инстанции посчитал, что между сторонами сложились отношения, вытекающие не только из договора купли-продажи недвижимости, но и из договора строительного подряда, т.к. дом был построен ответчиком и продан истцу после завершения его строительства в сером ключе.

В этой связи, применив положения ст.ст. 475, 476, 702, 737 ГК РФ и п. 3 ст. 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», правовую позицию, содержащуюся в Обзоре судебной практики № 4, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, суд первой инстанции посчитал, что продавец несет ответственность по договору за любое несоответствие товара, которое существует в момент перехода риска на покупателя, даже если это несоответствие становится очевидным только позднее. При этом такое несоответствие товара должно быть связано с фактами, о которых продавец знал или не мог не знать и о которых он не сообщил покупателю (пункт 4). Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (т.е. до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения как относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования, так и относительно юридически значимых фактов о товаре, о которых продавец знал или не мог не знать и о которых он не сообщил покупателю. Соответственно, исходя из приведенных выше норм права, в случае нарушения установленных законом требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору, в том числе требовать стоимость устранения недостатков, в связи с чем, удовлетворил исковых требования в части.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, рассматриваемый жилой дом принадлежал ФИО1 на праве собственности с 28.02.2017 как физическому лицу.

Судом апелляционной инстанции установлено, что строительство индивидуального жилого дома осуществлялось ООО «Моно-строй» на основании договора подряда на выполнение строительных работ от 20.03.2016, заключённого с ФИО1

Строительство объекта окончено 30.09.2016, что подтверждается актом выполненных работ.

Индивидуальный жилой дом поставлен на кадастровый учёт 21.12.2016, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как указано выше, договор купли-продажи объекта недвижимого имущества заключён ИП ФИО1 и ФИО2 27.05.2021.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что ФИО1 осуществляла строительство жилого дома, в связи с чем, между ней и ФИО2 сложились отношения, вытекающие из договора подряда, является ошибочным, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела.

При этом, судебная коллегия отмечает, сама по себе продажа ИЖД в «сером ключе» спустя более, чем 5,5 лет после окончания строительства не может свидетельствовать об обратном.

В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 3 ст. 475 ГК РФ, требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).

Статьёй 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Между тем, истец ФИО2 направил претензию в адрес ответчика (продавца объекта недвижимости) лишь 22.04.2024, т.е. по истечении двухлетнего срока.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2, в связи с чем, на основании п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия-

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Калининграда от 26 августа 2025 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО2 к ИП ФИО1 о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 марта 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: