Решение № 3А-713/2017 3А-713/2017~М-551/2017 М-551/2017 от 21 августа 2017 г. по делу № 3А-713/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 22 августа 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-713/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» (далее ООО «Центральный рынок») обратилось в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства: нежилого помещения - магазина с кадастровым номером №, площадью ***,* кв.м., нежилого помещения – магазина, с кадастровым номером №, площадью ***,* кв.м., расположенных по адресу: <адрес> в размере равном их рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости в отношении которых утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 09.08.2013 года: КН № в размере 3 398 253,40 руб., КН № - 25 120 366,51 руб.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью нежилых помещений, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, установленной на ту же дату в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненным независимым оценщиком ФИО1, подтвержденным положительным экспертным заключением Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков № от ДД.ММ.ГГ., в связи с чем, нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

Однако, заявление ООО «Центральный рынок» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. отклонено.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений в судебном порядке. Просит требования удовлетворить.

Представитель административного истца ООО «Центральный рынок» ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представители Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

ФГБУ «ФКП» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области ранее представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменные возражения, в которых просило в удовлетворении требований отказать.

Управление Росреестра по Самарской области в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований, просило дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Иные участвующие в деле лица письменных отзывов либо возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, показания свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Центральный рынок» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о следующих объектах недвижимости:

- нежилом помещении с кадастровым номером №, состоящем из комнат: № этаж: №; № этаж: № (Здание Лит №) – магазин, площадью ***,* кв.м.,

- нежилом помещении с кадастровым номером №, состоящем из комнат: № этаж: №; № этаж: №; № этаж: №, площадью ***,* кв.м,

расположенных по адресу: <адрес>.

Собственником вышеуказанных помещений является ООО «Центральный рынок», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ., ДД.ММ.ГГ., а также выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГ. /л.д. №/.

Данные помещения поставлены на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

По результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области 14.03.2012 N 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу нежилых помещений по состоянию на 09.08.2013 года составила: КН № - 3 398 253,40 руб., КН № - 25 120 366,51 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ. /л.д.№/.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество организаций.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником нежилых помещений, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости и 15.06.2017 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление отклонено.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, ч. 1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «Центральный рынок» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на 09.08.2013 года. При этом, в соответствии с ч.1 ст. 62, ч.5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ, обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный независимым оценщиком ФИО1, по определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлись спорные нежилые помещения, итоговая величина рыночной стоимости которых на дату оценки составила: КН № - 2 125 740 руб., КН № - 15 596 751 руб.

Положительным экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ., выполненным Саморегулируемой межрегиональной ассоциацией оценщиков выводы оценщика о величине рыночной стоимости объектов оценки признаны обоснованными, подтверждено соответствие отчета об оценке заданию на оценку, а также требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 09.08.2013 года, на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений.

Отчет об оценке соответствует заданию на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, содержится на страницах № отчета.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов капитального строительства (сегмент рынка) является их использование в качестве нежилых помещений торгово-офисного назначения /страница № отчета/.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов, что изложено на страницах № отчета, от использования затратного подхода оценщик мотивированно отказался на страницах № отчета. Выбор подходов, используемых оценщиком обоснован / пункт 11 ФСО №1/.

Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж приведено на страницах 22-28 отчета.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам (вид права, вид использования, местоположение, транспортная доступность, площадь, тип объекта, этаж расположения, состояние объекта).

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 квадратного метра общей площади ОКСа /страница № отчета/.

Учитывая ретроспективный характер оценки – 09.08.2013г., осуществив мониторинг предложений по продаже торгово-офисной недвижимости, оценщиком было выявлено 4 объекта-аналога, относящиеся к сегменту рынка – торгово-офисной недвижимости, расположенные как и объект оценки в Центральном районе г. Тольятти, являющиеся помещениями универсального и торгового назначения, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам.

Данные по объектам взяты оценщиком из базы данных «Волга-Инфо».

Описание объектов-аналогов произведено в таблице № на страницах № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах № отчета: введены корректировки на торг, на этаж, на площадь, на места общего пользования.

В итоге, рыночная стоимость нежилого помещение с кадастровым номером № составила 1 969 114 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 14 387 801,8 рубль, что отражено в таблице № на страницах № отчета.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы / п.п.15, 16 ФСО №1/.

В рамках доходного подхода (п.п.15, 16 ФСО №1) оценщиком был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемых объектов. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами с указанием источника информации, для чего оценщиком отобрано 3 объекта-аналога, расположенных в Центральном районе г. Тольятти, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемыми объектами недвижимости, что отражено в таблице на странице № отчета.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода приведен на страницах № отчета. Применялись корректировки на торг, на этаж расположения, на места общего пользования. Произведен расчет поправок на операционные расходы, потери от недозагрузки, коэффициент капитализации. В итоге, рыночная стоимость нежилого помещение с кадастровым номером № составила 2 491 200,6 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 18 417 633,7 рублей, что отражено в таблицах № и № на странице № отчета.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к обоснованному выводу о том, что величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, рассчитанная в рамках двух подходов, по состоянию на 09.08.2013 года составила с кадастровым номером № в размере 2 125 740 рублей, с кадастровым номером № в размере 15 596 751 рубль.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен оценщик – ФИО1, которая, подтвердила выводы, содержащиеся в Отчете об оценке. Пояснила, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определена индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный независимым оценщиком ФИО1 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Кроме того, наличие положительного экспертного заключения подтверждает соответствие отчета требованиям законодательство РФ об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также рыночную стоимость объектов оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых помещений, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Поскольку доказательств, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем указано в отчете № от ДД.ММ.ГГ., выполненный независимым оценщиком ФИО1, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, административными ответчиками не представлено, суд считает возможным принять Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 09.08.2013 года и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 09.08.2013г., подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 15.06.2017 года, в суд с настоящим иском – 18.07.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Центральный рынок» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, состоящего из комнат№ этаж: №; № этаж: № (Здание Лит №) – магазин, площадью ***,* кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 09.08.2013 года в размере 2 125 740 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, состоящего из комнат: № этаж: №; № этаж: №; № этаж: №, площадью ***,* кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 09.08.2013 года в размере 15 596 751 рубль.

Датой подачи ООО «Центральный рынок» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 15.06.2017 года, в суд – 18.07.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25.08.2017 г.