Решение № 2-1619/2025 2-1619/2025~М-1296/2025 М-1296/2025 от 15 октября 2025 г. по делу № 2-1619/2025

Дело № 2-1619/2025, УИД 50RS0006-01-2025-002031-51


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 октября 2025 года г.Долгопрудный

Долгопрудненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Разиной И.С.,

при секретаре Жарких А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО1, действующему в интересах несовершеннолетней ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате в собственность квартиры и прекращении права собственности несовершеннолетней на спорную квартиру

установил:

ФИО4 обратился в суд с настоящим иском к несовершеннолетней ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в лице законного представителя ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 несовершеннолетней ФИО5, в интересах которой действовал ее отец ФИО1; возврате в собственность ФИО4 указанной квартиры и прекращении права собственности ответчика на данную квартиру.

В обоснование иска указано, что между истцом и ответчиком был заключен вышеуказанный договор, стоимость <адрес> 700 000 руб., переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН. Однако, плата за квартиру ответчиком до настоящего времени не внесена. Ввиду чего, ДД.ММ.ГГГГ им было направлено ФИО1 требование о расторжении договора ввиду существенного нарушения условий договора. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, однако, управлением Россреестра по <адрес> приостановлена государственная регистрация, т.к. необходимо согласие органа опеки и попечительства. Что и явилось основанием для предъявления иска в суд (л.д.7-9).

Истец ФИО4 в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

ФИО5, будучи извещенной о дате и времени судебного заседания по адресу регистрации (ШПИ №), так и ее законный представитель ФИО1 (ШПИ №), в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился.

Представитель органа опеки и попечительства – окружного управления № Социального развития <адрес> по доверенности ФИО7 в своем заключении указала, что требования заявленные истцом нарушают права несовершеннолетней ФИО5, кроме того, в договоре указано, что оплата стоимости квартиры произведена до подписания договора, в иске просит отказать.

Руководствуясь положениями ст.35, 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся, надлежаще извещенных ответчика, законного представителя и представителя третьего лица.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО1, как законным представителем несовершеннолетней ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, предметом которого является квартира, расположенная по <адрес>. Договор купли-продажи заключен в простой письменной форме, подписан сторонами (л.д.12-14).

Согласно пункту 3 договора, стороны оценили квартиру в размере 16 700 000 руб.

Согласно пункту 4, продавец продал, а покупатель купил указанную квартиру за 16 700 000 руб.

Согласно пункту 5 договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания сторонами договора. Продавец получил от покупателя денежную сумму, указанную в пункте 4 договора, в полном объеме.

Переход права собственности на спорную квартиру ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке на имя несовершеннолетней ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (л.д.16-18).

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес несовершеннолетней ФИО5 требование о расторжении договора, указав, что оплата за квартиру не произведена, что является существенным нарушением условием договора (л.д.19).

Согласно свидетельству о рождении законными представителями несовершеннолетней ФИО5, рожденной ДД.ММ.ГГГГ являются ФИО1 и ФИО2 (л.д.11).

Согласно выписки из домовой книги по <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> – несовершеннолетняя ФИО5 зарегистрирована в данной квартире с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.46).

Ранее в судебном заседании законный представитель несовершеннолетней ФИО1 пояснил, что иного жилья у ребенка не имеется и после расторжения договора купли-продажи, с согласия бабушки ФИО3 будет вселена для проживания в ее квартире в <адрес> (л.д.45).

Проверяя обстоятельства заключения спорного договора купли-продажи, судом истребовано реестровое дело 50:42:0010101:7521: изначально, ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанная квартира приобретена ФИО2 в ООО «СК «НовоСтрой» на основании договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.51-53); ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продала квартиру ФИО4 (л.д.57-63); ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО1 в интересах несовершеннолетней ФИО5 заключен спорный договор купли-продажи квартиры за 16 700 000 руб., квартира передана по акту приема – передачи (л.д.65, 68), подано заявление через МФЦ на регистрацию перехода права собственности (л.д.66,67).

Право собственности ФИО5 на вышеуказанную квартиру и факт проживания в квартире по адресу: <адрес>.500, подтвержден исследованными материалами дела.

Согласно ст. ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. ст. 549 - 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Таким образом, приведенные нормы материального закона предусматривают обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом предмета договора, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, и право продавца требовать его оплаты.

Исходя из анализа действующего законодательства, в том числе ст. 454 ГК РФ для договора купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника на имущества от продавца к покупателю.

В силу п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Как установлено п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно разъяснениям, данным в п. 43 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского законодательства (ст. 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 1 ст. 4 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в системной связи и с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательства.

Из пункта 4 и 5 договора купли-продажи квартиры следует, что продавец продал, а покупатель купил указанную квартиру за 16 700 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя денежную сумму, указанную в пункте 4 настоящего договора купли-продажи квартиры, в полном объеме (л.д.12). По акту приема передачи от 06.04.2024 квартира передана истцом ответчику (л.д.14).

Таким образом, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что истец, подписав спорный договор купли-продажи лично, подтвердил согласованный между сторонами порядок расчетов и факт оплаты ему стоимости отчуждаемого имущества, что свидетельствует о надлежащим исполнении договора купли-продажи со стороны покупателя.

Довод стороны истца о том, что фраза о передаче денег до момента подписания спорного договора должна подтверждаться определенными доказательствами, судом отклоняется, поскольку указание в договоре купли-продажи на передачу денежных средств до его подписания, свидетельствует о том, что расчеты по сделке произведены. Указанное следует из буквального толкования условий договора. Подписание каких-либо дополнительных расписок, актов, подтверждающих передачу денежных средств, законом не предусмотрено.

Данное обстоятельство соответствуют неоднократно выраженной Верховным Судом РФ правовой позиции (Определение от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС21-8014 и др.), согласно которой подобные условия договора имеют силу расписки, не требуют какого-либо дополнительного подтверждения иными документами. В таком случае действует презумпция прекращения обязательства в связи с его надлежащим исполнением (абз. 2 п. 2 ст. 408абз. 2 п. 2 ст. 408 ГК РФ).

Переход права собственности на спорную квартиру зарегистрирован за несовершеннолетней ФИО5, которая до даты перехода права собственности на вышеуказанную квартиру, была зарегистрирована в квартире по вышеуказанному адресу и продолжает проживать в квартире, которая является ее единственным жильем.

С учетом изложенного, судом не принимается признание иска со стороны законного представителя несовершеннолетней ФИО5 – ФИО1 (судебное заседание от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку, в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, принятие признания иска допускается при условии, если это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

В связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и производных требований об аннулировании в ЕГРН записи о переходе права собственности на квартиру, восстановлении права собственности ФИО4 на квартиру.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО1, действующему в интересах несовершеннолетней ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате в собственность квартиры и прекращении права собственности несовершеннолетней на спорную квартиру. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 октября 2025 года

Судья И.С. Разина