Решение № 2-2279/2024 2-2279/2024~М-122/2024 М-122/2024 от 4 марта 2024 г. по делу № 2-2279/2024

Дело № 2-2279/2024

УИД 03RS0002-01-2024-000169-24


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Уфа 05 марта 2024 года

Калининский районный суд города Уфа Республики Башкортостан

в составе: председательствующего судьи Рахимовой Р.В.,

при секретаре Федоровой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ПАО «БАНК УРАЛСИБ», ПАО Сбербанк, ГУФССП России по Республике Башкортостан об освобождении имущества от ареста, прекращении права собственности, признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском (с последующим уточнением к иску) к ФИО2 об освобождении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, от ограничений прав и обременений в виде запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению госреестра, а также регистрации ограничений и обременений, наложенных Калининским РОСП <адрес>, прекращении права собственности ФИО2 на жилой дом, признании за ним права собственности на жилой дом, мотивируя свои требования тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2, им приобретен жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимостью 17 000 000 руб. Поскольку данный объект недвижимого имущества являлся предметом ипотеки, при заключении сделки часть денежных средств направлено в пользу ПАО «Банк Уралсиб» в счет погашения задолженности по кредитному договору №-GD1/00007/0204 от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечением которого являлся залог данного жилого дома. Переход права собственности на жилой дом не зарегистрирован в связи с неисполнением судебным приставом-исполнителем обязанности по отмене обеспечительных мер после погашения задолженности. Впоследствии выяснилось, что у ФИО2 имеется кредиторская задолженность перед иными лицами, возбужденные в отношении ФИО2 исполнительные производства, объединены в сводное, в рамках сводного исполнительного производства вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий. Данные обстоятельства препятствуют ему реализации его прав как собственника объекта недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 иск поддержала.

Представитель ответчика ПАО «Банк Уралсиб» ФИО4 иск не признал, пояснил, что банк является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку задолженность по ипотечному обязательству погашена, обременение в виде залога недвижимого имущества, являвшегося обеспечением исполнения кредитного обязательства, снято, правопритязаний в отношении спорного объекта недвижимости банк не имеет.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, представители ответчиков ГУФССП России по Республике Башкортостан, ПАО Сбербанк, представители третьих лиц Калининского РОСП г. Уфы ГУФССП России по РБ, Управления Росреестра по Республике Башкортостан в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. На основании статьи 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно части 1 статьи 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, имеется ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде запрета на совершение регистрационных сделок, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Калининского РОСП <адрес> ГУФССП России по <адрес> №, принятого в рамках исполнительного производства №-СД от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимостью 17 000 000 руб.

Расчет между сторонами произведен в следующем порядке:

- 50 000 рублей покупатель передал продавцу ДД.ММ.ГГГГ до подписания договора по соглашению о задатке,

- 8 950 000 рублей покупатель передал продавцу до подписания договора и передачи документов в Росреестр для полного погашения задолженности договору об ипотеке №-GZI/00001/0202 от ДД.ММ.ГГГГ.

- 8 000 000 рублей покупатель передал продавцу после подписания договора и передачи документов в Росреестр.

По передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал покупателю в собственность недвижимое имущество - жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 349,20 кв.м., кадастровый №.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец указывает на то, что фактически является собственником спорного недвижимого имущества, а наличие запретов в отношении имущества, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости, является препятствием для регистрации права собственности истца на имущество.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, споры о принадлежности имущества, в отношении которого судебным приставом-исполнителем наложен запрет на распоряжение им, подлежат рассмотрению в порядке искового производства.

В силу пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 94 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, статьи 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 95 названного Пленума, в силу положений пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества.

В пункте 96 постановления Пленума № разъяснено, что в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установлено, что на момент заключения договора купли-продажи спорное недвижимое имущество являлось предметом залога по договору об ипотеке №-GZI/00001/0202 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Банк Уралсиб» и ФИО2, т.е. ФИО1 было известно о притязаниях ПАО «Банк Уралсиб» на приобретаемое им недвижимое имущество.

В пункте 1.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, продавец информирует покупателя о том, что на момент подписания договора недвижимое имущество находится в залоге у ПАО «Банк Уралсиб», продавец обязуется направить часть средств, полученных от реализации недвижимого имущества, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога объекта недвижимости.

Таким образом, действуя разумно и добросовестно при заключении договора купли-продажи доли, ФИО1 осведомился об имущественных претензиях к ФИО5, стороны отразили их в договоре.

Во исполнение указанного обязательства ФИО1 погасил задолженности по кредитным договорам ФИО2 с ПАО «Банк Уралсиб», что не оспаривалось сторонами, подтверждается вступившим в законную силу решением Калининского районного суда <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № об отказе в удовлетворении исковых требований ПАО «Банк Уралсиб» об обращении взыскания на жилой дом по адресу: <адрес>, поскольку установлено, что ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору об ипотеке №-GZI/00001/0202 от ДД.ММ.ГГГГ погашена, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ об отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении рассматриваемого жилого дома, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны взыскателя ПАО «Банк Уралсиб» правопреемником ФИО1, погасившим задолженность ФИО2, определенную решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску к ФИО2, ФИО6 о взыскании задолженности по кредитному договору №-G92/00021 от ДД.ММ.ГГГГ, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ об отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении рассматриваемого жилого дома, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № об освобождении спорного жилого дома от ограничений прав и обременений, наложенных Калининским РОСП <адрес> в рамках исполнительного производства №-ИП.

Сделка по купле-продаже спорного недвижимого имущества состоялась ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 вместе с семьей вселился в жилой дом ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ, справкой о регистрации, согласно которой ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> зарегистрированы его жена ФИО7, дети ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, а также квитанциями об оплате жилищно-коммунальных услуг.

В связи с имевшимися обременениями в виде залога в пользу ПАО «Банк Уралсиб», принятыми судом мерами по обеспечению иска по гражданским делам №, № по искам ПАО «Банк Уралсиб», право собственности ФИО1 на жилой дом по адресу: <адрес> не зарегистрировано.

Кроме того, препятствием для своевременной регистрации права собственности на спорный жилой дом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ явилось бездействие судебного пристава-исполнителя Калининского РОСП <адрес>, выразившееся в несвоевременном направлении в Управление Росреестра по <адрес> постановления об отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении жилого дома по исполнительному производству №-ИП в отношении ФИО2 в пользу АО «Альфа-Банк», которое установлено решением Калининского районного суда <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-8121/2023.

В настоящее время в Калининском РОСП <адрес> в отношении ФИО2 имеется сводное исполнительное производство №-СД от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому объединены следующие исполнительные производства:

- №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1, погасившего задолженность ФИО2 перед ПАО «Банк Уралсиб», ООО «Лайт Моторс»,

- №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, 194032/23/02002-ИП от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО «Банк Уралсиб» о взыскании задолженности по кредитному договору,

- №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ГУФССП России по <адрес> о взыскании исполнительского сбора,

- №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО Сбербанк о взыскании задолженности по кредитному договору.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Калининского РОСП <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в рамках названного сводного исполнительного производства с целью обеспечения исполнения требований исполнительных документов наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении жилого дома по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, при заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 не знал и не мог знать об имеющихся у ФИО5 кредитных обязательствах с ПАО «Банк Уралсиб», ПАО Сбербанк, не обеспеченных залогом недвижимого имущества, не мог предполагать, что в 2023 году в связи с ненадлежащим исполнением ФИО5 принятых на себя обязательств, банки обратятся в суд о взыскании образовавшейся задолженности, будут вынесены решения суда, во исполнение которых в марте, июне, июле 2023 года будут возбуждены исполнительные производства.

Покупатель и продавец свои обязанности по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ исполнили, при этом действия истца при совершении сделки являлись добросовестными, спорный жилой дом фактически передан ответчиком ФИО5 истцу ФИО1 для пользования и проживания. Истец и его семья, в том числе трое несовершеннолетних детей фактически проживают в доме, несут бремя расходов по нему, однако до настоящего времени переход прав по сделке купли-продажи жилого дома в Управлении Росреестра по <адрес> не зарегистрирован.

Учитывая, что сделка купли-продажи недвижимого имущества никем не оспорена, недействительной не признана, фактически спорный жилой дом перешел в пользование ФИО1, который является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, постановление судебного пристава-исполнителя о наложении запрета на проведение регистрационных действий в отношении спорного жилого дома вынесено после заключения договора купли-продажи и его фактического исполнения, исковые требования об освобождении жилого дома от обременений в виде запрета регистрационных действий и действий по исключению из госреестра, прекращении права собственности ФИО2, признании права собственности ФИО1 на жилой дом по адресу: <адрес> являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

удовлетворить иск ФИО1

Снять запреты на совершение регистрационных действий в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Прекратить право собственности ФИО14 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Признать право собственности ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение суда является основанием для прекращения записи об ограничении прав и обременения объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, прекращения права собственности Яни ФИО2, регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером № в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд города Уфа.

Председательствующий: Рахимова Р.В.